半岛山下江湾第1排：“碧榕湾2期·雷圳0755”考查纪要
尹香武（半求）
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〖时间〗：2007年12月20日09：50~12：30
〖天气〗：阴天、有灰霾
〖事件〗：实地考查“碧榕湾2期·雷圳0755”项目
〖地点〗：深圳南山前海大南山北麓，前海路与沿湖路交界处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    ■项目周边
    【周边灰尘较大：城市发展必经之痛】
    【教育配套好：南山实验荔林中学部+深大附中】
    【生活配套暂显不便，本项目入伙后会有较大改善】
    【多元化交通路网：30分种就可来往各主要区】
     一、6路始发站：中转、换乘贯穿深圳
     二、广深沿江高速：粤港对接核心
     三、5#地铁换乘1#、3#地铁
     四、铁路“深圳西站”
     五、蛇口→珠海海底隧道
    【四周及景观】
     一、北侧：前海湾海景一览无余
     二、南侧：荔林公园景观有遮挡，大南山山脉最具欣赏价值
     三、西侧：大南山景观及口岸遂道燥音有遮挡
     四、东侧：视野开阔，整体景观一般
    ■项目考查
    【施工现场】
     一、1栋封顶，样板房08年1月开放
     二、工地较小：建筑材料堆放稍显杂乱
     三、保护措施较好：榕树及一期完全隔离
    【工地考查】
     一、混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证
     二、首现布筋清单
     三、加强角筋：成本增加，质量提高
    【大分区观：十字口居住、商业功能分区】
     一、四层商业15000平方米：
     二、商铺带遮雨连廊可全天候营业
    【楼内考查】
     一、隔墙三段施工法防止内墙开裂：地梁、拉结筋
     二、入户花园带花池
     三、270度转角飘窗：近看园林景、远观大南山山景
     四、户户挑高
    ■数据与用料
    ■区域概况
正文：

■项目概况

【环大南山距离珠江入海口最近的住宅：前海湾一揽无余】

 “碧榕湾”位于南山前海中心区，大南山北麓，前海路与沿湖路交界处。项目总占地面积约5万平方米，总建筑面积约14万平方米，分两期开发。

碧榕湾一期由五栋多层组成，其中1栋8层（底层为商铺），4栋7层（顶层复式）。主力户型包括二房75－83平方米，三房94－97平方米，目前一期已全部入伙。“碧榕湾2期·雷圳0755” 预计将于2008年年初面市。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn对大南山北区考查后发现，在月亮湾大道上分别有“中铁·诺德国际”与“碧榕湾2期·雷圳0755”两个在售和将售项目，而“中铁·诺德国际”与月亮湾大道之间还有一个地块（目前是月亮湾交通管理大队停车场、空地、深圳深日钢材有限公司），所以“碧榕湾2期·雷圳0755”是距离前海湾最近的住宅项目。

项目与前海湾岸边的直线距离约393米左右，并且与前海湾之间也没有超过五层的建筑物，这就意味在本项目看前海湾一揽无余。

【前海配套比率最高的小区】

“碧榕湾2期·雷圳0755”占地面积33273.76平方米，总建筑面积89840平方米，总户数918户， 车位654个（其中地上90辆，地下室564辆），共有6栋，其中住宅5栋，商业楼1栋。

项目住宅建筑面积74140平方米；商业建筑面积13000平方米（含住宅底层商业面积及商业楼），以及配套建设的1栋建筑面积2500平方米的幼儿园、居委会用房150平方米、垃圾收集站50平方米等附属用房。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn对前海片区以及环大南山北区楼盘进行对比后发现，“碧榕湾2期·雷圳0755”的配套面积多达15700平方米，配套占比为17.4%，是片区配套比率最高的项目。

【楼让树的环境文化：60年树龄的榕树完好保存】
 
在考查“东莞御花苑·天逸湾”时，笔者曾看到在水濂山郊野公园的山路上，有多处路为树让路的现象，哪怕在是山林小道的路中间也仍然保留着具有强生命力的松树。
 
在“碧榕湾2期·雷圳0755”史无前例的是建筑为树让出空间。在本项目的入口处有一棵具有悠久历史的古树~榕树，至今已有60年树龄，虽然周边人车川流不息，但这棵古树仍然枝叶茂盛。
 
