前言：

准备在深圳买房的人，最近看房子看市场，估计都看懵了。

虽说我们提醒了楼市、房子都会加大分化，但是对买家来说，选房就是个大难题。

加上看不懂的市场，又加剧了原本就在摇摆的心思。

比如最近的市场表现，估计很容易会让一些人错配了。

先看2025年深圳第一个“日光”的新盘住宅，不是在南山，不是在宝中，不是在福田，

而是在东部的龙岗大运。

1.11周六，位于龙岗大运中心城的深铁阅云境，第二次加推145套，开盘1小时卖光，销售金额超过7亿。

该项目第一次开盘是在2024年11月24日，当时首推214套房源，不到2小时卖光，销售金额约10.77亿元。

这是深圳龙岗首个连续两次开盘也卖光的新盘住宅。

一直以来，龙岗都是刚需大区，以这次连续两次日光的阅云境来说，无论单价还是总价，在深圳性价比极高：

第二次开盘的阅云境，单价3.87万起，套总价372万起，较之第一次开盘3.74万/平米起总价363万起的价格，贵9万元/套，但得到了市场及客户的高度认可。

而近期南山、宝中开盘的几个项目，个别项目区位、地段还不错，开盘当日折扣也有，但套总价在1000万左右，最终开盘去化未能达到多理想的效果。

硬刚需买家，还比较好选房，毕竟是满足居住需求大于其他改善型需求。而且深圳年轻人为主，首次置业总价300-500万的群体占比不低，所以大运中心优质地段的综合体住宅，又满足刚需“三宝”的房子被抢光，确实情理之中。

但是对1000万总价及以上的买家来说，既想要区域，又要地段，又要配套，又要资源，又要品牌，还想要价格足够香，那就别想太多了，满足前面基础上，价格差不多就抓紧行动了吧。

毕竟好房子不会等人。

比如宝中地段的新房，虽说开盘当天成绩不怎么样，但开盘后今日收到反馈持续消化中，剩下的都是比较拉胯的户型及朝向。

市场也不会等人。

深入了解二手房市场的朋友们就清楚，其实真正意向放盘的业主并不多，尤其是持有好房子的业主，若非为了降低杠杆或者迫于经济压力，极少业主会放盘。

剩余对外的，要么就是过于老破旧，要么就是过于边郊，要么就是迫于无奈只能通过卖房解决困境的。

好房子不会随便放盘，放盘的好房子价格笋的基本都会被抢光。所以，接下来无论市场怎么变化，只要你是刚需或者是改善的硬性需求，那么当真正好房子出来时，不妨盯紧些。

但是，别再过多地想着买套房就能赚钱了，存量时代进行时买房思维早该变了，你持有的房子能带来流量价值，才是真正的好房子，才是真正有价值的家底。

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2025年2期（1月6日~1月12日），深圳全市一二手商品房成交简要：

一手房成交概述：
♢总成交量：商品房成交1314套，环比↓10.92%，其中住宅成交1162套，环比↓15.74%
♢区域成交排名：①光明区330套；②龙华龙306套；③龙岗区243套
♢住宅成交排名：①宝安区439套；②龙华区299套；③龙岗区236套。

二手房成交概述：
♢总成交量：二手房成交1867套，环比↑22.59%，其中住宅成交1632套，环比↑22.89%
♢区域成交排名：①龙岗区387套；②南山区348套；③福田区337套。
♢住宅成交排名：①龙岗区349套；②南山区309套；③福田区281套。

■全市新房成交综述：一手住宅成交1469套

深圳全市开发商品房共成交1314套，环比↓10.92%；成交面积123210.83㎡，环比↓30.47%。

其中：

①住宅，成交1162套，环比↓15.74%；成交面积115508.31㎡，环比↓16.50%；
②商业，成交24套，环比↓64.18%；成交面积2011.16㎡，环比↓39.49%；
③办公，0成交；
④其他，成交128套，环比↑481.82%；成交面积5691.36㎡，环比↑125.68%。

■各区新房住宅成交排名，龙华区居榜首

①龙华区，成交305套，成交面积30399㎡；
②龙岗区，成交241套，成交面积23679㎡；
③宝安区，成交223套，成交面积22890㎡。

■各区商业成交排名，福田区居榜首

①福田区，成交9套，成交面积483.12㎡；
②南山区，成交8套，成交面积1023.88㎡；
③罗湖区，成交5套，成交面积393.3㎡。

■各区办公楼0成交

■各区其他物业成交排名，光明区居榜首

①光明区，成交122套，成交面积5076.89㎡；
②南山区，成交3套，成交面积116.78㎡。
③龙岗区，成交2套，成交面积72.63㎡。

■成交户型：90~144㎡户型占比最高

■本周1个项目获批预售，住宅批售总套数195套

本周共1个住宅项目获批预售，批售住宅面积约2.1万平米（环比↑36.37%），共195套（环比↑34.48%）。

■深圳二手房数据：二手住宅成交1632套

根据@房地内参 监测，上周深圳全市二手房成交1867套，环比↑22.59%，成交面积约183705.58㎡，环比↑22.40%，其中住宅成交1632套，环比↑22.89%，住宅成交面积约167112.61㎡，环比↑24.43%。

住宅成交前三区域分别是：

①龙岗区，成交349套；
②南山区，成交309套；
③福田区，成交281套。

二手房商业成交方面，全市成交129套，成交量前三区域分别是：

①罗湖区，成交30套；
②南山区、龙岗区，各成交25套；
③福田区、宝安区，各成交15套。

二手房办公成交方面，全市成交35套，成交量前三区域分别是：

①福田区、龙岗区，各成交8套；
②龙华区、南山区、宝安区，各成交4套。
③罗湖区、光明区，各成交3套。

二手房其他成交方面，全市成交71套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交33套；
②罗湖区，成交17套；
③南山区，成交10套。

注：上述数据由@房地内参 监测，原始数据来源于深圳市房地产信息平台