“信义·荔山公馆”考查纪要
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〖时间〗：2008年04月18日15：00~17：00
〖天气〗：阴天、有灰霾
〖事件〗：实地考查“信义·荔山公馆”项目
〖地点〗：龙岗区布吉罗岗荣华路与罗岗路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【信义地产：罗岗项目最多、土地储备最多的开发商】
    【布吉山体、公园资源最好的楼盘：三山一园，上风上水】
    【双地铁站物业：百鸽笼站就在家门口】
    【7米台地差：地理优势明显】
    【楼栋高达100米：无限私署空间】
    ■片区概况
    【片区“捆绑”开发】
    【区域进入道路施工高峰期】
    【先天性优势：罗岗配套非常成熟】
    【四周及景观】
    ■项目考查
    【营销中心已开放：样板房预计四月底对外开放】
    【双层车库：车户比2.5：1龙岗第一】
    【东南亚风情园林，800㎡大游泳池】
    【防水一流：全面采用“高科的”高分子保温砂浆】
    【全面采用钢化玻璃】
    【防水沥青现场制作】
    【户内考查】
     一、墙面无瑕疵，施工精度高
     二、落地窗、凸窗、拐角凸窗组合设计
     三、入户花园、空中连廓可改成房间
     四、公共格栅为楼道提供充足光线及通风
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【信义地产：罗岗项目最多、土地储备最多的开发商】

信义·荔山公馆位于龙岗布吉罗岗荣华路与罗岗路交汇处。项目占地面积91875.50㎡，总建筑面积284806㎡。总户数734，停车位1865个。户型覆盖两房到五房，70-89㎡的精致2-3房，110-166㎡的尊贵3-5房。

信义·荔山公馆共有4个地块，将要推出的为1号地块，用地面积38764㎡，规划有9班幼儿园一所，占地3000平方米，社区健康服务中心，老年人活动中心，社区文化娱乐中心；项目东侧为2号地块，用地面积15498㎡；东南侧为3号地块，用地面积18866㎡；西南侧为4号地块，用地面积11441㎡。相关数据来源于“深圳市龙岗LG101-06号片区罗岗法定图则”。

信义·荔山公馆的总用地面积为84596㎡。另外，在此之前，信义地产在罗岗已开发了总占地面积18万㎡，总建筑面积38万㎡的信义·假日名城，所以信义在罗岗是已开发项目最多、土地储备最多的开发商。

【布吉山体、公园资源最好的楼盘：三山一园，上风上水】

信义·荔山公馆是信义地产在布吉继信义假日名城之后的鼎力之作。项目周围分别有荔枝山、文章山、围岭公园、求水山，三山一公园环抱，上风上水，符合中国传统堪舆学说。

根据“深圳市龙岗LG101-06号片区〖罗岗〗法定图则草案”显示，项目周围的三山一公园与本项目距离最近的仅一路之隔，最远的也仅约1000米，步行在5~10分钟范围内。可以欣赏到广阔山景资源的同时，也极具日常利用价值。

一、南侧围岭公园：占地87万㎡

围岭公园位于项目南侧，占地87万㎡，1999年罗湖区确定将该公园建成“布心生态公园”，2002年，罗湖区将公园移交给市政府建设和管理，市政府将该公园确定为市级市政公园，改名为围岭公园。目前，围岭公园已完成详细规划、设计及勘探等工作，1.5公里长的旧登山即将施工。

二、荔枝山公园：用地面积41787㎡

荔枝山公园位于本项目东侧仅一路之隔，可以视同为社区内的公园。荔枝山公园用地面积为41787㎡，绿地率80%，公园内有公共厕所一所。公园将利用现有的山体进行建设，成为休闲运动的社区公园。

三、文章山公园：用地面积79099㎡

文章山公园位于本项目的西侧约500米处，此山要比荔枝山高一些，更有山势。根据规划，文章山公园用地面积79099㎡，绿地率80%，有公共厕所二所。

四、求水山公园：主峰海拔253.26米，

求水山公园位于本项目的东侧约1000米处，虽然距离稍远但极具欣赏价值。求水山公园是深圳重点旅游区之一，公园占地53公顷，主峰求水顶海拔253.26米，在主峰可尽览深圳水库景色和眺望深圳美景。

园内根据山形走势，按比例修建的“长城”，其城墙、烽火台等与北京八达岭长城相似，气势雄伟，沿“长城”拾级而上，可一路领略风景，山顶俯瞰“南国明珠”南岭村，别有情趣。

【双地铁站物业：百鸽笼站就在家门口】

信义·荔山公馆为双地铁站物业，项目东西两侧分别有地铁3号线和5号线经过，其中5号地铁百鸽笼站就在项目东侧百米处，相当于自己的家门口。5号线站点稍远一些，步行约5~10分钟。

