“佳兆业·香瑞园”唯论：泛华侨城唯一山阳宅
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【临南坪、龙珠大道，北环龙珠立交：燥音不可避免】
    【南北地块之间做绿化，使整体性降低】
    【距离配套集中区稍远】
    ■项目优势
    【2008深圳特区内最低容积率新盘：塘朗山片区唯一TOWNHOUSE】
    【塘朗山车户比之冠】
    【永久视野权：佳兆业·香瑞园钻进塘朗山】
    【背山面海：“风水宝地”】
    【佳兆业·香瑞园占据唯一生态轴的龙头】
    【公园物业：塘朗山将建城市郊野公园】
    【与山对话之外，还可眺望深圳湾】
    【位居城中，10分钟低达东西南北】
    【深圳首条BRT途径片区】
    ■片区特点
    【27.07公顷的政府发展备用地】
    【以中、低强度开发为主：现代化居住社区】
    【186507平方米教育科研用地】
正文：

■前言

佳兆业·香瑞园位于龙珠大道和南坪快速交汇处北侧，处于规划中的塘朗山片区，归属于大华侨城范围。项目已进入全面的施工阶段，目前已出地面第二层。社区内的道路已铺好，正在载植树种及两边的草皮。预计6月份现场能够对外开放。

项目总占地面积约6万平方米，总建筑面积约10万平方米，平均容积率约为1.8。整个项目由3栋联排别墅及8栋12层小高层组成，规划总户数约900余户，户均车位比例约为1：0.9。

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了给大家有个全面的了解，将《“佳兆业·香瑞园”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【临南坪、龙珠大道，北环龙珠立交：燥音不可避免】

佳兆业·香瑞园北侧临近南坪快速，项目最北端与南坪快速路的距离经为200米。南坪快速在此路是刚好出塘朗山遂道，然后下坡，车速不是很快，所以发动机无需发力。尽管如此来自路面的燥音对本项目的最北端的栋数还是有一定的影响。

而项目的南侧是临近龙珠大道以及北环龙珠立交，此立交分别连接至南坪快速、龙珠大道、北环大道，所以本项目最南端的栋数也会受到路燥音的影响。

【南北地块之间做绿化，使整体性降低】

佳兆业·香瑞园整个项目其实是在一个山窝里面的。北和东两侧是塘朗山的山脉，西北角的小山坡被铲平。而项目中间段也两个小山坡，予以了完好的保存并加以维护，用来做项目的园林和配套场地了。

这种规划设计法，是小区人为地分为两个地块，使整体性受到限制，虽然增加了小区公共绿地面积，但还是比较遗憾。

【距离配套集中区稍远】

本项目是在塘朗山的山角下，北侧和东侧都是山脉。而区域内的配套大多集中在龙珠及桃源街道，距离本项目约500~800米，所以生活上稍显不便，如购物、餐饮等则要步行三五分钟才低达配套集中区。

■项目优势

【2008深圳特区内最低容积率新盘：塘朗山片区唯一TOWNHOUSE】

佳兆业·香瑞园平均容积率约为1.8，这个水平在市内是比较少有的了，我们查询了监测资料，在特区内新出来的楼盘中，佳兆业·香瑞园是最低容积率的，比容积率2、带TOWNHOUSE产品的卓越维港还要低。

项目分南北地块建设，北地块产品主要为联排TH、小高层洋房，其中TH主力户型集中在：约260-300平米，洋房主力户型为约168-180平米的四房及少量的约280-300平米顶层复式；南地块产品以小高层洋房为主，主力户型为约87-125平米的三房、约77-88平米的两房以及少量的公寓产品。

【塘朗山车户比之冠】

车户比约为1：0.9，是塘朗山片区项目中车位比的第一名。车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

【永久视野权：佳兆业·香瑞园钻进塘朗山】

土地资源日趋紧缺，房子越盖越密，现代都市越显拥挤。很多住户都有这种困惑，住在自己家里，抬头既见对面楼的阳台、客厅甚至卧室。当然自己也暴露在别人的眼皮底下，除非你每天都是窗子、窗帘紧闭，那就不叫生活了，是囚禁。

想要居住在没有对视现象的楼里，首先是海边的物业，其次是山居物业。佳兆业·香瑞园就一头钻进了塘朗山，无法自拔。

项目的整个地块是在塘朗山山脉的一个山窝里面，并且铲平了两个凸出来的小山坡，钻进了塘朗山。北侧和东侧两面都是山脉，并且西侧与南坪快速之间也有一个小山坡，根据规划西侧未来是体育用地和防护绿地。也就是说在本项目周围南北500米，东西400米之内没有第二个项目，不存在对视现象，窗外望去，除了青山还是青山。

本项目与万科千林山、招华曦城一样都是属于这种若隐于市的项目。

【山阳面海：“风水宝地”】

改革开放以来，由于周易应用领域的盛行，很多置业者不惜花费高额的费用以及大量的时间去寻找一个能够适合自己居住并能给家人带来好运的房子。华侨城背山面海，人财两旺已是众人皆知。而这只是整个区域，如果具体到一个项目就不能统一定论了。

佳兆业·香瑞园钻进山林里，其山有峰有势，一脉高过一脉。山脉生气洋溢翠绿，山形图净。尤其是项目最北瑞的部分，左右各有山峰，正面亦有“案山”。而南坪快速在此路段又呈现环抱之势围挡。

