“卓越·维港”考查纪要：湾区口岸之珠
尹香武（半求，则达观）
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗
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〖时间〗：2007年11月19日10：00~12：00
          2008年03月07日10：30~12：00
          2008年03月30日14：00~16：50
〖天气〗：阴天、有灰霾或雨
〖事件〗：实地考查卓越·维港项目
〖地点〗：深圳南山后海滨路以东，科苑大道与工业八路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

■项目概况

【“国际飞地”开篇者：区域内综合素质最佳的卓越·维港四月面市】

后海填海区以南，是全球最大的深圳湾口岸、中国的国门，因为一地两检特殊性，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn将其定义为深圳唯一的“国际飞地”。

本司专业组已对“国际飞地”区域进行了四次实地考查，前两次全面考查此片区时，只有卓越·维港一个项目进行施工，而笔者第四次前往该区域时，整个填海区西区已进入全面的施工阶段。变化之大，之迅速再一次体现出深圳速度。

在“国际飞地”区域正在施工的项目分别有卓越·维港、紫藤苑、太古新城、三湘海尚花园、皇庭港湾花园五个项目，但很显然，其中卓越的品牌、规模、档次都是最高的。

卓越·维港预计将于四月份面市，是该区域即将发售的第一个项目，成为“国际飞地”的开篇者。

【后海区域首个Townhouse社区】

卓越·维港位于招商路以北，后海滨路以东，科苑大道以西，被工业八路分隔成南北两个地块，是卓越集团在2005年拿到的地块。

卓越·维港总占地面积约6.5万㎡，总建筑面积约13万㎡，2.0的低密度，总户数550。产品类型含有Townhouse社区以及高层住宅，这是后海区域首次出现Townhouse，也是环深圳湾仅有的两个Townhouse之一，另外一个是瑞河耶纳。

由于规划的限制，以及政府9070政策的出现，未来环深圳湾区将不太可能出现新的Townhouse产品。

【深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大】

卓越·维港与深港西部通道联检区仅一路之隔，所以本项目是港西部通道登陆深圳以后的最近距离的楼盘之一，对于往来深港之间的双城商务人士、香港客户来说，本项目将是置业首选。

受到深港一体化、香港重心西移（新机场、迪食尼、西铁）的直接带动，整个南头半岛将成为深圳、广东乃至整个泛珠江三角洲地区经香港通向全球的必经通道。

在南山已经成为深圳的高科技中心、旅游中心、物流基地、高教基地、科研创新中心、文化重地、国际化区域的背景下，作为粤港衔接的第一站和桥头堡物业、深港双城商务对接第一站物业，卓越·维港的社会和经济意义将十分值得研究。

【持续暴光一年：请购房者别把本司当销售咨询中心】

通常开发商每推出一个项目，一般提前三至五个月才开始对外宣传，是比较合理的时间安排。自2007以来，这种推广理念有所变化，未来可能有许多项目的推出，其宣传功势将提前半年甚至一年就开会始。

卓越·维港的第一次出街亮相是在2007年6月份的车展，随后经过了后海填海区的规划的出台、2#地铁的开工、深港西部通道的开通，以及F1摩托艇世界锦标赛的举办，以上这些都是发生在后海填海区。而卓越·维港独领风骚，自然也就成为市场关注的焦点。

项目预计将于五六月份发售，这种长达一年之久的宣传功势，对于客户的耐力也是一种考验。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn自2007年6月以来一直持续关注该项目动静之刻，目前已经发表了近20余篇研究文章，当然也接到了不少的客户咨询电话。

在此，也提醒广大网友朋友们，本司是一家房地产专业咨询公司，并不是项目的销售中心。卓越·维港现场的销售中心已经建好，正在装修中，预计将于四月份对外开放。项目的临时接待中心设在了卓越浅水湾的会所，销售电话为：0755-26400888。

【地铁双站物业：位于2#地铁招商路与工业八路之间】

在考查中我们注意到，2#地铁的施工已经到了高峰阶段。2#地铁从后海滨路通过，并在填海区设立4个站点，分别是招商东路站、工业八路站、登良路站、南山商业中心站。其中项目位居工业八路站和登良路站之间，与工业八路站仅800米距离，步行3~5分钟既达。

