金融后勤片区“佳兆业·茗萃园”考查纪要
尹香武（半求）
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com
〖时间〗：2007年11月21日15：30~18：00
〖天气〗：阴天、有灰霾
〖事件〗：实地考察“佳兆业·茗萃园”项目
〖地点〗：深圳平湖良田路与平安大道交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【“佳兆业·茗萃园”12月中旬面市】
【项目距市内30分钟车程】
【“佳兆业·茗萃园”一期配套占有优势】
【平湖自此告别没有品牌社区及品牌物管的杂居时代】
■周边及景观
【距离雁田水库约1500米】
【厂房及铁路有影响：未来以内部园林为景观主轴】
【交通极其便利：名义是边疆，实际为近郊】
【四周及景观】
一、东侧：平安大道正在修建，未来观赏二期园林
二、西侧：紧临京九铁路，燥音不可避免
三、南侧：与三期之间是空地，远处雁田水库山脉最具欣赏价值
四、北侧：近处厂房，远处凤凰山山脉具欣赏性
■工地考查
【客服体验中心开放：本地居民先时地利】
【会所先行：营销中心预计12月对外开放】
【超宽80米楼间距：平湖第一】
【3万平方米商业街、独立商业中心、平湖第一个室内外双泳池配套】
一、平湖最大商业：平安大道商业街
二、专设独立品牌商业中心
三、平湖唯一具有室内外双泳池配套的项目
【佳兆业及施工单位应该注意的问题】
一、开放式工地：安全措施要加强
二、防护网破损较多
【质量无可质疑：最佳布筋、最宽1.5米转换层】
一、布筋质量很好
二、80公分至1.5米转换层
【人工挖孔桩：质量可靠】
■户型略析
【户型方正：满足业主个性化居住要求】
【复式二房：送两个房间】
■区域概况
【平湖：老板的批量采购CBD】
【金融后勤片区：深港金融后台的建设改变区域供求】
■商家简介
【佳兆业发展模式：以点带面】
【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】
【中部战略旧改发力：驶入跨地域发展快车道】
■数据与用料
正文：
■项目概况
【“佳兆业·茗萃园”12月中旬面市】
“佳兆业·茗萃园”位于深港金融业后勤服务基地片区---平湖街道办的良安田社区，平安大道与良白路交汇处，统属平湖物流基地。项目西北侧为华南城与华润万家配送中心，西侧为广九铁路，东侧为良白路。
2007-11-18下午，佳兆业在华侨城洲际大酒店召开了“茗萃园产品发布会”，项目预计将于12月中旬面市。另外“佳兆业·茗萃园”客户体验中心也已经开放，有意向的朋友可以前往深圳平湖良安田平安大道与良白路交汇处（华南城北大门东南侧）参观，咨询电话：0755-89708888。
【项目距市内30分钟车程】
项目南侧分别是机荷高速、水官高速以及即将开通的丹平快速，以上三条快速路网是贯穿整个平湖，而平安大道则连通深惠路，清平高速二期更将直接拉近平湖与福田、罗湖的距离。
项目与平湖中心的距离是3.8公里，白泥坑2公里，布吉丹竹头5公里，离布吉镇政府也只有7.5公里。考查该项目时，我们14：43分从华侨城出发，15：30到达本项目施工现场，其中在下水官高速的收费站位置堵车约20分钟，也就说从市内南山及福田到本项目只需要约30分钟。
【“佳兆业·茗萃园”一期配套占有优势】
“佳兆业·茗萃园”总用地102439.05平方米，总建筑面积300998平方米，项目分三期开发。一期占地41759.71平方米，总建筑面积120399平方米，（其中住宅103960平方米、商业11839平方米），总户数1235户。共有5栋高层住宅，户型以两房、三房为主，面积区间70－200平方米，为高层围合欧式建筑。
“佳兆业·茗萃园”一期配套占有优势，分别有独立的商业中心、会所、幼儿园以及一条沿平安大道路段的商业街。
项目共有三期，而三期之间并不是互连在一个地块，特别是与三期之间相距约200米。配套集中就意味着日常生活中出行及购物的距离缩短，所以项目的一期在配套方面占有优势。同时作为整个项目的开篇作，价格方面会更具机会窗效应。
