“佳兆业·茗萃园”唯论：金融后勤片区胎动
尹香武（半求）
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导读：
■前言
■项目劣势
【归属大盘，但可惜道路分隔项目】
【归属金融后勤片区，但区域认知度很低】
■项目优势
【片区前景】
一、平湖：老板的批量采购CBD
二、金融后勤片区：深港金融后台的建设改变区域供求
三、交通极其便利：名义是边疆，实际为近郊
四、深圳中轴北部门户
【项目优势】
一、佳兆业·茗萃园：平湖的消费商业冠军
二、合作团队强
三、平湖首个星级会所：双泳池
四、截止目前，平湖最好的小区园林
■企业特点
【佳兆业不是房地产行业的战略型企业】
【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】
正文：
■前言
“佳兆业·茗萃园”位于深港金融业后勤服务基地片区---平湖街道办事处的良安田社区平安大道与良白路交汇处，统属平湖物流基地，2007年年底开盘。项目西北侧为华南城与华润万家配送中心，西侧为广九铁路，东侧为良白路。
项目共分期开发，一期占地41759.71㎡、总建面120399㎡（其中住宅103960㎡、商业11839㎡）。一期户型以两房、三房为主，面积区间70－200平米，为高层围合欧式建筑。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“佳兆业·茗萃园”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。
■项目劣势
【归属大盘，但可惜道路分隔项目】
佳兆业·茗萃园占地102439.05平米、总建面300998平米、3000户、容积率2.88。无论从占地面积规模、还是建筑面积规模，本项目都属于大盘行列。大盘具有配套、园林小环境、规模效应等诸多优势。
但香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，较为遗憾的是，平安大道呈现南北横穿整个项目，见项目分为东西两个组团。这条道路对于小区的盐街商业无疑是大好消息，但是对于居住、以及大盘属性来说，却并非好消息。
【归属金融后勤片区，但区域认知度很低】
平湖是深圳的物流重镇，平南、平盐铁路与九广铁路在这里交汇，华南最大的原材料交易市场就在这里、韩国城也在这里。更引人注目的是，深圳金融产业后勤服务基地也规划在这里。
但是，即使如此，平湖对于绝大多数深圳人来说，还是很不熟悉，这将给项目的推广、以及扩大客户来源半径提出巨大挑战。
■项目优势
【片区前景】
一、平湖：老板的批量采购CBD
因为平湖是深圳市海、陆、空交通网络集汇点和深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）、深港以及与内地的交通枢纽，集货物运输、仓储、加工和配送为一体，交通的便利，以及位于深圳、东莞、惠州三城中心位置的便利，使平湖的物流业极其发达。
平湖因此定位为物流基地、原料基地，为特区提供综合服务。如今，总投资26亿、总建面220万华南国际城，中国最大的韩国城也于2007年3月份动工，总投资12亿中国特产城2007年已经开业。
因此，深圳、东莞、惠州三个城市的相关企业主，则需要经常到平湖批量采购。如果说位于福田的深圳CBD、以及南山中心区、宝安中心区只主要着重于白领以及最终消费、企业主洽谈生意的CBD的话，那么白领少有关注的平湖，其实就是深圳、东莞、惠州老板的批量采购CBD。佳兆业·茗萃园如何利用这个优势，则非常值得研究。
二、金融后勤片区：深港金融后台的建设改变区域供求
目前平湖主要产业还集中在制造业，比如钰湖电厂、旭日集团、中华商务、安利嘉、裕荣昌、和平电缆、华行玩具、大西洋电焊条、达尔迅电子、港华鸿记、新联鞋业、雅士多胶衣等。
但是，深圳金融产业后台服务基地的到来将迅速升级这里的产业档次。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn得到消息，2007-11-19，在平湖项目“佳兆业·茗萃园”即将于今年年底开盘之际，位于深莞两市、宝安龙岗两区交界地龙岗区平湖街道山厦、辅城坳社区交通枢纽位置的“深圳金融产业后台服务基地”也正式开工，这是佳兆业·茗萃园的最佳开盘礼。
深圳金融产业后台服务基地用地2.24平方公里，总建设规模约为380万平米，总投资概算为80亿元。此项目启动以后，将带动更多的香港银行将后勤基地搬迁到深圳，这一方面借道深圳降低人工成本，另一方面也可进一步巩固香港国际金融中心地位。
“深圳金融产业后台服务基地”落户平湖后，这里就将迎来大量的高级银行白领。同时，平湖与香港金融业紧密捆绑，将关系到深圳金融业在大陆的竞争力。按照10家银行后勤基地的规模计算，每家200人计算，就将新增2000个银行雇员，为区域带来新增的购房需求。
