“万科·清林径 ”考查纪要：北极要地
尹香武（半求）
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BANQ@vip.163.com
〖时间〗：2007年08月02日14：30~16：10
2007年11月09日15：00~16：30
2008年01月10日15：50~18：10
〖天气〗：阴天、有灰霾
〖事件〗：实地考龙岗万科·清林径 项目
〖地点〗：深圳龙岗五联连心路以北，清林径森林公园南侧
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■万科主战场迁到泛龙中：肩负区域市场重托
【2008：万科主战场主场迁到泛龙中】
【万科：深圳及龙岗最大供应商】
■项目概况
【万科·清林径 预计2008年年初面市】
【项目路线图】
【万科最低调的项目】
■深山老林
【三面环山：远近皆有】
【重度资源配置：山、湖、公园】
【养生型纯别墅区】
■项目周边
【四周及景观】
一、南侧：“山墙”与外界隔绝：远观山环
二、北侧：深圳最大的湿地公园、森林公园
三、西侧：远处山脉具有欣赏价值
四、东侧：山坡已挖近半：荔枝林保存完好
【交通暂显不便：主干道修通后，距龙中10分钟车程】
■项目考查
【进山先修路：“山墙”里外两重天】
【施工进度不一：样板房已开始装修】
【商业街与外界隔离：消费群体只有业主】
【会所进入内部装修阶段】
【工程质量的基石：细节见功夫】
一、同时使用多达7家厂商的钢材？
二、工地全面采用混凝土作业机械传送：建筑整体性得到保证
三、堆砌砖墙：保护挖孔作业人员的安全
【户内考查】
一、大量采用外构件
二、入户降板：餐客厅错层
三、双主卧：卫生间防水处理差异化
四、同层侧排水系统
五、地下两端采光槽：采光通风效果一流水平
六、连地下共五层：每套五个以上房间
【百年历史的美国Better奥克防水泥】
【首家隔音楼板的关外小区：ETHAFOAM隔音垫】
■数据与用料
正文：
■万科主战场迁到泛龙中：肩负区域市场重托
【2008：万科主战场主场迁到泛龙中】
2007年之前，万科以坂田为主要战场，四季花城、第五园、万科城深圳无人不知。但是2008年这种格局将发生根本性变化。
2008年，万科在泛龙中区域分别有清林径、九洲项目、万科金域东郡等项目上市，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn所监测的土地储备数据显示，在2008年，万科在深圳的主战场仍然是在龙岗，只不过开发主战区域正在向龙岗核心区集中。
【万科：深圳及龙岗最大供应商】
在龙岗，万科项目有7个，累计建筑面积超过260万平米，成为龙岗最大的供应商：
一、已开发：1、四季花城占地40万、建筑面积60万；2、第五园占地面积25万平方米，总建筑面积25万平方米；3、万科城占地面积47万平方米、总建筑面积53万平方米；4、金域东郡占地面积10万平米、建筑面积32万平米。5、万科17英里用地面积67571平方米，容积率0.75，总建面5万平方米。
二、待开发：2008年，转站龙岗中心城后分别有：6、占地面积20万平方米、建筑面积35.7万平米的万科·清林径；7、用地面积24万平方米、总建筑面积59万平方米的龙岗中心城九州项目将陆续上市。
龙岗泛中心区市场近期扑塑迷离，只有公园大地及个别楼盘逆市飘红，而整体遭遇僵持战。万科两个大规模项目的陆续上市，多少会给其他商家增添了一份底气，龙岗泛中心区市场何时能够走出阴影重见光明，万科·清林径其实是背负着重托的。
■项目概况
【万科·清林径预计2008年年初面市】
