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项目及片区考评
“中海·西岸华府”北Ⅲ当道:抓鸡头弃凤尾

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2008-04-11 13:38:00点击7357


“中海·西岸华府”北Ⅲ当道:抓鸡头弃凤尾
室介屋笈
香地咨询•半求工作室&房地产之窗
 
 
█鸡头?鸡尾?凤头?凤尾?
 
大概早在两年前,香地咨询•半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn曾经就深圳分特区和关外的现实,以及特区与关外都存在局部发展不平衡的现状,提出了区别对待片区的思路。这里先就把特区比做“凤凰”,而把关外比做“鸡”。
 
那么,特区内的主要地段就是“凤头片区”、那些配套落后、规划被忽视的地段就是“凤尾片区”。而关外的主要地段就是“鸡头片区”、那些配套落后、规划被忽视的地段就是“鸡尾片区”。
 
由于购房者存在偏见以及认识惯性,因此对关外存在一股脑否定的态势,而对关内则较为迷信,哪怕对关内的落后区域也一样。
 
█“鸡头片区”当道
 
其实,深圳特区的经济实力决定了一定要向外辐射,同时特区内也不可能把每个片区都当主要片区去规划建设,也不可能把关外不当回事,到了一定阶段必然要给关外以扶持了相应投入的。1996年深圳开始规划卫星城,其实就是关外开始发力的主要表现。
 
这样一来,比如松岗新城、宝安中心区、龙岗中心区、沙井中心区、横岗卫星城这样的政府重点规划、资金倾斜的关外区域,其实就是“鸡头片区”。这些片区将构成深圳特区的多个卫星城,形成组团式格局。
 
由于单位土地面积上的投入改造资金决定土地价值,而土地价值在很大程度上决定房产价值,因此,获得单位土地面积投入改造资金更大的“鸡头片区”,其土地价值肯定是要超过甚至远远超过“凤尾片区”的。
 
█宁要鸡头·不要凤尾
 
而由于社会的认识谬误、惯性,绝大多数人开始并不会接纳关外的“鸡头片区”,宁愿信任特区的“凤尾片区”,但是城市价值的变化自有其内在的变化规律。相信这三年内大家已经看到了一些“鸡头片区”如何迅速地抛离“凤尾片区”的。
 
松岗新城的中海·西岸华府、沙井的鸿荣源·禧园这两个楼盘就属于典型的鸡头片区楼盘,大家也发现,在现在市场变冷的时候,这些楼盘销售反而更好,其实就是在实践上述规律的具体体现。2004年以后,还紧抱着迷信“凤尾片区”的思路已经很不合时宜,是典型的时代傻瓜。
 
从享受城市价值提升的角度来看,购房选片区的正确方法论,则是“宁要鸡头·不要凤尾”。
 
█鸡头典范中海·西岸华府
 
2005年8月9日,中海地产投资人民币近5亿元,一举中标宝安松岗A407-0517拍卖地块的使用权;1年之后,中海地产再度斥资过2亿,中标松岗A412-0045地块。
 
至此,中海地产在松岗的房地产投资近7亿元,未来持续投资预计将达到20亿元,土地储备的建筑面积近40万平米,成为唯一一家在深圳六大区均拥有开发项目的地产公司。
 
中海·西岸华府项目位于宝安区松岗街道办西北部,占地14万平米,建筑面积36万平米,商业面积近2万平米,是松岗当地规模最大的商住小区,将为松岗提供超过3000套住房。
 
作为全国综合实力第一的地产行业领导者,中海地产以14城、27年、近百个楼盘的丰富经验,以中海·西岸华府将松岗的房地产开发水平直接提升为国家级。
 
█中海·西岸华府北区三期
 
一、简介
 
中海·西岸华府在2007年下半年相继推出了北区一期、二期和南区4栋后,准备在2008年5月推出北区三期。北区三期推出的第一批单位为整个中海西岸华府项目北区的7、8、9三栋,三栋的楼高均为27层,位于项目北区地块的北部,临近旧沙江路。
 
本次的推广主题为新城、新居、新生活下的温情居家环境。本批推出的三栋均为高层,层高2.9米,户型主推居家三房和温情四房,面积区间在108平方米至160平方米之间,所有户型均赠送入户花园及双层挑高露台。
 
本批推出单位中的小三房户型方正实用,无走廊,实用率高,景观可欣赏到项目园林景观。而大三房和四房户型方正,南北通透,采光效果好,景观除了可以欣赏到项目园林景观外,还可以纵观整个松岗全貌,视野开阔。
 
详细的户型面积及数量:
栋号
单元
层数
楼型
户型
面积
套数
7
A座
27
高层一梯三户
三房二卫
129.73
约150
三房一卫
109.85
B座
27
高层一梯三户
四房二卫
159.55
三房二卫
127.15
三房一卫
108.21
8
A.B座
27
高层一梯三户
四房二卫
159.55
约150
三房二卫
127.15
三房一卫
108.21
9
A.B座
27
高层一梯三户
三房二卫
129.73
约150
三房一卫
109.85
总计
约450
 
二、本期卖点:
 
1、理性价格:在中海品牌经营战略的宏观指导下,本批推出的单位将会结合市场情况,进行合理的定价;
2、居家户型:本批推出的单位均为三房、四房,而且户型设计均为典型的居家环境;
3、高层生活:本批推出的三栋均为高层,其中大部分户型可以纵观松岗全貌,视野非常开阔,在松岗这样一个缺乏高层建筑的社区,一定能充分享受高层感觉;
4、出行便利:本批推出的单位临近小区车行入口和规划中的小型公交枢纽站,出行最便利;
5、品质保障:松岗以前集资房多,鱼龙混杂,中海·西岸华府的建筑质量、园林,智能安防系统、物业管理,都将是区域一流。

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