国储重地，国铁枢纽：“鹏宝东·幸福枫景”考查纪要
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗：尹香武（半求）
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〖时间〗：2008年01月16日14：50~15：50
 2008年01月24日14：30~15：00
〖天气〗：阴天、有灰霾
〖事件〗：实地考查龙华新城“鹏宝东·幸福枫景”项目
〖地点〗：深圳市龙华新城，布龙路与梅龙路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【幸福枫景春节后面市】
    【2.06：龙华新城容积率最低新盘】
    【0.84：1----车位配比区域亚军】
    【龙华新城首个太阳能节能居住社区】
    ■四周及景观
    【位于龙华新城北：纯居功能区】
    【四周及景观】
    ■区域概况
    【龙华新城：深圳CBD后花园】
    【城市与国家轨道交通枢纽：片区不仅仅具有城市意义】
    【龙华新城：道路施工高峰期】
    【2000米内：两大郊野（森林）公园】
    【龙华新城：国有土地储备重地，未来可能受政策倾斜支持】
    ■项目考查
    【临时接待中心开放：营销中心正在装修】
    【工地小管理有序，本月底即将封顶】
    【首层设商铺并架空：最底楼层户型相当于其它小区的3层】
    【车库局部自然通风采光】
    【楼内考查】
     一、电梯厅纯粹化：自然通风采光、安全措施到位
     二、混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证
     三、所有的排烟道均封孔：防堵
    【15公分：龙华新城楼板最厚的住宅】
    【户型略析：入户花园、挑高大露台、串连式的阳台、270度落地玻璃窗】
    ■商家特点
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【幸福枫景春节后面市】

“鹏宝东·幸福枫景”位于深圳市龙华新城，北接民治中学，与锦绣江南一路（布龙路）之隔，东靠梅龙路与金地梅陇镇相望。

项目占地21743.87平米、总建面56399.07平米（其中地下室10064.20平米、商业8499.85平米、住宅32581.72平米；居委会100平米、社康服务中心400平米、幼儿园3200平米）。

小区由9-11层的小高层建筑组成，共有10个单元，地下停车位及地上停车位总共300个。总户数412套(其中住宅356套,商铺56套)，覆盖率为36%，绿化率为35%，容积率为2.06。

项目主力户型有70-80平米的二房、80-110平米的三房、四房和少量的复式。是一个板式小高层的花园洋房住宅，南北通透，户型方正，有入户花园、挑高大露台、生活阳台、大凸窗、落地玻璃等。

“鹏宝东·幸福枫景”花园将于春节后面市，项目现场的临时接待中心已经开放，咨询电话：0755-28183888。

【2.06：龙华新城容积率最低新盘】

在龙华新城核心区域，在售和将要发售的项目一共有鹏宝东·幸福枫景、金地梅陇镇3期、世纪春城四期共3个项目，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料表明三个项目的容积率分别为：

“鹏宝东·幸福枫景”容积率为2.06、梅陇镇三期容积率3.08、世纪春城四期容积率3.12。

通过对比可以看出，“鹏宝东·幸福枫景”是区域内在售项目中容积率最低新盘，也是容积率唯一在2水准的项目。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建面与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

容积率较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

【0.84：1----车位配比区域亚军】

对比完了容积率，我们再来看看车位比：

“鹏宝东·幸福枫景”总户数356户，停车位300个，车位比为0.84：1；金地梅陇镇3期总户数1218户，停车位12451个，车位比为1.0：1；世纪春城四期总数户1168户，停车位835个，车位比为0.75：1；

车位配比中，金地梅陇镇3期由于面积大，因此表现最好，其次是“鹏宝东·幸福枫景”。但是如果计算百平米的车位配置，则以上两者旗鼓相当。车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

【龙华新城首个太阳能节能居住社区】

“鹏宝东·幸福枫景”花园是龙华新城首个太阳能节能居住社区。在住宅方面来说科技住宅、节能住宅应该是全世界的一个方向，它不但是政府的责任，同时也应该是全社会的责任，是发展商和购房人的共同责任。

本项目采取集中＋分散供热水系统，该系统功能主要是采用集中的太阳能集热器和分散的贮水箱供给一幢建筑物所需热水的系统。这样每栋楼自成一套供热水系统，住在这里的业主家里不买热水器也能用上热水。

具体做法是在小区每栋楼楼顶都安装多个用于采集太阳能的集热板，白天集热板吸收了充足的热能，再通过自身循环对水进行加热，后经泵送入换热器进行换热，再通过二次循环系统进入住户家中。如遇长期阴雨情况，此时系统将自动转换住户煤气或电气产品进行补热以保证住户家中的水温。