【平湖自此告别没有品牌社区及品牌物管的杂居时代】
虽然在施工现场还看不到项目的外立面，但在临时咨询中心从项目的沙盘可以感觉到佳兆业系列楼盘一脉相传的身影。
从1999年至今佳兆业地产分别有桂芳园、可园、佳兆业中心城、水岸新都、水岸山城等项目的推出。8年的积累，“佳兆业·茗萃园”进入平湖意味着平湖楼市从此进入品牌时代，自此告别没有品牌社区及品牌物管的杂居时代。
■周边及景观
【距离雁田水库约1500米】
在深圳北大门，有两个大型的水库直接为龙岗市民供水，这就是本项目西南方向的雁田水库和龙口水库，而这两个水库的山脉也就成了深圳和东莞的交界山。
其中雁田水库虽然是属于东莞地界但它的使用功能则完全是为深圳龙岗市民服务，所以在区域整体建设完善后，雁田水库将成为观光、休闲等综合功能的生态公园。而雁田水库距离本项目约1500米。
【厂房及铁路有影响：未来以内部园林为景观主轴】
项目四周除南侧有一片待规划的空地外，其他四个方向的工业厂房较多，另外四周没有什么高层建筑，大都在三至五层左右。除厂房以外，项目西侧的铁路也是不利因素之一。
平湖街道北靠凤凰山南临雁田水库，所以项目的远景都是连锦起伏的山脉，分别位于项目的北和东侧，项目四周又没有高层建筑所以周围视野较为开阔，项目未来的景观主要还是集中在项目内部的园林。
【交通极其便利：名义是边疆，实际为近郊】
平湖的交通体系极为发达，周围有京九铁路、机荷高速公路等，交通路网四通八达，东可到龙岗中心区、惠州等，南可达深圳市中心，西接宝安区观澜、光明、公明等重镇，北连东莞市到广州，地块距深圳市区仅35~40分种车程。
所以，平湖名义上是深圳的边疆街道、但实际上是深圳的近郊区。
一、公路
机荷高速连接宝安机场、中山及惠州、汕头；盐排高速连接盐田港与东莞；惠盐高速改线（东部通道）连接惠州与盐田；外环快速路(平湖段)连接宝安、东莞、中心城等；南坪快速路(水官—横坪路)南山、宝安及大工业区；深平快速路连接东莞与特区；丹平快速路连接东莞与特区；龙盐快速路连接龙岗、横岗、盐田，承担盐田北向对外交通功能。
二、铁路
1、广深铁路：我国南北铁路大动脉—京九铁路的一部分，为准高速铁路，属国家一级干线。
2、平湖火车站公交枢纽站：大型公交枢纽站,与平湖火车站接驳，面积7000平方米。
3、平湖客运站：按二级站布设，设计规模0.5万－1万人次/日。
【四周及景观】
一、东侧：平安大道正在修建，未来观赏二期园林
东侧紧临平安大道，平安大道与富安路之间正在修建其他路段还未动工。平安大道以东是本项目的第二期，目前正在进行桩基施工。另外，此面除了一些厂房外其他就是良安田新村，都是五、六层高的民房。
此面未来近处可以观赏到二期的园林，而远处是凤凰山生态公园的山脉，但二期的建筑可能会遮挡一部分山景视线。凤凰山生态公园的山脉还是具有一定的欣赏性。
二、西侧：紧临京九铁路，燥音不可避免
西侧与京九铁路相距约100米，所以最靠西的栋数和户型会有火车燥音的影响，香地咨询半求工作室房地产之窗www.BANQ.cn建议发展商应该在铁路与项目之间种植较高大的植物这样会将铁路燥音减至最低。
京九铁路以西是新木路以及工业区，而在本项目的中高层能够看到远处的甘坑水库山脉，此面远处的山脉不是很高但已经完全植被。
三、南侧：与三期之间是空地，远处雁田水库山脉最具欣赏价值
一期南侧是三期地块，目前三期地块刚刚平整完土地还未开始施工。一期与三期之间夹杂着一片空地，这块空地上只有零星民房建筑，并且已经没有人住在这里，可能是快要拆除了吧。
此面也是没有高层的遮挡，而东南远处是雁田水库以及东莞界山脉，此面也是山景较近的一面，叠叠起伏非常具有欣赏性。未来一期与三期之间的地块用途将决定本项目近处的景观情况。
四、北侧：近处厂房，远处凤凰山山脉具欣赏性
北侧紧临的是一个小山坡，其实项目与北侧的山坡同一地平线，要高于平安大道约7米的高度，隔山坡以北约100米是工业区。
北侧近处是以工业厂房为主的建筑物，包括远处也都是在三至五层左右，虽然不具备欣赏价值但视野开阔，而远处凤凰山生态公园的群山很养眼。
