“万科·清林径 ”唯论：深山老林侧为居
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗：尹香武（半求）
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导读：
■前言
■项目劣势
【万科·清林径 商业街与外界隔离：消费群体只有业主】
【交通暂显不便：主干道修通后，距龙中10分钟车程】
【清林径 建筑类似万科城】
■项目优势
【商家优势】
一、2008：万科主战场主场迁到泛龙中
二、万科：深圳及龙岗最大供应商
【环境优势：家在深山老林】
一、远近四面环山，小区中也有山：深圳第二个山顶天际游泳池？
二、重度资源配置：山、湖、森林公园
三、一期景观主轴：山林里建人工湖
【工程质量：细节见功夫】
一、人工挖孔桩
二、深圳首个隔音楼板别墅项目：ETHAFOAM隔音垫
正文：
■前言
万科·清林径项目位于龙岗中心北五联连心路，清林径森林公园南侧，项目占地面积20万平方米、建筑面积35.7万平米，一期建筑面积为48760平方米。建筑类型为双拼别墅及连排别墅，预计将于2008年年初推出约80套别墅单位，主打养生概念。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“万科·清林径 ”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。
■项目劣势
【万科·清林径商业街与外界隔离：消费群体只有业主】
万科·清林径是在龙岗与东莞山脉交界的山林里，可能会有朋友说这么偏远的地方以后生活肯定会极其不方便。其实有这种想法也是正常的，实事求事的讲，项目周边的生活配套短期内不会有较大的改善，所以说，我们想到的万科已经想到了，并且有效的解决了这一问题。
在考查项目时我们注意到，紧临主入口的西侧就是商业街，目前已施工到第二层。但由于本项目与外部形成了隔离，届时光顾商业街的客户群也只有小区的业主，外面的人可能很少到此购物，因此商业的价值一般。
【交通暂显不便：主干道修通后，距龙中10分钟车程】
万科·清林径目前的交通暂显不便，其主要原因是路还没修好。从项目出来向西200米然后向南有条路市政主干道正在修，这条路开通后，就可以直通到龙平西路，就方便多了。届时从本项目至龙岗中心城也就是约10分钟车程。
虽然连心路目前也正在加宽整修，但必经设计及规划已远远落后，所以对本项目的实质意义并且不大。
【清林径建筑类似万科城】
在施工现场我们看到有几栋施工较快的别墅已经开始粉刷外墙了，外墙虽然没有完全粉刷完毕，但整体色彩已经呈现。此时我们很自然的就想到了东区御水湾的别墅，单从外墙构造及色调来看几乎是一模一样的。
所以考查户内时也就早早预料到可能会与万科城别墅的没什么两样，事实也是如此，只不过在某些结构上有稍许改动而已。
■项目优势
【商家优势】
一、2008：万科主战场主场迁到泛龙中
2007年之前，万科以坂田为主要战场，四季花城、第五园、万科城深圳无人不知。但是2008年这种格局将发生根本性变化。
2008年，万科在泛龙中区域分别有清林径、九洲项目、万科金域东郡等项目上市，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn所监测的土地储备数据显示，在2008年，万科在深圳的主战场仍然是在龙岗，只不过开发主战区域正在向龙岗核心区集中。
二、万科：深圳及龙岗最大供应商
在龙岗，万科项目有7个，累计建筑面积超过260万平米，成为龙岗最大的供应商：
1、已开发：1、四季花城占地40万、建筑面积60万；2、第五园占地面积25万平方米，总建筑面积25万平方米；3、万科城占地面积47万平方米、总建筑面积53万平方米；4、金域东郡占地面积10万平米、建筑面积32万平米。5、万科17英里用地面积67571平方米，容积率0.75，总建面5万平方米。
2、待开发：2008年，转站龙岗中心城后分别有：6、占地面积20万平方米、建筑面积35.7万平米的万科·清林径；7、用地面积24万平方米、总建筑面积59万平方米的龙岗中心城九州项目将陆续上市。
龙岗泛中心区市场近期扑塑迷离，只有公园大地及个别楼盘逆市飘红，而整体遭遇僵持战。万科两个大规模项目的陆续上市，多少会给其他商家增添了一份底气，龙岗泛中心区市场何时能够走出阴影重见光明，万科·清林径其实是背负着重托的。
【环境优势：家在深山老林】
万科以往项目，第五园、万科城、万科金域东郡，还有未开工的九洲项目，其地理位置不是在城区、郊区就是在拥有山、湖、资源的独特地段。再看万科·清林径，一头钻进山林里，没有城市闹区，以及交通燥音的干扰，也没有一栋接一栋高楼大厦视野的遮挡，在这里只有山脉和荔枝林、公园、湖泊、院落......