万科·清林径项目位于龙岗中心北五联连心路，清林径森林公园南侧，项目占地面积20万平方米、建筑面积35.7万平米，一期建筑面积为48760平方米。建筑类型为双拼别墅及连排别墅，预计将于2008年年初推出约80套别墅单位，主打养生概念。
【项目路线图】
此次考查本项目是香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn第三次光临万科·清林径施工现场，而2007年7月第一次前往本项目时，七转八转也费尽了不少周折才找到这个地方。为了给广大网友提供方便，现祥细介绍一下路线，以免有些客户迷路找不着。
去龙岗的路线就不说了，从龙岗中心要先到龙城北路，然后向北转至清水路，从清水路转至连心路，连心路走到头在五联菜市场的北侧就是本项目了。本项目刚好是在一个三面环山的山窝里面，龙西路有条路直通到本项目的连心路但还没修通，所以比较难找。
预计本月底或下个月月初，路牌和指示可能会到位，再过一个前往本项目按指示牌行驶就可以了。
【万科最低调的项目】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn对照考查万科所有的项目以后认为万科·清林径是万科在深圳有史以为隐蔽的项目。
到目前为止，万科在龙岗对公众展示出的更多的是品牌形象，而没有任何有关万科·清林径项目的信息。
如果你是第一次去，就算经过本项目的入口，你也不见得能够找得到。首先项目与连心的入口处已经铺平，但没有任何标识。本次考查历时两个半小时，从开始进入工地到结束离开工地，都没有看到一处万科的字样，以及万科·清林径这几个字。
在工地上的入口处虽然有公示板，但上面的工程名称是牛栏窝项目一期，建设单位是深圳道霖投资公司，以及其他施工、监理等单位，再有就是栋数标识以及安全标识。唯独没有万科这两个字，简直是隐蔽到底了。
■家在深山老林
万科以往项目，第五园、万科城、万科金域东郡，还有未开工的九洲项目，其地理位置不是在城区、郊区就是在拥有山、湖、资源的独特地段。再看万科·清林径，一头钻进山林里，没有城市闹区，以及交通燥音的干扰，也没有一栋接一栋高楼大厦视野的遮挡，在这里只有山脉和荔枝林、公园、湖泊、院落......
在现代城市大开发的时代背景下，钻进深山老林，对于很多人来说是具有较强的杀伤力的。
【三面环山：远近皆有】
如果从大的方向来看，万科·清林径其实是四面环山的，只不过西侧距离山脉较远，而近处的五联村民房是唯一的美中不足。
即使如此，项目南侧还是保留了原来的山体，与五联村民房形成了一道天然的隔离，高约20米的“山墙”除了防护措施之外，未来也是一道靓丽的风景线。项目建成后，以“山墙”为界，会出现里外两重天的居住形态，反差之距大另人惊呀。
【重度资源配置：山、湖、公园】
但凡提到豪宅，山、海、湖、公园等不可或缺的自然资源成了判断的标签，以上条件全拥有者寥寥无几。万科第五园没有山也没有水，万科城也只有人工湖、金域东郡紧临松子坑水库。万科·清林径又有什么？答案是拥有自然资源：山、湖、公园。
一、一期景观主轴：山林里建人工湖
万科做人工湖的技术是不用置疑的，这一点你看看万科城就知道了。而万科·清林径也配置了人工湖。在施工现场我们看到，人工湖位于会所的北侧，目前主要处于开挖阶段，其中靠近别墅的湖边小道正在修建，会所及路边的水濂柱已初具稚形。从会所主轴延伸出来再到人工湖形成了一条水景带，这样就形成了一期的景观主轴。
二、山水相融：山外有山
万科·清林径整个地块的中间位置刚好有个小山头，在平整地块的时候这个山头被保留了起来，并且位于人工湖的北侧与湖相连，下面是人工湖上面是山，仅管这个山不是很高很大，但这种在小区内山水相融的项目也没有几个。
