“中铁·诺德国际居住区”唯论：大南山海景第1盘
尹香武（半求）
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导读：
■前言
■项目劣势
【深圳也走香港老路：最后醒悟才“回到港口”】
【发展商写字楼品牌优质，但住宅则是处女作】
■项目优势
【深圳工程实力最强的世界500强项目：未来服务响应更快】
【环大南山的最大新盘】
【高唯一性地铁物业：具山海城地铁公园5重要素的大盘，不超过3个】
【环大南山海景第一盘】
【30分种就可来往各主要区：交通便利】
【产品创新较多】
1、特区内新盘最大的集中式小区园林：5万平
2、深圳楼间距最大的新盘：最宽达200米
3、阳光地下车库：车户比1：1
4、唯一的公共客厅化：蛇口半岛最大的小区门户广场
5、双大堂：地下大堂地面化
6、全景观户型：96%朝南、使用率83%-84%
7、深圳唯一带负离子的空调电梯
8、全中空LOW-E玻璃、新风系统
■片区优势
【区位将质变：沿江高速、蛇口→珠海海底隧道】
1、广东沿江高速已开始建设
2、蛇口→珠海海底隧道
【公园密集区：4大公园】
1、荔林公园
2、大南山郊野文化公园
3、月亮湾公园要建十景区
正文：
■前言
“中铁·诺德国际居住区”注册名为“诺德假日花园”，项目位于蛇口半岛前海片区大南山西北侧，前海路与沿湖路的交汇地带。主力户型为65~80㎡二房及86~89㎡三房。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“中铁·诺德国际居住区”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。
■项目劣势
【深圳也走香港老路：最后醒悟才“回到港口”】
项目所处区域是深圳重点建设的物流区域，前海物流园区、西部港区构成了深圳一个重要的经济发动机。在经济利好、带来众多物流客户的同时，区域内由于物流的发达也必然带来环保上的一些污染。
深圳的紧邻香港，在上个世纪80年代以前，也是对港口物流区域保持了远离的姿态，而是重点发展沙田、荃湾、屯门、马鞍山、将军澳及天水围等陆路区域。后来港府发现出现了不少问题，例如投资者及厂家依然围绕港口发展，以致新巿镇就业额偏低，居民要回到港口物流区就业，大大增加往交通负担，而且新巿镇的配套设施，亦要政府付出庞大的开支。
香港走过了一段湾路，最后才认识到，只有靠近主要的出入口建设房屋才是最佳、最经济的选择。到了90年代，香港停止发展新巿镇，并发布“回到港口”城市策略，把人口重新分配到港口左右的巿区，进行大规模填海，兴建住宅，以减少庞大公共开支的问题。
【发展商写字楼品牌优质，但住宅则是处女作】
中铁诺德已经在深圳中心区福中三路与金田路交汇处建成了宗地4980.05平米、总建面92648.00平米、地上38层、地下4层、高度为193.2米的“诺德中心 ”，大获全胜。而诺德国际居住区则是中铁在深圳的第一个商品房项目，这对于越来越讲究品牌积累的购房者来说，可能有所顾虑。
■项目优势
【深圳工程实力最强的世界500强项目：未来服务响应更快】
深圳市中铁诺德投资有限公司（以下简称“中铁诺德”）是中国铁路工程集团有限公司（以下简称“中铁”）所属企业。中铁也是建筑行业的龙头企业，目前，中铁在“世界企业500强”中排名第342位，在“中国企业500强”中排名第16位；在全球最大承包商中排名第3位，在全球最大的225家国际承包商中名列第67位，在“中国最大500家企业集团”中排名第10位。“中国中铁”品牌在“世界品牌500强”中排名第417位，在“中国500最具价值品牌”中名列第10位，品牌价值523.12亿元人民币。
中铁在路基施工、桥梁修建、隧道及城市地铁、电气化、房建基础施工和结构工程施工、高原冻土施工技术等方面处于国家领先水平，在线、桥、隧、电气化等专业关键技术上形成拥有自主知识产权的主导产品和核心技术，达到或接近世界先进水平。