在现代城市大开发的时代背景下，钻进深山老林，对于很多人来说是具有较强的杀伤力的。
一、远近四面环山，小区中也有山：深圳第二个山顶天际游泳池？
如果从大的方向来看，万科·清林径其实是四面环山的，而在万科·清林径整个地块的中间位置刚好有个小山头，在平整地块的时候这个山头被保留了起来，并且位于人工湖的北侧与湖相连，下面是人工湖上面是山，仅管这个山不是很高很大，但这种在小区内山水相融的项目也没有几个。
曦城有山顶无边际游泳池，不知道万科·清林径的这个山顶将会打扮成什么模样，只有整个项目建成后才能揭晓喽。只不过西侧距离山脉较远，而近处的五联村民房是唯一的美中不足。
即使如此，项目南侧还是保留了原来的山体，与五联村民房形成了一道天然的隔离，高约20米的“山墙”除了防护措施之外，未来也是一道靓丽的风景线。项目建成后，以“山墙”为界，会出现里外两重天的居住形态，反差之距大另人惊呀。
二、重度资源配置：山、湖、森林公园
但凡提到豪宅，山、海、湖、公园等不可或缺的自然资源成了判断的标签，以上条件全拥有者寥寥无几。万科第五园没有山也没有水，万科城也只有人工湖、金域东郡紧临松子坑水库。万科·清林径又有什么？答案是拥有自然资源：山、湖、公园。
万科·清林径距离北侧山里的黄龙湖直线距离是790米，距离清林径水库的直线距离是1995米。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn的资料显示，政府已经决定建设清林径湿地公园。
清林径水库水面面积达2400亩，总库容为1.81亿立方米，清林径水库库尾地形平坦，有大片的浅水区域。按照龙岗区政府计划，将把清林径湿地公园建成深圳的“西湖”，并设立了七大景区，成为深圳最大湿地公园，同时也将是深圳最大的森林公园。
扩建后的清林径湿地公园水域面积将从目前的6375亩增加至9052亩，库区岛屿从7个增加到11个，成为深圳市推进循环经济的重大示范项目。万科·清林径与清林径水库之间的黄龙湖其实都是属于清林径范围，而未来从本项目可有私家登山道通往清林径山体公园。家在公园并不希奇，家在森林公园就是一种珍藏了。
三、一期景观主轴：山林里建人工湖
万科做人工湖的技术是不用置疑的，这一点你看看万科城就知道了。而万科·清林径也配置了人工湖。在施工现场我们看到，人工湖位于会所的北侧，目前主要处于开挖阶段，其中靠近别墅的湖边小道正在修建，会所及路边的水濂柱已初具稚形。从会所主轴延伸出来再到人工湖形成了一条水景带，这样就形成了一期的景观主轴。
【工程质量：细节见功夫】
一、人工挖孔桩
项目的桩基施工大量采用人工挖孔桩，人工挖孔桩具有机具设备简单，施工操作方便，占用场地小，无泥浆排出，对周围环境及建筑物影响小，施工质量可靠，可全面展开施工，缩短工期，造价低等优点。
特别是其施工过程中，基本没有施工噪音和巨大的地表震动，是最人性化的基础技术。特别是在扩大头的桩基施工中，人工挖孔桩施工更有其优越性，可以弥补机械施工的一些不足。
同时，人工挖孔桩也容易出现事故，常见的有孔口石块或杂物掉入孔口砸伤正在孔中的施工人员，孔口操作人员被地下有害气体中毒昏迷，孔壁支护不当而坍塌砸伤操作工人，孔内电缆、电线磨损受潮导致工人触电伤亡，深孔中突然涌水淹没操作人员等等。
在本项目的施工现场笔者注意，施工单位对桩孔端位置准砌了约1米高的砖墙，保护在孔内挖孔的作业人员，以防止有碎石块以及杂物落入。
二、深圳首个隔音楼板别墅项目：ETHAFOAM隔音垫
为了有效降低撞击声的传播，承重墙表面必须通过安装一道弹性隔声垫层与混凝土结构楼板进行隔离。当表面为水泥砂浆找平层时，隔声层必须具备良好的抗压强度，从而保证长期的使用效果。这是欧美发达国家数十年来得出的降低楼板撞击声的最佳方案。
ETHAFOAM隔音垫是由美国陶氏化学采用突破性的Rapid ReIease工艺生产的挤塑聚乙烯泡沫卷材。这种产品是由气泡垫与铝膜粘合压制而成，工艺赋予Ethafoam独特的闭孔结构和一些关键的特性，可以为浮筑楼板提供最大限度的撞击声隔声效果，显著降低楼板撞击声达18dB以上。
具体做法就是在楼板上铺设一层5mm厚陶氏ETHAFOAM隔音垫。由于其独特的闭孔结构具有隔音、隔热、防碱、防震、防尘、防潮、防水、保温、防静电、抗酸、高抗众多功能。这种材料主要是用于日本，美国，欧洲等发达国家。
在深圳使用这种材料的是百仕达红树西岸，为其定制设计的楼板隔音与保温系统，令红树西岸的楼板撞击声压级由原来的77dB显著降低到54dB，达到五星级酒店隔音水平，是国内外浮筑楼板系统的杰出典范。而万科·清林径则是首家隔音楼板的关外小区、深圳第一个此类别墅项目。
万科·清林径卫星图
