“中铁·诺德国际居住区”考查纪要
尹香武（半求）
www.BANQ.cn
〖时间〗：2007年11月13日10：30~13：00
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地考察“中铁·诺德国际居住区”项目
〖地点〗：大南山西北侧前海路与沿湖路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
■周边及景观
【两面临山一面观海】
【周边教育配套好：南山实验荔林中学部+深大附中】
【多元化交通路网：30分种就可来往各主要区】
【四周及景观】
一、东侧：距离荔林公园100米，五分钟举步既达
二、西侧：大铲湾、小铲湾及妈湾海景：远景优于近景
三、南侧：距离大南山山脉不足百米，山林触手可及
四、北侧：前海湾海景一览无余
■片区概况
■工地考查
【主体施工至22层：营销中心本月底对外开放】
【紧扣流行“谐语”：出街广告凸显策划功底】
【施工管理与质量控制排在前列】
【点板结合：最大化利用空间及山景资源】
【山地施工：施工难度较大】
【人工挖孔桩：质量可靠】
【1.2米超长负筋马凳，采用沙浆预制水泥垫块】
【消防楼梯及电梯厅看山观海】
【每层每个单元两个采光井】
【户型略析】
一、大量采用落地凸窗
二、一房一厅罕见的灰色空间配置：最多3个阳台+1挑高露台
三、买二房，送一房
四、主妇最爱：所有的厨房都有生活阳台
■数据与用料
正文：
■项目概况
【2007~2008南山第一大新盘】
中铁·诺德国际居住区（注册名为“中铁·诺德假日花园”）位于大南山西北侧，前海路与沿湖路的交汇地带，建筑性质为住宅、商业及配套。总用地面积69217.33平米、总建筑面积207652 平米（其中住宅195992平米、商业7000平米、会所1000平米、幼儿园2400平米、其他1200平方米）。
项目建筑容积率为3，停车位1387个，由9栋层高为100米以下的15-33层小高层及高层建筑围合而成。该项目建设户型建筑面积90 平方米以下占住宅总建筑面积的90%以上。
南山在售新盘分别有兰溪谷2期占地面积46860.80平米，建筑面积146910.96平米；澳城占地面积40557.10平米，建筑面积86520平米；后海公馆占地面积25040平米，建筑面积85902.51平米；而华联城市山林总占地面积83534.70平米，建筑面积217354平米，也就说目前正在销售的二期占地也不会超过50000平米。
数据对比一目了然，20万的建筑面积使项目成为2007~2008年内南山最大的新盘，其余大盘则属于后期开发。
【距大南山最近的新盘】
中铁·诺德国际居住区地处深圳大南山的西北侧，与山脉的距离不足百米，是资源稀缺类物业，也是距离大南山山脉最近的大盘，同时与青青世界仅百米之隔。
本项目向南是深圳南山的绿肺~主峰高达336米的大南山，举步既达，登高望远，整个深圳湾畔景物尽收眼底，远可观深圳市中心区楼群、香港流浮山脉，元朗景色，近可俯视南山半岛、宝安新城。
位于大南山半山腰的青青世界是农业与观光旅游相结合的生态旅游景点，“鹏城十景”之一，并且被授予深圳及广东省 “环保教育基地”。
【大南山海景第一盘】
本项目的地势属于大南山山坡的边缘，向北直至前海湾是有一个坡度的，只是坡度较小表现的并不明显。
中铁·诺德国际居住区的西北侧隔月亮湾大道就是前海湾，并且与前海湾海边的距离约500米左右，在这500米范围内也没有高层建筑，所以本项目是大南山沿线楼盘中的海景第一盘。
【商家简介】
一、深圳工程实力最强的世界500强项目：未来服务响应更快
深圳市中铁诺德投资有限公司（以下简称“中铁诺德”）是中国铁路工程集团有限公司（以下简称“中铁”）所属企业。中铁也是建筑行业的龙头企业，目前，中铁在“世界企业500强”中排名第342位，在“中国企业500强”中排名第16位；在全球最大承包商中排名第3位，在全球最大的225家国际承包商中名列第67位，在“中国最大500家企业集团”中排名第10位。“中国中铁”品牌在“世界品牌500强”中排名第417位，在“中国500最具价值品牌”中名列第10位，品牌价值523.12亿元人民币。
