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项目及片区考评
“金地·梅陇镇3期”唯论:事大事强,龙华不二

作者:尹香武(半求) 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2008-02-17 17:26:00点击8324


“金地·梅陇镇3期”唯论:事大事强,龙华不二
香地咨询·半求工作室&房地产之窗:尹香武(半求)
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

导读:
    ■前言
    ■项目劣势
    【最大的优点也是最大的弱点】
    【城市主干道噪音影响,不过隔音装备精良】
    ■项目概优势
    【事大、事强购房略之龙华不二之选】
    【首带精装:3期是小区景观最好、最安静、位置最佳的部分】
    【金地·梅陇镇进入成熟期:深圳首个汽车餐厅与配套种种】
    【深圳首家在园林中装备地下车库专用电梯的小区】
    【深圳唯一空中泳道、下沉式运动场:减少相互干扰】
    【信息化设备覆盖范围最广的深圳小区】
    ■片区优点
    【龙华新城:深圳CBD后花园】
    【城市与国家轨道交通枢纽:片区不仅仅具有城市意义】
    【龙华新城:国有土地储备重地,未来可能受政策倾斜支持】
    ■商家特点
    【龙华新城最大供应商:“金地霸盘”时代】
    【金地是深圳旧改之冠】
    【金地全线布局深圳中轴:中轴线上项目最多、占地最大、建面最多房企】
正文:

■前言

金地·梅陇镇位于龙华梅龙大道与布龙公路交汇处,项目总占地13.6万㎡,建筑面积约42万㎡,容积率3.08,可销售总建筑面积约42万㎡(其中住宅40.7万㎡,商业配套1.2万㎡)。小区由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的,共4000多个单位。

项目地块是在2001年11月15日,由金地集团以自有资金和金地物业共同受让深圳宝华工业城开发公司90%和10%的股权,从而获得的项目a812-0084、a812-0085地块。

金地·梅陇镇整个项目分四期开发,金地梅陇镇1期于2006年5月28日在会展中心开盘,2007年4月8日上午,2期也是在会展中心选房。金地·梅陇镇3期占地面积约3万㎡,建筑面积约11.6万㎡,由三栋塔楼、两栋塔楼以及一栋LOFT组成,主力户型70-90㎡舒适二房、三房,部分108㎡三房、129-135㎡四房。

目前项目的样板房已经开放,正在进行价格试算阶段,据了解金地·梅陇镇3期 将于2008年2月24日公开发售。在项目的现场了解到,由于价格及精装修等因素,3期整体要比前期项目理实惠。

要了解“金地·梅陇镇3期”,应该从横向、纵向上来分析,单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断,这就四海个性研究或者说“唯一性研究”(简称其为“唯论”)。

为了给大家有个全面的了解,将《“金地·梅陇镇3期”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【最大的优点也是最大的弱点】

金地·梅陇镇通过双层立面的处理,形成了即严肃,又神秘、活泼、大胆的德式建筑风格,采用“双层立面系统”的外墙设计,深圳商品房小区也第一次具有了图腾一般的小区外表标志,建筑群极具城市雕塑感,称其为常开的“深圳之花”是贴切的。

可以说,这个最大的优点,其实也是项目最大的弱点。个性化的建筑艺术就是这样,个人感受不同。喜欢的人就会特别喜欢,不喜欢的人可能就不会接受这种风格。实事求是地说,金地·梅陇镇是很个性的产品,并没有向中庸低头。

【城市主干道噪音影响,不过隔音装备精良】

金地·梅陇镇整个项目北侧是布龙路,东侧是梅龙路,这两条道路都是城市快速路,所以1期与2期一些临街户型会有来自路面燥音的干拢。好在隔音装备精良:新风系统、双层Low-E玻璃。项目的南侧还未修建的道路为次干道,相对来车辆较少,对项目的影响可以忽略不计。

■项目概优势

【事大、事强购房略之龙华不二之选】

环顾整个龙华,全国性房企金地不但是区域内最大的供应商,而且在品牌、物业管理、设计与建造质量、产品素质等方面,梅陇镇都是区域内综合条件最佳的小区。

我们以前经常提到“事大主义购房略”、“事强主义购房略”,其实无论从产品规模、发展商实力与品牌、管理档次、产品质感上来说,梅陇镇都是龙华片区内“事大主义购房略”、“事强主义购房略”的不二之选。

