啄楼’首地·容御：2.5万/平之史上主流地段最大比价值
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■“比价效应”：发现楼市机会点的有用方法

每个片区都有一个价格高地，比如说半山区之于蛇口、香蜜湖1号之香蜜湖区、波托菲诺之于华侨城……然后其它楼盘则以这些价格高地为标准制定自己的价格。

如果高地楼盘的价格高，使整个市场产生了较好的比价效应，在龙头楼盘的带动下，会出现联动效应，楼价结构就可能调整，则其它楼盘在水涨船高之后依然呈现出自己的价格优势。这就是香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn所谓的“楼市比价效应”。

还有一种表现就是土地拍卖对楼市也存在比价效应，比如9万3拍卖以后，熙园涨价、香蜜山则直接将拍卖价与自己的楼价对比，比价效应之大令人震惊。

而楼市的比价效应又存在单向特点，向上比价效应明显，而且变化较快，而向下比价效应则弱，而且变化缓慢，也就是说低价楼盘受高价楼盘的影响大，高价楼盘受低价楼盘的影响小。而通过“楼市比价效应”的分析，又可以很清晰地发现楼市的机会点，为自己的购房提供参考，1999年开始本司就是不断通过比价效应的分析来寻找机会点的，还是比较准确的。

■2万5价格差：深圳主流地段最大比价效应

在华侨城片区，波托菲诺就是价格高地，目前正在销售的纯水岸四期均价50000元/平方米，而三期二手房最高达到80000元/平方米，天鹅堡二手房也在30000元/平方米左右。除纯水岸四期外，还有两个项目正在发售中，分别是首地·容御和侨香诺园。

侨香诺园目前均价为33000元/平方米，此盘虽然整体品质不如天鹅堡，但价格竟高过天鹅堡，在“比价效应”中这种情况是不正常的，极其危险的。

我们再来看看与侨香诺园紧临的首地·容御，均价23000~24000元/平方米。更有意思的是首地·容御距离燕栖湖更近。首地·容御比侨香诺园便宜1万/平米，比纯水岸便宜25000元/平米，这是深圳主流地段的最大比价效应。通过采用“比价效应”对比分析，各位能够很清楚看出谁更实惠、更具性价比。

■榕树效应：弥补产品单一的弊端

华侨城主要功能以居住和旅游为主，我们先看旅游，分别有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等景点以及众多的酒店群形，而服务于这些企业的中层干部去波托菲诺买房是不实际的，这样就直接刺激了中档产品需求。

另外，在中国豪宅之都：华侨城汇聚了大量的政客、明星、艺术家，如董建华、柳传志、余秋雨和他的妻子马兰、朱茵、李玮锋及香港著名导演徐克、侯咏、郭宝昌、陈露、陶璐娜等知名人士。其中大数还都是企业领袖人物。

通常来讲，一家公司老板住在哪里，中高层管理人员也都会居住于附近，无形当中能够提高效率和企业效益。就算是明星也需要经纪人为其服务吧。再来看华侨城，波托菲诺及周围全部为大户型，中档产品较少并且距离远，主要集中在深南路两侧，从这个角度来看，产品单一也有他的不足之处。

在政客、明星、艺术家、实业家以及众多旅游企业等“榕树效应”的作用下，中档产品是华侨城的希缺产品。

■首地·容御12月30日开盘

通过华侨城豪宅和旅游的“榕树效应”以及运用“比价效应”分析来对比，在当前相同条件下，华侨城北区目前在售项目的性价比就一目了然了。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，“首地·容御” 作为首都机场地产集团在深圳的第一个大中型项目，同时也是首批单位发售，无论如何也要给深圳人来个“见面礼”吧，花招多了反而不好，或许价格才最真。

2007年12月30日，“首地·容御”首批单位公开发售，我们拭目以待：华侨城独家大本营中忽然镶嵌进了一个更低价的钉子，卖场会发生什么改变？