经过60多年的风雨洗礼，植物经久不衰，开发商在建设施工过程中，已将这60高龄风水树完好保存，建成后将成为园林最大的亮点。

■项目周边

【周边灰尘较大：城市发展必经之痛】

考查本项目时，我们在周边特别是沿月亮湾大道的两侧明显的感觉到灰尘较大，而区域内的住宅楼盘大都受此影响，如碧榕湾一期有好多住户的阳台都是用玻璃封起来的。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn分析，灰尘大主要有两个原因：第一是月亮湾大道上的车辆较多，第二个是前海湾填海大面积的黄土裸露在外，过往车辆加黄土是造成了区域内灰尘较大的主要根源。

在途径深圳西站以及前海物湾园区直至前海湾鱼场，我们看到距离铁路约15米以外正在进行排洪渠地下管道的施工。靠近鱼场虽然是大面积经过平整的地块但一点灰尘没有，显然是为了避免尘土飘起，在地块的表面已经湿润压平，对附近居民的影响降至最低。

【教育配套好：南山实验荔林中学部+深大附中】
 
项目周边的配套在教育方面比较突出，如本项目对面前海路南侧的深圳市南山实验学校荔林中学部，以及项目西南侧紧临荔湖路的深圳大学属附中学都是深圳市名校。除此以外还有太子山庄幼儿园、以及项目内部的幼儿园等。
 
【生活配套暂显不便，本项目入伙后会有较大改善】

就目前而言，本项目周边近距离范围购物暂显不便，没有大型商场及超市，整体商业氛围欠缺。然而本项目自身就有一栋四层商业楼，另外再加上首层商铺，所以待本项目入伙后生活配套方面会有所改善，届时前海路就形成了一条集散型的商业街。

而本项目内部13000平方米的商业建筑面积除满足自身需求外，也能够吸引周边社区的商业人流。其他如医疗方面还有待区域的整体完善才能有所好转。

【多元化交通路网：30分种就可来往各主要区】
 
一、6路始发站：中转、换乘贯穿深圳
 
由于项目距离鹏城十景之一的青青世界仅690米，所以公交网络实现了深圳主要站点的覆盖，青青世界为总站但很少有乘客，所以项目东侧的太子山庄与始发站没有区别了，而本项目的主入出口门前就是站台。
 
青青世界站分别有42路、51路、76路、81路、210路、350路、终点站分别到世界之窗、西丽、彩田、龙华等，几乎途经整个南山，而通过中转和换乘就实现了贯穿深圳。
 
二、广深沿江高速：粤港对接核心
 
广深之间第二条高速公路——广深沿江高速被确认为国家第一批重点急需建设项目，2007年已经开工建设。广深沿江高速公路用于连接深港西部通道、西部港区、机场至东莞西部，承担香港至深圳、东莞西部和广州方向的过境货运交通，西部港区的疏港货运交通及深圳西向的部分对外交通。
 
该高速路起于广州黄埔区笔村（接东二环高速），沿途经过南岗，跨过东江，随后经过东莞麻涌、泗盛、穗隆、新湾，止于深圳蛇口，全长97公里，初步预计投资达150亿元，在2009年建成通车。建成以后，预示着整个蛇口半岛在珠三角中的区位，将变成枢纽核心。
 
三、5#地铁换乘1#、3#地铁
 
5#地铁沿临海路、宝华路西侧绿化带、创业路穿广深高速公路后，向东沿留仙大道经西丽至福龙路立交南侧，跨平南铁路，并沿平南铁路经龙华火车站至四季花城西北角，然后向东拐入布龙路，沿布龙路、吉华路穿广深线、深惠路，经百鸽笼片区往南拐至东晓路，然后穿越大头岭公园，沿怡景路、沿河路，最后折向深南东路终止于大剧院站。
 