【首带精装:3期是小区景观最好、最安静、位置最佳的部分】

金地·梅陇镇整个项目分四期开发,金地梅陇镇1期于2006年5月28日在会展中心开盘,2007年4月8日上午,2期也是在会展中心选房。

金地·梅陇镇3期整体是处于1期、2期和4期的中间位置,也是处于整个项目的园林主轴,来自路面以及项目外部的民房都被建筑阻挡。考查后我们认为,3期是整个梅陇镇景观最好、最安静的一期。

【金地·梅陇镇进入成熟期:深圳首个汽车餐厅与配套种种】

香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn资料显示,梅陇镇1期已于2007年6月份入伙,2期也将于今年8月份入伙。

在考查中我们也注意到,紧临梅龙路的肯德鸡汽车穿梭餐厅已经开业,并且生意很好,附近的商铺已陆陆续续开始在装修进驻。而1期已经有很多业主装修完毕住进来了。对于未来3期的业主来讲,特别是一些带精装修的户型,简单整理就可以住进来,享受全面成熟的梅陇镇社区配套。梅陇镇已经进入配套、居住环境的成熟期了。

【深圳首家在园林中装备地下车库专用电梯的小区】

在项目的3期前往样板房的路途中,在地下车库的楼梯口我们看到,小区园林中(不是住宅本体)已经安装了直通地下车库的专用电梯,入伙后业主通过园林可乘电梯到达地下一层、二层车库。

地下车库的专用电梯的两侧加架设了木栅,所以夏天业主前往电梯途中也不会被太阳照射。这是深圳首家在园林中装备地下车库专用电梯的小区。

【深圳唯一空中泳道、下沉式运动场:减少相互干扰】

项目的园林因地势呈台地状,布置了亭台小憩、名贵树木、叠水、山墙等,形成了丰富的建筑表情,自动扶梯贯空其中结合每层台错落有致又高低起伏。

在1期和2期之间是项目园林的最高处,这里设计了深圳唯一的空中泳道,3期的园林下沉式的运动场可提供给业主球系列的运动项目,也相应减少了对其它业主的干扰。

【信息化设备覆盖范围最广的深圳小区】

在考查中我们注意到,金地·梅陇镇整个项目已全面实现信息化。在会所、出入口以及商业街安装了电子显示屏。未来全面入伙后将实时显示天气、新闻、社区活动、以及各种从管理处发出的通知等。如果要修水管或通知之类就不用挨家挨户的敲门或者帖通知了,真正实现信息化社区。

在深圳的其他楼盘,有些已经开始在社区内安装电子信息显示屏,但这也仅局限于在入户大堂或者项目入口等重要部位,但覆盖范围这么广的小区,金地·梅陇镇算是第一个。

■片区优点

【龙华新城:深圳CBD后花园】

关外四大新城规划于2007年年初出台,龙华新城包括北至和平路~布龙公路,东至梅观高速,西侧和南侧至特区行政界限的区域,总用地面积约23平方公里,位于新客站37平方公里控制区西部。规划期末居住人口规模约31万人,规划建设用地约13.5平方公里。

龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区(副都心),新城内将积极引导工业企业向外转移,将新城建设成为一个完善的城市生活配套功能区。龙华新城是深圳主要卫星城镇之一,也就有了“深圳CBD后花园”的称号。

【城市与国家轨道交通枢纽:片区不仅仅具有城市意义】

金地·梅陇镇3期”项目距梅林海关仅8公里(3个红绿灯),距市政府仅10分钟车程,出入市区有梅林海关、新区大道海关、福龙路香蜜湖往龙华的福龙海关、梅观高速、机荷高速、平南快速城市干道等密布其中目前途经本项目往市区的交通线路有:302、658、K302、390、339、312、662、380B、711、336等公交线。

上海、福建至深圳铁路专线及武汉、广州至深圳铁路专线的交汇点——深圳火车客运总站等选址龙华,以及未来地铁4号线、地铁5号线待地下地上快速交通干线的开通,龙华区位优势明显,交通、规划发展价值区域空间显著,升值空间巨大。

本项目距深圳市火车新客运站只有2公里,4#地铁、5#地铁都将途径,是城市轨道与国家轨道汇聚之地,因此未来的龙华将不仅仅限于城市的意义,而具有国家意义。在建中的深圳市地铁4号线站仅2公里(2个红绿灯)。对外交通网络实现了地上与地下结合、高速与快速转换、关口总站密集的城际路网格局。

由此可以看出,龙华新城是以轨道交通作为城市发展的主要轴线。首先规划区对外联系的高速及快速系统主要有梅观高速、福龙快速、南坪快速三条分别贯穿深圳新客站南北向、迅速通往与特区内,以及深圳北上至东莞。