三、交通极其便利：名义是边疆，实际为近郊
平湖的交通体系极为发达，周围有京九铁路、机荷高速公路等，交通网四通八达，东可到龙岗中心区、惠州等，南可达深圳市中心，西接宝安区观澜、光明、公明等重镇，北连东莞市到广州，地块距深圳市区仅30分种车程。
所以，平湖名义上是深圳的边疆街道、但实际上是深圳的近郊区。
（一）、公路
1、连接宝安机场、中山及惠州、汕头，组团内长15.4公里的机荷高速；
2、连接盐田港与东莞，组团内长9.2公里的盐排高速。
3、连接惠州与盐田、组团内长9.4公里的惠盐高速改线（东部通道）；
4、外环快速路(平湖段)：连接宝安、东莞、中心城等，道路位于组团平湖片区北侧东莞境内；
5、南坪快速路(水官—横坪路)：连接南山、宝安及大工业区，组团内长20.0公里；
6、深平快速路：连接东莞与特区，组团内长13.2公里；
7、丹平快速路：连接东莞与特区，组团内长14.2公里；
8、龙盐快速路：连接龙岗、横岗、盐田，承担盐田北向对外交通功能，组团内长7.1公里；
（二）、铁路
1、广深铁路：我国南北铁路大动脉—京九铁路的一部分，为准高速铁路，属国家一级干线。
2、平湖火车站公交枢纽站：大型公交枢纽站,与平湖火车站接驳，面积7000m2；
平湖客运站：按二级站布设，设计规模0.5万－1万人次/日。
四、深圳中轴北部门户
平湖位于龙岗区西北部，总面积40.77平方公里，东与横岗镇相连，西与宝安区观澜镇接壤，南与布吉镇毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗区至宝安区的交汇点，是深圳中轴的北门户。
【项目优势】
一、佳兆业·茗萃园：平湖的消费商业冠军
如果说华南城、韩国城、中国特产城这些属于大商业、批发商业的话，平湖在消费商业领域则很是尴尬。目前，整个平湖街道全部消费型的商业面积加起来只有3万平米左右。
而佳兆业·茗萃园全部建成以后，将供应商业面积约41049平米，主要沿平安大道分布，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，这是平湖规模最大的、相对集中的消费商业群，等于再造了一个平湖消费商业。
因此，佳兆业·茗萃园的商业将不但为小区本身业主提供配套，也会提升平湖商业的档次与规模。
二、合作团队强
在平湖，目前只有和黄·御峰园、佳兆业·茗萃园两个新盘，这两个都属于建筑面积在30万平米的大盘，建筑面积相差无几。而东都雅苑、九号院馆已经售完。佳兆业·茗萃园年底开盘，和黄·御峰园估计明年上半年开盘。
其中，佳兆业·茗萃园组织了较强的设计团队：香港城设设计公司、贝尔高林、中原地产、同济人设计院等，合作团队都是经过市场检验的。
三、平湖首个星级会所：双泳池
佳兆业·茗萃园的业主会所以星级酒店的标准规划建设，包含了室内外双泳池，还有室内很多运动场所：比如篮球馆、乒乓球馆、羽毛球馆，这是平湖所有项目都不具备的，只有茗萃园具备。
四、截止目前，平湖最好的小区园林
佳兆业·茗萃园的园林由贝尔高林负责设计。风格属于现代西班牙园林，园林总共分五大部分，第一部分是由主入口的水景广场和商业街构成的商业步道。第二部分，商业之间所形成的内商业广场。第三部分，1号楼、5号楼架空层上面有一个可跨越式的园林设计。第四部分，从商业到住宅所连接的主要通道，就是住宅主入口的景观。第五部分，内庭院景观设计。
分为5个部分，使园林以公共、门厅、休憩、私家这样的逐级递升的级别展开，符合中国人的居住理念。
■企业特点
【佳兆业不是房地产行业的战略型企业】
佳兆业地产的业务开发领域涉及住宅、写字楼、商业物业和成片土地综合性规划开发等领域。目前佳兆业的发展足迹已经由香港、珠江三角洲逐步走向长江三角洲。
佳兆业总经理在公司网页上这样形容自己的公司：“我们不是房地产行业的战略型企业，我们仅仅是一家向社会提供优良品质住宅的专业公司”。
【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】
佳兆业地产成立于1999年，公司在深圳开发了桂芳园、可园、水岸新都、佳兆业中心等项目。2005年、2006，佳兆业都以14亿以上的销售额名列深圳十强之列。
与十强内的其他企业万科、京基、鸿荣源、百仕达、中海、华侨城、信托地产、东部、联泰、招商相比，佳兆业是深圳销售十强中历史最短的。历史最短，也就意味着成长最快。
“佳兆业·茗萃园”效果图：茗萃园总体鸟瞰图
“佳兆业·茗萃园”效果图：茗萃园一期鸟瞰图
“佳兆业·茗萃园”效果图：茗萃园一期
“佳兆业·茗萃园”效果图：茗萃园商业透视图
“佳兆业·茗萃园”效果图：茗萃园商业透视图
深圳金融产业后台服务基地与佳兆业·茗萃园之间的关系