CBD中轴之城市湖山：东莞“深联·御花苑”考查纪要
尹香武（半求）
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

〖时间〗：2007年12月05日14：30~18：30
〖天气〗：阴天、有灰霾
〖事件〗：实地考东莞“深联·御花苑”天逸湾项目
〖地点〗：东莞南城水濂湖北侧，东莞大道与水濂湖大道交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【深联·御花苑：超越中信，东莞城市中轴第一湖区物业】
    【天逸湾第二批：湖区物业的最后别墅供应】
    【水濂山郊野公园：东莞5大森林郊野公园之一】
    【另有三大市政公园围绕御花苑】
    【40席纯别墅：珍藏现世】
    ■项目配套
    【深联·御花苑所在的南城区：东莞CBD】
    【深山大湖：宁静却并不离城，第一居所的典范】
    【文化艺术社区】
     一、广东省首个卫星城美术馆：广东美术馆御花苑分馆
     二、国际化系列教育：东莞市御花苑外国语小学
    【东莞唯一：五个游泳池、下沉式体育馆】
    【四周及景观】
     一、北侧：荔枝林及间隙湖面景观
     二、南侧：近俯视内湖，远仰视牛牿岭及水濂山群山景观
     三、西侧：小高层阻挡了主出入口的繁杂
     四、东侧：多重景观资源：园林、湖面、沙滩、山脉
    ■项目考查
    【内部配套成熟：日常生活便利】
    【准现楼发售】
    【混凝土作业机械传送：建筑整体性得到】
    【私家车库配置双车位】
    【全面采用双层夹胶玻璃、或双层中空玻璃】
    【钢混屋顶+墙体顶部围窗=独创全景阳光房】
    【采光纳景：多角度弧形落地玻璃窗】
     一、客厅挑高6米：弧形全落地玻璃窗
     二、全景观楼梯间：观湖看山
     三、局部铝合金百页挡板：遮阳+隐私
    【赠送空间较多：双层立体露台系统+屋顶花园】
    【私家花园、私家码头】
    【管件隐蔽布置，多管井设计】
    【同层侧排水系统】
    【洗手间全墙防水】
    ■商家概况
    ■相关数据
正文：

■项目概况

【深联·御花苑：超越中信，东莞城市中轴第一湖区物业】

占地557900.60㎡、总建面800000㎡的深联·御花苑拥有1.33平方公里的水濂湖面及绕湖的群山、以及7公里小区湖岸线，位于东莞大道与水濂湖大道交汇处、东莞城市中轴南端，这里属于东莞的中央生态居住区（C-ELD），与位于城市中轴北端的东莞CBD（市政府、展览中心等）遥相呼应。距离广深高速石鼓出口约1000米，距市政府仅5分钟车程，到达深圳约50分钟车程。

规模、湖面和山地都小于御花苑的中信·森林湖（湖面只有7万平米）就在项目以北1500米以内。中信·森林湖总占地67万平米亩、总建筑面积约65万平米，湖泊面积约7万平米。

而东莞最好的马路、全长16.9公里的东莞大道则就紧邻御花苑北，所以项目到东莞CBD只要5分钟车程。项目也是水濂湖、以及水濂山郊野公园第一个别墅项目、同时也是唯一的大盘。

【天逸湾第二批：湖区物业的最后别墅供应】

作为水濂湖第一个别墅项目、唯一的大盘，“深联·御花苑”项目占地56万㎡、总建面80万㎡，分三期开发。一期占地85433㎡、建筑面积为66637.74㎡，容积率 0.99 ，由45栋别墅、洋房184套构成。一期分两批开发，目前已入伙。

二期暨天逸湾目前正接受VIP认内部认筹中，项目占地183687㎡，建筑面积为293752.76㎡。天逸湾第一批前期已经推出了别墅以及高层洋房等产品，而此次第二批单位将是整个项目最后的别墅产品，同时也是围水濂湖最后的别墅项目。

天逸湾第二批单位共有40套独栋和双拼别墅。其中独栋别墅4套，面积为380-600㎡之间；双拼别墅36套面积为328-391㎡。

【水濂山郊野公园：东莞5大森林郊野公园之一】

水濂山风景区是东莞5大森林郊野公园之一、面积达6.35平方公里，水濂山郊野公园，重修了水濂古庙，建登山通道，从而把连绵数里的水濂山建成城市中心区的后花园。

而水濂湖、公园内的文昌塔、水濂湖园将形成以水濂山脉为集群的一条集旅游、度假、休闲于一体的景点，与深圳相比类似万科东海岸所在的大梅沙的地理属性。

【另有三大市政公园围绕御花苑】

除6.35平方公里的水濂山郊野公园外，御花苑周围还有三个市政公园分别是：水濂山生态公园、绿色世界城市公园、文化主题公园。

水濂山生态公园规划范围180公顷，规划定位为城市近郊生态休闲公园。目前已建成水濂湖环湖路1号桥、2号桥、西入口景区，桃林小隐景区，预计年底可完成基建工程的80%。

