“鸿荣源·禧园”考查纪要：西工组团冠军盘
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗：尹香武（半求）
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〖时间〗：2007年05月14日14：00~16：00
       2008年01月16日15：00~17：00
       2008年02月14日10：00~12：00
〖天气〗：情、或阴天，均有灰霾
〖事件〗：实地考查沙井中心区鸿荣源·禧园项目
〖地点〗：深圳市宝安沙井中心区新沙路和宝安大道交汇处
〖提示〗：单方面角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【鸿荣源·禧园：西工组团第一盘】
    【锁定本地客户：鸿荣源营销时间跨度最长的项目】
    【7万㎡：西工组团最大小区园林】
    【鸿荣源北极：沙井的国家级购房待遇】
    【西工组团最大商核：5万㎡】
    【车户比1.5：1：西工组团最高，深圳前三】
    ■周边及景观
    【四周】
     一、北侧：受保护的深圳仅存古石拱桥、五星级酒店
     二、南侧：紧临沙井中心区核心区、与沙井广场步行3分钟
     三、西侧：紧临媲美深南大道的宝安大道，中空玻璃抵抗临路燥音
     四、东侧，近处待建地，远处山景
    【沙井唯一成片净地：周围待建地较多，业主必须忍受2年】
    【交通网络：陆空协同，四通八达】
     一、紧临宝安大道，距离新桥出入口约2000米
     二、地铁物业：距离10#地铁沙井中心站约3~5分钟
     三、距离宝安国际机场约7700米，既享受便利又不被其干扰
    ■项目考查
    【春节后未全面复工，零星人员开始局部作业】
    【3月底可封顶】
    【节后施工三重点：样板房、园林、看楼通道】
    【鸿荣源·禧园安全管理再创新高】
    【“洁僻”新招：机床切割模板、细网筛打造植物“软床”】
     一、深圳工地首现机床！
     二、园林土壤细如粉沫
    【内聚景观，楼间距极度扩大】
    【贯通式地下室：自然通风采光】
    【西工组团唯一同色勾缝：外墙美观大方】
    【楼内考查】
     一、与两部电梯等宽的电梯厅采光窗
     二、2.20米：西工组团最高的湿空间防水处理
     三、安全式人性化设计：低台式落地凸窗
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

鸿荣源·禧园位于规划中的由福永北部、沙井、松岗组成的深圳西部工业组团（以下简称“西工组团”）中心把部位。

【鸿荣源·禧园：西工组团第一盘】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn监测的数据显示，2005-8-9，鸿荣源以全资公司熙园置业(深圳)有限公司耗资3.9亿、楼面价2320元/㎡战胜其余5家竞争对手，拍得的沙井A319-0870地块，这就是今天的鸿荣源·禧园。

而在此项目之前，沙井只有两个商品房小区：建筑面积166640㎡的富通·丽沙花都、建筑面积105420㎡的桑达·棕榈堡。这两个项目也都于2007年之前销售完毕。

鸿荣源·禧园位于沙井中心区新沙路和宝安大道交汇处，与沙井万佳百货紧邻。项目占地70038.47㎡，建筑面积168090㎡（其中商业面积30000～50000㎡），容积率2.4。本项目是沙井第一大盘，从开发商的实力排名与知名度上来，鸿荣源·禧园也是当之无愧的第一。

【锁定本地客户：鸿荣源营销时间跨度最长的项目】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn的资料显示，鸿荣源·禧园于2007-3月就开放了临时接待中心，而正式发售时间却为2008年3月。从进场到销售历时达一年之久，这也是鸿荣源营销时间跨度最长的项目了。

当然项目的工作人员也没闲着，在这一年时间里分别举行了三次活动以影响沙井本地客户。

2007-5-1，鸿荣源在禧园项目现场启动了“鸿荣源”杯宝安区第二届暨鸿客会第四届少儿才艺大赛，并于当天同时举行了鸿客会历届少儿精彩才艺活动图片展；2007-9-29至10-3日，鸿荣源·禧园作为沙井唯一的品牌项目参加了深圳秋交会的展览，这是本项目第一次对外公开亮相；2007-1-12鸿荣源·禧园客户接街中心正式对外开放，并请来了“外地媳妇本地郎”主演人员与沙井居民共享专门为禧园定制的“家有喜事”情景剧。当天约400多位客户到访，是深圳楼市进入低迷期后的一次例外。

