“深业·紫麟山”唯论：规模、容积、车位三最
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导读：
■前言
■项目劣势
【区域配套再等2年】
【与工业区一路之隔，短期内无拆迁迹象】
【施工高峰期：2年内灰尘和燥音无法避免】
【施工难度系数大】
■项目优势
【楼面地价创出当时的龙岗记录】
【两全齐美的居住解决方案：龙城CLD规模最大、容积率最低】
【龙城CLD唯一纯别墅项目：纯粹降低干扰】
【山地别墅：基座高差使地理优势与视野优势明显】
【地势至高点：远处山脉环绕，近处俯视双公园】
【车户比区内第一：1.5：1】
■片区优势
【大运龙城是深圳第三中心：其中包含龙城中央生活区CLD】
【配套：教育基地+双公园+文体中心】
【回龙埔旧改将建五星级酒店】
■深业特点
【中国土地交易阳光化开创者：企业存量地转让市场开启者】
【房企“国家队”最市场化的队员】
【收获关外两大中心区最大地块】
一、夺得宝中首次出让地块：新岸线楼面价868.2元/㎡，片区最大
二、夺得龙中最大出让地块：并创当时地价记录
【深业·紫麟山：深业龙岗第二个项目】
【深圳大房东，每年租赁额位居全城亚军】
正文：
■前言
深业·紫麟山位于G01024-0005 宗地位于龙岗中心城以北，龙平西路北侧，龙城路以西，十九号路（已规划未建）及龙岗中心区中央公园以东，北通道（龙盛大道，规划建设中）以南。毗邻天健郡城、竹雅名居、新龙岗商业中心、中央悦城、阳光广场等物业，周边有新一佳超市、盛平派出所等配套设施。
项目占地145468.61㎡，建筑面积203653㎡，容积率1.4，车位1961个。项目定位为Townhouse和高层住宅为主的高档住宅小区。
项目已于2007年6月开工，现已进入全面的施工阶段，销售现场将于5月底进驻。预计2008年上半年推出首批Townhouse单位。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
■项目劣势
【区域配套再等2年】
深业·紫麟山所处的地理位置已被规划为龙岗中心城（以下简称“龙城”）生活中心区（CLD）。而在规划之前，这个区域有回龙埔村、少数工业区、以及其他住宅项目，除此之外就是大窝岭山脉的边缘山坡。
片区内的的配套设施均已规划，如小学、中学、公园等，但整个区域目前有约一半面积处于建设期，而大多数的配套还未开始建设，所以区域内的配套完善还需要2年时间。现阶段，要向南行至龙平西路或东行至龙城路就很方便了。
【与工业区一路之隔，短期内无拆迁迹象】
本项目南侧是回龙路，在回龙路以南有志达工业区，搏深工业厂区两个工业区，以及龙平派出所。其中搏深工业还是新建工业厂区，由此可见短期内拆迁的可能性不大。
笔者多次到此区域考查发现，这两个工业区的生产工作多集中在室内，并且也没有污染破坏环境等现象。所以对本项目的影响主要还是心理作用上的。
【施工高峰期：2年内灰尘和燥音无法避免】
由于本项目周边，东侧和北侧以待建地为主。而本项目本身规模大也是分期开发，本项目将随周边一起出现施工高峰期，这个阶段大概要2年时间，所以2年内来自施工工地的灰尘和燥音是无法避免的，这也是城市发展的必然，置业者也已经习以为常了。
【施工难度系数大】
我们在现场看到，局部地带从地基挖出来的并不是平常的黄土，而是石块。本项目是在山坡上建别墅，所以整体施工的难度系数很大。这会导致施工工期不好控制，容易引发不能按时交楼的纠纷。
■项目优势
【楼面地价创出当时的龙岗记录】
2006年2月28日，当年第一块政府拍卖土地G01024－0005经过8轮角逐，最终被深业战胜万科、招商、振业等强劲对手，以7.7亿元的总地价成功拿下，折合楼面地价3780元/㎡，刷新龙岗土地拍卖当时的楼面均价，也是起劲龙中出让的最大宗地。这就是今天的深业·紫麟山。
【两全齐美的居住解决方案：龙城CLD规模最大、容积率最低】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，“龙城”生活中心（CLD）目前在售和将要发售的项目分别有：
深业·紫麟山：占地约14.5万㎡，总建筑面积20万㎡，容积率1.4。
中央悦城：占地约9.7万㎡，总建筑面积约24.3万㎡，容积率2.80。
华业玫瑰郡：占地为49540.4㎡，总建筑面积为189236.63㎡，容积率3.7。
天集雅苑：占地约10447.50㎡，总建筑面积44857.52㎡。容积率3.16。
从以上项目可以看出，深业·紫麟山是龙城中央居住区（CLD）规模最大的项目，同时也是容积率最低的项目。规模大配备相对齐备、因为具有规模效应、容积率低则意味着单位土地上居住的人口少，舒适度高，这是两全齐美的居住解决方案：即要规模、又要舒适。
深业在宝安中心区建设了区域的最大盘、容积率最低盘深业新岸线，这里又来一个最大、最低的。
