“鸿荣源·国际西岸大厦”唯论：宝中海景商务时代
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗：尹香武（半求）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【规模偏小】
    【区域商务气氛暂不浓厚】
    ■项目优势
    【宝中之帆，海景办公：宝中最近海的、首个面世的写字楼项目】
    【宝中之王“鸿荣源”：综合服务能力强】
    【鸿荣源写字楼处子作：项目设备全市领先】
    ■供求优势
    【宝中写字楼具机会窗效应】
    【宝中写字楼太饥饿】
    【宝中“O-H倒挂”：写字楼永久性缺口50万平米】
正文：

■前言

鸿荣源·国际西岸大厦处于宝安中心区西部滨海港湾生活区的中心地带，地块宗号为A004-0100。项目占地8007.27平方米，建面57431.98平方米，26层(其中1-4层为商业裙楼，5-26层为办公楼)，容积率4.0，停车位364个。

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就四海个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了给大家有个全面的了解，将《宝中之帆：“鸿荣源·国际西岸大厦”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【规模偏小】

相比之下，鸿荣源·国际西岸大厦建筑面积只有57431.98平方米，规模相对较小。但是，由于鸿荣源在国际西岸大厦侧还拥有18亿拿到的西岸商业MALL项目，其中包括的写字楼面积较大，这就弥补了西岸国际大厦的缺憾。

【区域商务气氛暂不浓厚】

同时，目前区域内办公与商务气氛并不浓厚，培育还需要时间，商务配套也不齐备，办公效率相对较低，这将影响到项目近期的租赁表现。

■项目优势

【宝中之帆，海景办公：宝中最近海的、首个面世的写字楼项目】

鸿荣源·国际西岸大厦是宝安中心区中，最近海的写字楼项目之一，哑犹如宝中的飘扬在珠江口的风帆。鸿荣源·国际西岸大厦具有海景资源，是宝安中心区内第一个面世的商务楼宇，同时这也是宝安中心区第一座5A级写字楼，龙光、荣超等项目则要到上半年晚些时候才能推向市场。

项目的南侧是整个项目的主要景观欣赏面，距离珠江口海面约500米，而本项目的南侧再也没有住宅及办公等高层建筑，主要功能是以景观轴线相协调的景观项目，所以项目南侧看山、看海、看公园、看岛屿，并且是永久性的。深圳写字楼不少，但是海景写字楼不多。

【宝中之王“鸿荣源”：综合服务能力强】

在这两年时间内鸿荣源在宝中先后建设了尚都、西岸官邸、西城上筑、熙龙湾、西岸国际大厦5个项目，目前还有西岸MALL等待开发，合计在宝安中心区合计拥有占地面积342918.55平米、建面1289893.96平米的如下项目：

1、西岸观邸：占地面积30000平米、建筑面积100000平米
2、西城上筑：占地38090.56平米、建筑面积160531.3平米
3、尚都：占地面积58070.83平米、建筑面积210000平米
4、鸿荣源购物公园：用地面积99390.04平米、建筑面积308100平米
5、“鸿荣源·熙龙湾”：占地面积117367.12平米、建筑面积511262.83平米
   
而宝安中心区占地640万平米、总建筑面积740万平米，计算发现鸿荣源占有的占地与建面份额分别达到5.4%、17.4%，成为宝安中心区房企之冠、绝对霸主。这将保证鸿荣源在宝中拥有足够的综合服务能力，大家可以看出，鸿荣源在宝中的商品类型上，包括了住宅、商业、写字楼。在商品住宅方面，套型上涵盖了纯大户、中小户，而建筑类型上则包括了TOWNHOUSE、小高层、高层、多层，档次上包括豪宅、中档小区，是宝安中心区内供应品种最全的发展商。

【鸿荣源写字楼处子作：项目设备全市领先】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn信息显示，宝中第一个写字楼项目鸿荣源·国际西岸大厦预计将于3月份推出，同时这也是宝安中心区第一座5A级写字楼，率先填补了市场空白，意义重大。www.BANQ.cn

鸿荣源集团于2007年提出战略转型，先后进行了大规模的揽才计划以及强化了公司平台及内部管理等系统。而主营业务方向也由住宅开发向商业物业开发与住宅开发相并重转变。www.BANQ.cn

由于是鸿荣源第一个写字楼项目，因此该公司在项目配植上下了很大功夫，在全市都属领先水平：

1、在建筑内部配置上，国际西岸大厦配置了11部高舒适度电梯，配有主机增加蓄冰系统的中央空调系统、智能收费系统、BA楼宇设备自控系统等，以及多媒体服务系统。

2、除了在电梯内设置显示屏外，办公电梯厅还设有4个显示屏，大堂内设1个大型显示屏，并配置图文、视频播放管理等软、硬件系统，用于发布信息、播放新闻、发布广告等。

■供求优势

【宝中写字楼具机会窗效应】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn的监测数据显示，2007全年，宝安区商品房销售面积为189.16万平米，其中，商品住宅为176.4万平米，写字楼5.46万平米，商业面积为7.30万平米。