山峰与山脉之间，挡而不围。风向流畅，氧气充足。远与塘朗山相互形成三面山势环抱，面向大海，符合传统堪舆学说的“风水宝地”。

【佳兆业·香瑞园占据唯一生态轴的龙头】

一、华侨城之上：地理优势显著

“佳兆业·香瑞园”是位于塘朗山的南侧山坡位置，其地势要比整个南山高出百米左右，同时也高出华侨城城区。而本项目又是以小高层居多，所以五层以上就可以俯瞰华侨城城区，地理优势显著。

华侨城一直是深圳人的居住梦想，但可惜地域狭小只有4.8平方公里且价格高昂，非一般人可以染指。大量的欧美韩日外籍人士在此居住，波托菲诺更是集中了香港与内地的政要、明星、公司老板，更有很多房地产企业老板也居住在华侨城，成为“房地产老板的住区”。

二、深圳唯一的生态轴龙头物业

华侨城是深圳城市名片，其实在国外知名度更高。这里背靠塘朗山、安托山，面朝深圳湾，成为深圳特区内，与罗湖口岸中轴、福田行政中轴、南山科教中轴平起平坐的生态中轴，而且是唯一的一条没有行政干预形成的生态中轴。

这条生态中轴，串连起世界之窗、欢乐谷、锦绣中华三大主题公园，以及已规划的“欢乐海岸”、深圳湾、OCT广场、天鹅湖、燕栖湖、沙河与名商两大高尔夫球会，塘朗山、安托山就是这条生态轴的龙头。

“佳兆业·香瑞园”位居这条生态轴的龙头位置，山怀抱之中，是深圳唯一的生态轴龙头物业。

【公园物业：塘朗山将建城市郊野公园】

佳兆业·香瑞园与塘朗山主山脉以及塘朗山公园主入口的距离约1000米，如果发展商自己建登山道的话，那业主就可以从小区直接上到山顶了。

根据塘朗山片区规划显示，塘朗山郊野公园建成以自然山林野趣为特色，山、水、林、泉为内容的城市郊野公园，将成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。

公园总面积约9.93平方公里，海拔430米，在塘朗山顶东面远眺望天螺、梅林水库；西面是西丽镇万家灯火；南面是桃源村、华侨城和红树林，中间夹着龙珠大道、北环和深南大道，视野好的时候可以看到蛇口南头以及隔海的香港；北面俯瞰美丽的大学城、西丽水库，别有一番景致。

【与山对话之外，还可眺望深圳湾】

大多数深圳市民想登山就要驱车前往莲花山或才梧桐山，若要看海则要到红树林，少则半个小时，多则二三个小时的路程。而本项目直接钻进了塘朗山，与山负距离，无需出户，打开窗子及窗帘既享山间林韵，眺望深圳湾。

佳兆业·香瑞园北侧及东是有塘朗山城市郊野公园，南面是华侨城、红树林、深圳湾以及香港山景。景观层面丰富多彩，高层单位可远望至深港西部通道，昼夜轮回变幻无穷。

【位居城中，10分钟低达东西南北】

项目紧临南坪快速、北环大道、广深高速、龙珠大道、侨香北路，前往深圳CBD以及福田、南山、以及龙华仅10分钟车程，通过南坪快速转换至梅官及水官高速，也使项目来往深圳其它区域及珠三角极为便利。

【深圳首条BRT途径片区】

深圳首条BRT（快速公交线路）的1号线是深圳市交通骨干网络组成部分，BRT 1号线（深圳市首条快速公交线路）西起西丽，经茶光路、龙珠大道、侨香路、香梅北路、莲花路、笋岗路、人民公园路至东门老街，并经过香梅路与地铁1号线香蜜湖站接驳，在西丽火车站可与地铁5号线有效衔接。

1号线最大的特色是BRT车辆在道路中间的专用车道上行驶，不受其他社会车辆的影响，速度更快；在12个路口对BRT车辆实行信号优先控制，通过延长绿灯或提前结束红灯，使BRT车辆优先通过。此外，还通过视频监视、GPS卫星定位等系统，对BRT车辆进行智能调度指挥，提高准点率。

■片区特点

【27.07公顷的政府发展备用地】

根据规划，塘朗山片区共有27.07公顷的政府发展备用地，政府发展备用地为公共及市政配套设施、仓储等项目的预留用地，其用地性质可以兼容居住或商业用地。

深圳政府储备的土地越来越少了，有这么集中的发展备用地块，未来的一些重要基础设施当然可能建设在这里，将获得更多的政策利好。

【以中、低强度开发为主：现代化居住社区】

塘朗山片区是指龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地，总用地面积为1843.44公顷。

该片区的功能定位是：依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设，规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。片区城市生态保护用地内的土地用途为非建设用地，包括塘朗山郊野公园和生态林地两部分。

由于塘朗山为控制用地所以塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏。

【186507平方米教育科研用地】

分析规划以后，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cnv发现，塘朗山区域仅教育科研用地就有186507平方米。未来将于西丽连成互动效应，成为仅次于西丽的教育科研主区。

塘朗山区域教育科研用地共有四个地块，当中有已建成以及未建。而以佳兆业·香瑞园为起点，其中三个教育科研用地与本项目距离仅为800米左右。从事教育科研事业的从业者，大多数是在本科以上学历，而这些人中又是社会的精英中的精英。