世界级湖区之地铁物业：武汉“东湖·春树里”唯论
尹香武（半求）
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【北侧紧临徐东大街：A栋有燥音影响】
    【填湖区待建地及公建较多：短期内灰尘、燥音不可避免】
    ■项目优势
    【片区优势】
     一、武汉城区内大盘集中重地
     二、武汉湖区面临核心化良机
     1、交通路网已经形成
     2、徐东商圈已成：麦德龙+百安居+销品茂…
     3、公司总部区规划
     三、世界级湖泊资源
     1、东湖：中国最大的城中湖
     2、武汉市第二大城中湖：沙湖
    【项目具备的综合性、唯一性资源优势】
     一、湖区物业：湖泊>海岸>山地>江河
     二、中轴门户：春树里位于两大内湖中轴之上，呼应湖北权力中心
     三、地铁上盖：4#地铁设立中北路站
     四、武汉唯一的湖区综合体：武昌第一、全市第三的都市综合体
正文：

■前言

武汉“东湖·春树里”位于武汉东湖区北门户徐东大街与中北路交汇处，沙湖与东湖之间陆地区域，西临3平方公里的沙湖，东临33平方公里的东湖。项目与以上两湖之间的距离约500米~1000米范围内，步行5~10分钟可到达。项目距离省委省政府及省直其他机构3公里，车程约5~10分钟到达。

项目共分二期开发，一期有二栋办公楼，以及七栋住宅，目前正在紧张施工，首批单位预计年底发售。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《武汉“东湖·春树里”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【北侧紧临徐东大街：A栋有燥音影响】

武汉“东湖·春树里”的北侧是紧临徐东大街，西侧临中北路，而徐东大街与中北路都是区域内交通主干道，特别是项目北侧紧临的徐东大街，入伙后临街栋数如A栋及办公楼会有来自路面燥音的影响。

项目西侧略有不同，与中北路之间有个原住民多层民房，一共有十二栋，之间的距离约80米，则好遮挡了来自中北路车流的燥音。

【填湖区待建地及公建较多：短期内灰尘、燥音不可避免】

本项目东侧及南侧的建筑群较为整齐，北侧是湖北的电力调度基地，也是华中电力管理中心。北侧也是东湖的外延~谢巴湖，现在基本已经填平，按照目前发展速度，未来这此地理位置优越的地块很有可能被规划为居住及其他功能用地，建设风景区的可能性就很小了。所以如果项目北侧约1500米处规划确定后，短期内会有建筑灰尘及燥音的影晌，这也是城市化进程中比较常见的一种现象。

■项目优势

【片区优势】

一、武汉城区内大盘集中重地

在武汉湖区，集中了东湖春树里、水岸星城、金地国际花园、复地武重项目、金都汉宫、华润凤凰城、锦江国际城、东湖天下、楚世家、东湖林语、融侨华府等11个大盘项目（建筑面积计），大盘密度之高，实属罕见，尤其是对于城区内而言，就尤其如此。

大盘聚集，对于提高区域开发水平、管理水平都很有帮助。作为湖北权力中心的大后方、武汉湖区，聚集了这么多大盘，武汉人真是幸福得一踏糊涂。

二、武汉湖区面临核心化良机

1、交通路网已经形成

武汉城市内环线贯通后，内环线徐东路、中北路沿线区域得到了飞速的发展，商业市场日趋成熟，居住气氛也日渐浓厚。本项目所在的武汉湖区，随着95年二桥建成通车、内环贯穿、立交桥的施工、地铁及全长3.63公里过江隧道、武青四干道等城市大型基础建设的启动，正发生由“边缘区→内环区→核心区”的转变。

2、徐东商圈已成：麦德龙+百安居+销品茂…

同时交通的便捷通畅以及大量住宅的集聚，又推动了大商业的发展，麦德龙、百安居、销品茂、国美电器、徐东平价、凯旋门商业广场等扎堆经营，已形成徐东商圈。商圈具有长远的聚集效应。

3、公司总部区规划

东湖春树立位于武汉规划的公司总部区内。本区域拥有便利的交通，因省府所在，具有良好的行政效应；居住、商贸发达，在交通立体化的促动下，逐渐成型，汇聚大量的人流、物流，金融机构，大专院校、科研院所集中，咨询、律师、会计等中介服务业发达：

大量省直机关的驻扎，大量金融机构、文化产业、大型企业的集聚：吸引了87家金融、证券、保险机构聚集，全省传媒、出版行业基本以武昌为基地，华电集团、省电力集团、市电信集团以及省国资委直管的60家企业中的28家企业等一批国有大中企业。

三、世界级湖泊资源

1、东湖：中国最大的城中湖

东湖，位于武汉市之东。1982年被国务院列为首批国家重点风景名胜区。整个风景区面积88平方公里，是中国最大的城中湖，面积是杭州西湖的７倍。。规划建设范围73平方公里，约占市区面积的1/4，是武汉市最大的风景游览地。