■工地考查
【客服体验中心开放：本地居民先时地利】
在平湖良安田平安大道与良白路交汇处（华南城北大门东南侧）设置了“佳兆业·茗萃园”客户体验中心，内有项目的模型、相关书面资料、现场十多名销售及其他工作人员在现场忙碌着。笔者在场时也巧遇几位客户前往咨询，交流后得知她们是在华南城物流企业上班的，相对于关内客户，他们可是近水楼台。
在体验中心的两侧已做好了项目的出街广告，而广告内容则更多的是宣染佳兆业的作品可园及水岸新都等，所以对于佳兆业的老客户来讲，看到本项目时应该并不会感到陌生。
离开“佳兆业·茗萃园”的客户体验中心时，笔者突然在思考一种现象。在近两个月看楼过程中，“临时咨询处”这几个字眼已销声匿迹，取而待之的是“客户体验中心”，值得寻味。
【会所先行：营销中心预计12月对外开放】
从项目施工现场来看，目前“佳兆业·茗萃园”整个工地都有在不同程度的施工，二期与四期在进行桩基施工，三期在平整土地。
“佳兆业·茗萃园”一期位于整个项目的西北侧平安路以西，最快有一栋已在第四层布筋，另二栋也已出地面二层，同时位于中间位置的车库顶板也在布筋。整体施工最快的还是项目的入口处、商业中心及会所。
施工人员最多的还是集中在项目的主入口以及入口处的平安路，按照目前的施工速度，估计下个月营销中心就可以正式对外开放了。
【超宽80米楼间距：平湖第一】
“佳兆业·茗萃园”一期共有6栋12个单元，总楼高为15、18、19、25、28层，南侧二栋北侧三栋全部为板式结构，形成了南北两排半围合式社区。在园林上方形成了一条东西向的通风走廊，给所有的户型提供了畅顺的通风、光线及视线通道。
项目楼与楼的间距离约80米，而这个间距在平湖是最宽的楼间距离，平湖市民还是幸运的。
【3万平方米商业街、独立商业中心、平湖第一个室内外双泳池配套】
一、平湖最大商业：平安大道商业街
项目一期主入口两侧沿平安大道段全部为商业街，商业街铺净层高为5.8米，上面可以做夹层放货物及其他。另外商铺与平安大道之间有约15米宽的街区，可以营造出良好的休闲、购物、及人流的空间。
另外整个项目的商业街约有3万平方米，而目前整个平湖商业面积加起来也可不超过3万平方米左右，所以未来茗萃园商业将在平安大道形成聚集效应，一条平安大道商业中心将全新展现，不但为业主提供一个丰富的配套，也会全面提升平湖商业档次。
二、专设独立品牌商业中心
按照规划，项目在主入口处专门设计了一个三层高的商业中心，与底层会所之间被绿化走廊隔离，这样一来商业中心的功能就更加集中，也不会影响到会所及居住区。据了解独立的商业中心将引进品牌商业进驻。
三、平湖唯一具有室内外双泳池配套的项目
另外与业主息息相关的设施就是多功能星级会所，会所有室内外双泳池以及篮球馆、乒乓球馆、羽毛球馆等室内运动项目。平湖商品房项目本身就不多，商品房配套也并不完善，而本项目是平湖第一个具有室内外双泳池配套的项目，综合配套排在前列。
【佳兆业及施工单位应该注意的问题】
一、开放式工地：安全措施要加强
由于本项目是平地起楼，而周围除了铁路以外就是几栋厂房，所以四周没有什么较高较大的建筑体。项目的施工集中在一期，在现场我们看到整个工地呈开放式的，外围除了北侧是山坡以外其他完全没有围墙，并且安防人员也是较少看到。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn考查人员提醒施工单位，开放式的工地管理难度较大，特别要注意工地材物的防盗，以及生产事故的防范，项目以上问题还要再加强力度以防万一。
二、防护网破损较多
除以上问题之外，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn考查人员还注意到有些部位的施工防护网呈局部破损。
【质量无可质疑：最佳布筋、最宽1.5米转换层】
一、布筋质量很好
在浇灌混凝土之前的布筋施工往往决定着楼板及墙面的质量，精确度较高的布筋楼板及墙面平整光滑，而粗糙的布筋容易便墙面凹凸不平虽然可以补灰但房屋的整体受到损坏。