【龙城CLD唯一纯别墅项目：纯粹降低干扰】
深业·紫麟山的别墅与高层是以组团形式管理，两者之间是分开的。整个项目率先入市为纯别墅项目，全部为Townhouse产品。
在龙城CLD只有中央悦城和本项目有别墅产品，但中央悦城的别墅是与高层一个院的，不属纯别墅社区。就目前为止，本项目是CLD区内唯一的纯别墅项目。纯粹的规划设计，使人以群分，降低不同群体之间的互相干扰。
【山地别墅：基座高差使地理优势与视野优势明显】
以往的山居物业，大多都是仰望而不可及，稍好一点的可能也就是座卧于山坡或山脚下面，位居于山峰之上的也唯有东部华侨城天麓极少数而已。
而深业·紫麟山的别墅全部是建在回龙埔的山坡之上，这里原本是大窝岭山脉的边缘山坡。如果从外部看本项目，又形成了“别墅山”。山的别墅、别墅的山，深业·紫麟山小区外有山、小区内是山，业主其实就是住在山上。
由于这种特殊的地势，在本项目的园林向南刚好看多层建筑的屋顶。在自家的一楼就等于别人家的屋顶，地理优势非常明显。
【地势至高点：远处山脉环绕，近处俯视双公园】
深业·紫麟山向北约1500米，向西约1000米分别是清林水库山脉和大窝岭山脉以及深圳与龙岗交界的山脉，环绕并有势有脉，郁郁葱葱。这就是项目远处的景观层面。
项目近处西侧仅一路之隔是11万㎡的市政公园“中央公园”，中央公园目前已经开工建设，笔者在考查时也看到不断的有泥头车过往，看样正处在挖土方的阶段。
另外项目东侧是荔枝公园，这样紧临项目一东一西两个公园，更有意思的是本项目的地势又是至高点，往两侧都是俯视公园的姿态。
【车户比区内第一：1.5：1】
深业·紫麟山占地145468.61㎡，建面203653㎡（住宅190553㎡、商业8000㎡、文化活动室1500㎡、社区健康服务中心400㎡、社区服务站300㎡、居委会200㎡、社区警务室60㎡、独立占地不小于2800㎡的9班幼儿园建面2500㎡、垃圾收集站90㎡、公共厕所60㎡），社区体育活动场地不小于1800㎡。
容积率1.4，项目定位为Townhouse和高层住宅为主的高档住宅小区。小区车位1961个（住宅配套1905个，商业配套56个）
深业·紫麟山车位1961个，整体车位户数比达到1.5：1
中央悦城停车位1400个，整体车位户数比达到1：1
华业玫瑰郡：占地为49540.4㎡，总建筑面积为189236.63㎡，容积率3.0。
天集雅苑：占地约10447.50㎡，总建筑面积44857.52㎡。容积率3.16。
可见，深业·紫麟山不但拥有CLD区域内最大的车库、最多的车位，在车户比上也同样是第一。在私家车如此普及的情况下，车户比简直太重要了。
■片区优势
【大运龙城是深圳第三中心：其中包含龙城中央生活区CLD】
深圳市在早期规划时，就前瞻性地考虑到深圳市城区拓展空间的局限问题。因此，在继罗湖中心区、福田中心区后，龙岗中心城被政府明确规划为深圳第三中心。随着地铁3号线已经动工、深圳市第26届世界大运中心的建设，龙岗中心城可能再度迎来经济上的腾飞。
根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，“龙城中心区”发展遵循“一主两副三中心”的规划，龙岗中心城三大中心规划为：
1、商服中心：以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心，承担了龙岗片区的生活配套及商业服务功能，为龙岗中心城的商业服务片区。
2、文体中心：以龙城片区西区为主体的综合服务中心，该中心发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的体育新城。
3、生活中心（CLD）：以深业·紫麟山及周边作为生活区核心，包括中央悦城、龙城广场、世贸商业中心等，成为辐射龙岗周边地区的纯粹的居住生活中心。
这就是“龙城”片区的中央生活区（CLD）。区域内共规划约35个大型生活小区。以上规划说明，政府赋予这个片区美好的远景。这样一来，即使片区目前配套不全，但是由于政府已经通过法定图则的方式对片区的未来做了规划，因此，片区的价值也基本是可以预期的。
【配套：教育基地+双公园+文体中心】
实事求是地说，目前“龙城”（CLD）中央生活区的配套还有所欠缺，但在5分钟车程以外则配套较多，与红树湾片区有点类似。不过在未来，配套则极为丰富：
根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，区域规划配套包括：1、北部教育基地：由6所小学、2所中学、4所9年一贯制学校组成；2、城市生活圈：由5所医院、16条公交线路、82万m²商业包括大型购物中心组成；3、休闲配套：由占地7万m²的文体中心、11万m²市政公园（与深业·紫麟山一路之隔，就在西面）及政府将出资60多亿打造的31万m²的清林径山体公园组成。