太阳能使用期内，每月可为客户节省约168元/户(以家庭为单位)，太阳能使用寿命15年。业主免去了购买热水器以及使用热水器的成本，而发展商则增加了成本，这种舍已为大家的做法值得尊重。

■四周及景观

【位于龙华新城北：纯居功能区】

本项目周围大社区齐聚，分别有金地梅陇镇、锦绣江南、七里香榭、日出印象、世纪春城等项目。其中只有梅陇镇3期、世纪春城以及本项目在建，另外几个社区已全部入伙。

同时本项目以南未来也都是比较有规模的大盘，所以区域的居住功能就显得更为纯粹，龙华新城北部属于纯住功能区。与其他项目相比，本项目的规模偏小，但是距离公共绿地最近。

【四周及景观】

一、北侧：与布龙路之间有约40000平米的绿化用地

本项目北侧近处与布龙路之间是有一个不规整的小地块，从本项目到布龙路之间这块地的距离约有宽约160米长约250米，总面积约4000平米。根据《深圳市建设规划（2006-2010）规划》规划图显示，这个地块是绿化用地，不排除未来将建成一个小公园之类的。

布龙路以北是大片的商品房，其中有绵绣江南以及中核的办公楼。大量的住宅建筑主要集中在布龙路以北，并且以多层为主，高层是比较少的，所以此侧的视野是比较开阔的。近处的公园将是北面最好最有价值的靓点。

二、南侧：3年施工高峰期，灰尘、燥音不可避免

项目的南侧目前是大面积的空地，看得出这里的花苗场、菜园、以及一些石材制作在这里呆了很长时间了，龙华新城的建设使他们即将面临着搬迁。

在南侧的这些待建地中，有些地块已是名花有主，有的还未规划，随着龙华新城的规划，此面在未来3年左右将进入全面的施工阶段，所以对本项目造成的灰尘和燥音是不可避免的。

如果从本项目的中楼层往南看出去是很开阔的，但未来的景观层面要视建成后的项目情况而定。

三、西侧：空地存在不确定因素，看七里香榭园林

项目西侧近处目前是一片菜地，大概有50米的距离。菜地西面是城投七里香榭以及日出印象，这两个社区也都是小高层建筑，隔壁社区里的园林及绿化还是不错的。

此面近处的景观方面也存在着一些不确定的因素，主要看这块菜地未来的用途了。

四、东侧：梅陇镇，五彩缤纷的建筑极具特色

东侧紧临梅龙路，本项目靠近梅龙路边有一些街铺，而项目的地势是高于梅龙路的约2米左右，所以下雨天不会积水。另外本项目也是靠近梅龙路，但全部为11层高的小高层，众所周知同样的位置，楼高越高燥音越大，所以本项目的燥音影响相对来讲是很少的。

东侧与梅龙路相隔是金地梅陇镇了，这个小镇五彩缤纷的建筑成了一道靓丽的风景线了，极具欣赏性。

■区域概况

【龙华新城：深圳CBD后花园】

关外四大新城于2007年年初呼之欲出，几经修改下半年通过政府审议。龙华新城包括北至和平路~布龙公路，东至梅观高速，西侧和南侧至特区行政界限的区域，总用地面积约23平方公里，位于新客站37平方公里控制区西部。规划期末居住人口规模约31万人，规划建设用地约13.5平方公里。

龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区（副都心），新城内将积极引导工业企业向外转移，将新城建设成为一个完善的城市生活配套功能区。龙华新城是深圳主要卫星城镇之一，也就有了“深圳CBD后花园”的称号。

【城市与国家轨道交通枢纽：片区不仅仅具有城市意义】

项目距梅林海关仅8公里（3个红绿灯），距市政府仅10分钟车程，出入市区有梅林海关、新区大道海关、福龙路香蜜湖往龙华的福龙海关、梅观高速、机荷高速、平南快速城市干道等密布其中目前途经本项目往市区的交通线路有：302、658、K302、390、339、312、662、380B、711、336等公交线。

上海、福建至深圳铁路专线及武汉、广州至深圳铁路专线的交汇点——深圳火车客运总站等选址龙华，以及未来地铁4号线、地铁5号线待地下地上快速交通干线的开通，龙华区位优势明显，交通、规划发展价值区域空间显著，升值空间巨大。

本项目距深圳市火车新客运站只有2公里，4#地铁、5#地铁都将途径，是城市轨道与国家轨道汇聚之地，因此未来的龙华将不仅仅限于城市的意义，而具有国家意义。在建中的深圳市地铁4号线站仅2公里（2个红绿灯）。对外交通网络实现了地上与地下结合、高速与快速转换、关口总站密集的城际路网格局。