在“佳兆业·茗萃园”的三楼施工处我们看到，本项目的布筋非常仔细、干净、整齐、足料，预制板铺好全部人工清扫一遍，清除模板上的细碎杂物。一流的布筋处理说明房屋质量有保证。
二、80公分至1.5米转换层
同样是在三楼施工现场，根据施工图纸以及实际测量，发现“佳兆业·茗萃园”转换层布筋宽有80公分，最宽至1.5米，筋与筋之间约3至5公分，并且在横向和纵向采用了不同型号的钢筋。
这一层布筋完全是一个整体的钢筋墙，钢筋用料比混凝土还多，这也是龙岗转换层最宽最厚的布筋，再一次证明项目的质量是无可质疑的（看看后面的图片吧）。
在考查中我们真正体会到项目出街广告中的广告语，佳兆业8年超越，看来佳兆业在产品品质控方面提升较快，应该提出表扬。
【人工挖孔桩：质量可靠】
项目的桩基施工大量采用人工挖孔桩，人工挖孔桩具有机具设备简单，施工操作方便，占用场地小，无泥浆排出，对周围环境及建筑物影响小，施工质量可靠，可全面展开施工，缩短工期，造价低等优点。
特别是其施工过程中，基本没有施工噪音和巨大的地表震动，是最人性化的基础技术。特别是在扩大头的桩基施工中，人工挖孔桩施工更有其优越性，可以弥补机械施工的一些不足。
大面积同时人工挖孔桩施工方法，对于施工单位要求非常严格，只要施工人员树立安全意识，加强安全教育，做好安全技术防范，各种安全技术措施到位，人工挖孔桩的这些常见安全事故是完全可以避免的。
■户型略析
【户型方正：满足业主个性化居住要求】
项目的户型以二房、三房为主，面积区间70－200平方米，方方正正，户型结构能够较好的改动和利用，有利于业主个性化的居住要求。
其中二房和三房都带入户花园，同时挑高露台挑高5.761米。入户花园和生活阳台给业主提供了更多的改动空间，如入户花园可做健身房或与餐厅合并，生活阳台则可以改成保姆房或杂物房等等。
【复式二房：送两个房间】
项目在户型设计中延续了可园高赠送的手法，如4栋G2户型为复式二房二厅一卫，建筑面积约89.75~93.92平方米。此户型一楼有两个房间及餐客厅，另外餐客厅、厨房及露台为双层挑高，二楼除了主卧以外，餐客厅及厨卫的上空增加楼板可以增加两个房，这样二房二厅变为四房二厅或者三房二厅。
其他项目送面积而本项目送房间，此房挑高露台以及挑高餐客厅，其总赠送面积多达20平方米，很好的两个房间，赠送率为22%。
■区域概况
【平湖：老板的批量采购CBD】
因为平湖是深圳市海、陆、空交通网络集汇点和深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）、深港以及与内地的交通枢纽，集货物运输、仓储、加工和配送为一体，交通的便利，以及位于深圳、东莞、惠州三城中心位置的便利，使平湖的物流业极其发达。
平湖因此定位为物流基地、原料基地，为特区提供综合服务。如今，总投资26亿、总建面220万华南国际城，中国最大的韩国城也于2007年3月份动工，总投资12亿中国特产城2007年已经开业。
因此，深圳、东莞、惠州三个城市的相关企业主，则需要经常到平湖批量采购。如果说位于福田的深圳CBD、以及南山中心区、宝安中心区只主要着重于白领以及最终消费、企业主洽谈生意的CBD的话，那么白领少有关注的平湖，其实就是深圳、东莞、惠州老板的批量采购CBD。佳兆业·茗萃园如何利用这个优势，则非常值得研究。
【金融后勤片区：深港金融后台的建设改变区域供求】
目前平湖主要产业还集中在制造业，比如钰湖电厂、旭日集团、中华商务、安利嘉、裕荣昌、和平电缆、华行玩具、大西洋电焊条、达尔迅电子、港华鸿记、新联鞋业、雅士多胶衣等。
但是，深圳金融产业后台服务基地的到来将迅速升级这里的产业档次。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn得到消息，2007-11-19，在平湖项目“佳兆业·茗萃园”即将于今年年底开盘之际，位于深莞两市、宝安龙岗两区交界地龙岗区平湖街道山厦、辅城坳社区交通枢纽位置的“深圳金融产业后台服务基地”也正式开工，这是佳兆业·茗萃园的最佳开盘礼。
