加重深圳人的不幸福感：东莞“深联·御花苑”唯论
尹香武（半求）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【入口处稍有建筑影响】
    【小区内有旅游项目】
    ■项目优势
    【区域优势：深联·御花苑所在的南城区为东莞CBD】
    【项目比较优势】
     一、深联·御花苑：超越中信，东莞城市中轴第一湖区物业
     二、深山大湖：宁静却并不离城，第一居所的典范
     三、一大较野公园、三大市政公园围绕
    【产品创新】
     一、钢混屋顶+墙体顶部围窗=独创全景阳光房
     二、赠送空间较多：双层立体露台系统+屋顶花园
     三、东莞唯一：五个游泳池、下沉式体育馆
    【深联：深圳产品线最丰富、覆盖区域最广、历史最久的房企之一】
正文：

■前言
 
“深联·御花苑”位于东莞大道与水濂湖大道交汇处。项目占地56万㎡、总建面80万㎡，分三期开发，是东莞最大的山湖项目。一期占地85433㎡、建筑面积为66637.74㎡，容积率 0.99 ，由45栋别墅、洋房184套构成。一期分两批开发，目前已入伙。

天逸湾目前正接受VIP认内部认筹中，项目占地183687㎡，建筑面积为293752.76㎡。天逸湾第二批单位将是整个项目最后的别墅产品，同时也是围水濂湖最后的别墅供应。

天逸湾第二批单位共有40套独栋和双拼别墅。其中独栋别墅4套，面积为380-600㎡之间；双拼别墅36套面积为328-391㎡。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《东莞“深联·御花苑”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【入口处稍有建筑影响】

实事求是地说，如果把深联·御花苑，我们可能连挑毛病的兴趣都没有，山、湖、离尘不离城，东莞人比深圳人更有福气。不过小区入口处与东莞大道之间，还是有一些不雅观的建筑，稍微影响性情。

【小区内有旅游项目】

小区内有乡村俱乐部，是对外营业的。这就看购房者自己的喜好了，但总体来说，完善了小区配套，但同时会带来一些人流，个别客户可能会稍有意见。

■项目优势

【区域优势：深联·御花苑所在的南城区为东莞CBD】

深联·御花苑所在的南城区，地处东莞市新城市中心区的南部，总面积59平方公里。南城新城区位于东莞大道两侧，市行政办事中心、人民会堂、歌剧院、展示中心、商贸中心等，都在这里，这里是规划中的CBD。

这里的交通网络是极其发达的，外围主干道骨架基本形成，内部东西向及南北向主干道已规划，但只有部分道路建成，更多的还正在施工及待状态，全部建成还需假以时日。

片域内完整的交通系统包括：快速路为东莞大道、四环路以及建设中的五环路；主干道包括东六路、绿色路及东峻路。 东五路、东八路以及规划中的东二路、东四路形成的“井”字

【项目比较优势】

一、深联·御花苑：超越中信，东莞城市中轴第一湖区物业

占地557900.60㎡、总建面800000㎡的深联·御花苑拥有1.33平方公里的水濂湖面及绕湖的群山、以及7公里小区湖岸线，位于东莞大道与水濂湖大道交汇处、东莞城市中轴南端，这里属于东莞的中央生态居住区（C-ELD），与位于城市中轴北端的东莞CBD（市政府、展览中心等）遥相呼应。距离广深高速石鼓出口约1000米，距市政府仅5分钟车程，到达深圳约50分钟车程。

规模、湖面和山地都小于御花苑的中信·森林湖（湖面只有7万平米）就在项目以北1500米以内。中信·森林湖总占地67万平米亩、总建筑面积约65万平米，湖泊面积约7万平米。

而东莞最好的马路、全长16.9公里的东莞大道则就紧邻御花苑北，所以项目到东莞CBD只要5分钟车程。项目也是水濂湖、以及水濂山郊野公园第一个别墅项目、同时也是唯一的大盘。

二、深山大湖：宁静却并不离城，第一居所的典范

建于湖区半岛、山坡岸线的深联·御花苑整个项目是环山围湖而建，临水濂湖及水濂山效野公园山脉，而围水濂山的周边其实是一个群山群湖的地理地势。水濂湖与水濂山只是其中的主山脉、湖泊，也是湖群中最大的湖泊，其他还有如：西侧的叶屋水库；西南侧的坑口水库、白庙水库；南侧的马坑水库；以及北侧的大板岭、新板岭、南侧的瓜田岭等。

御花苑既在深山大湖、有与市区近在咫尺，这种地理结构极为罕见，满足精英阶层第一居所的所有要求。因此，也就少了传统的那些位于山内的别墅区生活不便利，而取得了宁静与便利的良好衔接。

不但享受外部配套较为方便，如今，在小区内部，广东美术馆东莞（御花苑）分馆、东莞市御花苑外国语小学、东莞唯一拥有五个游泳池及下沉式体育馆、商务会所、游艇俱乐部、乡村俱乐部等都一应俱全。

