深业·新岸线3期”唯论：受之前中·冠于宝中
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗：尹香武（半求）
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

导读：
    ■前言：前海中心区提供了最新注解
    ■项目劣势
    【宝中进入建设高峰，但成型还要两年以上的时间】
    【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
    ■深业特点
    【宝中开发商中储备亚军，两家上市房企之一】
    【深圳大房东，每年租赁额位居全城亚军】
    【具有全国性影响的5家深圳房企之一】
    【深圳淡马锡：老牌房企之一】
    【深业物业异地扩张：管理线涵盖广，面积逾300万平米】
    【2008：深业进入自身历史上项目最多、跨地域最广的年份】
    ■项目优势
    【深圳靠近体育中心的最大盘、宝中最中心的大盘】
     一、深圳靠近体育中心的最大盘
     二、宝中最中心的大盘：宝安体育中心是宝中核心
    【距海滨大道、大铲湾港区不远不近】
    【9070政策受益者：城市核心稀缺户型】
    【宝中第一大盘：占地最大、容积率最低、车户比亚军】
     一、占地最大
     二、容积率最低
     三、车户比亚军
     四、区内商业比例最少、公建比例最高
    【紧邻万科璞园别墅，比价效应大：小区地块完整独立，没有市政路穿越】
正文：

■前言：前海中心区提供了最新注解

2002年7月26日下午，占地18.4万平方米的A001-0120号宗地拍卖，深业以当时创记录的价格拍得，这就是今天的深业·新岸线。深业·新岸线一期2005年4月16日开盘，2005年12月22日入伙。二期2007年1月14日开盘，当天实现近90%的销售率，2007年10月31日2期全面入伙。

从拍得地块到现在已经过去了五年半的时间，弹指一挥之间，深业·新岸线进入了收官阶段：三期。深业·新岸线三期位于小区的西南侧，住宅建筑面积约13．5万平方米。

作为一直以来香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn一直跟踪研究的区域主要标的之一，深业·新岸线还是宝安中心区（以下简称“宝中”）规模最大、容积率最低的小区，因此市场关注度一直相当之高。加之深圳出台包括宝中在内的前海中心区规划，作为两个市级中心之一，扼守珠江出海口、以及大陆与香港对接主要界面、南中国最主要港口群优势的前海中心区，为深业·新岸线提供了最新的注解。

要了解“深业·新岸线”，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就四海个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了给大家有个全面的了解，将《“深业·新岸线”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【宝中进入建设高峰，但成型还要两年以上的时间】

宝中虽然有美好的规划，但是除开行政中心、体育馆，其它公共设施则还在建设之中，特别是体育馆的规划建设估计还要两年的时间，这对于居住者来说，还需要忍受较长一段时间，才能享受中心区的配套。

【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】

规划1000万标准箱吞吐量的大铲港区，其一期目前已经开港，这将极大地带动区域经济，为区域房地产带来刺激。这是港口的经济利好。但是在环保上，这则是一个利空。

由于港口很多货车同行，必然给宝中带来较大的废气和噪音污染，这就是港口在环保上的利空。

正如半求www.banq.cn以前所分析的，在工业社会及之前，房地产是经济的正关系，环保并不是决定因素，所以虽然有污染，但依然可以将港口作为一项利好。

■深业特点

【宝中开发商中储备亚军，两家上市房企之一】

宝中内开发商包括：鸿荣源、万科、深业、金成、金泓、德业基、龙光、新锦安、福中福、泰华等。其中，上市房企只有万科、深业两家。同时，其中深业的土地储备量仅次于万科。

在广东深圳、惠州、佛山市三水区、东莞等省内城市，以及江苏省姜堰市等省外城市，深业如今土地储备达1400万平方米，进入深圳房企前5，是唯一进入前5的深圳市属国企，与万科、招商、华侨城等比肩而立。

【深圳大房东，每年租赁额位居全城亚军】

深业集团现有香港上市公司2家，国内拟上市公司2家，重点全资、控股企业7家，主要参股企业6家。深圳控股有限公司是深业集团在香港联交所的旗舰上市公司，是深业集团的核心企业。深业集团持有其57%的股份。

深业集团还通过深业地产、深业鹏基、深业泰然三家公司，拥有深圳证券交易所、八卦岭及莲塘工业区、车公庙泰然工业区，每年租赁额接近2亿，在深圳仅次于招商，位居第二。

【具有全国性影响的5家深圳房企之一】

万科、华侨城、招商、金地这4家总部位于深圳的房地产企业是公认具有全国性影响的。而深业通过成为路劲基建（香港）公司第二大股东，以及路劲基建购并天津顺驰，使深业也因此具有了全国性影响力。