线路全长约42.6公里，设站31座，平均站距1.4公里，同时预留远景西端延伸条件。5#地铁与1#地铁在南山前海湾站、宝安宝安中心站、罗湖大剧院站、东门站交汇换乘，与4#地铁在龙华火车站交汇换乘，与3#地铁在布吉客运站交汇换乘。
 
“碧榕湾2期·雷圳0755”距离前海站约1780米，步行大概在15~20分钟左右，属于地铁受益物业。
 
四、铁路“深圳西站”
 
以上还没完，众所周知深圳铁路有两个重要的站点分别是深圳火车站以及深圳西站，担负着深圳及珠三角来往内地的人流及货流，围绕着前海物流园区的总站经济，购房需求有增无减。而本项目距离深圳西站约2500米。
 
五、蛇口→珠海海底隧道
 
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，蛇口→珠海海底隧道已经做了前期规划研究。

【四周及景观】

一、北侧：前海湾海景一览无余

北侧近处紧临月亮湾大道，以及停放货柜车的停车场，而月亮湾大道以北没有超过五层的建筑物，分别是大众乐高尔夫练习场、大众乐高尔夫别墅，然后就是前海湾海面了。远处是前海物流园区以及深圳火车站西站，

此面项目与前海湾的直线距离为393米左右，之间有大众乐高尔夫练习场，视野开阔，前海湾的海景以及宝安中心区的城市建筑群一揽无余，极具有欣赏价值。

二、南侧：荔林公园景观有遮挡，大南山山脉最具欣赏价值

此面隔前海路是深圳市南山实验学校荔林中学部以及山海翠庐、太子山庄、山水情等楼盘，主要以住宅建筑群为主。

另外，此面稍远处大约150米，是已经规划好的荔林公园。荔林公园总面积达60万平方米，公园内以荔枝林为主，并且有牛蜞水库位于公园的中心，而本项目步行仅五分钟举步既达。

此面近处的高层住宅对观赏荔枝公园的景观造成了影响，但对远处大南山的山脉和大面积的荔枝林整体性景观几乎没有影响。

三、西侧：大南山景观及口岸遂道燥音有遮挡

项目西侧是隔沿湖路有两部分，一边是正在施工的中铁诺德国际，另一边是深圳深日钢材有限公司以及深圳市公安交通局蛇口港管理大队月亮湾扣车场，远处是妈湾电厂以及南山污水厂。

此面景观利弊各半，大南山山脉的景观被中铁诺德国际遮挡，另外口岸遂道的燥音也挡住了，西南侧视野更开阔一些。

四、东侧：视野开阔，整体景观一般

项目东侧紧临深能源的办公楼、宿舍楼以及前海路和东滨路，远处星海名城六期正在施工，此面近处仅有三栋多层建筑，中层以上没有遮挡，所以视野开阔，整体景观一般。

■项目考查

【施工现场】

一、1栋封顶，样板房08年1月开放

在“碧榕湾2期·雷圳0755”的施工现场我们看到，整个项目施工进度最快的是第1栋，目前已经封顶，楼内隔墙已进入全面施工阶段，而我们在最顶部看到工作人员正在安装电梯。
项目首批单位预计将于2008年1月份面市，而位于1栋12楼的样板房正在紧张施工中，预计下月中旬既可开放。

二、工地较小：建筑材料堆放稍显杂乱

其实项目整个地块在区域内是非常整齐的，但由于碧榕湾一期是在地块的中间靠沿湖路位置，所以“碧榕湾2期·雷圳0755”的施工现场呈现中间窄两端宽的峡长形势，工地较小建筑材料的堆放就稍显杂乱了。

三、保护措施较好：榕树及一期完全隔离

在施工现场虽然施工机械以及施工材料比较多，但管理措施非常有序。施工工地四周为全封闭状态，特别是对入口处的古榕树进行了有效的保护，在现场我们看到，这棵古榕树除了枝叶有点灰尘之外，其他均无损坏。另外紧临碧榕湾一期也用挡板隔离确保安全。