一、地铁5号线百鸽笼站就在家门口

地铁5号线西起前海湾，东到黄贝岭，全长39.89公里，设前海湾、临海路、宝华路、宝安中心、翻身、灵芝公园、大浪、同乐、深职院、西丽、大学城、塘朗、长岭陂、龙华火车站、民治、五和、坂田、大埔、上水径、下水径、布吉中学、布吉客运站、百鸽笼、布心、太安路、怡景路、黄贝岭27座车站。

5号线工程贯穿深圳第一、二圈层，途经宝安、南山、龙岗、罗湖四个行政区，连接城市东、中、西三条发展轴，与10条轨道交通线换乘。其中，前海湾站、龙华火车站、布吉客运站为综合枢纽站。

5号线将在2011年6月30日前实现全线建成开通。在运营远期，将开行列车74列，全日客运量达到100多万人次。

二、地铁3号线5~10分钟抵达站点

地铁3号线站点分别为：红岭中路、东门中路、人民医院、田贝路、布心路、布吉联检站、布吉客运站、布吉镇政府、汇福花园、丹竹头、育马场、塘坑、新世界广场银海市场、荷康路、龙兴街。

该线路将于2009年建成运营，建成后所用列车最大运行速度将达每小时100公里，从红岭中路去龙岗中心城，仅需45分钟左右。

3号线的布吉客运站与布吉联检站分别位于本项目的西南和西北位置，步行约5~15分钟既可抵达。

【7米台地差：地理优势明显】

信义·荔山公馆整个项目比同区域地势高出6米，与周边道路及楼盘形成了非常明显的台地差。本项目的地下室车库等于其他项目的首层，除6米高的台地差外，再加上首层约5米的高度，这样本项目的最低层与周围地势相差约11米，1楼等于别人4楼。

首层单位往往有易潮湿、私密性不足、管道返水等先天“缺陷”，而本项目根本就不存在住宅单位的“首层”。

【楼栋高达100米：无限私署空间】

项目建筑国点式布局，楼层分别为19层、27层29层，最高为33层，楼栋高达100米。建成后将成为罗岗区域的地标性建筑。

项目周边山脉较多，并且附近项目也多以，多层，小高层，个别高层楼盘，所以周围比较开阔，遮挡较少。而本项目百米的高度，将中高楼层单位的视野无限拓展，使其成为一种私署空间。

■片区概况

【片区“捆绑”开发】

根据“深圳市龙岗LG101-06号片区〖罗岗〗法定图则草案”规划显示，罗岗片区是指深惠路以东，龙沙路以南，南环路以北，吉芬路以西所围合的城市用地，总用地面积406.34万㎡。

在该区域内，商业及住宅楼已具有了相当的规模，除了几个自然村之外，只有少量的厂区，并且期限将至，预计近二年内将会拆迁。通过适当的旧城改造，罗岗地区将逐步发展成为文化产业为主导的综合居住片区。

另外，本区域在规划初始就明确了“捆绑”式的开发原则。如本项目以及信义·假日名城都是由几个地块组成，这样能够形成规模效应，公共空间以及配套设施更加合理完善。

【区域进入道路施工高峰期】

本片区对外联系的主要城市主干路为深惠路、龙沙路、南环路、吉芬路。城市次干路：沿河路、荣华路和创作路，片区主要支路有创富路、京南路、中元路、锦龙路、禾富北路、禾富南路以及棉湾路。

区域内将进入交通设施施工以及旧改的阶段，由于紧临布吉关口以及草埔小关，道路施工完毕后出行将十分便利快捷。现时公交线路分别有： 323、374、377、206、300、357、361、383、959、870、958、990、379、991、375、821、904等。

【先天性优势：罗岗配套非常成熟】

信义·荔山公馆与信义·假日名城两个项目紧临，并且都是分期开发。信义·假日名城六期已全部入伙，作为一个大型社区，配套设施十分齐全，本身拥有会所，小学、幼儿园、园林式游泳池、篮球场、农业银行、肯德基、中餐厅、西餐厅、邮局、医院、2000米商业长廊以及新一佳信义店超市{深圳面积最大的分店}等多项生活配套设施。

再结合周边的家居广场、面点王、派出所、医院、外国语学校以及包括本楼盘在内的8个楼盘，已形成布吉新的商住中心。

与信义·假日名城相比，信义·荔山公馆将享受罗岗区配套成熟的先天性机遇。区域内生活环境已经完善。

【四周及景观】

一、东侧：远处皆为山景

项目东侧近处是荔枝山公园，该公园与项目仅禾富北路一路之隔。目前荔枝山还保存着原始状态，紧临禾富北路2号地块正在进行地基施工。根据规划，地铁3号线百鸽站就在荔枝山公园的东侧。

