兰诺雷城：环大南山片区楼盘对比分析（07~08版）
尹香武（半求）
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导读：
    ■前海中心区的至高点：环大南山楼盘引起关注
    ■楼盘指标分析
     一、指标罗列
     二、占地及建面指标分析及星级榜
     三、容积率指标分析及星级榜
     四、建筑覆盖率分析及星级榜：兰溪谷、诺德同居冠位
     五、车户比指标分析及星级榜：雷圳0755意外雄起
    ■发展商、工程质量指标分析及星级榜
     一、发展商：招商有目共睹、中铁为唯一世界500强
     二、工程质量：中铁、招商遥遥领先，华联内部问题拖后腿
    ■环境分析及星级榜：华联·城市山林为“深圳污染最重的小区”
     一、空气污染对比及星级榜
     二、勘舆分析对比及星级榜：兰溪谷最佳、华联城市山林最差
    ■综合星级榜：招商高得分领衔、华联不及格垫底
正文：

■前海中心区的至高点：环大南山楼盘引起关注

2007年11月上旬，政府发布《深圳市城市总体规划（2007-2020）》（以下简称“深圳新总规”），其中前海被定义为深圳两个市级中心区之一，连升三级，成为粤港对接、“共建港深都会”的主要区域。

其中的西部轴也就是前海中心区对于深港、粤港的对接至关重要，是保障香港繁荣的大后方，西部发展轴从原来的制造业为主，转变为“深圳提升国际化城市职能、实现深港合作、促进珠三角城镇群协调发展的战略性走廊，主要发展生产性服务业和高端制造业等功能”。

同时，包括整个南头半岛（蛇口、南山商业文化中心区、前海片区）以及宝安中心区、西乡中心区在内的地区，被规划为“前海中心区”，也就是说前海中心区有一半在特区外。这个中心区的定位与福田中心区一样，属于市级城市中心、战略性发展区域。

前海中心区在总规中提升了三级，从边缘地带，直接跃升为深圳两大市级中心之一，这是深圳历史上所仅见的。也因此，区域内在售楼盘也引起了我们的关注。今天我们就环南山的新盘做一次整体分析,因为大南山是整个前海中心区的至高点。

■楼盘指标分析

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料显示，围大南山环绕目前在售和将售项目共有四个，分别是（拼音排序）：华联·城市山林2期上园、雷圳0755（碧榕湾二期）、招商·兰溪谷2期、中铁·诺德国际居住区。

其中除雷圳0755（碧榕湾二期）外，其余三个楼盘均已开盘，其中，中铁·诺德国际居住区以6成销售率成为区域内开盘业绩最好的楼盘。以下数据均为在售项目及期数。

经过权衡再三，决定以“车位百平方米比”来衡量小区的车位配置水平，即是以总车位数除以小区的百平方米数的比值。因为单以户数比较，容易在小户型、大户型之间造成不公。

一、指标罗列

【华联·城市山林2期上园】
1、占地441767㎡、建面108677㎡、容积率2.60、建筑覆盖率24%；
2、总户数816、车位645、车位百平米比为0.59：1；
3、发展商：深圳市华联置业。

【雷圳0755】
1、占地33273.76㎡、建面89840㎡、容积率2.70、建筑覆盖率30%；
2、总户数918户、车位654、车位百平米比为0.73：1；
3、发展商：雷圳地产。

【招商·兰溪谷2期】
1、占地46860.80㎡、建面146910.96、容积率2.4、建筑覆盖率22%；
2、总户数537、车位735、车位百平米比为0.50：1；
3、发展商：招商地产。

【中铁·诺德国际居住区】
1、占地69217.33㎡、建面207652㎡、容积率2.90、建筑覆盖率22%；
2、总户数2700、车位1387、车位百平米比为0.68：1；
3、发展商：中铁投资。

二、占地及建面指标分析及星级榜

1、占地及建面差别较小

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn通过以上数据对比发现，中铁·诺德国际居住区占地69217.33㎡、建面207652㎡排在第一位；第二名是占地46860.80㎡、建面146910.96的招商·兰溪谷2期；第三和第四分别是华联·城市山林2期上园以及雷圳0755。

