GO
登陆
项目及片区考评
“卓越·维港”唯论:深港内湾,双城物业

作者:尹香武(半求,则达观) 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2008-03-17 15:32:00点击6692


“卓越·维港”唯论:深港内湾,双城物业
尹香武(半求,则达观)
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn
 
导读:
    ■前言
    ■项目劣势
    【片区施工高峰期,灰尘较大】
    【项目暴光时间较长,缺乏新鲜感】
    【口岸区配套还有待时日】
    【边境军事禁区管理是否撤消?】
    ■项目优势
    【地铁双站物业:位于2#地铁招商路与工业八路之间】
    【低密TOWNHOUSE:湾区口岸第一大新盘】
    【对深港双城商务人士吸引力大】
    【片区特点】
     一、深港内湾与其供求
     1、深圳湾是特区建成区最大的稀缺资源
     2、0.0000215%=特区最稀缺的物业品种:湾区大汤卓越·维港
     二、建面约230万平米后海中心区片区北取缔住宅:利于卓越·维港
    ■卓越特点
    【后海霸主:片区最大供应商、产品线最全供应商】
    【拟赴港上市:筹资113亿再造一个卓越】
    【深圳中心最大供应商】
    【深圳又一全国性房企】
正文:
 
■前言
 
卓越·维港总占地面积6.5万平方米,总建筑面积约13万平方米,2.0的低密度,项目中含有Townhouse社区。具体是在招商路以北,后海滨路以东,科苑大道以西,被工业八路分隔成南北两个地块。项目北区及南区的小高层同时施工,位于南侧的会所及广场园林已经初具稚形,广场主轴的乔木、椰王及绿化已经载植完毕,小品雕塑正在精雕细啄。施工人员主要是集中在会所、广场及入口处。另外,安装于园林处的扶手电梯也已经运到即将进入安装阶段。
 
会所内部正在装修,照目前的施工进度,现场预计将于4月底就可以接待客户了。
 
要了解一个项目,应该从横向、纵向上来分析,单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断,这就是个性研究或者说“唯一性研究”(简称其为“唯论”)。
 
为了给大家有个全面的了解,将《“卓越·维港”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。
 
■项目劣势
 
【片区施工高峰期,灰尘较大】
 
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn分别于2007年7月26日与11月19日两次前往后海填海区进行考查。前两次全面考查此片区时,只有卓越·维港一个项目进行施工,而笔者3月5日第三次前往该区域时,整个填海区西区已进入全面的施工阶段。变化之大,之迅速再一次体现出深圳速度。
 
这种开发速度,使整个片区的灰尘与施工噪音都比较大,业主们还需要忍耐两年左右的时间。
【项目暴光时间较长,缺乏新鲜感】
 
卓越·维港第一次出街在2007年6月份的车展首度公开亮相,到开盘时,间隔将近一年。项目出街过早,一方面可以拦截潜在客户,但另外一方面,也使项目在开盘时丧失了部分的新鲜感。
 
一般地说,开盘前三个月才开始对外宣示是比较合理的时间安排。
 
【口岸区配套还有待时日】
 
深圳湾口岸2007-7-1已经开通,但是整个口岸区虽然有美好的规划前景,但是目前的情况则还是一片空地,配套必须借助后海滨路以西来满足,就近消费是没有条件的,毕竟各个小区自身配套并不多。
 
【边境军事禁区管理是否撤消?】
由于后海填海西区是属于边境地带,所以在东滨路以南位置武警边防部队设了一个岗哨。严格意义上这里是属于边境军事禁区,闲杂人员是不得进入的。即使进入该区域其活动也会受至限制的。随着该区域的建设不知道这种尴尬境地是否还要持续多久?撤消是肯定的,但是目前是很不方便的,业主们能够忍受部队的盘问吗?
 