水濂山生态公园以中国传统园林风格为主题，参照杭州西湖的造园手法和岭南园林风格的特色，营造人文景观优美，自然环境完美的公园空间。御花园是水濂山生态公园最大的受益者。

【40席纯别墅：珍藏现世】

天逸湾在整个项目中形成了一个独立的组团，与高层洋房及其他组团之间分区管理。在湖湾半岛之上独立与双拼总共40套别墅成了一个纯别墅组团。居住在湖湾半岛之上，是身份与地位的象征，这种独特的地理位置注定只属于塔尖群体的居所。

■项目配套

【深联·御花苑所在的南城区：东莞CBD】

深联·御花苑所在的南城区，地处东莞市新城市中心区的南部，总面积59平方公里。南城新城区位于东莞大道两侧，市行政办事中心、人民会堂、歌剧院、展示中心、商贸中心等，都在这里，这里是规划中的CBD。

这里的交通网络是极其发达的，外围主干道骨架基本形成，内部东西向及南北向主干道已规划，但只有部分道路建成，更多的还正在施工及待状态，全部建成还需假以时日。

片域内完整的交通系统包括：快速路为东莞大道、四环路以及建设中的五环路；主干道包括东六路、绿色路及东峻路。 东五路、东八路以及规划中的东二路、东四路形成的“井”字形次干道结构，通过贯通、拓宽支路路网密度，形成相对完整的支路系统。

【深山大湖：宁静却并不离城，第一居所的典范】

建于湖区半岛、山坡岸线的深联·御花苑整个项目是环山围湖而建，临水濂湖及水濂山效野公园山脉，而围水濂山的周边其实是一个群山群湖的地理地势。水濂湖与水濂山只是其中的主山脉、湖泊，也是湖群中最大的湖泊，其他还有如：西侧的叶屋水库；西南侧的坑口水库、白庙水库；南侧的马坑水库；以及北侧的大板岭、新板岭、南侧的瓜田岭等。

御花苑既在深山大湖、有与市区近在咫尺，这种地理结构极为罕见，满足精英阶层第一居所的所有要求。因此，也就少了传统的那些位于山内的别墅区生活不便利，而取得了宁静与便利的良好衔接。

不但享受外部配套较为方便，如今，在小区内部，广东美术馆东莞（御花苑）分馆、东莞市御花苑外国语小学、东莞唯一拥有五个游泳池及下沉式体育馆、商务会所、游艇俱乐部、乡村俱乐部等都一应俱全。

【文化艺术社区】

御花苑作为深联地产在东莞开发的第一个大型地产项目，在教育及文化事业方面的投入颇有建树。如深联地产与广东美术馆联手共同创建的广东美术馆东莞（御花苑）分馆；以及兴办了东莞市御花苑外国语小学。

一、广东省首个卫星城美术馆：广东美术馆御花苑分馆

广东美术馆御花苑分馆是广东省首个卫星城美术馆，该馆已于2007年4月28日挂牌开馆，首展展出了“巨匠心影——毕加索版画（珂罗版）展” 、“创造与对话—唐大禧、唐颂武雕塑作品展”和“大师画·我也画—少儿临摹毕加索作品大赛获奖作品展”。

广东美术馆是集收藏、研究、展览、教育、交流、服务六大功能于一体的综合性的文化事业机构，专项收藏精品已达5千余件，是唯一荣获国家旅游 “4A”级旅游点美术馆。御花苑分馆共占地面积5000平方米，建筑面积3200平方米，拥有1500平方米室内展厅。

二、国际化系列教育：东莞市御花苑外国语小学

东莞市御花苑外国语小学与御花苑美术分馆同样都是项目的配套之一，但在该区域内御花苑外国语小学显然起点更高。

东莞市御花苑外国语小学是全日制寄宿与走读相结合的民办学校，该小学传承并创新广东碧桂园学校和深圳石岩公学十余年成功的办学经验，主要领导团队由全国名校―――广东碧桂园学校的骨干领导组成。

