“卓越·维港”唯论：深港内湾，双城物业
尹香武（半求，则达观）
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn
导读：
■前言
■项目劣势
【片区施工高峰期，灰尘较大】
【项目暴光时间较长，缺乏新鲜感】
【口岸区配套还有待时日】
【边境军事禁区管理是否撤消？】
■项目优势
【地铁双站物业：位于2#地铁招商路与工业八路之间】
【低密TOWNHOUSE：湾区口岸第一大新盘】
【对深港双城商务人士吸引力大】
【片区特点】
一、深港内湾与其供求
1、深圳湾是特区建成区最大的稀缺资源
2、0.0000215%=特区最稀缺的物业品种：湾区大汤卓越·维港
二、建面约230万平米后海中心区片区北取缔住宅：利于卓越·维港
■卓越特点
【后海霸主：片区最大供应商、产品线最全供应商】
【拟赴港上市：筹资113亿再造一个卓越】
【深圳中心最大供应商】
【深圳又一全国性房企】
正文：
■前言
卓越·维港总占地面积6.5万平方米，总建筑面积约13万平方米，2.0的低密度，项目中含有Townhouse社区。具体是在招商路以北，后海滨路以东，科苑大道以西，被工业八路分隔成南北两个地块。项目北区及南区的小高层同时施工，位于南侧的会所及广场园林已经初具稚形，广场主轴的乔木、椰王及绿化已经载植完毕，小品雕塑正在精雕细啄。施工人员主要是集中在会所、广场及入口处。另外，安装于园林处的扶手电梯也已经运到即将进入安装阶段。
会所内部正在装修，照目前的施工进度，现场预计将于4月底就可以接待客户了。
要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了给大家有个全面的了解，将《“卓越·维港”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。
■项目劣势
【片区施工高峰期，灰尘较大】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn分别于2007年7月26日与11月19日两次前往后海填海区进行考查。前两次全面考查此片区时，只有卓越·维港一个项目进行施工，而笔者3月5日第三次前往该区域时，整个填海区西区已进入全面的施工阶段。变化之大，之迅速再一次体现出深圳速度。
这种开发速度，使整个片区的灰尘与施工噪音都比较大，业主们还需要忍耐两年左右的时间。
【项目暴光时间较长，缺乏新鲜感】
卓越·维港第一次出街在2007年6月份的车展首度公开亮相，到开盘时，间隔将近一年。项目出街过早，一方面可以拦截潜在客户，但另外一方面，也使项目在开盘时丧失了部分的新鲜感。
一般地说，开盘前三个月才开始对外宣示是比较合理的时间安排。
【口岸区配套还有待时日】
深圳湾口岸2007-7-1已经开通，但是整个口岸区虽然有美好的规划前景，但是目前的情况则还是一片空地，配套必须借助后海滨路以西来满足，就近消费是没有条件的，毕竟各个小区自身配套并不多。
【边境军事禁区管理是否撤消？】
由于后海填海西区是属于边境地带，所以在东滨路以南位置武警边防部队设了一个岗哨。严格意义上这里是属于边境军事禁区，闲杂人员是不得进入的。即使进入该区域其活动也会受至限制的。随着该区域的建设不知道这种尴尬境地是否还要持续多久？撤消是肯定的，但是目前是很不方便的，业主们能够忍受部队的盘问吗？
■项目优势
【地铁双站物业：位于2#地铁招商路与工业八路之间】
卓越在深港湾区最大项目“蔚蓝海岸”建成之后，南硅谷浅水湾入伙之际，在深港湾区推出的第三个住宅项目，就位于招商路与工业八路之间的卓越·维港，这是深港湾区唯一的TOWNHOUSE供应。