这些营销活动，以鸿荣源一直以来的本色，也就是关注家庭、关注儿童、关注本土习惯，针对本土特色，针对性、实效性极强。

【7万㎡：西工组团最大小区园林】
 
2007年，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn发布的考查纪要里面曾经提到，桑达·棕榈堡凭约35000㎡的园林是西部工业组团最大的园林社区，而这一数据在2008年将被改写。
 
鸿荣源·禧园的园林以地中海欧式风格为主题，中央园林形态丰富，运用了大量的廊、桥、亭、水幕墙、喷水池等景观手法；并且配以圆、半圆、椭圆、弧形等形状修饰；整体景观可景随步移，每移动一步或转换角度就会有不同的景观面。
 
除了中央园林以外，第三层及第四层的架空也全部设计了同类风格的花园，整个项目的花园总面积达70000㎡。

【鸿荣源北极：沙井的国家级购房待遇】
 
禧园的维度，比公园大地还高一些，是鸿荣源最北的项目。鸿荣源凭借香蜜湖熙园大获全胜，从此一头扎进了豪宅市场。西岸官邸、尚都、西岸观邸、熙龙湾、公园大地等每个项目都大获全胜，成为标杆。
 
鸿荣源所到之处，都引起区域的高度关注，其主要还是由于这家深圳房企亚军、民营房企冠军所开发的产品已经在产品品质、规划水准上，都有了国家级水平，其服务也更呈现出质的飞跃。鸿荣源·禧园的开发建设将直接提高沙井的开发水平，为沙井带来国家级的购房待遇。
 
【西工组团最大商核：5万㎡】
 
鸿荣源·禧园由5栋18层高层、7栋31层高层塔式商住楼组成。沿基地四周分别设计了底层商业，稍有区别的是东侧的为二、三层商业，西侧的为一层商业，商业总面积达50000㎡。
 
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，桑达·棕榈堡的商业面积5400㎡，富通·丽沙花都商业面积15500㎡。鸿荣源·禧园50000㎡商业总面积是沙井乃至西工组团商业面积最大的项目。
 
商业面积多意味配套多，生活方便。而鸿荣源的商业有二层的大商场也有单体的小商铺，既能够进驻大型品牌商场，又可以满足零售、餐饮、服装、精品、便利店等特色商业，经营形态呈组合多样化。

【车户比1.5：1：西工组团最高，深圳前三】
 
鸿荣源·禧园总户数为971户，而车位总数为1500个，车户比1.5：1，这个车位比水平不但是沙井以及西工组团车位配置最高的，在全市同类住宅中，也肯定位居前三之列。
 
车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

■周边及景观

【四周】

一、北侧：受保护的深圳仅存古石拱桥、五星级酒店

项目北侧目前是大面积的空地，此面1000米之内只有桥头村一个村子，并且该村户数极少，约有二十多栋三至四层的民房。村子小但历史悠久，在村内有一座深圳市文化保护单位——永兴桥。

永兴桥建于清康熙年间（1622-1722），全长近50米，面宽为3.4米，桥中间栏板饰有龙凤浮雕，结构严谨，造型美观，是深圳仅存的一座古代三孔石拱桥，桥头村均以此得名。1997年深圳市宝安区沙井镇和桥头村委拨款重建。

另外，此面桥头材与北环大道之间在建的是沙井五星级酒店，这也是项目北面唯一在建项目。此面整体待建地较多，未来二三年将会给本项目带来燥音和灰尘两方面的影响。而这些待建地很有可有规划为商业区，据说区政府民打算搬到此地，只是相关规划还没有最终确定。

二、南侧：紧临沙井中心区核心区、与沙井广场步行3分钟

项目南侧近处是一些零星的临时建筑以及即将面临拆迁的旧工业区的宿舍。而紧临新沙路的万佳百货与本项目只有百米之距，购物非常方便。

本项目位于规划中的沙井中心区，西南方向是沙井中心区的核心区，本项目与沙井广场的直线距离约400米，步行约3分钟既可到达。此面整体没有高层的建筑，多以公共设施为主，如万丰小学、苏宁、佳华、万丰医院、万丰公园等。

