配比之冠，区域商核：“碧榕湾2期·雷圳0755”唯论
尹香武（半求）
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导读：
■前言
■项目劣势
【深圳也走香港老路：最后醒悟才“回到港口”】
【发展商品牌积累不突出】
■项目优势
【环大南山配套比率最高的小区】
【环大南山距离珠江入海口最近的住宅：海景最佳】
【地块方正：区域内最整齐的社区】
【楼让树的环境文化：60年树龄的榕树完好保存】
【“黄金十字路口”之大分区观：区域商业核心】
【赠送精装修：整体价格有有惊喜】
■区域优势
【“区域顺差”的典范：连升三级的前海中心区】
【距离1#地铁延长段前海路站步行约5~10分钟】
【片区区位将质变：沿江高速、蛇口→珠海海底隧道】
【公园密集区：4大公园】
正文：
■前言
“碧榕湾2期·雷圳0755”位于南山前海中心区，大南山北麓，前海路与沿湖路交界处。项目总占地面积约5万平方米，总建筑面积约14万平方米，分两期开发。
碧榕湾一期由五栋多层组成，其中1栋8层（底层为商铺），4栋7层（顶层复式）。主力户型包括二房75－83平方米，三房94－97平方米，一期已全部入伙。“碧榕湾2期·雷圳0755”占地33273.76平方米，总建面89840平方米，总户数918户。预计将于2008年年初面市。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“碧榕湾2期·雷圳0755”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”“区域优势”几个部分。
■项目劣势
【深圳也走香港老路：最后醒悟才“回到港口”】
项目所处区域是深圳重点建设的物流区域，前海物流园区、西部港区、电厂等构成了深圳一个重要的经济发动机。在经济利好、带来众多物流客户的同时，区域内由于物流的发达也必然带来环保上的一些污染。
深圳的紧邻香港，在上个世纪80年代以前，也是对港口物流区域保持了远离的姿态，而是重点发展沙田、荃湾、屯门、马鞍山、将军澳及天水围等陆路区域。后来港府发现出现了不少问题，例如投资者及厂家依然围绕港口发展，以致新巿镇就业额偏低，居民要回到港口物流区就业，大大增加往交通负担，而且新巿镇的配套设施，亦要政府付出庞大的开支。
香港走过了一段湾路，最后才认识到，只有靠近主要的出入口建设房屋才是最佳、最经济的选择。到了90年代，香港停止发展新巿镇，并发布“回到港口”城市策略，把人口重新分配到港口左右的巿区，进行大规模填海，兴建住宅，以减少庞大公共开支的问题。
【发展商品牌积累不突出】
雷圳地产已在福田核心商圈上海宾馆对面建成了雷圳大厦，一时间名声显赫，但可惜没有形成连贯、持续性的开发，这对于品牌积累不是很有利。
另外在开发碧榕湾一期过程，整体形象未能迅速提升，虽然一期业主早已享受到了价格的机会窗效应，但由于周边整体环境因素，社区管理和服务出力不讨好。当然随着前海中心区规划的推进，片区内的环境在以内会有质的改变。作为两大深圳市级中心区之一，位于前海中心区地理中心地段的雷圳0755，当然会受到利好。
■项目优势
【环大南山配套比率最高的小区】
“碧榕湾2期·雷圳0755”占地面积33273.76平方米，总建筑面积89840平方米，总户数918户， 车位654个（其中地上90辆，地下室564辆），共有6栋，其中住宅5栋，商业楼1栋。
项目住宅建筑面积74140平方米；商业建筑面积13000平方米（含住宅底层商业面积及商业楼），以及配套建设的1栋建筑面积2500平方米的幼儿园、居委会用房150平方米、附属用房50平方米等。
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www.BANQ.cn对前海片区、以及环大南山的楼盘进行对比后发现，“碧榕湾2期·雷圳0755”的配套面积多达15700平方米，配套占比为21%，是片区楼盘中配套比率最高，也就是说，小区解决内部生活需要的能力也就较强。
