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项目及片区考评
“佳兆业·茗萃园”唯论:金融后勤片区胎动

作者:尹香武(半求) 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2007-11-21 07:39:00点击6667


“佳兆业·茗萃园”唯论:金融后勤片区胎动
尹香武(半求)
www.BANQ.cn
 
导读:
    ■前言
    ■项目劣势
    【归属大盘,但可惜道路分隔项目】
    【归属金融后勤片区,但区域认知度很低】
    ■项目优势
    【片区前景】
     一、平湖:老板的批量采购CBD
     二、金融后勤片区:深港金融后台的建设改变区域供求
     三、交通极其便利:名义是边疆,实际为近郊
     四、深圳中轴北部门户
    【项目优势】
     一、佳兆业·茗萃园:平湖的消费商业冠军
     二、合作团队强
     三、平湖首个星级会所:双泳池
     四、截止目前,平湖最好的小区园林
    ■企业特点
    【佳兆业不是房地产行业的战略型企业】
    【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】
正文:
 
■前言
 
“佳兆业·茗萃园”位于深港金融业后勤服务基地片区---平湖街道办事处的良安田社区平安大道与良白路交汇处,统属平湖物流基地,2007年年底开盘。项目西北侧为华南城与华润万家配送中心,西侧为广九铁路,东侧为良白路。
 
项目共分期开发,一期占地41759.71㎡、总建面120399㎡(其中住宅103960㎡、商业11839㎡)。一期户型以两房、三房为主,面积区间70-200平米,为高层围合欧式建筑。
 
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn认为,要了解一个项目,应该从横向、纵向上来分析,单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色,并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断,本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”(简称其为“唯论”)。
 
为了能让消费者更全面的了解项目,现将《“佳兆业·茗萃园”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。
 
■项目劣势
 
【归属大盘,但可惜道路分隔项目】
 
佳兆业·茗萃园占地102439.05平米、总建面300998平米、3000户、容积率2.88。无论从占地面积规模、还是建筑面积规模,本项目都属于大盘行列。大盘具有配套、园林小环境、规模效应等诸多优势。
 
但香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn认为,较为遗憾的是,平安大道呈现南北横穿整个项目,见项目分为东西两个组团。这条道路对于小区的盐街商业无疑是大好消息,但是对于居住、以及大盘属性来说,却并非好消息。
 
【归属金融后勤片区,但区域认知度很低】
 
平湖是深圳的物流重镇,平南、平盐铁路与九广铁路在这里交汇,华南最大的原材料交易市场就在这里、韩国城也在这里。更引人注目的是,深圳金融产业后勤服务基地也规划在这里。
 
但是,即使如此,平湖对于绝大多数深圳人来说,还是很不熟悉,这将给项目的推广、以及扩大客户来源半径提出巨大挑战。
 
■项目优势
 
【片区前景】
 
一、平湖:老板的批量采购CBD
 
因为平湖是深圳市海、陆、空交通网络集汇点和深圳市东西部港区(盐田港、蛇口港)、深港以及与内地的交通枢纽,集货物运输、仓储、加工和配送为一体,交通的便利,以及位于深圳、东莞、惠州三城中心位置的便利,使平湖的物流业极其发达。
 
平湖因此定位为物流基地、原料基地,为特区提供综合服务。如今,总投资26亿、总建面220万华南国际城,中国最大的韩国城也于2007年3月份动工,总投资12亿中国特产城2007年已经开业。
 
因此,深圳、东莞、惠州三个城市的相关企业主,则需要经常到平湖批量采购。如果说位于福田的深圳CBD、以及南山中心区、宝安中心区只主要着重于白领以及最终消费、企业主洽谈生意的CBD的话,那么白领少有关注的平湖,其实就是深圳、东莞、惠州老板的批量采购CBD。佳兆业·茗萃园如何利用这个优势,则非常值得研究。
 
二、金融后勤片区:深港金融后台的建设改变区域供求
 
目前平湖主要产业还集中在制造业,比如钰湖电厂、旭日集团、中华商务、安利嘉、裕荣昌、和平电缆、华行玩具、大西洋电焊条、达尔迅电子、港华鸿记、新联鞋业、雅士多胶衣等。
 
但是,深圳金融产业后台服务基地的到来将迅速升级这里的产业档次。香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn得到消息,2007-11-19,在平湖项目“佳兆业·茗萃园”即将于今年年底开盘之际,位于深莞两市、宝安龙岗两区交界地龙岗区平湖街道山厦、辅城坳社区交通枢纽位置的“深圳金融产业后台服务基地”也正式开工,这是佳兆业·茗萃园的最佳开盘礼。
 
深圳金融产业后台服务基地用地2.24平方公里,总建设规模约为380万平米,总投资概算为80亿元。此项目启动以后,将带动更多的香港银行将后勤基地搬迁到深圳,这一方面借道深圳降低人工成本,另一方面也可进一步巩固香港国际金融中心地位。
“深圳金融产业后台服务基地”落户平湖后,这里就将迎来大量的高级银行白领。同时,平湖与香港金融业紧密捆绑,将关系到深圳金融业在大陆的竞争力。按照10家银行后勤基地的规模计算,每家200人计算,就将新增2000个银行雇员,为区域带来新增的购房需求。
 