三、西侧：紧临媲美深南大道的宝安大道，中空玻璃抵抗临路

西侧紧临6车道宝安大道，连接特区，交通非常便利。在考查时我们注意到宝安大道在本项目路段正在修建一座人行天桥，宝安大道的绿化及道路设施可与深南大道相媲美了。但紧临路边的个别户型可能会受到来自路面的燥音影响，好在项目采用了中空隔音玻璃。

宝安大道以西是沙井待道办、壆岗幼儿园、壆岗派出所，西北侧待建地较多，其中有零星的地块正在进行地基施工。西侧整体以多层的民房为主，视野开阔没有遮挡。

四、东侧，近处待建地，远处山景

项目东侧目前待建地，这块地呈长方形，宽约100米，长约500米，据了解这块空地已规划成商业用地，由于紧临中心路所以非常适合做商业。

中心路东侧现有的建筑多数为新桥村，以及个别高层如新桥大厦等，另有两个项目刚刚开始打地基。此面远处为屋山水库和长流坡水库，两个水库紧临并且山势连在一起，所以此面远处的山景更具欣赏性。

【沙井唯一成片净地：周围待建地较多，业主必须忍受2年】

翻开沙井的地图仔细察看后不难发现，本项目所处区域是沙井目前唯一的成片净地了。具体位置是在南起新沙路，北侧北环大道北侧，中心路与宝安大道之间，以及宝安大道北侧部分地段。整个沙井也只有这个区域是未被全面开发的，甚至局部仍然保持着原始地貌。

而随着鸿荣源·禧园项目的开发，该区域也即将进入全面的建设阶段，区域内较多的待建地，本项目先期入住的业主不可避免的会受到施工燥音和灰尘的影响，而这种情况可能要持续2至3年的时间。

【交通网络：陆空协同，四通八达】

一、紧临宝安大道，距离新桥出入口约2000米

鸿荣源·禧园地处沙井中心区，周围的交通自然也是非常便利，区域内的道路都是近几年新修建的，目前车流量还不是很多。

周边的主干道及次干道分别有新沙路，北环大道、中心路、沙井路、蚝乡路、凤塘大道、新和路等，07年开通的宝安大道无缝连接深南大道。另外本项目距离广深高速新桥出入口的直线距离约2000米，5-10分钟均可到达。

二、地铁物业：距离10#地铁沙井中心站约3~5分钟

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，《2007深圳市轨道交通规划》中深圳地铁10#线全长42.2公里，始发站为蛇口海上世界，终点站为松岗站，途经南头、沿宝安北侧至机场北，经福永、沙井最后到达松岗。

10#地铁在沙井共有沙井南站、西部工业城站、沙井西站、沙井三村站、共和村站，而沙井西站也就是沙井中心站就位于鸿荣源·禧园西侧约250米处，步行约3~5分钟既可到达。

三、距离宝安国际机场约7700米，既享受便利又不被其干扰

另外鸿荣源·禧园距离深圳宝安国际机场直线距离约为7700米，车程约15分钟，顺宝安大道直行既可抵达。如果在机场附近的物业肯定会受到飞机起降带来的燥音，而本项目与机场的距离既可享受便利又不被其干扰。

■项目考查

【春节后未全面复工，零星人员开始局部作业】

鸿荣源·禧园是香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn春节后考查的第一个项目。在施工现场我们看到项目的整个工地春节后未全面复工，所有的升降机、搅拌机、塔吊等机械均处于休息状态有。

虽然没有全面开工，但留在深圳过年的一些劳务工节后已经开始了施工作业，这零星的施工作业也比较分散，在整个考查过程共遇到不足十人而已。

【3月底可封顶】

营销中心依然喜气洋洋一片祥和，项目的沙盘以及模型已全面公开展示，只是相关文字资料还未印刷到位。目前施工速度比较均匀，最高的已到了30层，平均也都在20层左右，预计将于3月底封顶。