深圳2#地铁由2号线一期工程和2号线延伸段工程组成。2号线一期工程西起蛇口车辆段，沿线设蛇口客运港站、海上世界站、南水路站、东港路站、招商东路站、工业八路站、登良路站、南山商业中心站、科技园站、沙河东站，在世界之窗站与1号线接驳。2号线延伸段工程西起世界之窗站，沿线设侨城北站、安托山站、农园路站、香蜜湖站、香梅北站、景田站、莲花山站、广电中心站、市民中心站、彩田站、田面站，在华强路站与1号线接驳。

■四周情况

【后海遭遇阶段性“尘土天气”】

后海填海区自规划以来，区域内的建设已进入高峰状态。除地铁以外，正在施工的商业及住宅项目共有卓越·维港、紫藤苑、太古新城、三湘海尚花园、皇庭港湾花园五个项目。

笔者在后海填海区考查时是从东滨路徒步走到卓越·维港，一路走过去泥头车不停的在这个路段上穿梭。虽然车速不快，但每经过一辆必带起一道灰蒙蒙的尘土。

该片区的建设至少还需要一年左右的时间，可见后海滨路填海区这一路段特别是靠近路边的居民应该是遭遇到了自入住以来最多的“尘土天气”了。

有意思的是这些项目的施工建设速度几乎都是在同一年限，所以对于后海填海区区域内的项目的影响反而较小。

【边境军事禁区尴尬到几时？】

由于后海填海西区是位于口岸管理区，属于边境地带，所以在东滨路以南位置武警边防部队设了一个岗哨。严格意义上这里是属于边境军事禁区，闲杂人员是不得进入的。即使进入该区域其活动也会受至限制的。随着该区域的建设不知道这种尴尬境地是否还要持续多久？

【口岸区配套还有待时日】

深圳湾口岸2007-7-1已经开通，但是整个口岸区虽然有美好的规划前景，但是目前的情况则还是一片空地，配套必须借助后海滨路以西来满足，就近消费是没有条件的，毕竟各个小区自身配套并不多。

【四周及景观】

一、东侧：与深圳湾仅800米，永久性山海景观

卓越·维港的东侧紧临科苑南路，目前这条路靠西侧段已经修好，东侧路段也接近尾声。下个月营销中心开放时，客户可通过科苑南路前往本项目的销售中心

科苑南路以东是口岸联检通道，两者之间还有一些空地，也都是属于口岸范围的。项目东侧距离海面仅800米的距离，口岸区只有两栋六层高的办公大楼，所以整体没有高层建筑，视野开阔。

本项目五层以上均可欣赏东侧广阔的海面以及香港山景，并且是永久性的。

二、南侧：皇庭港湾在建，西部通道景观不会被遮挡

项目的南侧近处是刚刚进行地基施工的皇庭港湾花园，这也是目前南侧唯一在施工的项目，除此之外，其他全部为空地状态。

南侧与海面的距离约500米，虽然近处有楼盘，但西南方向深港西部通道这座雄伟的建筑是不会不被遮挡的。另外西北方向可以看到蛇口山。

三、西侧：太古新城打地基，2#地铁工业八路站正在施工

本项目的南段西侧紧临是太古新城，这个项目是宝能地产有限公司投资开发的，该项两个地块都在挖地基阶段。在后海填海区，本项目西侧也只有这一个项目在施工，其他均为空地状态。

太古新城以西是后海滨路，在卓越·维港西北方向约300米的位置，2#地铁工业八路站正在施工。在后海滨路上，海月华庭也正在施工，已出地面三层。

此面高楼层单位可以看到大南山山景。

四、北侧：F1摩托艇赛场、滨海长廊、体育中心，景观多样化

项目北侧近处与工业九路之间还有约100米的距离，其中深圳致远房地产公司开发的紫藤苑项目正在施工中。工业九路以北是三新房地产开发公司开发的三湘海尚花园，目前整个项目还未出地面。

此面远处可就靓丽了，东滨路以北就是“F1摩托艇世界锦标赛”赛场、后海湾体育中心、15公里滨海长廊、以及保利大剧院，沙河高尔夫球场以及塘琅山山脉清淅可见。

当然这些景观也不是所有的户型都能欣赏得到的，由于卓越·维港的近处有住宅楼盘，所以中高楼层北向户型是丰富多彩的。

■项目考查

【最高至17层，预计营销中心四月份开放】

在卓越·维港的施工现场笔者看到，项目所有的栋数都在施工。靠近西侧的高层共有9栋，施工最快的已经到了第17层，最慢的在三楼浇灌混凝土。

靠近东侧Townhouse也有9栋，施工最快的是靠近会所位置的栋数，目前已经封顶，正在进行内部装修阶段。平均也都在二、三楼浇灌混凝土。

项目的会所外部已经施工完毕，内部的装修也接近尾场。笔者在会所内看到，项目的沙盘，以及户型模型，办公桌等已摆放到位，预计将于四月份对外开放，届时客户记得要第一时间前往现场探个究竟。