中铁在路基施工、桥梁修建、隧道及城市地铁、电气化、房建基础施工和结构工程施工、高原冻土施工技术等方面处于国家领先水平，在线、桥、隧、电气化等专业关键技术上形成拥有自主知识产权的主导产品和核心技术，达到或接近世界先进水平。
此前，已经有中粮集团、和记黄埔两家世界500强在深圳开发了商品住宅，中铁·诺德国际居住区是第三家。
二、国家最高工程质量奖得主担纲施工
2007年8月3日至4日，国家工程建设质量奖审定委员会组织专家对中铁建工深圳诺德金融中心工程进行了国家优质工程申报现场复查，经过两天严格复查，工程一次性通过国家优质工程现场复查验收。
经过评审，建筑高度182.8米的诺德金融中心荣获深圳最高工程质量奖：金牛奖，以及广东省最高工程质量奖金匠奖。国家级与省级的两个最高荣誉一起收入自己怀中。其中，中铁是工程势力最强的。
本项目的施工自然是由广东最高工程质量奖得主中铁建工担纲，自己的产品自己施工，未来对于业主的服务自然响应更快。
■周边及景观
【两面临山一面观海】
整体来看，项目的南和东侧两个方向都是山景，而南侧与山脉的距离最近约80米左右，东侧主要以远处的山景为主，如果没有口岸隧道，那么本项目其实就是建在了山里。
因为前海湾陆陆续续的在填埋，所以海景方面西侧的妈湾海面及大铲岛和小铲岛更胜一筹，无论是白天还是晚上都是如此，所以，喜欢看海的朋友最好选择西侧栋数和户型。
【周边教育配套好：南山实验荔林中学部+深大附中】
项目周边的配套在教育方面比较突出，如本项目对面前海路东侧的深圳市南山实验学校荔林中学部，以及项目西南侧紧临荔湖路的深圳大学属附中学都是深圳市名校。除此以外还有太子山庄幼儿园等。
购物方面近距离暂显不便，待本项目入伙后生活配套会有所改善，前海路就形成了一条集散型的商业街。而本项目内部7000多平方米的商业设施除满足自身需求外，也能够吸引周边社区的商业人流。其他如医疗方面还有待区域的整体完善才能有所好转。
【多元化交通路网：30分种就可来往各主要区】
一、6路始发站：中转、换乘贯穿深圳
由于项目紧临鹏城十景之一的青青世界，所以公交网络实现了深圳主要站点的覆盖，青青世界为总站但很少有乘客，所以项目东侧的太子山庄与始发站没有区别了。
青青世界站分别有42路、51路、76路、81路、210路、350路、终点站分别到世界之窗、西丽、彩田、龙华等，几乎途经整个南山，而通过中转和换乘就实现了贯穿深圳。
三、广深沿江高速：粤港对接核心
广深之间第二条高速公路——广深沿江高速被确认为国家第一批重点急需建设项目，2007年已经开工建设。
广深沿江高速公路用于连接深港西部通道、西部港区、机场至东莞西部，承担香港至深圳、东莞西部和广州方向的过境货运交通，西部港区的疏港货运交通及深圳西向的部分对外交通。
该高速路起于广州黄埔区笔村（接东二环高速），沿途经过南岗，跨过东江，随后经过东莞麻涌、泗盛、穗隆、新湾，止于深圳蛇口，全长97公里，初步预计投资达150亿元，在2009年建成通车。
建成以后，预示着整个蛇口半岛在珠三角中的区位，将变成枢纽核心。
四、5#地铁换乘1#、3#地铁
5#地铁沿临海路、宝华路西侧绿化带、创业路穿广深高速公路后，向东沿留仙大道经西丽至福龙路立交南侧，跨平南铁路，并沿平南铁路经龙华火车站至四季花城西北角，然后向东拐入布龙路，沿布龙路、吉华路穿广深线、深惠路，经百鸽笼片区往南拐至东晓路，然后穿越大头岭公园，沿怡景路、沿河路，最后折向深南东路终止于大剧院站。
线路全长约42.6公里，设站31座，平均站距1.4公里，同时预留远景西端延伸条件。5#地铁与1#地铁在南山前海湾站、宝安宝安中心站、罗湖大剧院站、东门站交汇换乘，与4#地铁在龙华火车站交汇换乘，与3#地铁在布吉客运站交汇换乘。
中铁·诺德国际居住区距离前海站约200米，步行大概在5~10分钟左右，属于地铁物业将直接受益。
五、铁路“深圳西站”
以上还没完，众所周知深圳铁路有两个重要的站点分别是深圳火车站以及深圳西站，担负着深圳及珠三角来往内地的人流及货流，围绕着前海物流园区的总站经济，购房需求有增无减。而本项目距离深圳西站约250米，将是直接提供居住及生活配套服务最近的项目。
六、蛇口→珠海海底隧道