本项目的建筑形态为高层，12栋无塔楼沿周边布置，18层塔楼高度约60米，31层塔楼高度约98米。地块南北向约255米，东西向约220米，沿边设置一层商铺，二、三层商业中心建筑，低层的社区服务，幼儿园等建筑，规划于地块的东北角。

【节后施工三重点：样板房、园林、看楼通道】

在项目的施工现场我们看到，样板房、园林、看楼通道在春节前就已经开始施工了，样板房最快的已经开始摆入家俬了，看楼通道也准备的差不多了，园林作业还剩余扫尾部分。

为了配合项目的销售，待全面开工后，主要的施工点也将放在样板房、园林、以及看楼通道这三个重点。按照现场的施工状况，预计3月份样板房及园林既可正式对外开放了。

【鸿荣源·禧园安全管理再创新高】

在所有的施工现场，安全管理都是首要重点之一，特别是在高空作业，各种洞口，临边处最易发生事故的地带最为关键。笔者在考查鸿荣源·禧园的时候认为，本项目在安全管理再一次创出鸿荣源项目的新高。

在所有的洞口，如电梯井，施工升降机临机口，全部张帖了临边洞口责任牌，与以往不同的是这此责任牌上有监管部门的电话，以及安全责任人的联系电话，注意了是手机号哟。另外在所有的升降机临洞处也设置了防护栏。这是第一个在施工现场张帖带有手机电话的责任牌，并且是每个洞口及每一层都有，责任到人。

【“洁僻”新招：机床切割模板、细网筛打造植物“软床”】

众所周知，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn比喻这家公司有“洁僻”。比如在鸿荣源·公园大地，鸿荣源前所未闻地给所有护拦和台阶、基座、台面、墙面、铺地的位置的石材（汉白玉、青石、大理石、花岗岩、沙岩）涂抹有机硅石材防护液。

在鸿荣源·熙龙湾每一户的室内都设有专门的建筑垃圾收集池，将垃圾统一收集到这个池子里面，待所有工序都完成以后再集中清运这些垃圾。

而在鸿荣源·禧园鸿荣源的“洁僻”除了以上方面而又有了新的招数。

一、深圳工地首现机床！

项目的在施工中采用了加工模板的机床！这台的机床型号为佛山新华达木业机械厂制造的MJ6128A/1精密裁板鋸，主要进行施工模板的加工。该机床具有精密开料、锯切口高度光滑平整、精度高等特点，误差不超过0.15毫米！

用家具厂的精密机床用来加工工地木模板，这不但在深圳房地产历史上绝无仅有，在27年的深圳建筑史上迄今也没有第二家！鸿荣源的施工与质量已经处于超一流的水平了，现在依然用这种精辟的心态对待施工，有这种不断挑战自己的心态，施工质理还能不好吗？

二、园林土壤细如粉沫

另外，本项目的园林土壤是以红土和黄土两种相结合，红土在下黄土在上。在园林施工的现场我们看到本项目所使用的黄土全部是经过细网筛筛出来的，然后再掺和一些肥料，土质细如粉沫。

园林表面是一层细如粉沫的黄土，下面是保湿优越的红土，这样一来有利于各种花草等植物的生长，多了工序虽然比较麻烦，但未来居住环境有了保证。

【内聚景观，楼间距极度扩大】

项目采用了点式围合布局的建筑形态，每栋单体呈南北座向，达到景观朝向与自然朝向有机结合，实现居住内外景观资源最大化、楼间距极度扩大。

项目的园林由中心两栋楼王将整体园林分隔成两个不同的功能区域，靠主出入口侧的园林分别有不同形状的雕塑，四角亭以及竹林等植物，以休闲、观赏慢节奏为主格调。而北侧园林则是以水与运动为主题，分别有浅水景，小溪以及游泳池。

景观轴线由游泳池延伸到南侧，通过水景的串联，配以景亭，叠水，按摩池，特色水景雕塑等与底层架空之间，形成了一种内聚性的景观空间。

【贯通式地下室：自然通风采光】

本项目设贯通式地下室一层，地下室分别有地下车库以及设备用房。地下室共设3个车辆出入口，住宅人流由踏步上至地下车库上的屋顶绿化庭园再进入各住宅塔楼，车流则由城市道路直接进入地下车库，人车分流互不干扰。