本项目三面环，而在社区中间又有小山，这才是真正的山外有山。曦城有山顶无边际游泳池，不知道万科·清林径的这个山顶将会打扮成什么模样，只有整个项目建成后才能揭晓喽。
三、家在公园
万科·清林径距离北侧山里的黄龙湖直线距离是790米，距离清林径水库的直线距离是1995米。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn的资料显示，政府已经决定建设清林径湿地公园。
清林径水库水面面积达2400亩，总库容为1.81亿立方米，清林径水库库尾地形平坦，有大片的浅水区域。按照龙岗区政府计划，将把清林径湿地公园建成深圳的“西湖”，并设立了七大景区，成为深圳最大湿地公园，同时也将是深圳最大的森林公园。
扩建后的清林径湿地公园水域面积将从目前的6375亩增加至9052亩，库区岛屿从7个增加到11个，成为深圳市推进循环经济的重大示范项目。
万科·清林径与清林径水库之间的黄龙湖其实都是属于清林径范围，而未来从本项目可有私家登山道通往清林径山体公园。家在公园并不希奇，家在森林公园就是一种珍藏了。
【养生型纯别墅区】
养生是人的必修课，在深圳如果要去爬山、逛海边、公园，半天时间是在路上的。偶尔堵车可能会更长，再好玩的地方遭遇不好的心情就兴致大减。居住在有山、有湖、有公园是多少都市人的梦想。
在万科·清林径这一切均可实现，外面的杂乱与你无关。在自己家的门口，可以爬山、戏水、逛公园、购物等等。与住在闹区相比，可以留出更多的时间去享受大自然的乐趣，住在家里就像度假，是养生的好环境。
■项目周边
【四周及景观】
一、南侧：“山墙”与外界隔绝：远观山环
项目南侧是五联村，与连心路之间是一部分五联村的民房。由于本项目是建在山林里面的，项目南侧边界处保留了原始的山体，并且加强了放护措施，所以与民房之间有一道高约20米的“山墙”，所以视觉影响不大。
南侧远处的景观不错，也就是在回龙埔的位置分别有将军帽、三角坡以及大窝岭山脉。目前这些山脉还都是原始野生状态，环环相连。本项目距离南侧的山脉约466米，如果站在商业街的二楼以及别墅的三楼位置，南侧的山脉就已经看的很清楚了。
二、北侧：深圳最大的湿地公园、森林公园
北侧的景观面除了山林还是山林。从卫星图上能够清淅的看到，从本项目是有一条山林小道可以通往北侧山里的黄龙湖，以及清林径水库的。利用相关工具可以测量到，本项目距离黄龙湖的直线距离是790米，距离清林径水库的直线距离是1995米。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn的资料显示，政府已经决定建设清林径湿地公园，力争打造成“深圳西湖”，为大运贡献贺礼，建成后将成为深圳最大的湿地公园，同时也是深圳面积最大的森林公园。
三、西侧：远处山脉具有欣赏价值
项目西侧是五联村的珠古石，目前是一些厂房以及宿舍，近处就是五六层高的民房，没有高层建筑，稍显杂乱。
西侧远处是连环起伏的山脉，是龙岗与东莞凤岗交界的山界，具有一定的欣赏性。
四、东侧：山坡已挖近半：荔枝林保存完好
项目的东侧是一座小山头，东侧红线内处已挖去了山头的一半。山上种植了大量的荔枝，山的另一半，原有的荔枝林保存完好，而靠近项目的内侧山体用了胶带和钢筋做了防护措施。
此面由于保存了一半的山坡，所以景观以荔枝林为主。
【交通暂显不便：主干道修通后，距龙中10分钟车程】
项目目前的交通暂显不便，其主要原因是路还没修好。从项目出来向西200米然后向南有条路市政主干道正在修，这条路开通后，就可以直通到龙平西路，就方便多了。届时从本项目至龙岗中心城也就是约10分钟车程。