御花苑外国语小学的开办，实现了和宏远外国语学校初中国际部、北师大翰林实验学校高中国际部的衔接，实现了学校国际化的系列教育。

【东莞唯一：五个游泳池、下沉式体育馆】

除了以上教育和艺术配套以外，御花苑其他配套则更多的倾向于休闲和旅游特色，如入口处的商务会所、网球场、游艇俱乐部 、乡村俱乐部、咖啡厅、SPA、西餐厅以及下沉式体育馆。

在一些较大的别墅项目配备两个游泳池都是常见的配置了，其中一个室外，一个室内恒温游泳池。而在御花苑总共有五个不同类型的游泳池一定会让你惊讶不已吧。

五个游泳池多集中在水濂湖的沿岸会所内，其中二个室内泳池、二个露天泳池、一个恒温泳池。五个游泳池可以为业主提供全年度任意时间的游泳运动，这个配置是东莞是唯一的，同时在珠三角都是罕见的。

下沉式体育馆是依项目的地势而建，与整个社区的地平线形成了高低落差，功能上更加科学，同时也避免了给一期项目带来景观遮挡的不利因素。

【四周及景观】

一、北侧：荔枝林及间隙湖面景观

“深联·御花苑”整个项目的北侧是紧临外环路，以及“绿色世界”、生态居住区、新城市中心区。

天逸湾的北侧是荔枝林，与荔枝林之间有一条小社区内的人行、车道。荔枝林是在项目建设过程被保留下来的，整个荔枝林呈山丘状，大约与别墅之间最高差约15米。笔者在荔枝林园内看到，虽然被保留下来，但在施工过程中多少还是有少许的破坏，但整个项目建成后估计荔枝林将改建成集休闲、运动等多功能的新形生态园林。

此面景观主要是观赏郁郁葱葱的荔枝林，透过间隙处可以看到水濂湖的湖面景观。

二、南侧：近俯视内湖，远仰视牛牿岭及水濂山群山景观

整个项目的北侧是牛牿岭以及水濂山的山脉。天逸湾的北侧是人工打造的内湖。内湖长260米，平均宽20米，最宽达40米，水深约1米。内湖的湖水是与水濂湖的湖水成循环流动的。目前内湖还处于原始状态，即将进行人工开挖建设阶段。

北侧景观有两种，近俯视内湖，远仰视牛牿岭以及水濂山郊野公园的群山景观，无论远近都极具欣赏价值。其中有一些独立及双拼户型的私家码头直接嵌入内湖，其乐无穷。

三、西侧：小高层阻挡了主出入口的繁杂

“深联·御花苑”的西侧是水濂湖大道，以及正在进行地基施工的“清华居”项目。天逸湾的西侧是项目的主出入口，与出入口之间是一排小高层单位，所以此面虽然是主出入口但被中间的建筑阻挡，所以不会受到来自人流及车流的影响。

此面的景观与其他三面来比稍有逊色，景观面欣赏价值一般，但天逸湾的别墅呈东西向，别墅南北景观是主欣赏面。

四、东侧：多重景观资源：园林、湖面、沙滩、山脉

整个项目的东侧除了水濂湖就是水濂山的山脉。具体到天逸湾的东侧是一种多重景观资源面，首先由一条长7公里的环湖路将本项目与湖面形成了一个退台，所以天逸湾最东侧的独立别墅与湖面的距离约15米。沿湖的岸边分别有沙滩、游泳池、以及游艇码头。透过湖面远处就是水濂山的山脉群。

园林、湖面、沙滩、山脉此面景观具有多重性，无论是白天还是夜间都会产生不同类别的景观面。

■项目考查

【内部配套成熟：日常生活便利】

一说到别墅，可能有很多朋友都会产生一种共鸣，就是地理位置偏远，不是在深山就是在老林，购物出行极其不便利。不可否认，别墅的产品特性决定了大多数的高端项目免不了有诸如此方面的缺陷。

而在考查御花苑时，项目与普遍共性却恰恰相反，地理位置不但不偏，反而是处于高速、快速以及主干道的交织点。内部配套含盖几所有生活所需，御花苑外国语小学不断传来学生课间的欢笑声，而在项目的北门入口处，御花苑美术馆分馆则陈列着国内国际顶级高雅艺术作品。

由于御花苑1期已入伙有近两年时间，主要配套设施也已经投入使用，在开考查中我们看到水濂湖沿岸的五个游泳池已全部处于开放状态，以及停在码头的摩托艇也处于待命状态。所以项目内部的配套本身就比较成熟了。