【工地考查】

一、混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证

通常高层混凝土输送都是穿过一层一层的楼板，在首层以机械压缩机通过管道传送至顶层，这样一来楼板的整体性能受到影响。

在本项目的顶层我们看到，输送混凝土的管道并不是穿过楼板，而是在电梯厅隔壁通风井的位置，这样有效的利用了空间、避免了对楼板整体的破坏，楼板质量将更有保证。

二、首现布筋清单

一般的布筋施工现场，在已布置好的钢筋点位上有标识的记号，有用粉笔标注的，也有用细红绳及油漆标注的，主要刻记在钢筋上以示准确位置。

而在考查本项目时，我们注意到了在钢筋的每个点位上采用了详细的布筋清单。清单是用铁丝挂靠在钢筋上的，一张长方形的白纸，上面列出了钢筋的型号、位置、数量等等参数。考查以来本项目是首次出现详细罗列布筋清单的项目。赞一个，值得行家学习。

三、加强角筋：成本增加，质量提高

另外，在布筯现场，所有的角落都采用了加强布筯，等于在原来布筯的基础上再增加一层双层钢筋。但与以往不同的是本项目的加强布筋并不是四方形的，而是斜插于靠外墙的墙角处。

这种做法主要目的是防止楼板开列、增强负载能力，这样做成本增加了，但是质量提高啦，值的表杨。项目布筋整体垫块较密，但负筋马凳放的有点少。

【大分区观：十字口居住、商业功能分区】

大南山北侧前海片区，目前形成了前海路商圈，围前海路两侧分别有碧榕湾、山海翠庐、太子山庄、太子苑、山居岁月、正在施工的有中铁诺德国际。以上居住区的人、车流恰巧全部集中在前海路与沿湖交叉的十字路口，本项目的商业将形成前海路最集中的商业环境。

一、四层商业15000平方米：

“碧榕湾2期·雷圳0755” 整个项目共有5栋小高层围合而成，另有一栋商业以及幼儿园。商业的位置是在前海路与沿湖交叉的十字路口，而这个位置未来将成为前海路商业的中心地带。

商业一共有四层高，每层有三个楼梯上下口，总面积达12000平方米，对于品牌商场来说这种面积是很具有吸引力的。另外，商业的位置是与其他5栋住宅分开的，所以功能上与互不干拢，

二、商铺带遮雨连廊可全天候营业

“碧榕湾2期·雷圳0755”沿前海路与月亮湾大道每一栋的一层（由于是挑高商业，实际可以隔为两层）是商铺，商铺外侧有约5米的连廊，这样可以实现全天候营业，也方便了购物的业主。

【楼内考查】

一、隔墙三段施工法防止内墙开裂：地梁、拉结筋

楼内的隔墙是采用的三段施工法；底层靠楼板是平砌，墙体中间是加气空心砖，空心砖上方和楼板中间是隔离一段时间之后的斜砌施工，这样的施工法，可防止墙体因热涨冷缩变型开裂。加气空心砖可隔热隔燥音。

洗手间和厨房的基础部分施工了地梁，起到防渗漏、减少后砌墙膨胀的作用。而在所有的门框上方，都加入了承担重量的预制梁，避免未来门扇承受外力而变形。

后砌墙与浇铸柱之间都配置了足够的拉结筋，布置的比较密集，预埋在隔墙混凝土里的钢筋，其作用主要是连接并固定隔墙和砖墙，防止开裂，漏水。

二、入户花园带花池

项目的第1栋除了2单元的户型没有入户花园以外，第1单元和第3元大多数户型都带入户花园，尤其是第3单元每一户都有入户花园。入户花园靠外侧设置了约25公分宽的花池，可种植一些花草。入户花园与厨房紧临，业主入伙后可根据个人喜好稍加改动使用功能则更加灵活。

三、270度转角飘窗：近看园林景、远观大南山山景

在户内我们看到，客房及小孩房的房间是落地凸窗，不但增加了可使用面积，而户外的景观面也更加开阔。另外在主卧房是设计270度的转角飘窗，近可看园林景观，远可欣赏大南山山脉景观，并且此面积也是赠送范畴之内。

四、户户挑高

由于本项目的地块方方正正，所以建筑规划也更合理，户型方面也是方方正正南北通透。户户带双层挑高露台，最宽达5米，露台的的区别在于不同楼层挑高露台的位置有所不同，有的是主卧露台，有的是客厅露台。