■项目优势
 
【地铁双站物业:位于2#地铁招商路与工业八路之间】
 
卓越在深港湾区最大项目“蔚蓝海岸”建成之后,南硅谷浅水湾入伙之际,在深港湾区推出的第三个住宅项目,就位于招商路与工业八路之间的卓越·维港,这是深港湾区唯一的TOWNHOUSE供应。
 
同时,具有了自然资源稀缺性、供应稀缺性两个特点的本项目,还是地铁物业,毗邻建设中的2#地铁“工业八路站”。卓越在片区第三次出手时,选择了全面稀缺与地铁上盖结合的方式,望大南山、眺大湾区、守大口岸、近南山RBD,终于进入真正的高潮了。
 
【低密TOWNHOUSE:湾区口岸第一大新盘】
 
卓越·维港总占地面积6.5万平方米,总建筑面积约13万平方米,2.0的低密度,项目中含有Townhouse社区,“卓越·维港”是此片区的最大的新盘。这将是后海区域首次出现Townhouse,也是环深圳湾仅有的两个Townhouse之一,另外一个是瑞河耶纳。
 
由于规划的限制,以及政府9070政策的出现,未来环深圳湾区将不太可能出现新的Townhouse产品。
 
后海填海区具有高起点的城市规划基础,卓越集团在南山的品牌效应与招商保持同样的级别,因此,卓越·维港将颇有看头。
 
【对深港双城商务人士吸引力大】
 
卓越·维港位于深圳湾口岸以西,,由于深圳主风向是南风及东南风,因此卓越·维港处于深圳湾大桥的常年上风向。上风向对于项目的意义在于,即可享受西部通道的经济利好,而在环保上,也最大限度地避免了空气污染。
 
同时,卓越·维港是从深圳湾口岸登陆深圳以后的第一个新盘,对于往来深港之间的双城商务人士、香港客户来说,还是非常适合的。
 
由于受到深港一体化、香港重心西移(新机场、迪食尼、西铁)的直接带动,整个南头半岛将成为深圳、广东乃至整个泛珠江三角洲地区经香港通向全球的必经通道。
 
在南山已经成为深圳的高科技中心、旅游中心、物流基地、高教基地、科研创新中心、文化重地、国际化区域的背景下,作为粤港衔接的第一站和桥头堡物业、深港双城商务对接第一站物业,卓越·维港的社会和经济意义将十分值得研究。
 
【片区特点】
 
一、深港内湾与其供求
 
1、深圳湾是特区建成区最大的稀缺资源
 
深圳湾只有一个,深港湾区两侧,则是全球金融中心之一、物流海运中心的香港,以及全球第四大海港、制造业中心之一、中国第三大金融中心、中国高科技之城的深圳,如果深圳与香港加起来,则是当之无愧的世界第一大海运中心、世界制造业中心之一。同时,这个湾区还拥有全球唯一位于城区的红树林保护区。
 
可见,环深圳湾是世界著名的经济中心地区之一,是世界级的湾区,也是世界级的资源。西部通道通车之后,尤其是深圳湾口岸一侧,其经济地位已经今非昔比,成为粤港对接的主要借口、全球第一大陆地口岸。
 
作为南中国出海口的深圳湾是深圳建成区唯一的湾区,与东面的大鹏湾构成东西呼应。环抱着一湾海水的深圳湾,有着优美的曲状岸线,成为深港两地的内湖。这是特区建成区最大的稀缺资源。
 
2、0.0000215%=特区最稀缺的物业品种:湾区大汤卓越·维港
 
因此,从自然资源稀缺角度来看,作为深港湾区,那些目前紧靠深圳湾的一线楼盘,就应该引起关注。“购入一套房产,占有深港内湖”这种稀缺资源的姿态,无疑可以为日后获得更好的安全性及更大的价值空间。
 
我们再来看供应的稀缺程度。沿深港湾区的,按照土地情况匡算,总供应不超过14000套,在2007年供应不超过1000套。也就是说超千万人口级别的深圳,仅有14000个占有深港湾区岸线的机会,迄今已经过去了约8500个,仅剩5500个机会,而这5500个机会未来将集中在南山的南硅谷、蛇口、后海填海区,福田区基本没有,深港湾区沿线一线楼盘供求关系不言自明。
 
而其中未来供应中,绝大多数是高层建筑,TOWNHOUSE新增则将只有100套左右,全部集中在湾区大汤卓越·维港。
 
我们以每套房住3人、深圳1400万人口计算,那么能够享受湾区一线海景的深圳市民的比例仅有:(14000-8500)*3/14000000=0.118%。也就是说每10万人中,只有118人有这个机会。而对于湾区大汤来说,则100*3/14000000=0.0000215%。
 