此前，已经有中粮集团、和记黄埔两家世界500强在深圳开发了商品住宅，中铁·诺德国际居住区是第三家。其中，中铁是工程势力最强的。本项目的施工自然是由广东最高工程质量奖得主中铁建工担纲，自己的产品自己施工，未来对于业主的服务自然响应更快。
【环大南山的最大新盘】
中铁·诺德国际居住区总占地69217.33平米、总建面207652平米（其中住宅建筑195992平米、商业7000平米、会所1000平米、幼儿园面积2400平米、其他配套1200平米）。
环大南山2的一线楼盘中，在售新盘分别还有兰溪谷2期（占地46860.80平米，建面146910.96平米）、华联城市山林（总占地83534.70平米，建面217354平米，二期占地也不会超过40000平米）。可见，中铁·诺德国际居住区是环大南山的最大新盘。大，有好处。
【高唯一性地铁物业：具山海城地铁公园5重要素的大盘，不超过3个】
按照深圳地铁建设规划，5#地铁远期将与2#地铁经大、小南山之间的山拗形成对接，组成深圳地铁的大环线。而5#地铁将在东滨环路（原内环路）与月亮湾大道交汇点设置地铁站。本站点离中铁·诺德国际居住区200米、2009年通车的1#地铁延长段前海路站距项目2公里。
可见，本项目属于地铁直接辐射物业。深圳能够具备山、海、城、地铁、公园5重要素复合的大盘，不会超过3个。
【环大南山海景第一盘】
中铁·诺德国际居住区的西北侧隔月亮湾大道就是前海湾，并且与前海湾海边的距离约500米左右，在这500米范围内也没有高层建筑，所以本项目是大南山沿线楼盘中的海景第一盘。
项目向南是主峰高336米大南山山脉，举步既达，登高望远，整个深圳湾畔景物尽收眼底，远可观深圳市中心区楼群、香港流浮山脉，元朗景色，近可俯视南山半岛、宝安新城。位于大南山半山腰的青青世界是农业与观光旅游相结合的生态旅游景点，“鹏城十景”之一，并且被授予深圳及广东省“环保教育基地”。
【30分种就可来往各主要区：交通便利】
本项目拥有山海两重自然资源，东滨路及沿江高速开通后，10分钟内直达深圳西部通道前往香港，5#地将通过换乘贯穿深圳及珠三角，交通网络四通八达极为便利。到其它主要区域非常便利：
到福田中心区25分钟、到南山中心区10分钟、到蛇口5分钟、到宝安中心区7分钟、到宝安国际机场15分钟、蛇口沃尔玛、人人乐商圈：2500米（7分钟车程）、海上世界10分钟车程。
【产品创新较多】
1、特区内新盘最大的集中式小区园林：5万平
中铁·诺德国际居住区规划为点板结合形成大围合，全架空处理，尽量让出地面空间作为活动场所、中间全部是集中式的小区园林，小区园林为50000平方米，大家可以看看小区的园林图，就一目了然了。小区园林大，则使家人的小区内休闲、散步空间得到了保障。
居住的空间，除开室内之外，室外的小区空间对于生活质量影响同样巨大。小区还建设了近2000平米的运动会所。5万平，使中铁·诺德国际居住区成为特区内新盘最大的集中式小区园林。
2、深圳楼间距最大的新盘：最宽达200米
经现场观察目测，项目楼间距很宽，普遍80米以上，最宽达200米，这是深圳楼间距最大的新盘。楼间距的宽阔，使得邻居之间、邻居栋之间的隐私保护最佳，视野得到延展。同时，项目覆盖率则保持在22%，也就是说更多的空间用来营造园林了。
3、阳光地下车库：车户比1：1
项目的地下车库为自然采光通风设计，阳光可以照射。同时，车户比为1：1，在私人车辆越来越多的今天，这个比例是非常重要的，不要让业主回到家还找不到车位，相信很多人对此已经深有体会了。
4、唯一的公共客厅化：蛇口半岛最大的小区门户广场
小区园林内，设计了深圳房地产历史上唯一的200平米社区艺术会客厅，使得一些在家里不太方便的会客功能，能够转移到这里进行。同时，小区西南角建设了5000平米社区门户广场，这是蛇口半岛面积最大的门户广场。
5、双大堂：地下大堂地面化