【准现楼发售】

天逸湾别墅区目前已接近施工的尾声，其中两端的别墅主体及外墙已施工完毕，正在进行地面道路、花园的铺设，以及地下部分的施工。而中间段还有约四栋在进行主体二至三层的混凝土浇灌作业。

而与别墅紧临的内湖反而还没有动工的迹象，相对速度是较慢的。目前，整个工地主要集中在中间段以及楼内作业，基本处于现楼发售的状态。

【混凝土作业机械传送：建筑整体性得到保证】

天逸湾为纯别墅区，而别墅的层高为三层，所以无需像高层建筑施工那样架设施工升降机以及其他机械设备，我们在考查时也看到了项目在浇灌混凝土作业时全部采用了机械传送的施工方法。

浇灌混凝土作业机械传送施工的好处是楼板无须穿孔破坏楼板，整体质量有保证，但由于施工作业时要两台车辆同时作业，这样施工的方法成本就增加了。

【私家车库配置双车位】

项目的独立别墅和双拼别墅全部配备了私家车库，并且每一户都是双车位。其中独立别墅的双车位是并排，双拼别墅有的是并排停放，有的则是斜侧停放，能够保证每一户都拥有双车位的别墅（含双拼、连排）在深圳也是不多见的。

【全面采用双层夹胶玻璃、或双层中空玻璃】

在考查室内时我们注意到，项目全面安装了国家免检新河牌双层玻璃，稍有区别的是室内和室外有不同之处。室外的护栏是双层夹胶玻璃（安全性更佳、防止爆裂），而室内的落地窗及开阳窗全部为双层中空玻璃，当笔者经过环湖1号桥时，就连桥上的护栏也是双层的玻璃护栏，公共区域全面安装双层玻璃的项目是比较少见的。

【钢混屋顶+墙体顶部围窗=独创全景阳光房】

所有的别墅顶部也就是主卧房的上方，遗弃了传统的混凝土封顶而是铺了一层钢材，外围是钢材内侧为混凝土的钢混结构。这样一来，主卧房靠顶部上方位置，四面墙全部高70公分的采光窗子，除此之外再加上主卧房的前后两个落地窗及露台，那么整个主卧房就形成了一个全景阳光房。这种设计上的水平在行业里属于独创。

相比来说，深圳的中海大山地虽然也有类似设计，但显然没有这个项目彻底。全景阳光房，采光通风超一流，因为窗子是在上方部分所以对隐私的强调考虑是很周全的，因为项目外围有山脉，所以在主卧房抬头打开窗帘也欣赏山景。

【采光纳景：多角度弧形落地玻璃窗】

一、客厅挑高6米：弧形全落地玻璃窗

别墅客厅为双层挑高6米，三根细高立柱支撑，弧形全落地玻璃窗，整个弧形墙面就一是面挑高6米的玻璃墙，采光效果不在话下，户外景观一揽无余。

二、全景观楼梯间：观湖看山

除了客厅以外，独立别墅的楼梯也是弧形落地玻璃窗，其中第一、第二层为带低台玻璃窗，而第三层为全落地玻璃窗，再加上楼梯的立柱，等于你在上下楼梯过程中也是欣赏户外美景的。可以这么说吧，本项目的楼梯都要比同类别墅的客厅房间景观还要好。

三、局部铝合金百页挡板：遮阳+隐私

可能会有朋友说，楼梯间也是落地窗，打开窗帘室内空间就全部暴露在外人面前吗？所以发展商早就想到了这一点，项目所有的别墅在外墙的局部采用了铝合金百页挡板，将诸如楼梯间以及其他隐私部位进行了遮挡，从外观上来看既成了整个墙面的一道点缀、实现了遮阳功能，又起到保护隐私的作用、里面可以见外、外面不可以见里。

【赠送空间较多：双层立体露台系统+屋顶花园】

独立别墅分别在第二及第三层设计了大露台，形成了双层立体露台系统。尤其是第三层，与主卧房、书房、卧室互通分别有三个露台花园，可满足业主招待客人，多人同时进行不同种类的活动，如运动健身、闲聊沉思、茶艺交流等。

二、三层露台及屋顶花园通过设置楼梯，可上下互动、形成立体及功能多样化。主卧房房顶与客厅房顶是两个不同高度的顶层空间，功能上将更加丰富，整个别墅上下之间形成了一个流动性的综合生态系统。

遗憾的是要是上到最顶层就要爬个钢筋架梯，而在梯口位置设计不合理，上下非常不方便。可能是在设计时不鼓励业主使用最顶层的空间吧。

【私家花园、私家码头】

项目所有的别墅全部都有私家花园，只不过不同户型花园的形状及位置有所不同而。双拼别墅有的私家花园是在两则，有的是在前后，甚至还有的是围别墅主体四周都是花园草坪。其中独立别墅私家花园约381-400㎡。