虽然连心路目前也正在加宽整修，但必经设计及规划已远远落后，所以对本项目的实质意义并且不大。
■项目考查
【进山先修路：“山墙”里外两重天】
修路是品牌开发商进入一个片区，特别是公共交通不成熟的片区的首要事务，本项目也是如此。从连心路转至本项目以及本项目的南侧道路已经铺平，主路施工完毕，路两边的人行道正在铺磁砖，各种管道正在铺设之中，整体道路施工已进入尾声阶段。
在项目的南侧，留了一个山长条形的山体，形成了一道“山墙”。“山墙”与地面高度约有20米左右，“山墙”外面是原始的树木，而内侧则用胶丝网以及钢筋做了防护措施。这个“山墙”刚好将本项目南侧的民房与本项目隔开，外面与里面可谓天地之两种境地。
【施工进度不一：样板房已开始装修】
从本项目的主入口进去，其实就是进到了一个山林里面了，放眼望去，除了山林就是大片繁忙的施工场面。在现场我们看到一期所有栋数已进主体施工阶段。
靠近人工湖的的双拼及个别连排别墅已经封顶，正在粉涮外墙以及室内的装修，这几栋别墅就是未来的样板房，所以施工速度较快。
商业街主体已到了第二层，正在布筋浇灌混凝土，一期靠北侧的栋数施工速度快慢不一，有的在进行桩基施工、有刚出地面，还有的刚出地面第二层左右。
【商业街与外界隔离：消费群体只有业主】
本项目是在龙岗与东莞山脉交界的山林里，可能会有朋友说这么偏远的地方以后生活肯定会极其不方便。其实有这种想法也是正常的，实事求事的讲，项目周边的生活配套短期内不会有较大的改善，所以说，我们想到的万科已经想到了，并且有效的解决了这一问题。
在考查项目时我们注意到，紧临主入口的西侧就是商业街，目前已施工到第二层。站在商业街的一端，笔者想起了万象城的结构，两者非常相似。
商业街中间分别有几处楼梯，形成一条空中走廊，商铺排列在两侧。大商场小商铺，楼上楼下，购物休闲，可以将商业形态及功能进行组合。由于本项目与外部形成了隔离，届时光顾商业街的客户群也只有小区的业主，外面的人可能很少到此购物。
【会所进入内部装修阶段】
整个项目施工最快的就是会所了，目前会所已经封顶，内部已进入装修阶段了。围会所最有特色的建筑构件就是立柱了，主入口以及内庭都是高大圆滑的立柱，特别是内庭的立柱，两根一组排列两侧，非常有气势。
会所的地下有个“大坑”正在施工。这个“大坑”是双层挑高的，挑高8.125米，长32.468米，宽19.263米，总面积约817.39平方米。另外在四个角落墙体上方都有采光窗子，外围是走道，宽约2米。
目前还未完全施工完毕，但从形状上看这应该就是未来的游泳池了。
【工程质量的基石：细节见功夫】
万科董事长王石先生在前一段时间公开表示，三、四年后房屋的整体质量将会有较高的提升。虽然万科没有自己的施工队伍，但做为万科的合作单位，特别是关系房屋质量的施工单位，也会随着万科的高标准而提高。
与万科城、万科第五园、以及万科金域东郡相比，万科·清林径项目的施工整体都有较为明显的提升。
一、同时使用多达7家厂商的钢材？
由于项目工地较大，场地宽畅，所以现场空的控制非常有序，这是考查万科所有项目以来最干净的工地。无论是磁砖、预制件、木材、石材或者是沙场的堆放都是整齐序。
在钢材堆放区，我们发现了一个有意思的现象，本项目所使用的钢材并不是由一家商提供，而由多个厂家提供的，分别是中山宝华、广东阳春、广东粤华、辽阳、唐钢宝化、马钢、大兴等钢材生产厂商。
一个项目同时采用2~3个厂家的钢材是比较正常的，而同时使用多达7家厂商的钢材还是第一次看到，有利于降低成本？
二、工地全面采用混凝土作业机械传送：建筑整体性得到保证