鉴于自驾者越来越多，很多主人都是从地下车库直接回到家中，因此，除地面电梯大堂之外，地下车库的电梯大堂也越来越重要。因此，本项目设计了双大堂，地下大堂的装修设计标准与地面一样。
6、全景观户型：96%朝南、使用率83%-84%
项目设计时，注意保证所有的户型都有景观，分别可以看小区园景、或者山、海、公园等景观。避免一些项目出现的一些户型有景观，一些户型根本没景观的这种二等公民状况。
之外，住宅的朝向上，由于是点板结合的规划，因此，保证了接近96%朝南，改善了绝大多数户型的日照及通风。而即使不考虑赠送面积的设计手段，使用率也可以达到83%-84%，还是不错的。
7、深圳唯一带负离子的空调电梯
中铁·诺德国际居住区的电梯采用进口的富士达电梯，并装配负离子功能及空调，同时，电梯箱体采用加高的非标定制箱体，改善了乘坐电梯的空间感，搬运大件也因此更方便。
8、全中空LOW-E玻璃、新风系统：
项目全面采用中空LOW-E玻璃，即降低噪音，又可降低辐射、增强保温节能性能。同时，窗户装配新风系统，保证在不开启窗户的情况下，室内可以自行换气通风。
■片区优势
【片区区位将质变：沿江高速、蛇口→珠海海底隧道】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，在西部通道之外，前海还有很多路网规划，这些规划建成以后，整个前海、南山就将由深圳的边陲变成南中国最重要的陆路枢纽，物流、资金流、人流必然交汇，经济机会不用说了。
同时也可以看到，在深圳的口岸区，租赁总体上比其它区域要活跃，房价也要高一些，这也就是说，房价一定是经济的正函数，而不是简单的环保的负函数。这就是南头半岛、前海房地产后市看好的原因。
1、广东沿江高速已开始建设
广深之间第二条高速公路——广深沿江高速被确认为国家第一批重点急需建设项目，2007年已经开工建设。
广深沿江高速公路用于连接深港西部通道、西部港区、机场至东莞西部，承担香港至深圳、东莞西部和广州方向的过境货运交通，西部港区的疏港货运交通及深圳西向的部分对外交通。
该高速路起于广州黄埔区笔村（接东二环高速），沿途经过南岗，跨过东江，随后经过东莞麻涌、泗盛、穗隆、新湾，止于深圳蛇口，全长97公里，初步预计投资达150亿元，在2009年建成通车。
建成以后，预示着整个蛇口半岛在珠三角中的区位，将变成枢纽核心。
2、蛇口→珠海海底隧道
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，蛇口→珠海海底隧道已经做了前期规划研究。
【公园密集区：4大公园】
中铁·诺德国际居住区周边的公园包括：片区拥有总面积3.9平方公里的两个公园：南山公园及月亮湾公园，公园密度之大为全市之冠。还有20万平米的青青世界、以及荔林寿文化公园、青青世界。
1、荔林公园
荔林公园面积近60万平方米，规划为8个景区和多个景点，公园建成后将成为以表现自然风貌为主，体现“寿”文化特色，能带动市民健身休闲，兼具城市公园功能的郊野文化公园。
南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已经成立。
2、大南山郊野文化公园
总面积352.6公顷，有8个景区和36个景点。主峰南山高336米。建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。2006年，首期将建成南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区。
3、月亮湾公园要建十景区
南山区月亮湾公园总体规划方案2004年敲定。月亮湾公园地处大南山西面山脚，占地面积约38万平方米，周边连接着青青世界、青青山庄。
公园规划有10个景区：风情文化街、嫦娥奔月主题广场、月晓风清景区、荷塘月色景区、红荔农庄景区、雨林生态谷景区、蝶谷花溪景区、荔枝文化村景区、大南山登山服务中心景区、荔枝生态区等。