前言：

每个“巨无霸”旧改项目背后，总有说不尽的话题。今天，结合最近的几个消息，聊聊深圳西部沙井古墟旧改、罗湖湖贝村旧改与华润的一些事儿。

沙井古墟历史风貌区改造不提及任一房企？

7月23日，宝安区城市更新和土地整备局发布《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元沙井古墟历史风貌区保护规划（草案）》的公示。

沙井古墟历史风貌区以龙津石塔和盐课司署作为村落建立的历史基石，早期以龙津涌为轴线，东西两侧形成宗族村落；后期设立沙井墟和新墟后，逐渐延伸形成沙井大街，构成“河街串墟、村墟结合、七坊并立、梳式布局”的历史空间格局，岭南文化味道浓郁。

沙井古墟历史风貌区总面积约2571公顷，相较《深圳史风貌区 (第一护划引》的保护范围调出约2409平方米。建设控制地带东至环镇路，西至沙井大街，南至迎宾路，北至沙四村圣帝宫，总面积约8.71公顷。

核心保护范围由三个片区组成，相较于《深圳市历史风貌区(第一批保护规划指引》的核心保护范围调出4096平方米。

包括：

（1）辛养-沙三-沙四-升平围片区，东至升平围围墙，西至沙井大街，南至辛养旧村二巷，北至沙四村圣帝宫，面积约8.37公顷；

（2）沙一-沙二片区，东至榕波公家塾，西至沙井大街西侧第四排，南至天后古庙，北至沙二旧村东十二巷，面积约5.36公倾；

（3）衙边片区，东至德辉陈公祠，西至衙边旧村十八巷，南至蚝心湖南侧，北至迎阳祖家塾，面积约3.27公顷。

建设控制地带内的建设活动应当符合历史风貌区保护规划，并符合以下要求:

（1）与原沙井墟、新墟相邻区域尊重墟市历史格局;其它区域尊重风貌区历史格局轴线，预视线通廊。

（2）沙井大街西侧界面风貌应与历史风貌区相协调，在城市设计方案中进行风貌协调专题研究。

（3）与核心保护范围相邻的过渡性区域注重建筑的体量、色彩、比例和建筑的连续性，与风貌区协调。

（4）建议保密传统街巷、重要历史节点等历史地名可设计并设置传统历史活动记忆标识。

值得玩味的是，这次宝安区城市更新和土地整备局发布沙井古墟的公告里，并没有提及任何一家开发企业的名字。

唏嘘：旧改按下暂停键，重启无明确日期？

事实上，由于前几年大规模的城市旧改，诸多房企扎堆进入深圳抢地抢旧改，曾经火热的深圳西部各个旧村旧改，更是炙手可热，不少房企当时争得头破血流也未必能吃上一口肉。

但受口罩和近年大局势影响，不少类似历史更新项目都按下了暂停键，何时启动遥遥无期。沙井古墟也不例外。

曾经传得沸沸扬扬的金蚝小镇旧改项目，就是沙井古墟的一部分，华润作为开发主体，如今似乎也停滞了。

2019年4月27日，深圳市规划和自然资源局官宣《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》(草案)(下称“《草案》”)。

项目位于宝安区沙井街道，由西环路、北环路、环镇路、创新路围合的区域，拆除用地范围面积1401446㎡，现状建筑面积2700000㎡，现状容积率1.92，涉及13家股份合作公司。

《草案》显示，金蚝小镇拟拆除重建用地面积约140万㎡，拟更新方向为居住、新型产业、商业等功能。

▲沙井大街片区(金蚝小镇)项目示意图

金蚝小镇属于体量宏大的“巨无霸”旧改，当时热度高居不下，然而涉及利益方多，推进周期较长，立项四年多，迄今还没有明显进展。

旧改路漫漫，此前我们提醒大家《深圳旧改，正在大规模失效》10万+爆文中也强调过，如今再看更加唏嘘。

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炸裂：折腾上法拍台？
活下去才是硬道理

最近，更让大家炸裂的是，上述项目同属于华润集团旗下的子公司，由于近年来被旧改项目及合作方所拖累，最近甚至把自家公司折腾上了法拍台——华润置地（深圳）有限公司。

对此，华润置地回应：

湖贝未来城项目的注册公司——华润置地（深圳）有限公司，属于合资公司。本次拍卖由于股东方财务出现状况，无法履行股东义务，为项目纾困，才有这次的拍卖手续。后续视拍卖情况，如竞价周期内无人出价，华润方会践行央企担当，履行项目建设运营责任。

于是，不得不提的就是华润的另一个“巨无霸”旧改——罗湖湖贝村旧改项目，即上述提及的湖贝未来城。

据悉，湖贝村旧改项目计划总建筑面积约220万平方米，涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，共40万㎡统筹片区，93宗地，34处零星用地。

此外还包括30万㎡拆除范围，77万㎡拆赔建筑，共涉及1600户旧住宅区、2000户村民、42家业主、11家区属单位、19家市属单位，预计需要25亿过渡安置费，因此拆迁成本高昂，被誉为“深圳城市更新之最”。

华润湖贝未来城（备案名：润月广场）首批产品于2022年10月获批预售许可，推出住宅、商务公寓、办公等物业合计466套产品。但销售情况相当一般，资金回笼困难，又要庞大各项支出费用，于是，诸多连带性问题就来了。

7月19日消息，华润置地（深圳）开发有限公司100%股权在京东法拍平台进行公开拍卖，起拍价约20.49亿元，评估价达29亿元。

由于借款合同纠纷，申请执行人为华润置地控股有限公司，被执行人为深圳市湖贝顺润投资有限公司。

查询发现，华润置地（深圳）开发有限公司是深圳罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元的重要申报主体，负责A1、A4、A9等地块的实施。

其中，A4地块包含超商层住宅、商务公寓、保障房及写字楼，预计2024年底交付；A1地块以回迁为主，预计2026年11月/12月交付；A9地块含写字楼，预计2027年底交付。

根据华润对外的消息，本次拍卖是由于股东方财务状况出现问题，无法履行股东义务，因此采取拍卖手续以解决项目困境。

虽然华润表示如果无人竞拍将继续履行项目建设和运营职责。然而，就分析来看，如此庞大的旧改项目，如今环境下打起持久战，不但投入成本巨大，经济效益也难以乐观，未知数过多，短期内很难乐观。

此前提醒过大家，深圳旧改正在大规模失效。虽说深圳土地面积只有不足2000平方公里，较之北上广这些庞大面积一线城市，可以说是非常微型。长远看深圳常住人口又在继续增加，未来发展很大程度也是要依赖旧改升级。

只是就此形势下，真到了迫不得己的情况，即便已经到嘴里的旧改项目，估计也只能硬着头皮吐出来。毕竟对任何企业来说，活下去活得久，才是硬道理。