另外，独立别墅以及部分靠近内湖边的双拼别墅就有私家码头直通内湖，内湖的湖水是与水濂湖的湖水连通上下循环的，所以看湖景是其一，能够拥有属于自己一片天地的湖面，这样的项目在珠三角也是麟毛凤角。

【管件隐蔽布置，多管井设计】

在室内，所有别墅的冷热水管及污水管全部采用隐藏式布置手法，将各种管件隐藏在管井内，预留检修工作口。室内外都看不到管件，清除了视觉障碍，室内更加美观。

【同层侧排水系统】
 
在楼内考查时，我们注意到了主卧房的排水系统与众不同。洗手间是下沉式的，而洗手间位置并没有排水的管道。仔细察看后发现，原来排水采用的是同层侧排水系统，绕开了卧室。
 
洗手间与衣帽间的墙角侧共同为下沉式，与楼梯侧的墙体相连接，在此处有上下排水管，也是主卧的排水管道。也就是说将主卧的排水管道延伸至衣帽间，然而与楼梯相连接的墙体，这样主卧房完全避开了因排水管道而发出的声响，实现了主卧房零燥音干扰。

【洗手间全墙防水】
 
在楼内考查时，我们注意到别墅洗手间的防水处理。洗手间四个墙面整个墙体全面做了防水处理、没有留任何死角，从地板到顶板全覆盖，这种防水处理方式就是在深圳也是非常少见的，最高的防水处理也没有超过2米的高度。

■商家概况

目前深联地产已累计开发建设了二十余个项目，开发足迹遍布深圳、东莞、云浮等城市。深联地产1981年10月22日在深圳正式创建，曾荣获“最早投资深圳特区百家企业”褒奖，并成为深圳特区历史上唯一创业史超逾二十五周年的房地产专业开发企业。

25年来，深联地产从数万平方米的单体建筑，到百万平方米的综合社区，从别墅、住宅、公寓到酒店、写字楼，西始蛇口、南山，延伸到福田、罗湖，东至盐田、沙头角，更在深圳、东莞、云浮等城市，都留下了深联地产的开发足迹。

目前已累计开发建设了20余个项目，建成楼宇总建筑面积逾百万平方米，其中为东莞、深圳市民广为知晓的项目有：深圳首个大型别墅区———怡景花园；深圳首个小户型大型住宅小区———友谊大厦；深圳八大文化设施之一———新闻大厦和荣获“最佳山水别墅”、“资源复合型标志文化社区”等奖项的东莞市最大规模生态住宅区———御花苑等。

深联地产是深圳产品线最齐全、历史最悠久的房地产企业之一，除盐田区外，其已经实现深圳其它5个区域的全覆盖。其服务的客户有中国电信深圳公司、康利石材集团、世界500强企业首迅电子、爱普生技术（深圳）有限公司、富士康科技等200多家国内外企业。

■相关数据

【湖泊数据】

环湖路：长7公里
内湖：长260米
内湖水深：1米
内湖宽距：20-40米

【测量数据】

一、双拼别墅
客厅挑高：6米
餐厅净层高：3.191米
楼梯净层高：2.904米
楼梯宽：1.302米
二层房间净层高：2.689米
三层房间净层高：3.952米
地下室净层高：2.470米
地下室车库净层高：2.466米

二、独立别墅
客厅净层高：6.041米
车库净层高：2.494米
餐厅净层高：2.963米
一层房间净层高：3.215米
二层房间净层高2.612米
三层主卧房净层高：3.952米

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：卫星图

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：天逸湾鸟瞰图

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：天逸湾平面图

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：御花苑鸟瞰图

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：东莞南城东区规划效果图

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：沙盘

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：水濂湖

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：水濂湖岸边

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：游艇、码头

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：别墅与湖岸

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：沙滩

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：在水濂湖边看文昌塔

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：混凝土作业机械传送，整体质量有保证

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：独立别墅

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：独立别墅的楼梯

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：独立别墅与水濂湖

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：别墅花园

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：别墅露台

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：洗手间全墙防水

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：双拼别墅

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：天逸湾与荔枝林为邻

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：被保留的荔枝林

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：乡材俱乐部主入口

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：露天游泳池

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：室内恒温游泳池

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：乡材俱乐部一角

“深联·御花苑”天逸湾考查图片：东莞市御花苑外国语小学