金地精销:梅陇镇3期与房价双向控制法
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█2008春节后深圳首个开售楼盘
金地·梅陇镇三期首批单位2008-2-24开盘,这是2008春节后深圳第一个开售的楼盘,与前两期一样,金地依然在会展中心为梅陇镇举行开盘。在当前市场扑朔迷离的情况下,梅陇镇的开盘销售将具有标志性意义。
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.Cn职员注意到,当天下午1点多,选房开始,合计109组抽签选房组,每组约17人,据悉实到800批客户,到场地客户约2000人,整个会场座无虚席,有不少人站着。价格公示栏、销控表前,也都围满了人。几乎都是拖家带口来,自住类的改善性需求恐怕不少。
同时,龙华片区的几乎所有发展商也都派员到场观摩,毫无疑问金地·梅陇镇三期将奠定龙华片区2008年的发展主格调。
这么多到场的客流量,即使在市场向好时,也不多见。好的产品、好的企业是吸引力的一个方面,但这也同时说明,深圳的需求依然存在,但是前途未明、观望情绪确实空前浓厚。
█房价双向合理化
梅陇镇三期符合90701政策要求,户型以90平米以下的中小户型为主,其中80几平米的小三房占据三期超过半壁江山,其次为两房与少量一房,在合理地控制了总价。
三期包括16、17、18号三栋建筑,两栋板楼,三栋塔楼,共1200多套。其中18号楼又分A、B、C、D等4座,为中小户型,当中B座是一栋板式楼,户型有两房和小三房,精装修交楼。16、17号楼户型略大些。开盘当天首批推出705套,大多数户型为精装修,少量为毛坯房,从另外一个角度使价格更为实在。
控制面积从而控制总价、增加精装修这两项措施从两个方面使梅陇镇的房价合理化,应对了当前的市场较淡的态势。
其实很多时候,很多房地产人士“把正常当不正常,把不正常当正常”了:比如把市场极度旺盛时期的“闪销”这种不正常的现象当成了正常了,而把开盘率卖个20%这种正常现象当作不正常了。
开盘当天梅陇镇三期售出近300套单位、开盘率接近40%。这是2007-9-27日中央发布严厉的359号文之后,深圳楼市最好的开盘率。
█金地带领深圳楼市进入精销时代
在当前严厉的调控措施下,谁能够找到新的营销模式,谁就能够继续取胜未来,如果不能实现应变,就将受到市场的惩罚。在楼市全线飘红、销售不分优劣的时候,泥沙俱下,那么现在,“优胜劣汰”的市场机制必将恢复发挥作用。
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.Cn针对当前市场的研究与判断,发展商在营销上应建立面对客户的“精销”模式,抛弃快销、贵销(必然是慢销)思维。“精销”,即是要求销售价格表现与销售速度的平衡,通过对于大势的趋势把握以及对片区的分析、产品的提炼之后,追求有质量的速度,以及有速度的质量。
金地在梅陇镇的操作上,控制面积从而控制总价、增加精装修这两项措施从两个方面使梅陇镇的房价合理化,以及通过规划与产品创新,最大程度地尊重市场,为自己的销售奠定了“精销”的基础。
可以看到,梅陇镇开盘多次,没有出现过一天卖完的“闪销”,也没有出现脱离实际的天价,而是销售速度具有延续、价格表现有现实超越性,实现了“精销”,这或许就是我们从梅陇镇的营销上,所能够收获的最大感想。
金地·梅陇镇三期开盘现场