【公共配套独立布置：居住纯粹化】

从科苑南路转至本项目的营销中心时，你会发现在营销中心的北侧有一块大大的草坪，草坪之大完全可以改造成一个小型的足球场了。以后这里规划是一所9年制学校，一直从小学读到高中。

卓越·维港的整个地块呈南北狭长型状，根据项目的规划，整个社区人为的分成了南北两个段落，中间则有约30米的距离是独立于两边的居住社区，规划为小区的社区文化中心，主要是小区内的公共配套如及游泳池等健身、休闲、运动等综合功能。

公共配套一般被设计在项目的一角，或地下，或裙楼。而本项目的公共配套是在两个居住组团的中间，公共配套独立布置，使居住区域就较为纯粹了。

【供电设备雕塑化：美化处理】

在营销中心的一角，有一个高高的木棚子，如果从远处看过去，大多数人肯定会猜想，这个高大的银白色的雕塑里葳的是什么东东？

其实这里不是什么艺术品，而是施工现场必备的变压器。一般的项目的施工现场变压器要么裸露在外，要么用竹排围挡，而本项目则用银白色的长条木块围了起来，刚好与三米之隔的营销中心外墙形成了同一格调。

本来是极不入眼的设备，但经过这样一处理非常具有艺术性，太有才了！

【首个采用机床式切割机处理石材的项目：QM-250DL（油浸密封导轨切边机）】

在北段工地的入口处首层，笔者看到了在现场专门用来切割石材的机械，这就是QM-250DL（油浸密封导轨切边机）。通常的项目施工对石材的处理只是使用手持式切割机，而本项目是迄今为止，首个施工现场配备专用石材切割机的项目。

QM-250DL（油浸密封导轨切边机）的切板长度达到了 2500mm，宽度达到 800mm，切板厚度为100mm。因为是专用石材切割机，所以切割出来的石材精细度更高，尺寸更标准，外观更平整。

【Townhouse考查】

一、世界品牌~日本大金中央空调

在别墅东面的草坪中，笔者看到了本项目别墅所采用的TACI天加中央空调室外机V6机组。天加中央空机组是放在室个，通过管道输送至住户室内。也就是说在享用空调同时，你是看不到空调机器的存在，根本就听不到空调机的燥音了。

天加中央空调V6系列采用了美国EMERSON最先进的数码涡旋压缩机，以纯机械方式实现了负数与空载，不产生高谐波干扰，绝无电磁兼容问题。天加中央空调具有超大容量，最多可连接64台室内机。

住户使用时可选用灵敏的红外感应技术，随时感应房间动态，自动调节机组开关，还可以通过短信自由遥控。另外，本项目使用的是多模机组，也就是说在单机维护时，启动后备机组紧急运转。

本项目的别墅全部采用了世界品牌~日本大金中央空调，这种系统与全空气系统，全水系统、空气—水系统相比，更能满足用户个性化的使用要求，设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。正是由于这些特点，其更适合那些需经常独立加班使用的办公楼建筑工程项目。

二、大量采用铝合金扣板，华南第一品牌~南玻玻璃全钢挂

Townhouse在建筑中大量的采用了铝合金扣板材料，如阳台、内庭院、以及房间所有窗户，可以这么说，除了墙面以外，其他地方全都安装了铝合金窗。在二楼位置一侧的露台是用钢结构和实木相结合，两户之间一面挑高，一面为钢木混合结构。

Townhouse所有的玻璃是采用了华南第一品牌的南玻玻璃，高层是信义玻璃，卓越时代广场也是使用这种玻璃。而外墙采用了白色和黑色两种色调的石材，并且全部为钢挂处理工。

三、外围内阔：功能彻底分区

Townhouse从外面看上去是比较封闭的，可能就会误以为通风采光很差，然而入室后的感觉就是截然不同的了。

别墅的外墙居室部分，也就是上下两层房间有两个不同类型的窗子外，另一部分的外墙是没有窗子的。而居室与储物间、厨房、以及客房中间是有一个内庭院相隔。这个内庭院是露天的，并且三面是窗，最靠外侧的一面没有墙。

通过这个内庭院，一方面使居室与操作间、活动室分成两个不同功能的区域，两者之间的距离约4米。另一方面别墅内走廊、居室、操作间甚至洗手间实现了通风采光。外封是一种假象，内侧开阔才是真实的。