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，蛇口→珠海海底隧道已经做了前期规划研究。
【四周及景观】
一、东侧：距离荔林公园100米，五分钟举步既达
此面隔前海路是深圳市南山实验学校荔林中学部以及山海翠庐、太子山庄、山水情等楼盘，主要以住宅建筑群为主。
另外，此面稍远处大约100米，是已经规划好的荔林公园。荔林公园总面积达60万平方米，公园内以荔枝林为主，并且有牛蜞水库位于公园的中心，而本项目步行仅五分钟举步既达。
此面近处的高层住宅对观赏荔枝公园的景观造成了影响，但对远处的山脉和大面积的荔枝林整体性景观几乎没有影响。
二、西侧：大铲湾、小铲湾及妈湾海景：远景优于近景
项目的西侧紧临深圳湾口岸隧道及月亮湾大道的交汇处，口岸隧道是在大南山的北侧边缘山坡开出了一个通道，所以本项目西侧的近处能够看到的只是一个小山坡。
此面沿月亮湾大道分别是妈湾电站、深圳协孚供油公司以及中国高科大厦，远处是妈湾港及海运中心。此面中高楼层可以看到大铲湾和小铲湾岛屿以及妈湾海景，总体远景优于近景。
三、南侧：距离大南山山脉不足百米，山林触手可及
项目的南侧是前海路与深圳湾口岸隧道的交汇处，隧道在前海路上方，并且是封闭式的，封闭后的隧道燥音影响可以忽略不计，但视觉影响还是会存在的。
隧道以南就是大南山的山脉，而本项目的最南侧的栋数及户型距离山脉不足百米米，大南山的山脉一峰高过一峰完全植被，打开窗子鸟语花香大自然的气息扑面而来，此面是景观最好的一面。
四、北侧：前海湾海景一览无余
北侧近处和本项目紧临的有两部分，首先是深圳深日钢材有限公司，另外就是深圳市公安交通局蛇口港管理大队月亮湾扣车场，其中扣车场占的场地较大一些，场内也只有零星车辆。
此面沿月亮湾大道的北侧是妈湾电厂部分的一些设备，也都是贴地面，总体高度没有超过十米。另外还有一个正在施工的项目，是碧榕湾花园的第二期。
此面由于近处没有超过十米的建筑，所以视野开阔，从五楼以上就可以看到前海湾的海景以及宝安中心区的城市建筑群。
■片区概况
【公园密集区：4大公园】
中铁·诺德国际居住区周边的公园包括：片区拥有总面积3.9平方公里的两个公园：南山公园及月亮湾公园，公园密度之大为全市之冠。还有20万平米的青青世界、以及荔林寿文化公园、青青世界。
一、荔林公园
荔林公园面积近60万平方米，规划为8个景区和多个景点，公园建成后将成为以表现自然风貌为主，体现“寿”文化特色，能带动市民健身休闲，兼具城市公园功能的郊野文化公园。
二、大南山郊野文化公园
总面积352.6公顷，有8个景区和36个景点。主峰南山高336米。建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。2006年，首期将建成南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区。
三、月亮湾公园要建十景区
南山区月亮湾公园总体规划方案2004年敲定。月亮湾公园地处大南山西面山脚，占地面积约38万平方米，周边连接着青青世界、青青山庄。
公园规划有10个景区：风情文化街、嫦娥奔月主题广场、月晓风清景区、荷塘月色景区、红荔农庄景区、雨林生态谷景区、蝶谷花溪景区、荔枝文化村景区、大南山登山服务中心景区、荔枝生态区等。
四、南山公园
南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已经成立。
【150亿铺在前海物流园区】
前海物流园填海工程于2006-9-19上午举行开工典礼，前海物流园整个填海工程和市政工程总投资就已经达到60亿元，如果包含未来一些配套建筑和设施的建筑，突破150亿其实并不在话下。
前海物流园拟开发土地面积13.78平方公里（大于蛇口工业区现有面积），计划至2011年完工。深圳中心区建设12年，总投资也就190亿弱，前海物流园的投资力度以及其对于深圳物流的重要性可见一斑。
■工地考查
【主体施工至22层：营销中心本月底对外开放】
中铁·诺德国际居住区共有一期分两批次施工，目前正在施工的第一批共有6栋小高层、高层，以及幼儿园和会所。