【深圳淡马锡：老牌房企之一】

深业大股东是深圳市政府，但是却没有特殊资源，完全依靠市场生存，有“深圳淡马锡”之称。深业地产成立于1991年4月，注册资本10亿港元，至今已经16年，是深圳老牌房企中的常青树之一。

2007年，是深业发展史上具有里程碑意义的一年，深业的利润总额、净利润、净资产三大关键业绩指标均创下近10年来的历史新高，在深圳市属国有企业中，遥遥领先。同时，深业通过参股路劲基建、绿色沿海，成为两大企业的第二股东，并间接成为顺驰的利益悠关者，成为当之无愧的深圳国企领军！在机制、发展模式、规模上，都有了实质突破。
 
【深业物业异地扩张：管理线涵盖广，面积逾300万平米】

成立与1991年的深业，拥有最高级“国家一级资质”的深业物业。物业管理面积达三百万平米，管理产品线遍及住宅、商业、别墅、写字楼、工厂，分布深圳、西安、青岛、哈尔滨、长沙、南京、东莞等城市。

其中，异地著名的管理项目包括：长沙市委市政府机关大院、长沙大学、长沙质监局新大院、福星大厦、哈尔滨深业大厦、南京金陵家天下、青岛深业中心、依山居、大工业区、长沙消防支队、南京沁兰雅筑、南京家天下·桃园人家、南京金岭温泉山庄、重庆建工·未来城、西安深业都市创展中心等。

深业集团（深圳）有限公司还拥有位于深圳市地铁一号线出口、金融黄金地段内的地王大厦（即信兴广场）、深业中心等一批优质办公、商用、公寓等物业，向社会各界提供租赁服务。

【2008：深业进入自身历史上项目最多、跨地域最广的年份】

2008年之前，深业每年都保持单项目操作的态势。华民大厦、深业大厦、深业中心、深发花园、笔架山庄、紫荆苑、百合山庄、彩天名苑、风临左岸、岭秀名苑、深业·新岸线等10多个项目，累计开发面积超过300万平方米，都是单项目操作。

进入2008年，这种情况有了明显的转变，在内部机构调整、流程重整之后，开始进入多项目同时操作的关键一年。2008年，深业·新岸线3期，龙岗中心城占地面积约14．5万平方米、建筑面积约26万平方米的深业·紫麟山，坪山中心区中山大道占地2．83万平方米、建筑面积12．66万平方米的深业·东城上邸，东莞市南城区黄金路南占地面积约13．7万平方米，建筑面积约17．58万平方米的深业·御泉山等四大项目将预计在2008年5月份陆续面世，创造深业发展史上的记录。

■项目优势
 
【深圳靠近体育中心的最大盘、宝中最中心的大盘】

一、深圳靠近体育中心的最大盘

深业·新岸线的东偏北侧就是深圳第二（仅仅次于大运中心）、广东省第三的“宝安体育中心”，体育中心由宝安体育场、宝安体育馆、宝安游泳馆三部分组成，后两者已经基本建成，而体育场规模最大、档次最高、占地最大。

为了迎接大运会，总预算投资5.8亿元、建筑面积约89500平方米、设有40462个座位和2000个停车位的宝安体育场建筑设计方案已确定。成立于1965年，曾设计深圳大运中心、深圳会展中心、柏林新中心火车站、基督教馆、柏林奥林匹克体育馆、南非世界杯主场等的德国GMP国际建筑设计有限公司设计的“竹林”方案胜出。宝安体育场将于2008年下半年动工，2010年完工，将作为2011年世界大学生运动会的分会场开展多项体育比赛。

体育场首创特色酒吧，可以在承办大型体育赛事同时，承办大型演唱会、大型庆典活动等。非赛事期间可以通过削减部分功能区，扩大商业面积，如场内的VIP包厢可以开放，作为体育场内部的特色酒吧。减轻了体育场的维护费用。此外，沿着公共广场和周边居住小区将设置有商业区。

二、宝中最中心的大盘：宝安体育中心是宝中核心

宝安体育中心将与建设中的地铁一号线轨道接驳，区域交通会有质的飞跃。体育场周边设置的商业区，将与右侧的沃尔玛购物广场,左侧的赛格电子广场一起变成宝安商业最繁华的地段和中心。彻底改变宝安的商业格局，这里将是宝安最成熟、人口最密集的区域。

宝安体育中心作为“宝中”的标志性建筑，身处“宝中”核心。“地心学说”产生的聚能效应更加明显。在宝中，宝安中心广场是最早投入使用的公共设施；1#地铁（二期）正在紧张的施工中，其中，新安站为地铁1#（二期）和5#线的接驳换乘站，宝安中心站为换乘站；主干道方面有宝安大道和深南大道接驳；沿海高速也正在施工中；该片区交通网络四通八达，水陆空皆宜。