0.0000215%,那么湾区大汤完全可以用极为稀缺来形容。由于未来受制9070政策,未来深港湾区包括香港一侧在内,都基本很难出现类似的TOWNHOUSE品种。可以这样下一个结论:卓越·维港的TOWNHOUSE是特区最稀缺的物业品种。
 
二、建面约230万平米后海中心区片区北取缔住宅:利于卓越·维港
 
2007年6月21日,在“深圳湾填海区及后海中心区土地功能调整规划会”上,后海中心区正式定名为“深圳湾金融商务区”,取消在区内建设原规划设计的50万平方米住宅,也就是说成为一个纯粹的商务中心区,不配套住宅。
 
香地咨询&房地产之窗www.BANQ.Cn监测的资料表明:“深圳湾金融商务区”地处深圳湾畔,面向深圳湾,背依南山区商业文化体育中心,面积约2.3平方公里,随着深圳港西部通道的开通,该区域将成为往来深港最便捷的地区之一,将其建为金融商务区,将可大大提高单位面积土地利用效率。该片区除了一个体育中心和内湖公园,还有1平方公里可建设面积,建筑面积大约230万平米。
 
深圳湾金融商务区,那么由于大量写字楼建设带来的就业人口,所导致的住宅需求,因区域内取缔住宅,那么必然需要外溢解决,需要依赖与周围的项目供应。
 
按照世界银行的测算,1平米写字楼要带动15~20平米住宅需求,中国人多地少取其下限,深圳湾金融商务区写字楼面积按150万平面计算,由此而带来的住宅需求为2250万平米,住宅需求之甚可见一斑。而整个深圳湾西岸沿线一线新增的住宅供应已经少于8000套、80万平米。
 
因此,香地咨询&房地产之窗www.BANQ.Cn认为深圳湾金融商务区如果取缔住宅,那么对于卓越·维港这样的新项目来说,就是大大的好消息。
 
■卓越特点
 
【后海霸主:片区最大供应商、产品线最全供应商】
 
成立于1996年的卓越集团,已开发了蔚蓝海岸、卓越城市中心花园、卓越浅水湾等项目近200万平方米。由于卓越置业继赫赫有名的70万平米的蔚蓝海岸之后,2005年在后海滨路招商海月2期以东、规划中南山奥林匹克体育场侧获得占地25749.90平米、建面51634平米、容积率2.0的K603-0003商住宗地,卓越也因此成为后海地区最大的供应商。
 
同时,卓越在片区内的供应涵盖了住宅、公寓、商业、写字楼、TOWNHOUSE等,是区域内供应产品最全的发展商。
 
【拟赴港上市:筹资113亿再造一个卓越】
 
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn得到最新消息,总部在深圳的卓越集团(Excellence)即将在香港上市,现已聘请摩根士丹利(Morgan Stanley)和瑞银集团(UBS)协助其IPO,上市时间预计为明年第二季度,计划将筹资15亿美元、约113亿人民币。
 
卓越集团如能成功赴港上市将摆脱融资困境老难题,成为企业助推器,113亿将为其土地拓展、全国布局提供充足动力,可以预料其全国化步伐将大大加快。按照卓越前5年的销售额计算,这个筹资幅度相当于再造一个卓越。
 
【深圳中心最大供应商】
 
卓越在深圳中心区拥有5个项目卓越大厦、卓越时代广场、卓越·时代广场二期、卓越·世纪城全部完工后,卓越在中心区的商用物业面积将超过67.5万平方米,从而将成为中心区商用物业开发面积最大、项目数量最多,涵盖写字楼、商业、酒店的开发商,超过了星河、金地、和记黄埔。
 
【深圳又一全国性房企】
 
卓越2004年启动“立足深圳,布局中国”战略,足迹已启遍布深圳、武汉、长沙、青岛、重庆、广州、东莞、烟台,已形成全国尽是卓越·蔚蓝海岸的格局,其中全国建设用地储备超过800万平方米。跨地域扩张已进入高速发展期。
 
 卓越·维港2007年底施工时
 
卓越·维港2008年3月施工现场
 
 

免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。