计算得出，宝安的商业物业（简称“商物”，包括写字楼与商业）占各区总销售的比例只有：（5.46+7.30）/189.16=6.7%，单纯计算写字楼比例则为：5.46/189.16=2.8%。而深圳全市的上述两个比例为7.4%、6.8%，宝安与之的差距为0.7%及3.8%，供应落后幅度为9.5%、59%。www.BANQ.cn

可见，宝安商物的整体供应落后全市平均水平不多，只有9.5%，但是写字楼供应落后达59%之多。得出一个结论，在宝安成为深圳的经济大区、制造业第一区、出口第一区、物流第一区之后，宝安的商物机会来了，更重要的是，至今没有甲级写字楼的情况，又在供应如此之少的情况下，宝安尤其是宝中的写字楼极具机会窗效应。

【宝中写字楼太饥饿】

按照国际惯例，Sb＝（50%～60％）Oe（15～20）是一个预测区域写字楼总量水平的一个行之有效的根据写字楼的就业人数和社会整体平均赢利水平预测区域写字楼发展规模（Sb）公式。www.BANQ.cn

其中60%为就业人数比例的国际管理值上限，15为国际人均写字楼使用建筑面积的下限。Sb为区域内未来一段时期写字楼的总体规模；Oe为商务就业人数。

而《亚洲城市商务中心规划研究》中权威地预测亚洲主要办公楼区域中的不同性能的建筑配比应为：写字楼50%，公寓25%，其它25%（商业、服务、文化及娱乐设施）。www.BANQ.cn

而宝中占地640万平米、总建筑面积740万平米。按照《亚洲城市商务中心规划研究》去套，那么宝中内写字楼最大容量应该是740/2=370万平方米。而现在宝中建设这么多年，即使从2005年进入建设高潮到现在，也依然没有纯粹的、真正的写字楼供应，早前的宏发领域3二期打插边球，将公寓当写字楼卖，也照样风光无比，原因就在于宝中的写字楼需求太饥饿了！www.BANQ.cn

【宝中“O-H倒挂”：写字楼永久性缺口50万平米】

从2006年开始，宝安，尤其是宝中就已经开始成为深圳住宅市场的重心，如今，宝中的存量住宅已经达到156万平米，也就是说，单这几年时间里，整个宝中的住宅就已经超过140万平方米。www.BANQ.cn

住宅过百万，写字楼接近零，可见宝中存在极其严重的住宅（House）与写字楼（Oficebuilding）配套倒挂情况，将其定义为“O-H倒挂”。www.BANQ.cn

大家应该还记得2004年招商地产拿到广州华南板块拿带地块以后，由于华南板块也同样存在“O-H倒挂”，就当机立断发展写字楼和就业，其实判断依据正是基于此。www.BANQ.cn

截止当前，宝中的写字楼供应其实非常有限，只有鸿荣源国际西岸大厦、鸿荣源西岸商业MALL、龙光世纪大厦、荣超滨海大厦几个项目，其中发现，鸿荣源不但是宝中住宅第一供应商，而且还是写字楼是绝对大头。www.BANQ.cn

按照写字楼预测公式Sb＝（50%～60％）Oe（15～20），我们可以计算出宝安区总写字楼需求量为：Sb＝60％×500000×17.5＝525万平方米。而按照写字楼与商业的聚集效应，80%的写字楼将集中在中心区，就是420万平米，而按照《亚洲城市商务中心规划研究》计算宝中内写字楼最大容量只有370万平方米，永久缺口50完平米，宝中写字楼的机会可以想见。www.BANQ.cn

当然也可以看到，宝安很多企业还是愿意在厂房里办公，这对宝中写字楼市场存在较大影响。但无论如何，50万平方米的写字楼永久缺口量、400万平米的客观需求量，在排除了这些影响之后，数字将依然庞大。这就是宝中写字楼存在广阔投资机会的前提。www.BANQ.cn

大家还应该看到，一年前还出租较差的宝安公路局大厦，也因为忽然好租，因而大肆装修从而导致局长下台，其实这就是宝安写字楼市场迅速崛起的一个强烈例证，这是写字楼市场已悄然回暖并进入上升轨道的市场暗示。敢于顶着掉帽子风险而上，一定是有足够的诱惑！www.BANQ.cn

鸿荣源·国际西岸大厦