【龙华新城:国有土地储备重地,未来可能受政策倾斜支持】

此次考金地·梅陇镇3期项目可谓爬山涉水,最高到羊台山郊野公园以及茜坑郊野公园,其中也意外的发现了一些重要场地,如深圳市在龙华二线拓展区的国有土地储备地块。

“龙华二线拓展区国有土地储备地块”具体位置是在羊台山郊野公园东侧,新区大道西侧,是紧临羊台山郊野公园,粗略的估计约有几百万㎡左右。深圳政府储备的土地越来越少了,有这么集中的储备地块,未来的一些重要基础设施当然可能建设在这里。

储备地块紧临的羊台山郊野公园,公园目前都是一些原始的山脉和间断性的水库,其中也有一些已经干枯。而储备地块当中还有不少小山坡,所以的土方正在被开挖然后填至长坡岭一些干枯的水库,应该是准备公园的修建,目前大面积的黄土裸在外,整个地块逐渐平坦。

■商家特点

【龙华新城最大供应商:“金地霸盘”时代】

2007-3-30,金地战胜万科、振业、中航、深业等发展商,分别以4.5888亿、4.0208亿合计8.6096亿投得龙华拓展区A818-0206、A818-0127两幅地块,楼面价分别为5338.73元/㎡、5981.38元/㎡,而可售楼面地价分别达6718.59元/㎡、7000.12元/㎡,无论是楼面地价,还是可售楼面地价,或者是单次成交总价,金地都创造了龙华拓展区以及整个龙华的最高记录。

这样一来,金地就在龙华拓展区拥有了占地13.6万㎡、总建面42万㎡的梅陇镇,以及上述两块合计占地53104.87㎡、建面153175㎡的地块,金地在拓展区的土地已经达到占地189104.87㎡、建面573175㎡的水平,商业面积达1.4万㎡。

金地拥有的建筑规模高出第二名达22万㎡之多,龙华拓展区已经进入了“金地霸盘”时代。而这两块新地目前也已经动工。

【金地是深圳旧改之冠】

香地咨询&半求工作室WWW.BANQ.CN的资料表明,1988年成立,1993年介入房地产的金地,自2005年以来,已经先后获得占地面积4万平方米、建筑面积达到25万平方米的福田科技广场(蓝牙水晶),15.16万平米、建筑面积68.2万㎡的岗厦旧改,占地3.1万平方米、建面18.5万平米的渔农村,合计旧改项目占地23万、建筑面积约111.7万平方米的旧改项目。

金地因此成为获得旧改项目最多、政府支持最大的房地产企业。金地特别成立了“深圳市金地旧城改造开发有限公司”,以期在旧改越来越成为制胜关键的未来掌握先机。

由于渔农村改造已经作出了很好的样板示范效应,金地在旧改中已经获取了先机。相比之下,万科、中海、招商、华侨城这些强劲的对手在这一块已经落在后面。

【金地全线布局深圳中轴:中轴线上项目最多、占地最大、建面最多房企】

以深圳中心区为中点,南到红树林及口岸区、北到龙华拓展区,这就是深圳的中轴线,而市民中心类似深圳的天安门。

在这条中轴线上,金地已经先后布局。南面的红树林及口岸区,是金地工业区、金地花园、金地海景花园、翠堤湾、金海景公寓、名津,在深圳的首都CBD,则布局了最大的SHOPPINGMALL和蓝牙水晶、在龙华拓展区梅陇镇已经展开笑颜。

金地自此成功在深圳中轴上实现了连线布局,金地也近乎偏执地将自己的所有业务都集中在了这条轴线上。金地也因此成为在深圳中轴线上拥有项目数量最多、占地面积最大、建筑面积最多的房地产企业。其发展类型覆盖了写字楼、公寓、酒店、住宅、商业、厂房,产品线丰富达到了历史最顶点。除别墅外,金地已经可以全线供应。

而中轴全线布局的意义还在于,金地各种类型的房产之间形成互补关系,对于为业主提供的增值服务的能力也大为增强。同时作为深圳的重点发展轴,金地则可以享受城区价值提升所带来的溢价效应。


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评论者:老吴
想在那附近置业的人其实不用着急,那附近马上要盖限价房,香港地铁又要在龙华拓展区盖大量的地铁上盖住宅,机会多的很。
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评论者:老吴
在金地自己高价拿地的刺激下,去年2期卖16000一平方米,今年3期卖12000一平方米,现在1期二手楼挂牌价只有8000一平方米。可以说是2期的买家为金地高价买地买了单,可怜啊!
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评论者:swenson
01年拿地,06年开盘,了解了,原来盖个房子卖这么慢,跟深圳速度完全不是一回事
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