此面远处是求水山公园的山脉，连绵高低起伏，山体植被为原始态。此面近处是山体公园，远处是山脉景观，总体景观以山景及公园景观为主。

二、南侧：中低层会有对视，20层以上视野开阔

项目的南侧是荣华路以及路两侧的信义假日名城，多以小高层建筑居多。南侧20楼以上可以看到石牙岭公园的山脉，由于距离较远，欣赏性一般。

此面由于多是已入住楼盘，所以中低楼层一些户型可能会存在对视的现象，20层以上视野会很开阔。

三、西侧：美中不足，文章山公园稍有遮挡

项目西侧紧临罗岗路，罗岗路以西是信义假日名城小学，这所学校是信义房地产开发有限公司董事长李贤义先生投资兴建的。假日名城小学独立占地2.3万多㎡，配备有总建筑面积达1.2万多㎡的5层教学楼，1400多㎡的5层宿舍楼，970多㎡的室内风雨操场，以及室外篮球场、室外塑胶跑道操场等，配套设施完善，环境优美。

除了学校以外，还有几个住宅楼盘。另外项目以西约300米就是已规划的文章山公园， 由于项目与文章山公园之间有两栋住宅楼，所以山景稍有遮挡，但极具日常利用价值，3~5分钟既到。

四、北侧：近处为住宅用地，远处500米是围岭公园

项目北侧近处有些工业厂房宿舍，稍显杂乱。根据规划，北侧紧临除了有一个菜市场之外，其他均为住宅用地。此面已入伙的项目有理想新城。

北侧远处约500米，是围岭公园，中间的理想新城又是多层建筑，所以视野开阔。在围岭公园半山坡上是罗湖看守所，据悉该看守所正计划搬迁。

■项目考查

【营销中心已开放：样板房预计四月底对外开放】

信义·荔山公馆的营销中心现已开放，楼盘沙盘、模型以及相关资料已经摆放到位，销售人员也全部进场。笔者在营销中心约十分钟时间看到共有四批客户来到现场咨询，附近居民可是近水楼台先得月呀。

据了解，项目的样板房已经装修完毕，正在验收段，随后家具及相关设施将进入最后的整理阶段，预计四月底样板房可对外开放。有意向的置业者可致电信义·荔山公馆售楼处进行咨询，咨询电话：0755-28889888。

【双层车库：车户比2.5：1龙岗第一】

项目由于地势高，地下室车库就设计成双层。项目的总户数为734，停车位共有1865个，车户比为2.5：1。本项目是区域内最大的车库、最多的车位，在车户比上也同样是第一。在私家车如此普及的情况下，车户比简直太重要了。

第一层车库靠外围设计有采光窗，可以为车库提供自然光线，通风效果良好。第二层就无法实现自然通风采光，完全是物理照明了。

【东南亚风情园林，800㎡大游泳池】

项目共有三个主出入口，分别位于东侧、西侧以北侧，其东侧的出入口台阶铺设完毕，正在安装扶手电梯。

上来台阶后笔者看到，项目的园林大多数树种及植物已经载植完毕，园林施工已经接近尾声。项目的园林为东南亚风格，入口处为天鹅广场小品雕塑，大量的种植了凤凰古树、棕榈树阵、以及大椰王，与两侧的山景共同融入自然。

一般的社区游泳池面积为500~600㎡左右，算是比较大的了，而本项目位于园林的天际游泳池总面积为800㎡，这种大游泳池在龙岗也不多见。游泳池整体已经铺设完毕，其中更衣室造形独特，不禁联想到海面沙滩的景象。

【防水一流：全面采用“高科的”高分子保温砂浆】

笔者在施工现看到，本项目在内外墙的施工过程中采用了“高科的”高分子保温砂浆。有的项目在内墙施工使用过防水砂浆，但采用高分子保温砂浆的并不常见。

“高科的”高分子保温砂浆的特性分别有：粘结强度高，防水性能优越，具有良好的和易性；适用于在高湿度却无明水环境下的施工；具有良好的施工性能，施工厚度薄、工序简便，浆料干固后无需再做砂浆保护层即可直接进行后续工序；低收缩、抗冻、耐热、防紫外线、耐老化性能优异；最主要的是符合目前的环保居住，无毒无害，是环保型产品。

这种材料适用于建筑物外墙、屋面、卫浴间、厨房、水池、地下室、地铁、隧道、人防工程等具有稳定结构的建筑部位防水施工。

【全部采用人性关怀的人工挖孔桩：降低对周围居民的影响】

项目的桩基施工全部采用人工挖孔桩，人工挖孔桩具有机具设备简单，施工操作方便，占用场地小，无泥浆排出，对周围环境及建筑物影响小，施工质量可靠，可全面展开施工，缩短工期，造价低等优点。