另外，宝中海堤景观工程也正有絮的进行中，328000万平方米的鸿荣源购物公园的地块围墙已经围起来，进入了施工阶段；以及宏发领域及宏发中心大厦东侧的学校地块也已经动工等等。

【距海滨大道、大铲湾港区不远不近】

“深业·新岸线”位于宝中，东邻宝安区体育中心和行政中心，南临珠江口的前海湾，西靠西乡河、大铲湾港区。

现在在建的海滨大道，以及已经开通一期的大铲湾港区处于项目的正南、正西方向，两者相距不远不近，本项目即可享受滨海大道在交通上带来的方便，以及大铲湾港区带来的经济辐射，又不受它所带来的噪音、灰尘的负面影响，位置远近适中。

【9070政策受益者：城市核心稀缺户型】

深业·新岸线在户型设计上以2梯2户、2梯3户为主，有大面积、空中院馆等为卖点。而119~171平方米的大户型在“9070”政策后已成为稀缺城市户型，是政策的受益者，对于位于城市核心的大盘就尤其如此。

【宝中第一大盘：占地最大、容积率最低、车户比亚军】

一、占地最大

深业·新岸线占地面积183825平米、总建筑面积为556177平方米，容积率2.64。而宝中其它项目的占地在24069~183800平方米之间，规模上存在质的差别，占地规模差距达8倍。在建筑面积上，片区楼盘集中在103752~550000平米之间。

深业·新岸线为当之无愧的片区内第一大盘，在占地面积上超出第二位有76253平米之多，有绝对性的压倒优势。

二、容积率最低

容积率能够反应单位面积上居住人口的多少，因此容积率越低，则单位面积居住人口越少，人均占有的空间就越大，因此是判断小区居住舒适度的最重要的指标。

从容积率来看，深业·新岸线为2.64，表现最好；排在第二位的是深业的下属公司高发地产的第五大道，容积率为3.1；幸福海岸以3.19居第三位；天悦龙庭容积率3.3位居第四；鸿荣源·尚都容积率3.5位居中间位置。

深业系的深业·新岸线容积率表现为区内楼盘最佳水平。

三、车户比亚军

而在车位户数比来看，区内最高的是鸿荣源·尚都1.29：1，但考虑到鸿荣源·尚都有部分商业，因此将对车位户数比造成一定的影响。而第二名的深业·新岸线车位户数比为1.19：1，而深业·新岸线商业全部是街铺，无须占用小区车位，因此数据上将更经得起考验。

在私家车越来越多的今天，车位配置将是决定小区是否具备可持续发展和后续动力的重要因素之一。

四、区内商业比例最少、公建比例最高

经过分析发现，宝中项目可销售面积中商业比重占到总量的2.2%~21%之间；而“深业·新岸线”可销售面积中商业比重仅占2.2%，除沿街的部分街铺外,基本上是一个大型的纯住宅区。

与区内其它小区相比，深业·新岸线是商业面积所占比例最少、但公建比例最高的小区。商业面积所占比例最少表明小区比较纯、而公建比例最高则表明小区配套全。

现在小区西面还在继续填海，在没有填海之前，小区距离海岸线的最近距离只有200米。而填海之后，距离大约800米，是宝中目前在建楼盘中距离岸线最近的项目。

【紧邻万科璞园别墅区，比价效应大：小区地块完整独立，没有市政路穿越】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn得到资料，万科已经顺利完成对深圳市恒丰房地产公司的收购工作，改名为“万科恒丰房地产公司”，并以此获得宝安中心区唯一的10万平米别墅地块。
 
万科璞园就位于N27区，紧邻深业新岸线，璞园地块交易价格大约10亿，由于属别墅地块，因此其楼面地价在20000元/平米，如果扣除公共的不可销售面积，可售楼面地价将在26000元/平米左右。如此以来，按照目前的市道、不考虑未来价格变化的情况下估价，万科璞园别墅价格将在55000元/平米以上，从而创出宝中的历史新高。
 
万科璞园创出宝中房价的历史新高之后，将直接给即将销售的深业新岸线3期带来比以前更大的比价空间，比价空间的拉大，往往会因为价格新标杆的存在，使价格在标杆之下的在售楼盘受到刺激。
 
而根据规划，“深业·新岸线”的地块虽然呈现宽大约280米，长约670米的狭长态势，但中间并没有规划市政路，这就保证了小区的整体性、避免外来车辆和人流的干扰。作为宝中规模最大的小区，也是宝中占地13万以上而没有道路穿越的小区，这是非常难得的。