【环大南山距离珠江入海口最近的住宅：海景最佳】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn对前海中心区考查后发现，在月亮湾大道上分别有“中铁·诺德国际”与“碧榕湾2期·雷圳0755”两个在售和将售项目，而“中铁·诺德国际”与月亮湾大道之间还有一个地块（目前是月亮湾交通管理大队停车场、空地、深圳深日钢材有限公司），而“碧榕湾2期·雷圳0755”是距离前海湾最近的住宅项目。
项目与前海湾岸边的直线距离约393米左右，并且与前海湾之间也没有超过五层的建筑物，这就意味在本项目看前海湾一揽无余。
【地块方正：区域内最整齐的社区】
项目周边已入伙的分别有碧榕湾1期、山海翠庐、太子山庄、太子苑、山居岁月、正在施工的有“中铁·诺德国际”，从卫星地图上俯瞰这些楼盘，其他项目都是半圆或者棱形，只有碧榕湾地块是长方形整整齐齐的。
一个项目的地块就好比人的身材，均匀整齐才是最佳，地块整齐对于建筑布局、社区功能、小区园林等能够得到最大化利用价值。方正地块便于规划。
【楼让树的环境文化：60年树龄的榕树完好保存】
在考查“东莞御花苑·天逸湾”时，笔者曾看到在水濂山郊野公园的山路上，有多处路为树让路的现象，哪怕在是山林小道的路中间也仍然保留着具有强生命力的松树。
在“碧榕湾2期·雷圳0755”史无前例的是建筑为树让出空间。在本项目的入口处有一棵具有悠久历史的古树~榕树，至今已有60年树龄，虽然周边人车川流不息，但这棵古树仍然枝叶茂盛。
经过60多年的风雨洗礼，植物经久不衰，开发商在建设施工过程中，已将这60高龄风水树完好保存，建成后将成为园林最大的亮点。
【“黄金十字路口”之大分区观：区域商业核心】
前海中心区，目前形成了前海路商圈，围前海路两侧分别有碧榕湾、山海翠庐、太子山庄、太子苑、山居岁月等建成小区，正在施工的有中铁诺德国际、雷圳0755，而山海翠庐、太子山庄、太子苑、山居岁月、与中铁诺德国际和本项目形成了一个前海路与沿湖交叉的十字路口，五个项目的人、车流全部集中在这个十字路口。
户型规划上，有所谓动静分区的做法，就是把户型区域分成动静两个区域，但这只是小分区观。从“碧榕湾2期·雷圳0755”效果图上可以看出，项目自身有一栋为纯商业用途的物业，就位于十字路口，这样内部来讲实现了居住与商业完全分开，功能互不干扰，这是大分区观。
另外碧榕湾2期·雷圳0755的13000平米集中商业，也在前海与沿路的交叉点上又形成了前海路最集中的商业环境，这是区域内最大的商业，届时必然成为区域商业中心，成为周边的人流集散地。
【赠送精装修：整体价格有惊喜】
深圳的精英们特别是一些年青人，本身生活节奏较快，忙工作、忙应酬、忙赚钱.......反正深圳人一直都很忙。“碧榕湾2期·雷圳0755”提供的精装修标准，迎合一些懒人的懒式生活方式，最近有专门做懒人生意的专卖店开业，懒还挺有市场的。
交楼标准简单实用，精美大方，入伙后无需业主再大动干戈费时劳力，免除了业主的装修烦恼。统一装修低于个人装修成本，有效缓解购房初期经济上的压力，同时也方便投资者即时将房子出租。
据相关人员透露，“碧榕湾2期·雷圳0755”将在市场价格的基础上赠送精装修，也就说整体价格会低于同区域同期开盘的项目，值得期待！
■区域优势
【“区域顺差”的典范：连升三级的前海中心区】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn所谓“房地产顺差”，包括产品顺差与区域顺差，产品顺差是指面积的超出，区域顺差是指片区可以获得比其它区域更多的政府投入与人口红利。
2007年11月份，规划局发布《深圳市城市总体规划（2007-2020）草案》（以下简称“深圳新总规”）。在新总规中，深圳“取道向西”。新总规是在香港首次呼应“共建港深都会”的背景下出台的，因此，深、港融合的成分在新总规中相当之重，最引人注目的，也是这一点。
新总规中，香港与深圳共同选择了向西的发展策略。在西部轴线上，通过正在建设的沿江高速、以及现有的广深高速，再加上将来要建设的城际区域快线，经过前海与香港的大屿山新机场连接起来。