东湖四季皆可游览，素有“春兰、秋桂、夏荷、冬梅”之美誉，1999年被授予“全国文明风景旅游区示范单位”，2001年11月被评为AAAA级风景名胜区。

2、武汉市第二大城中湖：沙湖

外沙湖（简称沙湖）呈东西对角形状，是武汉市第二大“城中湖”，面积3平方公里。从卫星图上看沙湖又是城区距离长江最近的湖泊。目前武汉市《沙湖水域保护规划》初稿已形成，正在审议程序中，沙湖的的整体保护措施已经启动，未来将建成距离长江最近的景点。

【项目具备的综合性、唯一性资源优势】

一、湖区物业：湖泊>海岸>山地>江河

3平方公里的沙湖、33平方公里的东湖，组成了武汉城区内的“湖区”，东湖的风景之美、环境之奢侈，在全球也应是位居前列的，在国内则罕有对手。正因为如此尹香武（半求）www.BANQ.cn才感叹地呼吁说“买武汉的房子、娶武汉的姑娘”。

世界最著名的富人区，都是水岸物业。而亲水价值表现为从海岸到淡水、从江河到湖泊递增的价值线。比如，海岸豪宅，多为中上层阶级或明星首选，美国橘子镇便是；淡水区域的层次就要高一档，曼哈顿内河区高于海景区；而湖泊价值更高，诸如莱蒙湖、西雅图华盛顿湖、瑞士日内瓦湖、马萨诸塞瓦尔登湖、英国英格兰湖区、澳大利亚的Mawson湖区等都是世界名宅聚集地。

美国西雅图，同时拥有海岸和湖岸，但她的海港区是商业和娱乐中心区；而内陆湖华盛顿湖畔长约18公里的带状地区，才是真正的富人聚居区，在这儿能够同时拥有城市、公园、湖、河道，浑然一体。比尔•盖茨的“微软帝国”总部设于此，而比尔•盖茨的家，就安在西雅图华盛顿湖畔。
  
这并非偶然。一方面原因是物质因素，这与财富与权势占有稀有资源的传统有关。全球海水面积是陆地的两倍多，而淡水不过陆地面积的2.5%，其中绝大部分以冰雪和其他形式出现，实际能够用来饮用的不足全球淡水总量的1%，而天然湖泊则更少。

中国第一、武汉第二大城中湖：东湖（东湖相当于1/4个武汉）与沙湖所在的区域，就是武汉湖区。

二、中轴门户：春树里位于两大内湖中轴之上，呼应湖北权力中心

紫禁城可以说是世界最顶级的豪宅典范，供几代皇帝居住。其选址可看出，占据城市纵横中轴交汇的核心地位，兼具“独一无二”与“不可再生”之地势。豪宅，首先是豪宅的地段，真豪宅的地段一定不偏激，位居中轴。

武汉“东湖·春树里”与省委省政府同处中北路，区别是春树里在中北路北端，政府衙门在中北路以南，从北端到南端的距离有3公里，约5~10分钟车程到达。春树里扼徐东与中北交汇、串联徐东商圈与中南商圈，东湖、沙湖分列东西两侧，是武汉湖区的门户、中北路武汉湖区的中轴。

湖区中轴南门户：湖北省委、省政府；湖区中轴北门户：东湖春树里。（见图示）

省委省政府以及其他省直机构本身就已经是一个庞大的公务员聚集群，而围绕着这些政府部门还有更多的机构和行业办公总部，如新闻、法律、传媒、工商、税务等等，这些工作人员当然希望住在办公楼附近。

三、地铁上盖：4#地铁设立中北路站

未来的2012年建成的4#地铁在楼下就是地铁站，属于真正的地铁上盖物业。地铁站具体位置在中北路与徐东大街交汇处，也就是项目的西北角。关于地铁对于物业的意义这里就不多说了，深圳的投资客们已经很清楚了。

4#地铁一期纵贯武昌南北，起于武昌火车站，经晒湖、中南路、中北路、岳家嘴折向武青四干道，直抵新武汉站，长约17公里，预计2011年建成通车。同时也预留了与5号线换乘的通道“接口”和站区空间。
 
四、武汉唯一的湖区综合体：武昌第一、全市第三的都市综合体

武汉“东湖·春树里”总建筑面积65万平方米，其中住宅面积153184平方米、办公面积158080平方米、商务公寓面积43863平方米、幼儿园面积1280平方米。本项目实现了集休闲、购物、办公、居住等多功能的结合体，也是湖区物业中的唯一建筑综合体项目。

项目的地下室一共有四层，每层不同位置都设计有车库，车库总面积达59801平方米，这个车库面积完全能够满足本项目停车问题，解决了当前停车难的社会问题。

而储藏室以及商场总面积达15万平方米，其中储藏室面积103599平方米、商场面积达43937平方米，显然这是为引进大型品牌商场专门设计的，所以本项目的内部配套不但满足业主日常生活所需，同时也将成为片区最具有人气的购物中心，居住办公均适宜。

同时，本项目总规模62万方，涵盖商务写字楼、商业购物中心、酒店公寓、大户住宅。其中15万方办公面积、15万方商业，规模相当于：武汉广场＋世贸大楼；相当于：再造一个中南商圈。放在全武汉对比，62万平米的东湖春树里，只比149万㎡的武汉天地、162万㎡的锦绣长江小，位居全市第三，但属武昌第一。