地下室设多处自然通风采光孔，而采光孔的上方与园林之间也全部设计成了圆形钢结构以及四方形状帖地景观亭，可以满足地下室的采光，同时也具有欣赏价值。

【西工组团唯一同色勾缝：外墙美观大方】

本项目的外墙磁砖是采用了纳米技术超洁亮产品——来德福陶瓷。外墙全部是米黄色磁砖，而有一些管件也都粉刷成了与磁砖同样的色调，整体传承了熙园的新典主义欧陆立面设计，尊贵，典雅极具有内涵。

另外，本项目所有的磁砖全部采用了同色钩缝的施工法。通常外墙磁砖是用水泥钩缝，而水泥色彩与砖色彩不一，时间长了容易漏浆、污染，而同色钩缝使用比水泥性能更好的钩缝剂，在48小时后进行钩缝。这样做施工速度会降低，价格也比水泥更高，但外墙会更美观、整体感更强。

【楼内考查】

一、与两部电梯等宽的电梯厅采光窗

由于是点式建筑结构，所以项目的整体采光表现极为优越。如电梯厅内侧为电梯，与电梯相对就是一面整窗，采光面宽与两部电梯等宽，这样一出电梯就能够享受到充足的自然光线。这种结构稍有不足的就是消防楼梯没有采光窗，只能是物理照明了。

二、2.20米：西工组团最高的湿空间防水处理

项目的洗手间为下沉式，下沉幅度为30公分。洗手间采用下沉式，这种做法优点与缺点并存。优点是污水管不必穿越上下邻居，没有噪音影响。缺点是整体质量需要更好的施工做保障，对施工要求提高。

经过测量，本项目所有的卫生间防处理的高度为1.90米，绝对是沙井乃至西工组团第一高防水处理，如果包括下沉的30公分，防水总高度达到了2.20米。建议未来业主不要重复做防水，这样的防水高度完全够了。

三、安全式人性化设计：低台式落地凸窗

本项目的室内只有最底层的三个楼层是设计了凸窗，最宽达到70公分。而更多的户型则是低台式落地凸窗，众所周知现在比较流行全落地凸窗。全落地凸窗有个不好的地方是在使用过程中，杂物以及脚很容易碰撞到玻璃。

低台式落地凸窗，距离地板有约25公分的水泥台，降低了使用过程的风险。是一种比较人性化与时俱进的设计。

■数据与用料

【测量数据】

一、平面户型

凸窗宽：25~70公分
卫生间降板：30公分
防水处理高度：2.20米
露台挑高：5.818米
客厅净层高：3.179米
餐厅净层高：2.901米
消防楼梯净层高：2.783米
消防楼梯宽：1.396米
商铺净层高：5.903米

二、复式户型

露台挑高：5.731米
客厅挑高：5.702米
餐厅净层高：2.813米
房间净层高：2.745米

【部分用料】

新俊典地板砖、博辉陶瓷、科德彩色防水防裂填缝剂、深圳奇石石材、东莞基业配电箱、来德福陶瓷、群兴聚合物防水涂料、蓝盾911防水涂料……

“鸿荣源·禧园”考查图片：营销中心年味十足，喜气洋洋一片祥和

“鸿荣源·禧园”考查图片：项目沙盘、模型

“鸿荣源·禧园”考查图片：预计将于3月底封顶

“鸿荣源·禧园”考查图片：接待中心

“鸿荣源·禧园”考查图片：在沙井中心广场看本项目

“鸿荣源·禧园”考查图片：项目北侧的永兴桥是深圳市文化保护单位

“鸿荣源·禧园”考查图片：北侧待建地较多，目前唯一在施工的项目是沙井五星级酒店

“鸿荣源·禧园”考查图片：项目东侧和南侧远处都是山脉景观

“鸿荣源·禧园”考查图片：万佳百货与本项目只有百米之距，购物非常方便

“鸿荣源·禧园”考查图片：贯通式地下室，自然通风采光

“鸿荣源·禧园”考查图片：安全管理再创新高

“鸿荣源·禧园”考查图片：双层中空玻璃