三、一大较野公园、三大市政公园围绕

深联·御花苑拥有一大较野公园、三大市政公园围绕，深圳人见所未见！

1、水濂山郊野公园：东莞5大森林郊野公园之一

水濂山风景区是东莞5大森林郊野公园之一、面积达6.35平方公里，水濂山郊野公园，重修了水濂古庙，建登山通道，从而把连绵数里的水濂山建成城市中心区的后花园。

而水濂湖、公园内的文昌塔、水濂湖园将形成以水濂山脉为集群的一条集旅游、度假、休闲于一体的景点，与深圳相比类似万科东海岸所在的大梅沙的地理属性。

2、三大市政公园

除6.35平方公里的水濂山郊野公园外，御花苑周围还有三个市政公园分别是：水濂山生态公园、绿色世界城市公园、文化主题公园。

水濂山生态公园规划范围180公顷，规划定位为城市近郊生态休闲公园。目前已建成水濂湖环湖路1号桥、2号桥、西入口景区，桃林小隐景区，预计年底可完成基建工程的80%。

形次干道结构，通过贯通、拓宽支路路网密度，形成相对完整的支路系统。

【产品创新】

一、钢混屋顶+墙体顶部围窗=独创全景阳光房

所有的别墅顶部也就是主卧房的上方，遗弃了传统的混凝土封顶而是铺了一层钢材，外围是钢材内侧为混凝土的钢混结构。这样一来，主卧房靠顶部上方位置，四面墙全部高70公分的采光窗子，除此之外再加上主卧房的前后两个落地窗及露台，那么整个主卧房就形成了一个全景阳光房。这种设计上的水平在行业里属于独创。

相比来说，深圳的中海大山地虽然也有类似设计，但显然没有这个项目彻底。全景阳光房，采光通风超一流，因为窗子是在上方部分所以对隐私的强调考虑是很周全的，因为项目外围有山脉，所以在主卧房抬头打开窗帘也欣赏山景。

二、赠送空间较多：双层立体露台系统+屋顶花园

独立别墅分别在第二及第三层设计了大露台，形成了双层立体露台系统。尤其是第三层，与主卧房、书房、卧室互通分别有三个露台花园，可满足业主招待客人，多人同时进行不同种类的活动，如运动健身、闲聊沉思、茶艺交流等。

二、三层露台及屋顶花园通过设置楼梯，可上下互动、形成立体及功能多样化。主卧房房顶与客厅房顶是两个不同高度的顶层空间，功能上将更加丰富，整个别墅上下之间形成了一个流动性的综合生态系统。

遗憾的是要是上到最顶层就要爬个钢筋架梯，而在梯口位置设计不合理，上下非常不方便。可能是在设计时不鼓励业主使用最顶层的空间吧。

三、东莞唯一：五个游泳池、下沉式体育馆

除了丰富的小区教育和艺术配套以外，御花苑其他配套则更多的倾向于休闲和旅游特色，如入口处的商务会所、网球场、游艇俱乐部 、乡村俱乐部、咖啡厅、SPA、西餐厅以及下沉式体育馆。

在一些较大的别墅项目配备两个游泳池都是常见的配置了，其中一个室外，一个室内恒温游泳池。而在御花苑总共有五个不同类型的游泳池一定会让你惊讶不已吧。

五个游泳池多集中在水濂湖的沿岸会所内，其中二个室内泳池、二个露天泳池、一个恒温泳池。五个游泳池可以为业主提供全年度任意时间的游泳运动，这个配置是东莞是唯一的，同时在珠三角都是罕见的。

下沉式体育馆是依项目的地势而建，与整个社区的地平线形成了高低落差，功能上更加科学，同时也避免了给一期项目带来景观遮挡的不利因素。

【深联：深圳产品线最丰富、覆盖区域最广、历史最久的房企之一】

目前深联地产已累计开发建设了二十余个项目，开发足迹遍布深圳、东莞、云浮等城市。深联地产1981年10月22日在深圳正式创建，曾荣获“最早投资深圳特区百家企业”褒奖，并成为深圳特区历史上唯一创业史超逾二十五周年的房地产专业开发企业。

25年来，深联地产从数万平方米的单体建筑，到百万平方米的综合社区，从别墅、住宅、公寓到酒店、写字楼，西始蛇口、南山，延伸到福田、罗湖，东至盐田、沙头角，更在深圳、东莞、云浮等城市，都留下了深联地产的开发足迹。

目前已累计开发建设了20余个项目，建成楼宇总建筑面积逾百万平方米，其中为东莞、深圳市民广为知晓的项目有：深圳首个大型别墅区———怡景花园；深圳首个小户型大型住宅小区———友谊大厦；深圳八大文化设施之一———新闻大厦和荣获“最佳山水别墅”、“资源复合型标志文化社区”等奖项的东莞市最大规模生态住宅区———御花苑等。

深联地产是深圳产品线最齐全、历史最悠久的房地产企业之一，除盐田区外，其已经实现深圳其它5个区域的全覆盖。其服务的客户有中国电信深圳公司、康利石材集团、世界500强企业首迅电子、爱普生技术（深圳）有限公司、富士康科技等200多家国内外企业。

深联·御花苑卫星图

御花苑二期天逸湾别墅与水濂湖

御花苑二期天逸湾别墅与荔枝林

水濂湖及岸边一角