■数据与用料

【测量数据】

客厅净高层：2.758米
洗手间降板：28公分
露台挑高：5.614米
楼板厚：12.5公分
架空层净层高：4.901米
商场净层高4.668米
消防楼梯净层高：2.760米
消防楼梯宽：1.150米
车库净层高3.315米

【部分用料】

峰凌水泥、承德唐钢钢材、永通电线套管、永通污水管、辰竹牌高级油漆、日立电梯、弘深900防水涂料、建业混凝土……

■区域概况

【“区域顺差”的典范：连升三级的前海中心区】
 
2007年11月份，规划局发布《深圳市城市总体规划（2007-2020）草案》（以下简称“深圳新总规”）。在新总规中，深圳“取道向西”。新总规是在香港首次呼应“共建港深都会”的背景下出台的，因此，深、港融合的成分在新总规中相当之重，最引人注目的，也是这一点。
 
新总规中，香港与深圳共同选择了向西的发展策略。在西部轴线上，通过正在建设的沿江高速、以及现有的广深高速，再加上将来要建设的城际区域快线，经过前海与香港的大屿山新机场连接起来。
 
可见西部轴也就是前海中心区对于深港、粤港的对接至关重要，西部发展轴从原来的制造业为主，转变为“深圳提升国际化城市职能、实现深港合作、促进珠三角城镇群协调发展的战略性走廊，主要发展生产性服务业和高端制造业等功能”。
 
同时，包括整个南头半岛（蛇口、南山商业文化中心区、前海片区）以及宝安中心区、西乡中心区在内的地区，被规划为“前海中心区”，也就是说前海中心区有一半在特区外。这个中心区的定位与福田中心区一样，属于市级城市中心、战略性发展区域。
 
前海中心区在总规中提升了三级，从边缘地带，直接跃升为深圳两大市级中心之一，这是深圳历史上所仅见的。同时深港候机厅、中海油华南总部、深圳地铁MALL将落户前海，在前海中心区覆盖范围内“碧榕湾2期·雷圳0755”将受到新总规的利多。

【公园密集区：4大公园】
 
“碧榕湾2期·雷圳0755”周边的公园包括：片区拥有总面积3.9平方公里的两个公园：南山公园及月亮湾公园，公园密度之大为全市之冠。还有20万平米的青青世界、以及荔林寿文化公园、青青世界。
 
一、荔林公园
 
荔林公园面积近60万平方米，规划为8个景区和多个景点，公园建成后将成为以表现自然风貌为主，体现“寿”文化特色，能带动市民健身休闲，兼具城市公园功能的郊野文化公园。
二、大南山郊野文化公园
 
总面积352.6公顷，有8个景区和36个景点。主峰南山高336米。建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。2006年，首期将建成南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区。
 
三、月亮湾公园要建十景区
 
南山区月亮湾公园总体规划方案2004年敲定。月亮湾公园地处大南山西面山脚，占地面积约38万平方米，周边连接着青青世界、青青山庄。
 
公园规划有10个景区：风情文化街、嫦娥奔月主题广场、月晓风清景区、荷塘月色景区、红荔农庄景区、雨林生态谷景区、蝶谷花溪景区、荔枝文化村景区、大南山登山服务中心景区、荔枝生态区等。
 
四、南山公园
 
南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已经成立。

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：项目LOGO

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：效果图鸟瞰

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：营销中心已经开放

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：具有60年悠久历史的古树榕树

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：项目与大南山山脉的距离

室内景观

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：项目东侧视野开阔

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：项目北侧紧临大众高尔夫练习场

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：模板

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：布筋

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：加强角筋：成本增加，质量提高

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：浇灌混凝土

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：首现布筋清单

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：挑高露台

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：消防楼梯与电梯厅的采光

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：日立电梯正在安装

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：只有第1栋已经封顶,其他均在在一至三层

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：样板房正施工

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：13000平方米四层的商业

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：商业外侧的连廊

“碧榕湾2期·雷圳0755”考查图片：深圳火车站西站,以及前海地铁站的位置