万科·清林径一期为纯别墅项目，层高最高有五层，只有个别栋搂搭设了施工升降机货梯。而更多的是用角手架和模板搭设的临时运输通道运输建筑材料，用完既拆出，很是方便，节约了不少的成本。
本项目的施工现场，无论是道路还是主体的混凝土浇灌作业全部采用了机械传送的施工方法。浇灌混凝土作业机械传送施工的好处是楼板无须穿孔破坏楼板，整体质量有保证，但由于施工作业时要两台车辆同时作业，这样施工的方法成本就增加了。
三、堆砌砖墙：保护挖孔作业人员的安全
项目的桩基施工大量采用人工挖孔桩，人工挖孔桩具有机具设备简单，施工操作方便，占用场地小，无泥浆排出，对周围环境及建筑物影响小，施工质量可靠，可全面展开施工，缩短工期，造价低等优点。
特别是其施工过程中，基本没有施工噪音和巨大的地表震动，是最人性化的基础技术。特别是在扩大头的桩基施工中，人工挖孔桩施工更有其优越性，可以弥补机械施工的一些不足。
同时，人工挖孔桩也容易出现事故，常见的有孔口石块或杂物掉入孔口砸伤正在孔中的施工人员，孔口操作人员被地下有害气体中毒昏迷，孔壁支护不当而坍塌砸伤操作工人，孔内电缆、电线磨损受潮导致工人触电伤亡，深孔中突然涌水淹没操作人员等等。
在本项目的施工现场笔者注意，施工单位对桩孔端位置准砌了约1米高的砖墙，保护在孔内挖孔的作业人员，以防止有碎石块以及杂物落入。
【户内考查】
在施工现场我们看到有几栋施工较快的别墅已经开始粉刷外墙了，外墙虽然没有完全粉刷完毕，但整体色彩已经呈现。此时我们很自然的就想到了东区御水湾的别墅，单从外墙构造及色调来看几乎是一模一样的。
所以考查户内时也就早早预料到可能会与万科城别墅的没什么两样，事实也是如此，只不过在某些结构上有稍许改动而已。
一、大量采用外构件
在室内我们看到了大量的外部结合件，原来这是为了衬托，门、墙、台等而在各个角处而安装的外构件，大多以圆形，弧形或者半圆及椭圆形状为主。有了这些外构件的点缀，整个建筑看起来多了一些趣味性及动感。
二、入户降板：餐客厅错层
上台阶入户后首先是降板处理，然后在约20公分的降板处进行了防水处理，便于业主填土绿化。以目前的地面水平与台阶约有50公分的高度差，所以别墅地基较高，未来将需要大量的土方填埋。
进门后餐厅与客厅之间是完全错层的两个区域，内庭花园及楼梯成为两个不同功能区域的中间段。通过内庭花园，餐客厅之间的空气可以对流，采光也是一流。
三、双主卧：卫生间防水处理差异化
所有的别墅全部设计了双主卧，一个在二楼，一个在三楼。稍有不同的是三楼的主卧室以及卫生间都是斜屋顶，主卧房的对面除了内庭花园的挑高处外就是独立的平台花园。
另外，卫生间的防水处理是有差异的，防水的处理有高有低，最高的防水达到1.871米，最低有80公分高，这种差异化的防水处理方式可能是是根据管件所处的位置而设计。
四、同层侧排水系统
在户内考查时，我们注意到了主卧房的排水系统与众不同。洗手间是局部下沉式的，所有的管件全部是在靠近墙角的位置，仔细察看后发现，原来排水采用的是同层侧排水系统，绕开了卧室。
洗手间与衣帽间的墙角侧共同为下沉式，与楼梯侧的墙体相连接，在此处有上下排水管，也是主卧的排水管道。也就是说将主卧的排水管道转弯至衣帽间，然而与楼梯相连接的墙体，这样主卧房完全避开了因排水管道而发出的声响，实现了主卧房零燥音干扰。
五、地下两端采光槽：采光通风效果一流水平
项目的地下室也是跃式结构，其中一个大房间经过测量内部空间面积约有69.281平方米，可以是娱乐、休闲或者储藏均可。
另外还有一个房间，层高2.598米，与住宅标准高层几乎一致，并且有一个大窗户，经过测量总面积达到13.104米，够大够宽敞，居住或储物都可以。