三、交通极其便利:名义是边疆,实际为近郊
 
平湖的交通体系极为发达,周围有京九铁路、机荷高速公路等,交通网四通八达,东可到龙岗中心区、惠州等,南可达深圳市中心,西接宝安区观澜、光明、公明等重镇,北连东莞市到广州,地块距深圳市区仅30分种车程。
 
所以,平湖名义上是深圳的边疆街道、但实际上是深圳的近郊区。
 
(一)、公路
 
1、连接宝安机场、中山及惠州、汕头,组团内长15.4公里的机荷高速;
2、连接盐田港与东莞,组团内长9.2公里的盐排高速。
3、连接惠州与盐田、组团内长9.4公里的惠盐高速改线(东部通道);
4、外环快速路(平湖段):连接宝安、东莞、中心城等,道路位于组团平湖片区北侧东莞境内;
5、南坪快速路(水官—横坪路):连接南山、宝安及大工业区,组团内长20.0公里;
6、深平快速路:连接东莞与特区,组团内长13.2公里;
7、丹平快速路:连接东莞与特区,组团内长14.2公里;
8、龙盐快速路:连接龙岗、横岗、盐田,承担盐田北向对外交通功能,组团内长7.1公里;
 
(二)、铁路
 
1、广深铁路:我国南北铁路大动脉—京九铁路的一部分,为准高速铁路,属国家一级干线。
2、平湖火车站公交枢纽站:大型公交枢纽站,与平湖火车站接驳,面积7000m2;
平湖客运站:按二级站布设,设计规模0.5万-1万人次/日。
 
四、深圳中轴北部门户
 
平湖位于龙岗区西北部,总面积40.77平方公里,东与横岗镇相连,西与宝安区观澜镇接壤,南与布吉镇毗邻,北接东莞市,是深圳市至东莞市、龙岗区至宝安区的交汇点,是深圳中轴的北门户。
 
【项目优势】
 
一、佳兆业·茗萃园:平湖的消费商业冠军
 
如果说华南城、韩国城、中国特产城这些属于大商业、批发商业的话,平湖在消费商业领域则很是尴尬。目前,整个平湖街道全部消费型的商业面积加起来只有3万平米左右。
 
而佳兆业·茗萃园全部建成以后,将供应商业面积约41049平米,主要沿平安大道分布,香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn认为,这是平湖规模最大的、相对集中的消费商业群,等于再造了一个平湖消费商业。
 
因此,佳兆业·茗萃园的商业将不但为小区本身业主提供配套,也会提升平湖商业的档次与规模。
 
二、合作团队强
 
在平湖,目前只有和黄·御峰园、佳兆业·茗萃园两个新盘,这两个都属于建筑面积在30万平米的大盘,建筑面积相差无几。而东都雅苑、九号院馆已经售完。佳兆业·茗萃园年底开盘,和黄·御峰园估计明年上半年开盘。
 
其中,佳兆业·茗萃园组织了较强的设计团队:香港城设设计公司、贝尔高林、中原地产、同济人设计院等,合作团队都是经过市场检验的。
 
三、平湖首个星级会所:双泳池
 
佳兆业·茗萃园的业主会所以星级酒店的标准规划建设,包含了室内外双泳池,还有室内很多运动场所:比如篮球馆、乒乓球馆、羽毛球馆,这是平湖所有项目都不具备的,只有茗萃园具备。
 
四、截止目前,平湖最好的小区园林
 
佳兆业·茗萃园的园林由贝尔高林负责设计。风格属于现代西班牙园林,园林总共分五大部分,第一部分是由主入口的水景广场和商业街构成的商业步道。第二部分,商业之间所形成的内商业广场。第三部分,1号楼、5号楼架空层上面有一个可跨越式的园林设计。第四部分,从商业到住宅所连接的主要通道,就是住宅主入口的景观。第五部分,内庭院景观设计。
 
分为5个部分,使园林以公共、门厅、休憩、私家这样的逐级递升的级别展开,符合中国人的居住理念。
 
■企业特点
 
【佳兆业不是房地产行业的战略型企业】
 
佳兆业地产的业务开发领域涉及住宅、写字楼、商业物业和成片土地综合性规划开发等领域。目前佳兆业的发展足迹已经由香港、珠江三角洲逐步走向长江三角洲。
 
佳兆业总经理在公司网页上这样形容自己的公司:“我们不是房地产行业的战略型企业,我们仅仅是一家向社会提供优良品质住宅的专业公司”。
 
【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】
 
佳兆业地产成立于1999年,公司在深圳开发了桂芳园、可园、水岸新都、佳兆业中心等项目。2005年、2006,佳兆业都以14亿以上的销售额名列深圳十强之列。
 
与十强内的其他企业万科、京基、鸿荣源、百仕达、中海、华侨城、信托地产、东部、联泰、招商相比,佳兆业是深圳销售十强中历史最短的。历史最短,也就意味着成长最快。
 

“佳兆业·茗萃园”效果图:茗萃园总体鸟瞰图

“佳兆业·茗萃园”效果图:茗萃园一期鸟瞰图
 
“佳兆业·茗萃园”效果图:茗萃园一期
 
“佳兆业·茗萃园”效果图:茗萃园商业透视图
 
 
“佳兆业·茗萃园”效果图:茗萃园商业透视图
 
 
 
深圳金融产业后台服务基地与佳兆业·茗萃园之间的关系
 
 

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