由此可以看出，龙华新城是以轨道交通作为城市发展的主要轴线。首先规划区对外联系的高速及快速系统主要有梅观高速、福龙快速、南坪快速三条分别贯穿深圳新客站南北向、迅速通往与特区内，以及深圳北上至东莞。

【龙华新城：道路施工高峰期】

刚刚开通的福龙路大大的缩短了龙华至福田、南山的路程，同时我们也注意到，虽然主干道全线已通车，但福龙路的辅道以及匝道、桥等的施工还没有全面结束。而福龙路与梅龙路及其他交汇的次干道也大多正在修建中。

福龙路与梅龙路之间的各主干及次干道正在修建的分别有，留仙大道、新区大道、人民北路、人民中路、民旺路、民发路、民达路等路段。这些路段全线修通后，从龙华至福田只需10~15分钟到过。

【2000米内：两大郊野（森林）公园】

根据《深圳市中部组团分区（2005-2006）规划》，其中龙华绿地系统及基本生态控制线规划显示，本项目的西侧是用地面积996.98公顷的羊台山郊野公园，而西北侧是用地面积541.45公顷的茜坑郊野公园，并且这两个公园还同时兼做森林公园。

羊台山郊野公园较大，内有长坡岭水库，与本项目的直线距离约为1500米，茜坑郊野公园内脉内也有高峰水库，距离本项目约2000米。

休闲是生活的一部分，在深圳如果要去爬山、逛海边、公园，半天时间是在路上的，偶尔堵车可能会更长，再好玩的地方遭遇不好的心情就兴致大减。居住在有山、有湖、有公园是多少都市人的梦想。

如果在项目现场往这两个公园看过去，其实感觉是很远的，因为是从下往上仰望，如果你站在茜坑郊野公园和羊台山郊野公园的半山坡再看本项目，那就是俯视整个龙华新城了，距离感就比较真实。

【龙华新城：国有土地储备重地，未来可能受政策倾斜支持】

此次考查“鹏宝东·幸福枫景”项目可谓爬山涉水，最高到羊台山郊野公园以及茜坑郊野公园，其中也意外的发现了一些重要场地，如深圳市在龙华二线拓展区的国有土地储备地块。

“龙华二线拓展区国有土地储备地块”具体位置是在羊台山郊野公园东侧，新区大道西侧，是紧临羊台山郊野公园，粗略的估计约有几百万平米左右。深圳政府储备的土地越来越少了，有这么集中的储备地块，未来的一些重要基础设施当然可能建设在这里。

储备地块紧临的羊台山郊野公园，公园目前都是一些原始的山脉和间断性的水库，其中也有一些已经干枯。而储备地块当中还有不少小山坡，所以的土方正在被开挖然后填至长坡岭一些干枯的水库，应该是准备公园的修建，目前大面积的黄土裸在外，整个地块逐渐平坦。

■项目考查

【临时接待中心开放：营销中心正在装修】

项目的临时接待中心现已开放，位于梅龙路一侧。销售人员大多数已经入场，全是靓女。三层半挑高的营销中心目前正在进行内部装修，墙壁、立柱以及铝扣板正在施工中，预计营销中心将于春节前后开放。

【工地小管理有序，本月底即将封顶】

本项目占地21743.87平米，虽然工地规模不算很大，但管理的很有序，所以建筑材料也都在红线以内，北侧的空地以及南侧的菜地并没有占用，靠近梅龙路也用铁皮做了围墙。

整个建筑呈围合式长方形建筑。目前大多数施工人员集中在顶楼，小高层建筑施工起来也比较快，预计在本月底既可全面封底。另外其他施工人员也有在营销中心、样板房以及楼内，施工较慢的是幼儿园，刚到第二层。

【首层设商铺并架空：最底楼层户型相当于其它小区的3层】

项目所有的首层都设计了街铺，商铺类形稍有差别，东侧及南侧的商铺是二层的，北侧的商铺全部是在首层。其中首层商铺有大有小，大的约150平米左右，小的约50平米，每个商铺都有独立的洗手间。第二层的商业面积较大，可以进驻较大型的商场之类。

本项目的地块整体要比梅龙路高出约2米左右，再加项目首层全部为5米高的商铺，所以本项目的最低层的住宅与梅龙路高度差约在10米左右，相当于3个楼层了。这样地面湿气以及灰尘影响就会减小而低楼层将在价格上有相当的实惠。

【车库局部自然通风采光】

本项目总户数356户，停车位300个，车位比为0.84：1在区域内车位配比排在第二位，虽然只有一层车库，但完全能够满足业主停车问题。车位的出入口分别位于项目靠近西侧的路边，对住户的影响降至最低。