地下室多功能厅一侧是内庭花园而另一侧也有采光槽，有1.484米的宽度，所以地下室整体采光，包括通风效果是一流水平。
六、连地下共五层：每套五个以上房间
万科城东区的别墅连地下一共是四层，而本项目的别墅连地下一共有五层。第三层为主卧房及露台，在主卧房的上面还有一个房间，这间房的层高为2.63.米，约21.515平方米，五个竖形采光窗保证了户内的通风采光，唯一不足之处就是没有阳台。至于这间房的功能就随业主的喜好了。
这样算下来，除去餐客厅以及地下室的多功能房，每套别墅都有五个以上的房间，有些大房间稍加改动可一分为二，三代同堂足够用了。
【百年历史的美国Better奥克防水泥】
本项目的防水材料不错，在现场我们看到，项目采用了奥克泥聚合物防水材料，这是具有百年历史的美国Better(贝特尔)化工集团有限公司的产品。
Better化工赫赫有名，其发展历史就是世界化工发展的一个缩影，Better奥克泥属于聚合物水泥基防水材料，呈干粉状，抗渗能力和抗龟裂能力强，对水泥砂浆等多孔材料具有的渗透性，在毛细孔内硬化，堵塞水分通道，从而达到防水目的和保护深层混凝土性质，有效地克服当前常见的、难于解决的界面粘结不牢，抹灰层出现空鼓、开裂以及墙体产生渗漏等质量通病。
【首家隔音楼板的关外小区：ETHAFOAM隔音垫】
为了有效降低撞击声的传播，承重墙表面必须通过安装一道弹性隔声垫层与混凝土结构楼板进行隔离。当表面为水泥砂浆找平层时，隔声层必须具备良好的抗压强度，从而保证长期的使用效果。这是欧美发达国家数十年来得出的降低楼板撞击声的最佳方案。
ETHAFOAM隔音垫是由美国陶氏化学采用突破性的Rapid ReIease工艺生产的挤塑聚乙烯泡沫卷材。这种产品是由气泡垫与铝膜粘合压制而成，工艺赋予Ethafoam独特的闭孔结构和一些关键的特性，可以为浮筑楼板提供最大限度的撞击声隔声效果，显著降低楼板撞击声达18dB以上。
具体做法就是在楼板上铺设一层5mm厚陶氏ETHAFOAM隔音垫。由于其独特的闭孔结构具有隔音、隔热、防碱、防震、防尘、防潮、防水、保温、防静电、抗酸、高抗众多功能。这种材料主要是用于日本，美国，欧洲等发达国家。
在深圳使用这种材料的是百仕达红树西岸，为其定制设计的楼板隔音与保温系统，令红树西岸的楼板撞击声压级由原来的77dB显著降低到54dB，达到五星级酒店隔音水平，是国内外浮筑楼板系统的杰出典范。而万科·清林径则是首家隔音楼板的关外小区。
■数据与用料
【测量数据】
车库净层高：2.316米
餐厅净层高：2.764米
客厅净层高：4.012米
二层房间净层高：2.575米
主卧房最高处净层高：4.452米
四层房间净层高：2.630米
地下室净层高：2.598米
入户花园降板：20公分
卫生间降板：35公分
【部分用料】
多乐士外墙涂料、古猿人石材、卓宝牌贴必定防水纸、联塑污水管、川路给水管、辽阳钢材、大兴钢材、中山宝华钢材、广东阳春钢材、粤东钢材……..
万科·清林径卫星图
钻进山林里的万科·清林径
万科最低调的项目
万科·清林径考查图片：项目的人工湖与会所
万科·清林径考查图片：主入口
商业街入口
底层商业
二层商业街
万科·清林径考查图片：正在施工中的别墅
万科·清林径考查图片：样板房正在装修
万科·清林径考查图片：工地全面采用混凝土作业机械传送
万科·清林径考查图片：整齐的布筋
万科·清林径考查图片：堆砌砖墙：保护挖孔作业人员的安全
万科·清林径考查图片：同层侧排水系统
万科·清林径考查图片：大量采用外构件
万科·清林径考查图片：同时使用多达7家厂商的钢材？
万科·清林径考查图片：进山先修路：“山墙”里外两重天
万科·清林径考查图片：项目使用的石材