工地现场整体施工速度比较均匀，大都到了22层左右，稍快的15楼高的已经封顶。从现场来看最快的还是位于前海路与沿湖路交汇处的会所，也就是前期的营销中心。目前这里正在进行内部的装饰，预计将于本月底对外开放。
【紧扣流行“谐语”：出街广告凸显策划功底】
在前海路以及沿湖路，发展商不但做好了围墙还对路面进行了“化妆”，路边刚刚植入了草皮以及榕树、灌木等值物，给满地是建筑材料的施工现场增添了一些生命的活力。
如果是路人从前海路、沿湖路及交汇处这个路段经过，会有90%的人被本项目的出街广告所吸引，并认真的看个明白细品其内容。
“幸福的直哆嗦”、“打死我也不说”、“只有精英的世界”、“朋友，美国怎么走呀？”、“走自己的路让别打车去吧”、“你太有才了”、“做人要厚道”、“生活正在涨停板”、“有了快感你就喊”、“来，跟椅子相视一笑吧”、“素质，注意素质”。11个主题词来描述项目及所倡导的生活理念，其中不乏时下最流行的“谐语”。
【施工管理与质量控制排在前列】
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn结合在南山考查以来的比较，判断本项目无论是安全意识还是防范措施及对施工质量的监理等控制的非常严格，在南山排在前列，一直注重质量的中铁值得同行学习。
一、监理人员异常的密集
考查本项目工地时，笔者感受最深就是工地上监理单位的人员异常的密集，在考查过程中曾遇到监理人员五次以上，每次遇到都是盘问一凡，有的则采取跟踪观察，无奈只能一次又一次联系相关人员，一遍又一遍的解释。在现时以承包制为主要施工规则的情况下，监理人员将起到关键性的作用，工作态度认真仔细，麻烦了我们，放心了购房者。
二、巡逻：流动式安防
在工地四周有的是用围墙围起来，而有的地方则是完全敞开式的。笔者在本项目周围发现，有围墙的在出入口都有安防人员，凡是没有围墙的地段也专门有安防人员进行安全检查及防盗工作，并且是巡逻式的。
【点板结合：最大化利用空间及山景资源】
项目的地形本身并不方正，主体结构是以点板结合，前后左右的位置也是错开的，这样透过栋一栋之间的间隔，就能够有效的利用空间而保证所有的户型都获取大南山山景资源。
项目的建筑形态是围合式社区，小区内部形成了三角形的园林空间，整个园林由两个游泳池及园林主轴组成，建成后与大南山巍峨的山脉形成内外高低错落的景观系统。
【山地施工：施工难度较大】
在工地西侧紧靠深圳湾口岸隧道侧，我们看到项目主体结构的周围存放着大量的不同颜色的岩石石块，虽然没建在山上但地处山脉的边缘，这就说明了项目施工的难度系数较大。
中铁在山地施工有着丰富的经验，对于本项目则是要投入更多的时间及材料，中铁的施工技术问题是值得信赖的。
【人工挖孔桩：质量可靠】
项目的桩基施工大量采用人工挖孔桩，人工挖孔桩具有机具设备简单，施工操作方便，占用场地小，无泥浆排出，对周围环境及建筑物影响小，施工质量可靠，可全面展开施工，缩短工期，造价低等优点。
特别是其施工过程中，基本没有施工噪音和巨大的地表震动，是最人性化的基础技术。特别是在扩大头的桩基施工中，人工挖孔桩施工更有其优越性，可以弥补机械施工的一些不足。
大面积同时人工挖孔桩施工方法，对于施工单位要求非常严格，只要施工人员树立安全意识，加强安全教育，做好安全技术防范，各种安全技术措施到位，人工挖孔桩的这些常见安全事故是完全可以避免的。
【1.2米超长负筋马凳，采用沙浆预制水泥垫块】
我们在顶楼布筋处现场看到的负筋马凳值得一提。一般的工地，负筋马凳两边只有支脚，而支脚之间则没有钢筋，而本工地则在两个支脚以横向布置的钢筋予以加固，提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。负筋马凳的布置足够，人踩上去基本没有问题。
负筋马凳长度达到一米二多，承载力更强，是06年考察工地中最长、最牢固的负筋马凳。
项目布筋时使用了水泥垫块，沙浆预制块和混凝土同一材料制作，无需要抽取，从而实现精度更高、质量更稳定，施工更方便、高效的目的。
【消防楼梯及电梯厅看山观海】
项目的消防楼梯与电梯厅相对布局，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。