同时，具有了自然资源稀缺性、供应稀缺性两个特点的本项目，还是地铁物业，毗邻建设中的2#地铁“工业八路站”。卓越在片区第三次出手时，选择了全面稀缺与地铁上盖结合的方式，望大南山、眺大湾区、守大口岸、近南山RBD，终于进入真正的高潮了。
【低密TOWNHOUSE：湾区口岸第一大新盘】
卓越·维港总占地面积6.5万平方米，总建筑面积约13万平方米，2.0的低密度，项目中含有Townhouse社区，“卓越·维港”是此片区的最大的新盘。这将是后海区域首次出现Townhouse，也是环深圳湾仅有的两个Townhouse之一，另外一个是瑞河耶纳。
由于规划的限制，以及政府9070政策的出现，未来环深圳湾区将不太可能出现新的Townhouse产品。
后海填海区具有高起点的城市规划基础，卓越集团在南山的品牌效应与招商保持同样的级别，因此，卓越·维港将颇有看头。
【对深港双城商务人士吸引力大】
卓越·维港位于深圳湾口岸以西，，由于深圳主风向是南风及东南风，因此卓越·维港处于深圳湾大桥的常年上风向。上风向对于项目的意义在于，即可享受西部通道的经济利好，而在环保上，也最大限度地避免了空气污染。
同时，卓越·维港是从深圳湾口岸登陆深圳以后的第一个新盘，对于往来深港之间的双城商务人士、香港客户来说，还是非常适合的。
由于受到深港一体化、香港重心西移（新机场、迪食尼、西铁）的直接带动，整个南头半岛将成为深圳、广东乃至整个泛珠江三角洲地区经香港通向全球的必经通道。
在南山已经成为深圳的高科技中心、旅游中心、物流基地、高教基地、科研创新中心、文化重地、国际化区域的背景下，作为粤港衔接的第一站和桥头堡物业、深港双城商务对接第一站物业，卓越·维港的社会和经济意义将十分值得研究。
【片区特点】
一、深港内湾与其供求
1、深圳湾是特区建成区最大的稀缺资源
深圳湾只有一个，深港湾区两侧，则是全球金融中心之一、物流海运中心的香港，以及全球第四大海港、制造业中心之一、中国第三大金融中心、中国高科技之城的深圳，如果深圳与香港加起来，则是当之无愧的世界第一大海运中心、世界制造业中心之一。同时，这个湾区还拥有全球唯一位于城区的红树林保护区。
可见，环深圳湾是世界著名的经济中心地区之一，是世界级的湾区，也是世界级的资源。西部通道通车之后，尤其是深圳湾口岸一侧，其经济地位已经今非昔比，成为粤港对接的主要借口、全球第一大陆地口岸。
作为南中国出海口的深圳湾是深圳建成区唯一的湾区，与东面的大鹏湾构成东西呼应。环抱着一湾海水的深圳湾，有着优美的曲状岸线，成为深港两地的内湖。这是特区建成区最大的稀缺资源。
2、0.0000215%=特区最稀缺的物业品种：湾区大汤卓越·维港
因此，从自然资源稀缺角度来看，作为深港湾区，那些目前紧靠深圳湾的一线楼盘，就应该引起关注。“购入一套房产，占有深港内湖”这种稀缺资源的姿态，无疑可以为日后获得更好的安全性及更大的价值空间。
我们再来看供应的稀缺程度。沿深港湾区的，按照土地情况匡算，总供应不超过14000套，在2007年供应不超过1000套。也就是说超千万人口级别的深圳，仅有14000个占有深港湾区岸线的机会，迄今已经过去了约8500个，仅剩5500个机会，而这5500个机会未来将集中在南山的南硅谷、蛇口、后海填海区，福田区基本没有，深港湾区沿线一线楼盘供求关系不言自明。
而其中未来供应中，绝大多数是高层建筑，TOWNHOUSE新增则将只有100套左右，全部集中在湾区大汤卓越·维港。
我们以每套房住3人、深圳1400万人口计算，那么能够享受湾区一线海景的深圳市民的比例仅有：（14000-8500）*3/14000000=0.118%。也就是说每10万人中，只有118人有这个机会。而对于湾区大汤来说，则100*3/14000000=0.0000215%。