可见西部轴也就是前海中心区对于深港、粤港的对接至关重要，西部发展轴从原来的制造业为主，转变为“深圳提升国际化城市职能、实现深港合作、促进珠三角城镇群协调发展的战略性走廊，主要发展生产性服务业和高端制造业等功能”。
同时，包括整个南头半岛（蛇口、南山商业文化中心区、前海片区）以及宝安中心区、西乡中心区在内的地区，被规划为“前海中心区”，也就是说前海中心区有一半在特区外。这个中心区的定位与福田中心区一样，属于市级城市中心、战略性发展区域。
前海中心区在总规中提升了三级，从边缘地带，直接跃升为深圳两大市级中心之一，这是深圳历史上所仅见的。同时深港候机厅、中海油华南总部、深圳地铁MALL将落户前海，在前海中心区覆盖范围内“碧榕湾2期·雷圳0755”将受到新总规的利多。
【距离1#地铁延长段前海路站步行约5~10分钟】
按照深圳地铁建设规划，5#地铁远期将与2#地铁经大、小南山之间的山拗形成对接，组成深圳地铁的大环线。而5#地铁将在东滨环路（原内环路）与月亮湾大道交汇点设置地铁站。
本站点“碧榕湾2期·雷圳0755”距离1#地铁延长段前海路站约2000米，步行约5~10分钟，属于步行辐射圈。
【片区区位将质变：沿江高速、蛇口→珠海海底隧道】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，在西部通道之外，前海还有很多路网规划，这些规划建成以后，整个前海、南山就将由深圳的边陲变成南中国最重要的陆路枢纽，物流、资金流、人流必然交汇，经济机会不用说了。
同时也可以看到，在深圳的口岸区，租赁总体上比其它区域要活跃，房价也要高一些，这也就是说，房价一定是经济的正函数，而不是简单的环保的负函数。这就是南头半岛、前海房地产后市看好的原因。
1、广东沿江高速已开始建设
广深之间第二条高速公路——广深沿江高速被确认为国家第一批重点急需建设项目，2007年已经开工建设。
广深沿江高速公路用于连接深港西部通道、西部港区、机场至东莞西部，承担香港至深圳、东莞西部和广州方向的过境货运交通，西部港区的疏港货运交通及深圳西向的部分对外交通。
该高速路起于广州黄埔区笔村（接东二环高速），沿途经过南岗，跨过东江，随后经过东莞麻涌、泗盛、穗隆、新湾，止于深圳蛇口，全长97公里，初步预计投资达150亿元，在2009年建成通车。
建成以后，预示着整个蛇口半岛在珠三角中的区位，将变成枢纽核心。
2、蛇口→珠海海底隧道
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，蛇口→珠海海底隧道已经做了前期规划研究。
【公园密集区：4大公园】
“碧榕湾2期·雷圳0755”周边的公园包括：片区拥有总面积3.9平方公里的两个公园：南山公园及月亮湾公园，公园密度之大为全市之冠。还有20万平米的青青世界、以及荔林寿文化公园、青青世界。
一、荔林公园
荔林公园面积近60万平方米，规划为8个景区和多个景点，公园建成后将成为以表现自然风貌为主，体现“寿”文化特色，能带动市民健身休闲，兼具城市公园功能的郊野文化公园。
二、大南山郊野文化公园
总面积352.6公顷，有8个景区和36个景点。主峰南山高336米。建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。2006年，首期将建成南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区。
三、月亮湾公园要建十景区
南山区月亮湾公园总体规划方案2004年敲定。月亮湾公园地处大南山西面山脚，占地面积约38万平方米，周边连接着青青世界、青青山庄。
公园规划有10个景区：风情文化街、嫦娥奔月主题广场、月晓风清景区、荷塘月色景区、红荔农庄景区、雨林生态谷景区、蝶谷花溪景区、荔枝文化村景区、大南山登山服务中心景区、荔枝生态区等。
四、南山公园
南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已经成立。