消防楼梯及电梯厅不但有采光窗是自然通风采光，而采光窗够宽够大。笔者在最南侧的一栋透过消防楼梯及电梯厅的采光窗向外望去，可近距离欣赏到大南山山脉以及妈湾港海面。当你进出电梯厅时陪伴你的是山坡的荔枝林及灯火辉煌的妈湾港，相当诱惑！
【每层每个单元两个采光井】
项目的第一批单位有两栋板式楼，一栋两个单元，另一栋三个单元。项目每层有三梯六户和三梯四户，所以公共走道的通风采光就会有所限制，而本项目在每个单元的每一层都设计有两个采光井为公共走道提供自然光线。
靠近北侧的一栋在采光井的处理上有所不同，是在消防楼梯的一侧吴四方形状的采光井，经过测量有9.848平方米，每个单元都有一个这样的通天达地的采光井。虽然是三梯六户但公共走道还要比三梯四户光线要强。
【户型略析】
一、大量采用落地凸窗
中铁·诺德国际居住区户型种类较多如一房一厅、二房二厅、三房二厅等，对于客户来讲选择空间就大些，大家庭也可以两套或三套一起买，然后再通过装修进互通。
户内所有的窗子大量采用了落地凸窗，这种窗子既不计入销售面积又提高了对外景观面的涉取，同时与室内面积具有同等使用价值，可以放置书桌以及其他装饰均可。
二、一房一厅罕见的灰色空间配置：最多3个阳台+1个挑高露台
一房一厅虽然是小户型但在本项目却有两个灰色空间：最多3个阳台+1个挑高露台，最少也有2个阳台、1处挑高露台。这种灰色空间配置，在深圳绝无仅有，同时，挑高部分还可以改为房间，提高了使用率。
本项目的户型与同类相比有个明显的区别，所有的露台、阳台都是在客厅及主卧房，并没有设计入户花园。
三、买二房，送一房
有些二房二厅的户型室内带内庭院，是在客厅与主卧房之间的位置，降板约五公分。设计功能是花园，其实入伙后安装玻璃窗就是一间书房或者是客房，这样二房二厅就变成了三房一厅。赠送面积的项目也不少，但二房送一个房间的就不多了。
四、主妇最爱：所有的厨房都有生活阳台
在高层建筑中，难免有些户型出现拐角现象，而在本项目所有的户型都是方方正正，没有拐角不说功能布局合理。最能让家庭主妇们喜欢的是从一房到三房，所有的厨房都有生活阳台，通过改动厨房更大，使用起来就很方便。
■数据与用料
【测量数据】
楼板厚：13公分
凸窗宽：80公分
洗手间降板：38.5公分
露台挑高：5.720米
首层净层高：5.08米
车库净层高：4.181米
回填土厚：62.1公分
消防楼梯宽：1.365米
消防楼梯净层高：2.791米
【部分用料】
广西方鑫牌钢材、永高牌PVC-U电工套管、中台吉祥牌铝塑板、丰用牌水泥.......
中铁·诺德国际居住区考查图片：月亮湾公园与本项目
中铁·诺德国际居住区考查图片：项目与大南山山脉
中铁·诺德国际居住区考查图片：大南山主峰高336米
中铁·诺德国际居住区考查图片：西南侧的山脉
中铁·诺德国际居住区考查图片：东侧距离荔林公园100米，五分钟举步既达
中铁·诺德国际居住区考查图片：前海湾海景一览无余
中铁·诺德国际居住区考查图片：近处没有高层建筑，视野开阔
中铁·诺德国际居住区考查图片：沿海路上方的隧道是封闭的
中铁·诺德国际居住区考查图片：隔前海路是深圳市南山实验学校荔林中学部
中铁·诺德国际居住区考查图片：本项目距离深圳大学属附中学仅十分钟路程
中铁·诺德国际居住区考查图片：5#地铁换乘1#、3#地铁
中铁·诺德国际居住区考查图片：广深沿江高速公路沿线高架桥及互通主线桥
中铁·诺德国际居住区考查图片：广深沿江高速公路沿线高架桥及互通主线桥
中铁·诺德国际居住区考查图片：广深沿江高速公路月亮湾立交
中铁·诺德国际居住区考查图片：这是从露台看出去的山景
中铁·诺德国际居住区考查图片：项目与大南山
中铁·诺德国际居住区考查图片：施工管理与质量控制排在前列
中铁·诺德国际居住区考查图片：电梯厅也看山看海
中铁·诺德国际居住区考查图片：这是在20楼的山景
中铁·诺德国际居住区考查图片：双保险布筋
中铁·诺德国际居住区考查图片：降板卫生间侧排减少上下层的燥音影响
中铁·诺德国际居住区考查图片：人工挖孔桩，质量可靠
中铁·诺德国际居住区考查图片：会所，月底营销中心将进驻
中铁·诺德国际居住区考查图片：底层户型
中铁·诺德国际居住区考查图片：在园林看大南山
中铁·诺德国际居住区考查图片：西南侧底层幼儿园
中铁·诺德国际居住区考查图片：在月亮湾大道看本项目