龙华最低容积新盘：“鹏宝东·幸福枫景”唯论
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗：尹香武（半求）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【项目南、西侧待建地较多，短期内灰尘、燥音影响不可避免】
    【项目规模偏小：心理因素大于实际影响】
    ■项目优势
    【鹏宝东·幸福枫景11层：2008年龙华唯一纯小高层新盘】 
    【鹏宝东·幸福枫景2.06：龙华新城容积率最低新盘】
    【0.84：1----车位配比区域亚军】
    【龙华新城首个太阳能节能居住社区】
    ■片区优势
    【深圳CBD后花园】
    【中国铁路枢纽之一：铁路、地铁、城轨】
    【2000米内：两大郊野（森林）公园】
    ■商家特点：龙华大地主
正文：

■前言

龙华新城“鹏宝东·幸福枫景”位于深圳市龙华新城，北接民治中学，与锦绣江南一路（布龙路）之隔，东靠梅龙路与金地梅陇镇相望。

鹏宝东·幸福枫景主力户型有70-80平米的二房、80-110平米的三房、四房和少量的复式。是一个板式小高层的花园洋房住宅，有入户花园、挑高大露台、生活阳台、大凸窗、落地玻璃等。
 
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“鹏宝东·幸福枫景”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区优势”几个部分。

■项目劣势

【项目南、西侧待建地较多，短期内灰尘、燥音影响不可避免】

“鹏宝东·幸福枫景”东侧紧临梅龙路，北侧是布龙路，同时东侧和北侧的建筑都是施工完毕，大多数也已入伙。而南及西南侧目前还是大面积的空地，本项目是处在龙华新城的中心北位置。

未来这些待建地施工的噪音、灰尘必然会影响到本项目入住的业主。片区内完全建好估计还需要3年左右的时间。

【项目规模偏小：心理因素大于实际影响】

本项目周围大盘齐聚，分别有金地梅陇镇、锦绣江南、世纪春城、七里香榭、日出印象等项目。

金地梅陇镇占地41000平米、总建面129000平米；锦绣江南总占地约20万平米、总建面约40万平米；世纪春城占地约为18万平米、总建面约为43万平米；七里香榭占地47862平米、总建面89000平米；日出印象占地74003平米、总建面96130平米；“鹏宝东·幸福枫景”占地21743.87平米、总建面56399.07平米

通过数据对比可以看出本项目规模偏小，大有大的好处，小有小的价值，从客户的角度来讲，心理因素大于实际影响。

■项目优势

【鹏宝东·幸福枫景11层：2008年龙华唯一纯小高层新盘】

“鹏宝东·幸福枫景”共有2栋10个单元，所有的单元总楼高为11层，与周围高楼林立形成了鲜明的对比。2008年龙华新城在售楼盘中，本项目是唯一一个纯小高层社区。11层总层高与30层总层高的居住舒适度及景观等其他优势，都是高层无法比拟的。

项目整体正南正北侧向40度规划，这样，保证以每一户最多可能的采光，因为40度斜阳即使在冬天也拥有丰富的阳光,这里每一家都采光充足冬暖夏凉。

除了保证每户拥有明郎的阳光，建筑师设计了围合式开放布局。有别于传统的围合布局不利于空气流通的平面规划，既拥有围合院宅相对集中的宁静深幽，以因为开放的布局结构让园区形成了空气对流，不只是美观，尤其讲究通透开朗。

【鹏宝东·幸福枫景2.06：龙华新城容积率最低新盘】

在龙华新城核心区域，在售和将要发售的项目一共有鹏宝东·幸福枫景、金地梅陇镇3期、世纪春城四期共3个项目，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料表明三个项目的容积率分别为：

“鹏宝东·幸福枫景” 容积率为2.06、梅陇镇三期容积率3.08、世纪春城四期容积率3.12；

通过对比可以看出，“鹏宝东·幸福枫景”是区域内在售项目中容积率最低新盘，也是容积率唯一在2水准的项目。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建面与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

容积率较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

【0.84：1----车位配比区域亚军】

对比完了容积率，我们再来看看车位比：

“鹏宝东·幸福枫景” 总户数356户，停车位300个，车位比为0.84：1；金地梅陇镇3期总户数1218户，停车位12451个，车位比为1.0：1；世纪春城四期总数户1168户，停车位835个，车位比为0.75：1；

车位配比中，金地梅陇镇3期由于面积大，因此表现最好，其次是“鹏宝东·幸福枫景”。但是如果计算百平米的车位配置，则以上两者旗鼓相当。车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