深圳金融产业后台服务基地用地2.24平方公里，总建设规模约为380万平米，总投资概算为80亿元。此项目启动以后，将带动更多的香港银行将后勤基地搬迁到深圳，这一方面借道深圳降低人工成本，另一方面也可进一步巩固香港国际金融中心地位。
“深圳金融产业后台服务基地”落户平湖后，这里就将迎来大量的高级银行白领。同时，平湖与香港金融业紧密捆绑，将关系到深圳金融业在大陆的竞争力。按照10家银行后勤基地的规模计算，每家200人计算，就将新增2000个银行雇员，为区域带来新增的购房需求。
■商家简介
【佳兆业发展模式：以点带面】
佳兆业地产成立于1999年，一直局限在龙岗布吉进行房地产开发，也相当低调，世人了解甚少，到了2005年这家公司才开始走出布吉。1999年开始建设的“桂芳园”是佳兆业首个开发项目，而后的东大街、可园也都位于布吉，没有在其它区域开发。在一个点上做了6年，并做成了布吉名符其实的冠军，有这种经历的房地产企业应该是不多的。
2005年后，佳兆业拍得了位于福田区的烂尾项目“子悦台”、拿到坂田地块、进入东莞、广州和平湖。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，佳兆业发展模式表现出典型的“以点带面”的特点，即在一个点上做到最大最强，然后再扩张。
【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】
佳兆业地产成立于1999年，公司在深圳开发了桂芳园、可园、水岸新都、佳兆业中心等项目。2005年，佳兆业以14亿销售额名列深圳十强之列。
与十强内的其他企业万科、京基、鸿荣源、百仕达、中海、华侨城、信托地产、东部、联泰、招商相比，佳兆业是深圳销售十强中历史最短的。历史最短，也就意味着成长最快。
【中部战略旧改发力：驶入跨地域发展快车道】
8年来，佳兆业地产一直在布吉片区从事旧改作业，桂芳园、可园以及布吉东大街都是旧改的成果。如今政府大力提倡旧改，而旧改也越来越成为深圳增加供应量、改善城市环境的主要手段。
未来两年内佳兆业地产在深圳还有坂雪岗项目、李朗项目、平湖旧改等项目，而以上这些项目都集中在中部，将形成佳兆业良好的品牌效应。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为因为这种经验优势，未来在深圳的旧改过程中，可能将获得政府的支持和认可，从而获得旧改项目。
而在深圳之外，佳兆业地产二年前就已完成了在珠三角、长三角、西南、华中等地的战略布局，已进入了跨地域发展的快车道。
■数据与用料
【测量数据】
楼板厚：13公分
卫生间降板：35公分
房间净层高：2.802米
客厅净层高：2.802米
消防楼梯宽：1.279米
消防楼梯净层高：2.780米
商铺净层高：6.547米
首层净层高：5.675米
车库净层高：3.421米
【部分用料】
广东地铁水泥、广东盛友钢材、日照钢材、日立电梯、弘深911防水涂料........
佳兆业·茗萃园考查图片：深圳金融产业后台服务基地卫星图
佳兆业·茗萃园考查图片：深圳金融产业后台服务基地效果图
佳兆业·茗萃园考查图片：深圳金融产业后台服务基地奠基典礼
佳兆业·茗萃园考查图片：项目楼盘模型（商业中心及会所）
佳兆业·茗萃园考查图片：项目楼盘模型（园林）
佳兆业·茗萃园考查图片：客服体验中心开放，本地居民先时地利
佳兆业·茗萃园考查图片：东侧未来观赏二期园林
佳兆业·茗萃园考查图片：南侧与三期之间是空地
佳兆业·茗萃园考查图片：紧临京九铁路，燥音不可避免
佳兆业·茗萃园考查图片：北侧紧临的是一个小山坡
佳兆业·茗萃园考查图片：主入口
佳兆业·茗萃园考查图片：营销中心正在装修
佳兆业·茗萃园考查图片：临街商铺
佳兆业·茗萃园考查图片：许愿池
佳兆业·茗萃园考查图片：车库顶板正在布筋
佳兆业·茗萃园考查图片：游泳池
佳兆业·茗萃园考查图片：布筋质量很好
佳兆业·茗萃园考查图片：最宽1.5米转换层
佳兆业·茗萃园考查图片：穿电线管
佳兆业·茗萃园考查图片：超宽80米楼间距
佳兆业·茗萃园考查图片：刚出地面二至四层，已进入施工的高峰期