在车库的中间位置，分别有多处采光井通到地下，这样车库局部实现自然通风采光，其他则要通过物理照明来采光了。

【楼内考查】

一、电梯厅纯粹化：自然通风采光、安全措施到位

小高层一梯四户，消防楼梯位于电梯的侧面，我们看到所有的电线管井与消防栓全部设在了在消防楼梯，而电梯间则没有其它设备，入伙后线路和管井的维修保养全部在消防楼梯进行，电梯间更纯粹、安全、方便、美观。

电梯的正对面有个采光天井，也是这个天井将左右两户相隔，可同时满足电梯厅以及这两户的采光。天现场我们注意到，施工单位将所有的电梯井都用了木板遮挡，防止人员以及施工杂物脱落，安全工作做得很到位。

二、混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证

通常高层混凝土输送都是穿过一层一层的楼板，在首层以机械压缩机通过管道传送至顶层，这样一来楼板的整体性能受到影响。

在本项目我们看到，由于是小高层施工，所有输送混凝土的管道全部设置在了建筑体以外，并不需要穿过楼板，避免了对楼板整体的破坏，楼板质量将更有保证。

三、所有的排烟道均封孔：防堵

“鹏宝东·幸福枫景”采用的是变截面式排烟道，排烟道的截面积呈阶梯状变化，低层的截面积小于高层的截面积，排烟道侧壁的室内排气孔处设有进风导向嘴，导向嘴的上部竖直且开口朝上。

在这里要强调的是，所有已安装好的排烟道都将排烟口封住，这样做是为了在施工中避免一些杂物漏进去。而其他项目则是安装好排烟道后，排烟孔在施工中始终敞开的，一旦有杂物进去是无法再取出来的，除非更换整个排烟道。

【15公分：龙华新城楼板最厚的住宅】

一般的住宅项目楼板厚度基本上都在12至13公分左右，少数项目才有最厚达15公分的楼板，如中粮澜山的别墅、珠江东岸的别墅、星河丹堤、中海半山溪谷、蛇口高山花园等这些项目的楼板厚度均为15公分。

而本项目的楼板厚度为15公分，是龙华新城小高层项目中最厚的楼板，“鹏宝东·幸福枫景”花园作为小高层建筑并且又是在在比较平坦的地块，能有这种厚度的楼板，项目整体工程质量更有保证。

【户型略析：入户花园、挑高大露台、串连式的阳台、270度落地玻璃窗】

本项目主力户型为二房70-80平米、三房四房80-110平米、以及少量的复式单位。户型方面主要有入户花园、挑高大露台、生活阳台、大凸窗、270度落地玻璃窗等特点。

本项目的户型除了二房H户型以及三房A户型没有入户花园外，其他所有户型都带入户花园，入户花园有一半是赠送的，面积最大的是2A栋。

另外项目还有一个特点就是所有的阳台是串连式的阳台，也就是说从客厅到阳台，然后可以直通客房，客房全部为落地玻璃窗，前后均可进出房间。同时挑高露台也是有偶奇数之差别。

有些三房户型的主卧房是270度转角落地凸窗，可以将户外景观引入室内的同时，使用功能也下并计入房间，并且是属于赠送面积很实惠。

■商家特点

“鹏宝东·幸福枫景”由深圳市鹏宝东物业发展有限公司开发，该公司是龙华的大地主，有着丰富的大盘开发经验。曾开发有：

锦绣江南总占地约20万平米，总建面约40万平米；
滢水山庄占地50000平米，建面100300平米；
苹果园占地20354平米，总建面74222平米；
书香门第占地约10万平米，总建面约16万平米；
万家灯火占地28600平米，建面78000平米；
梅花新园占地:23000平米，总建面:28900平米；
“鹏宝东·幸福枫景”项目占地21743.87平米、总建面56399.07平米；

除此之外还有华美丽苑等项目，鹏宝东在龙华的开发总量近百万平米，是龙华的大地主。

■数据与用料

【测量数据】

楼板厚：15公分
凸窗宽：80公分
卫生间降板：40公分
房间净层高：2.653米
客厅净层高：2.653米
消防楼梯宽：1.150米
消防楼梯净层高：2.709米
地下室车库净层高：3.939米
首层商铺净层高：5.059米
二层商铺净层高：5.306米

【部分用料】

凤铝铝材、丰用水泥、大亚湾宝兴钢材、惠州惠供钢材、联塑污水管、联塑给水管、雪玛丽铝塑板……

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：卫星图

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：项目位置图

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：总平面

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：宝安龙华规划图

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：龙华新客运站指引图

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：轨道4号线指引图

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：本项目的地块整体要比梅龙路高出约2米左右

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：施工中的幼儿园

“鹏宝东·幸福枫景”考查图片：顶层布筋