2、占地及建面规模星级榜

【华联·城市山林2期上园】★★☆
【雷圳0755】★★☆
【招商·兰溪谷2期】★★★★★
【中铁·诺德国际居住区】★★★★★

三、容积率指标分析及星级榜

1、容积率对比：大多在2.5~3.0区间

容积率反映单位土地面积上居住人口的多少，因此容积率越低，则单位面积居住人口越少，人均占有的空间就越大，因此是判断小区居住舒适度的最重要指标之一。

从容积率上看，招商·兰溪谷2期仅为2.4，表现最好；排在第二位的是华联·城市山林2期上园容积率是2.6；雷圳0755为2.7、中铁·诺德国际居住区以3位居其后。分析就可以发现，这几个楼盘的容积率大多位于2.5~3.0区间，这个区间没有质的差别，那么，小区因为承载力导致的舒适性问题，关键就要看设计的水平，看是否能够降低覆盖率，实现较大的小区园林面积。

2、容积率星级榜

【华联·城市山林2期上园】★★★★
【雷圳0755】★★★☆
【招商·兰溪谷2期】★★★★☆
【中铁·诺德国际居住区】★★

四、建筑覆盖率分析及星级榜

1、建筑覆盖率对比：兰溪谷、诺德同居冠位

所谓建筑覆盖率，指的就是建筑投影面积占占地的比例，覆盖率越低，那么意味着用来做园林的园林越大，楼间距也因此会更开阔一些，自然就更舒适一些。如故容积率没有质的区别，即使容积率低、但是建筑覆盖率高，是比不上容积率稍高、建筑覆盖率低的项目的舒适度的。

招商·兰溪谷2期建筑覆盖率22%、中铁·诺德国际居住区建筑覆盖率22%，位居前列，这两个楼盘园林面积大、空间开阔，都有超过130米以上的楼间距出现。

华联·城市山林2期上园建筑覆盖率24%、雷圳0755建筑覆盖率30%排列其后。

2、建筑覆盖率星级榜

【华联·城市山林2期上园】★★★☆
【雷圳0755】★★★
【招商·兰溪谷2期】★★★★☆
【中铁·诺德国际居住区】★★★★☆

五、车位百平米比对比指标分析及星级榜：雷圳0755意外雄起

1、车位百平米比对比

雷圳0755车位百平米比为0.73：1位居第一；中铁·诺德国际居住区车位百平米比为0.68：1紧随其后；华联·城市山林2期上园车位百平米比为0.59：1、招商·兰溪谷2期车位百平米比为0.50：1奠后（但是由于本小区为纯粹大户，特别是包括一些叠加别墅，而其无须通过公共车位满足需求，因此应该予以适当加分）

2、车位百平米比对比星级榜

【华联·城市山林2期上园】★★★☆
【雷圳0755】★★★★★
【招商·兰溪谷2期】★★★★
【中铁·诺德国际居住区】★★★★

■发展商、工程质量指标分析及星级榜

一、发展商：招商有目共睹、中铁为唯一世界500强

1、发展商罗列

华联·城市山林2期上园发展商为深圳市华联置业、雷圳0755发展商为雷圳地产招商·兰溪谷2期发展商为招商地产、中铁·诺德国际居住区发展商为中铁投资。

其中，招商局及招商地产有目共睹，其租赁经营模式、产业与房地产结合的独特核心优势，为其后续发展增添了后劲。而中铁则是其中唯一、深圳仅有的三家世界500强房地产企业之一。这两家位居前列。

华联主业是纺织，最近才介入房地产，其业务架构上相对复杂一些、专业化程度，以及内部组织结构还有待于加强工程口、营销口在市场、合作方的口碑相对要差一些，导致施工相对松散。

而雷圳这家公司是其中最小的，但这家公司属于民营企业，相对注重信誉，内部杜绝了回扣弊端，工程质量管理严格。私人的确实是不同的。

2、发展商对比星级榜

【华联·城市山林2期上园】★★☆
【雷圳0755】★★★☆
【招商·兰溪谷2期】★★★★★
【中铁·诺德国际居住区】★★★★

二、工程质量：中铁、招商遥遥领先

1、建筑质量罗列：中铁、招商遥遥领先，华联内部问题拖后腿

中铁诺德国际虽然是中铁投资涉足住宅是第一个项目，但之前开发的写字楼项目~诺德金融中心，荣获深圳最高工程质量奖：金牛奖，以及广东省最高工程质量奖两个最高奖项，在环大南山片区是处于绝对的领先，其他项目根本就没有可比性。

其次是深圳一线品牌房企~招商地产，招商地产早前就已经在半山上开发了兰溪谷一期以及半山别墅等项目。而施工单位：深圳市第一建筑工程有限公司也是深圳实力雄厚的老牌施工单位，所以工程质量有保证。

雷圳0755的开发商~雷圳地产凭雷圳大厦一跃而起，只是后续项目持续性较慢，品牌优势没有很好的有效利用。项目的承建单位为中国建筑第四工程局第六建筑工程公司也是国家建工部1958年下放地方原建筑安装队伍发展演变而成，其工程质量表现优越。