0.0000215%，那么湾区大汤完全可以用极为稀缺来形容。由于未来受制9070政策，未来深港湾区包括香港一侧在内，都基本很难出现类似的TOWNHOUSE品种。可以这样下一个结论：卓越·维港的TOWNHOUSE是特区最稀缺的物业品种。
二、建面约230万平米后海中心区片区北取缔住宅：利于卓越·维港
2007年6月21日，在“深圳湾填海区及后海中心区土地功能调整规划会”上，后海中心区正式定名为“深圳湾金融商务区”，取消在区内建设原规划设计的50万平方米住宅，也就是说成为一个纯粹的商务中心区，不配套住宅。
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn监测的资料表明：“深圳湾金融商务区”地处深圳湾畔，面向深圳湾，背依南山区商业文化体育中心，面积约2.3平方公里，随着深圳港西部通道的开通，该区域将成为往来深港最便捷的地区之一，将其建为金融商务区，将可大大提高单位面积土地利用效率。该片区除了一个体育中心和内湖公园，还有1平方公里可建设面积，建筑面积大约230万平米。
深圳湾金融商务区，那么由于大量写字楼建设带来的就业人口，所导致的住宅需求，因区域内取缔住宅，那么必然需要外溢解决，需要依赖与周围的项目供应。
按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15~20平米住宅需求，中国人多地少取其下限，深圳湾金融商务区写字楼面积按150万平面计算，由此而带来的住宅需求为2250万平米，住宅需求之甚可见一斑。而整个深圳湾西岸沿线一线新增的住宅供应已经少于8000套、80万平米。
因此，香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn认为深圳湾金融商务区如果取缔住宅，那么对于卓越·维港这样的新项目来说，就是大大的好消息。
■卓越特点
【后海霸主：片区最大供应商、产品线最全供应商】
成立于1996年的卓越集团，已开发了蔚蓝海岸、卓越城市中心花园、卓越浅水湾等项目近200万平方米。由于卓越置业继赫赫有名的70万平米的蔚蓝海岸之后，2005年在后海滨路招商海月2期以东、规划中南山奥林匹克体育场侧获得占地25749.90平米、建面51634平米、容积率2.0的K603-0003商住宗地，卓越也因此成为后海地区最大的供应商。
同时，卓越在片区内的供应涵盖了住宅、公寓、商业、写字楼、TOWNHOUSE等，是区域内供应产品最全的发展商。
【拟赴港上市：筹资113亿再造一个卓越】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn得到最新消息，总部在深圳的卓越集团(Excellence)即将在香港上市，现已聘请摩根士丹利(Morgan Stanley)和瑞银集团(UBS)协助其IPO，上市时间预计为明年第二季度，计划将筹资15亿美元、约113亿人民币。
卓越集团如能成功赴港上市将摆脱融资困境老难题，成为企业助推器，113亿将为其土地拓展、全国布局提供充足动力，可以预料其全国化步伐将大大加快。按照卓越前5年的销售额计算，这个筹资幅度相当于再造一个卓越。
【深圳中心最大供应商】
卓越在深圳中心区拥有5个项目卓越大厦、卓越时代广场、卓越·时代广场二期、卓越·世纪城全部完工后，卓越在中心区的商用物业面积将超过67.5万平方米，从而将成为中心区商用物业开发面积最大、项目数量最多，涵盖写字楼、商业、酒店的开发商，超过了星河、金地、和记黄埔。
【深圳又一全国性房企】
卓越2004年启动“立足深圳，布局中国”战略，足迹已启遍布深圳、武汉、长沙、青岛、重庆、广州、东莞、烟台，已形成全国尽是卓越·蔚蓝海岸的格局，其中全国建设用地储备超过800万平方米。跨地域扩张已进入高速发展期。
卓越·维港2007年底施工时
卓越·维港2008年3月施工现场