四、管道集中处理：可露可封，维护方便

一般的项目，在水管的处理都是比较散乱的，上下、左右之间都能看到各种功能的水管，整体不协调、不美观。维护起来的也不方便。

在本项目别墅室内笔者看到，上下之间所有的给水管、污水管、空调水管、都集中在了内庭院的一侧，贴墙并排处理，入伙后可以在这些管道外面加装一层铝板或塑料板，轻松将其隐藏起来。

五、超长、超高：挑站装饰空间

卓越·维港别墅的空间尺度是绝对另你大开眼界。其二楼通往三楼楼梯间的净高度为8.335米。别墅的露台挑高为7.417米，房间层高为3.116米，仅内庭院宽度就有5.156米，还有前花园，整套建筑总长度约20米。

别墅其实就是尺度的超越，有庭、有院、有高度，这种超大尺度给业主室内装饰提供了更多的想像空间，对家装设计也是一种挑站。唯一有遗撼的是顶层的空间利用相对较少。

【高层考查】

一、电线管布置数量多，走势多样化，接口处铁丝网防漏处理

在高层的顶楼布筋现场，笔者仔细查看后发现，本项目的电线管布置很明显的要比其他项目多，并且走向多样化，入伙后给业主们提供了更多的家装选择空间，不必重复布置线管。

另外，在所有的线管接口位置，都采用了铁丝网围护，这样在浇灌混凝土时就能够有效的起到防漏作用，保证了线管的通畅。

二、错列布局保障景观资源最大化与减少视野干扰：户户东南

项目的高层共有9栋，并列位于整个项目的西侧，虽然是一排高层，但户型是错落转向的，每一栋有约15度的偏斜。这样一来，保证了所有的户型朝东南向，最大限度的将东面及南面的海景、山景引入室内，同时，东南方向又是全年通风最好的朝向。

三、二梯四户

高层为二梯四户，消防楼梯与电梯是背对布局，消防楼的采光窗是上下两扇，光线足够。如果项目采用双开门的电梯，那么就可以实现一户一专梯了。

四、半实半虚：每一户都带入户花园

高层每一户都有入户花园，因户型不同入户花园的形式也略有差异。另外，入户花园是一半挑高一半实体的。除了入户花园以外，露台也是挑高的，挑高为5.884米。

■区域概况

【南头半岛26项目入市：卓越·维港或成风向标】

2008年，在特区内的前海中心区也就是整个南头半岛在售和将要发售的项目共有26个，创深圳楼市历年来的新高，这恐怕是很多人所没有想到的。区域供应量大就容易成行成市。

卓越·维港是后海填海区第一个面市的项目，也是整个深圳湾区唯一在售最大的带TOWNHOUSE项目，所以在此环境中，该项目的面市或将成为市场的风向标。

【金融聚集区：南山金融文化中心将建地标】

根据规划，后海填海区北区将建成南山金融文化中心。南山金融文化中心位于南头半岛东面以2.3平方公里的填海区为金融核心，以南山后海中心区为中心，整个区域未来将建设成为南山金融聚集区。

该区域将主要吸引保险企业总部、保险资产管理公司以及保险研发中心、客户服务中心、保险人才交流培训中心、保险中介机构等落户南山，形成保险业集聚区。

南山区计划在这里再建设一栋高度达288米的超高层商务大厦，为深圳的标志性建筑再添一道靓丽的风景。

【“春茧”欲取待“海之贝”】

继2007年10月20日，南山后海内湾公园成功举办“F1摩托艇世界锦标赛”成世界焦点之后，近日又因深圳湾体育中心设计方案变更之说引起国内设计界人士的关注。

3月30日，深圳南山区政府向媒体通报：深圳湾体育中心的设计由招标确定的“海之贝”方案改为“春茧”方案，并表示愿意承担法律责任。方案在设计、创新方面具有优势，可满足深圳各项需求。对已中标者，将依法进行补偿。

深圳湾体育中心位于滨海大道西临科苑路，东临沙河西路，南临深圳湾内湖，东西长约720米，南北宽约430米。

【后海湾区2500米：幼儿园、小学、中学、大学全覆盖】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，根据《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》，为提升深圳湾口岸区城市文化形象，深圳歌剧院、深圳现代艺术馆、后海体育中心（又称深圳湾体育中心）三座市级文化场馆，以及望海学校以及已落户于后海填海区。