华联·城市山林2期上园施工单位是中国建筑第五工程局深圳分公司也是一家大型建筑公司。施工单位是不错的，但是如果甲方不规范，管理漏洞多，必然使具体实施者将眼光放在漏洞上去，从而导致建筑质量无法完全体现，尤其在外墙涂料处理、防水处理、钢筋用料、桩基工程上，漏洞都比较多。事实求是地说，寡白的涂料、园林选材上，华联应该好好检讨。

2、工程质量星级榜

【华联·城市山林2期上园】★★
【雷圳0755】★★★★
【招商·兰溪谷2期】★★★★
【中铁·诺德国际居住区】★★★★

■环境分析及星级榜

一、空气污染对比及星级榜：华联·城市山林为“深圳污染最重的小区”

1、空气污染对比

招商兰溪谷是其中环境质量最好的，靠山面海的环境，离尘不离城的地段。

在环大南山片区，西部通道穿过大南山山脉的西侧，其集中排烟口位于华联·城市山林2期上园的上风向，集中了大约5兣每天双向3万辆的燃烧柴油的货柜车废气在这里集中排放，成为该项目最大的、常年的、不可逆的污染源，成为“365/24式污染小区”，所以被称为“深圳污染最重的小区”，这是有道理的。

中铁·诺德国际居住区及雷圳0755临月亮湾大道，而新规划前海中心区升级为深圳第二中心区，那么可以肯定，现在存在与南头半岛上的妈湾电厂、月亮湾电厂、南山电厂、光大木材厂都将面临拆迁命运。同时，电厂等污染源处于以上两个小区的下分向，看着不爽，但实际影响却要比华联城市上林的集中排烟口小多了。

2、空气污染星级榜

【华联·城市山林2期上园】☆
【雷圳0755】★★☆
【招商·兰溪谷2期】★★★★
【中铁·诺德国际居住区】★★☆

二、勘舆分析对比及星级榜

1、勘舆分析：兰溪谷最佳、华联城市山林最差

关于地理勘舆，各位见仁见智，但是鉴于广东、香港一带流行勘舆，而大南山的不同方位对于勘舆的影响甚大，因此，这里就将勘舆师的观点予以罗列，仅供参考。

招商兰溪谷朝向紫气东来的方向，靠山面海，旺财旺丁，是其中勘舆最好的小区，没得说。

网友关于城市山林风水的“勘舆最差”的意见见仁见智，网友的理由如下：坐南朝北及南高北低的山阴位、主方向南面被大南山堵塞、污染源源不断向小区、大道对冲与剪刀路口大忌、“上园”谐音“丧园”联想不佳兆头更不佳、寡白的建筑外立面等对人、财、健康。

中铁诺德、雷圳的勘舆算不得最佳，但是其位于的山位则比华联的正北向要好很多，而且与中间阶层的身份最符合，不会因为太旺而损害，通过铁、雷也可以将

2、勘舆星级榜

【华联·城市山林2期上园】☆
【雷圳0755】★★★
【招商·兰溪谷2期】★★★★
【中铁·诺德国际居住区】★★★

■综合星级榜：招商高得分领衔、华联不及格垫底

综合所有因素的分析，计算得出华联·城市山林2期上园为19星级、雷圳0755为28星级、招商·兰溪谷2期为35星级、中铁·诺德国际居住区为29星级。

按照8项打分，40星级为满分100的话，那么折算得出：

第一名：【招商·兰溪谷2期】35.0星=87.50分
第二名：【中铁·诺德国际居住区】29.0星=72.50分
第三名：【雷圳0755】28.0星=70.00分
第四名：【华联·城市山林2期上园】19.0星=47.50分

其中，招商·兰溪谷2期综合条件最佳，领先第二名15分、21%。亚军凭借产品与园林优势由中铁·诺德国际居住区占据，领先第二、第三名为2.5分、25分，幅度为4%、53%。雷圳则意外地战胜华联夺取第三，领先华联22.5分、47%，华联落后幅度很大。

华联城市山林则主要输在专业水平、空气污染、建筑质量、勘舆、公司管理上，以47.50分的得分成为唯一在及格线以下的楼盘，落后区域楼盘评分中线69.375分达21.875分，幅度达到32%，成为区域垫底楼盘。

这应该引起华联重视，希望华联在下一个项目上，注意项目选址及如何通过规划设计归避风险，并要加强专业水平与素质，如果连专业基础都缺失的话，项目就缺少了成功的条件。