【龙华新城首个太阳能节能居住社区】

“鹏宝东·幸福枫景”花园是龙华新城首个太阳能节能居住社区。在住宅方面来说科技住宅、节能住宅应该是全世界的一个方向，它不但是政府的责任，同时也应该是全社会的责任，是发展商和购房人的共同责任。
 
本项目采取集中＋分散供热水系统，该系统功能主要是采用集中的太阳能集热器和分散的贮水箱供给一幢建筑物所需热水的系统。这样每栋楼自成一套供热水系统，住在这里的业主家里不买热水器也能用上热水。
 
具体做法是在小区每栋楼楼顶都安装多个用于采集太阳能的集热板，白天集热板吸收了充足的热能，再通过自身循环对水进行加热，后经泵送入换热器进行换热，再通过二次循环系统进入住户家中。如遇长期阴雨情况，此时系统将自动转换住户煤气或电气产品进行补热以保证住户家中的水温。
 
太阳能使用期内，每月可为客户节省约168元/户(以家庭为单位)，太阳能使用寿命15年。业主免去了购买热水器以及使用热水器的成本，而发展商则增加了成本，这种舍已为大家的做法值得尊重。

■片区优势

【深圳CBD后花园】
 
关外四大新城于2007年年初呼之欲出，几经修改下半年通过政府审议。龙华新城包括北至和平路~布龙公路，东至梅观高速，西侧和南侧至特区行政界限的区域，总用地面积约23平方公里，位于新客站37平方公里控制区西部。规划期末居住人口规模约31万人，规划建设用地约13.5平方公里。

龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区（ 副都心），新城内将积极引导工业企业向外转移，将新城建设成为一个完善的城市生活配套功能区。龙华新城是深圳主要卫星城镇之一，也就有了“深圳CBD后花园”的称号。

【中国铁路枢纽之一：铁路、地铁、城轨】

在龙华新城的规划中明确指出，通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源的投入，引导城市以轨道站点及综合交通枢纽为中心发展，最大化轨道交通对城市建设的影响。

由此可以看出，龙华新城是以轨道交通作为城市发展的主要轴线。首先规划区对外联系的高速及快速系统主要有梅观高速、福龙快速、南坪快速三条分别贯穿深圳新客站南北向、迅速通往与特区内，以及深圳北上至东莞。新区大道、梅龙路、布龙路、和平路、人民路、红山路、留仙大道、玉龙路等城市主干道加以相互转换。

除此之个，上海、福建至深圳铁路专线及武汉、广州至深圳铁路专线的交汇点——深圳火车客运总站等选址龙华，以及未来地铁4号线、地铁5号线待地下地上快速交通干线的开通，龙华区位优势明显，交通、规划发展价值区域空间显著，升值空间巨大。

【2000米内：两大郊野（森林）公园】
 
根据《深圳市中部组团分区（2005-2006）规划》，其中龙华绿地系统及基本生态控制线规划显示，本项目的西侧是用地面积996.98公顷的羊台山郊野公园，而西北侧是用地面积541.45公顷的茜坑郊野公园，并且这两个公园还同时兼做森林公园。羊台山郊野公园与本项目的直线距离约为1500米，茜坑郊野公园距离本项目约2000米。
 
休闲是生活的一部分，在深圳如果要去爬山、逛海边、公园，半天时间是在路上的，偶尔堵车可能会更长，再好玩的地方遭遇不好的心情就兴致大减。居住在有山、有湖、有公园是多少都市人的梦想。
 
“鹏宝东·幸福枫景”花园建筑采用正南正北侧向40度规划，中高层单位的山景景观优越。同时本项目与以上两大郊野公园步行约15分钟既可到达，在自己家的门口，可以爬山、戏水、逛公园、再也不必忍受出行途中的颠簸了，极具目常利用价值。

■商家特点

“鹏宝东·幸福枫景”由深圳市鹏宝东物业发展有限公司开发，该公司是龙华的大地主，有着丰富的大盘开发经验。曾开发有：

锦绣江南总占地约20万平米，总建面约40万平米；
滢水山庄占地50000平米，建筑面积100300平米；
苹果园占地20354平米，总建面74222平米；
书香门第占地约10万平米，总建面约16万平米；
万家灯火占地28600平米，建筑面积78000平米；
梅花新园占地:23000平米，总建面:28900平米；
“鹏宝东·幸福枫景”项目占地21743.87平米、总建面56399.07平米；

除此之外还有华美丽苑等项目，鹏宝东在龙华的开发总量近百万平米，是龙华的大地主。

“鹏宝东·幸福枫景”卫星图

“鹏宝东·幸福枫景”位置图

“鹏宝东·幸福枫景”效果图（园林）