【回龙埔旧改将建五星级酒店】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，龙岗区回龙埔旧改项目已经进入实质性阶段，目前规划方案正在对外公示。
回龙埔是龙城CLD中唯一的一个自然村，旧改项目的启动，标志着区域内将不在有民房杂乱的视野干拢。改造后的功能定位为服务未来龙岗中心城片区人口的综合性生活社区，同时为社会的发展提供五星级酒店、商业街等公共配套设施。
本旧改项目资料与对深业·紫麟山的影响稍后专文分析。
■深业特点
【中国土地交易阳光化开创者：企业存量地转让市场开启者】
2001年上半年深圳制定了存量土地盘活计划---当年的100号令，5年盘活存量土地将相当于半个深圳中心区。100号令之前，企业之间的土地交易黑幕重重，100号令出台后，企业存量经营性土地的交易被纳入了深圳市土地交易有形市场的经营范畴，这就是土地阳光化的起始。因为就政府土地出让来说，一直是阳光操作的。而即使放在全国来说，企业存量地阳光化操作，深圳也是第一个。
2001年6月8日，现在已经建成“深业·风临左岸”的地块，由某企业（原企业地主）通过交易中心挂牌，这是深圳第一宗企业用地通过土地交易有形市场公开拍卖。最终，深业以7480万元成功竞得这宗地块。
之后，企业转让土地交易迅速阳光化，并受到越来越多的欢迎，7年来，土地交易有形市场共组织企业土地转让交428.65万㎡，成交价101.17亿元。
【房企“国家队”最市场化的队员】
成立于1991年的深业地产，2008年已经17年，是深圳老牌房企中的常青树之一。深业号称“深圳淡马锡”，大股东是深圳市政府，但是却没有特殊资源，完全依靠市场生存。至今深业开发的所有大盘，都是通过市场手段取得的地块，比如1995年开始，深业就走出温室，通过竞争的方式从市场上获得土地资源。从百合山庄、风临左岸、深业岭秀，到深业·新岸线、深业·东城上邸都是如此。
2007年9月3日，深业又通过市场手段获得龙岗区坪山街道地面72640.84㎡、建面218086㎡的G11336-0061、龙岗区坑梓街道地面31197.48㎡、建面77994㎡的G14304-0270地块，成交价分别为6.92亿元、9300万元，楼面价3173元/㎡、1192元/㎡。
2007年，是深业发展史上具有里程碑意义的一年，深业的利润总额、净利润、净资产三大关键业绩指标均创下近10年来的历史新高，在深圳市属国有企业中，遥遥领先。同时，深业通过参股路劲基建、绿色沿海，成为两大企业的第二股东，并间接成为顺驰的利益悠关者，成为当之无愧的深圳国企领军！在机制、发展模式、规模上，都有了实质突破。
2007年之前，华民大厦、深业大厦、深业中心、深发花园、笔架山庄、紫荆苑、百合山庄、彩天名苑、风临左岸、岭秀名苑、深业·新岸线等10多个项目，累计开发面积超过300万㎡，都是单项目操作。
进入2008年，这种情况有了明显的转变，在内部机构调整、流程重整之后，开始进入多项目同时操作的关键一年。2008年，深业·新岸线3期，“龙城”深业·紫麟山、坪山深业·东城上邸，东莞市南城区深业·御泉山等四大项目将预计在2008年5月份陆续面世，创造深业发展史上的记录。
【收获关外两大中心区最大地块】
一、夺得宝中首次出让地块：新岸线楼面价868.2元/㎡，片区最大
宝安中心区2002年启动之后，第一次土地公开出让是2002年7月26日，占地为18.4万㎡的A001-0120 号宗地拍卖，13家公司参加竞拍，共发牌19个。
深业以4.15亿元超过起拍价6500万元拍得编号为A001－0120的土地，楼面价为868.2元/㎡。
二、夺得龙中最大出让地块：并创当时地价记录
2006年2月28日，当年第一块政府拍卖土地G01024－0005经过8轮角逐，最终被深业战胜万科、招商、振业等强劲对手，以7.7亿元的总地价成功拿下，折合楼面地价3780元/㎡，刷新龙岗土地拍卖当时的楼面均价，也是起劲龙中出让的最大宗地。这就是今天的深业·紫麟山。
【深业·紫麟山：深业龙岗第二个项目】
“龙城”的开发商包括：万科、中海、鸿荣源、深业、招商、上市房企只有万科、深业两家。深业·紫麟山是深业自布吉关口百合花园之后，在龙岗的第二个项目。至此，深业已经在福田、龙岗、宝安开发项目，而罗湖、南山、盐田暂未涉及。
【深圳大房东，每年租赁额位居全城亚军】
深业集团现有香港上市公司2家，国内拟上市公司2家，重点全资、控股企业7家，主要参股企业6家。深圳控股有限公司是深业集团在香港联交所的旗舰上市公司，是深业集团的核心企业。深业集团持有其57%的股份。
深业集团还通过深业地产、深业鹏基、深业泰然三家公司，拥有深圳证券交易所、八卦岭及莲塘工业区、车公庙泰然工业区，每年租赁额接近2亿，在深圳仅次于招商，位居第二。
深业·紫麟山卫星图