其中，深圳湾体育中心距离本项目约1500米。

而望海学校就位于卓越·维港的家门口，仅一路之隔。同时，望海学校（小学）的北侧紧临还有一所幼儿园。这样本项目的教育配套从幼儿园到小学、中学、大学，在后海及深圳湾区2500范围就可以全覆盖。

【距离15公里滨海长廓仅800米】

红树林滨海长廓每逢周末熙熙攘攘，有成双成对的青年男女，有一家三口幸福家庭，也有白发老人漫步其中。眺望深圳湾平静的海面、对面朦胧的山脉…..这里已经成为深圳人周末休闲游玩的靓点。

然而，总长15公里的滨海长廓才建成约一半，随着后海填海区的建设全面展开，滨海长廓后海及蛇口段也将崭新呈现.卓越·维港距离滨海长廓的距离仅800米，虽然无法直线前往，但经东滨路绕行也只不会5分钟的步程时间而已。

■卓越概况

【深圳中心最大，全国扩张进入高速发展期】

成立于1996年的卓越集团，已开发了蔚蓝海岸、卓越城市中心花园、卓越浅水湾等项目近200万平方米。

卓越在深圳中心区拥有5个项目卓越大厦、卓越时代广场、卓越·时代广场二期、卓越·世纪城全部完工后，卓越在中心区的商用物业面积将超过67.5万平方米，从而将成为中心区商用物业开发面积最大、项目数量最多，涵盖写字楼、商业、酒店的开发商。

2000年，卓越进入深圳市房地产项目开发类企业年审第二名；2001年，进入深圳房地产综合类开发企业11位，同年进入“地产销售十强企业”；2002年被深圳市企业协会评为“行业十强企业”，进入“2002年度房地产综合类开发企业第六名”；2003年再获殊荣，被评为“中国名企”。

2004年启动“立足深圳，布局中国”战略，足迹已启遍布深圳、武汉、长沙、青岛、重庆、广州、东莞，已形成全国尽是卓越·蔚蓝海岸的格局，其中全国建设用地储备超过800万平方米。跨地域扩张已进入高速发展期。

【赴港上市：筹资113亿再造一个卓越】

房地产开发企业从事经营过程中对资金要求较高，而目前中央紧缩银，信贷政策不断收紧，资金的考验一直是众开发商共同的难题，而到目前为止，发展商通过上市、增发等渠道进行融资是解决这一问题的最佳途径。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn得到最新消息，总部在深圳的卓越集团(Excellence)即将在香港上市，现已聘请摩根士丹利(MorganStanley)和瑞银集团(UBS)协助其IPO，上市时间预计为明年第二季度，计划将筹资15亿美元、约113亿人民币。

卓越集团如能成功赴港上市将摆脱融资困境老难题，成为企业助推器，113亿将为其土地拓展、全国布局提供充足动力，可以预料其全国化步伐将大大加快。按照卓越前5年的销售额计算，这个筹资幅度相当于再造一个卓越。

■数据与用料

【测量数据】

一、高层

楼板厚：14公分
卫生间降板：35公分
房间净层高：2.846米
电梯厅净层高：2.840米
消防楼梯净层高：2.822
消防楼梯宽：1.258
首层净层高：8.567米
车库净层高：5.105米
商铺净层高：6.399米

二、别墅

客厅净层高：4.365米
二层房间净层高：3.116米
三层房间净层高：3.130米
车库净层高：3.198米
露台挑高：7.417米

【部分用料】

上海三菱电梯、中财PVC-U电线套管、联塑双壁波纹管、湘安钢铁、天地混凝土、津巴布韦黑石、联塑PP-R给水管、保温罩面（搞裂）沙浆、天加空调……

卓越·维港考查图片：卫星图

卓越·维港考查图片：地铁2#线走势及站点分布

卓越·维港考查图片：后海填海区规划图

卓越·维港考查图片：0.5超低容积率：四个公园，六道绿化带环绕

卓越·维港考查图片：项目沙盘及模型

卓越·维港考查图片：项目规划许可证

卓越·维港考查图片：Townhouse效果图

卓越·维港考查图片：项目的营销中心

入口广场

在口岸的城墙绿化上看本项目

卓越·维港考查图片：口岸

西部通道大桥

卓越·维港考查图片：项目东侧

卓越·维港考查图片：从F1摩托艇世锦赛赛场看本项目

卓越·维港考查图片：以下是2007年11月实拍南山后海填海区、西部通道以及本项目刚开始施工时的图片