特别是其施工过程中，基本没有施工噪音和巨大的地表震动，是最人性化的基础技术。特别是在扩大头的桩基施工中，人工挖孔桩施工更有其优越性，可以弥补机械施工的一些不足。

同时，人工挖孔桩也容易出现事故，常见的有孔口石块或杂物掉入孔口砸伤正在孔中的施工人员，孔口操作人员被地下有害气体中毒昏迷，孔壁支护不当而坍塌砸伤操作工人，孔内电缆、电线磨损受潮导致工人触电伤亡，深孔中突然涌水淹没操作人员等等。

大面积同时人工挖孔桩施工方法，对于施工单位要求非常严格，只要施工人员树立安全意识，加强安全教育，做好安全技术防范，各种安全技术措施到位，人工挖孔桩的这些常见安全事故是完全可以避免的。

【全面采用钢化玻璃】

在施工现场我们看到各种各样的玻璃，有中空双层的、非中空双层的、有单层的，当然了这些都是信义自己生产的钢化玻璃。给自己的项目用，那肯定是最好规格的产品了。

考查过无数个项目，其实到目前为止，一些品牌房企仍然还在采用铁制栏杆。而本项目阳台栏杆是不绣钢的护栏，与绵绣花园是一样的，这种配置水平在龙岗是是排在前列的。

另外，防护栏与双层中空玻璃之间的铆钉是内置的，不会凸出来，一来是美观大方，二来以免有刮碰等不安全现象，特别是家里有小孩子的会更加安全。

【防水沥青现场制作】

园林防水的施工有时是大面积的，有时是局部的，也可以是防水卷材或者是防水沥青。通常在铺设防水沥青时，都是从加工厂运至项目现场，而本项目是采用了小型简易的防水沥青制作机械，局部防水处理，就可以现场加工，用多少制作多少，避免了浪费，保证了技术指标，防水更有保障。

【户内考查】

一、墙面无瑕疵，施工精度高

考查楼内时，其施工态度又让我们惊叹。在考查中央悦城三期御景峰时我们曾提到墙面施工质量无瑕疵的罕见现象。而在本项目的楼内墙面施工则是更上一层楼，近乎完美。

在以前的考查的项目中，有些图片是墙面上有很多的粉笔字，那些粉笔字都是监理单位留下的整改要求，每一处整改要求会有检查时间以及存在的问题，有的甚至检查人的名字也会写上。而本项目楼内所有的墙面没有看到一处这样的整改字样，同时墙面的整洁度非常的高，平整光滑特别是角棱处没有任何瑕疵，另人佩服！

二、落地窗、凸窗、拐角凸窗组合设计

户内房间的凸窗有多种类型，有落地窗、凸窗，以及拐角凸窗。由于落地凸窗是全赠送面积，对于业主来讲是很实惠的，主卧房的270度拐角凸窗更将户外美景揽入眼底，同时又增加了室内的采光量。

三、入户花园、空中连廓可改成房间

项目所有的户型都设计了入户花园，稍有不同的是有些是格栅式入户花园，有些是带有花池的空中连廓。自然风通过格栅入户花园进入室内，使室内的空气形成了与阳台的对流，另外，在允许的范围内可将格栅或连廊稍做改动，变成房间及其他用途，具体要视业主需要而论了。

四、公共格栅为楼道提供充足光线及通风

笔者在考查荔丰馆这一栋楼内格局时，发现了本项目一些与众不同的设计，当然这种设计只有这一栋。这一栋每一层紧临公共走道会有一处格栅，面积大约有20㎡左右，格栅属于公共空间，为楼道提供了充足的采光和通风作用。

■数据与用料

【测量数据】

房间净层高：2.781米
客厅净层高：2.781米
消防楼梯净层高：2.763米
消防楼梯宽：1.25米
电梯厅净层高：2.772米
首层净层高：5.336米
凸窗宽：85公分
商铺净层高：4.406米

【测量数据】

万通管材、南塑管材、信义LOW-E钢化中空玻璃、广东省南路水泥、“高科的”高分子保温砂浆、吉达牌施工升降机…….

信义·荔山公馆考查图片：信义·荔山公馆及周边卫星图

信义·荔山公馆考查图片：罗岗规划图(草案)

信义·荔山公馆考查图片：项目位置图

信义·荔山公馆考查图片：项目沙盘

信义·荔山公馆考查图片：项目模型

信义·荔山公馆考查图片：项目售楼处

信义·荔山公馆考查图片：出街广告

信义·荔山公馆考查图片：北侧近处为住宅建筑，远处500米是围岭公园

信义·荔山公馆考查图片：西侧美中不足，文章山公园稍有遮挡

信义假日名城小学

信义·荔山公馆考查图片：东侧远处皆为山景

信义·荔山公馆考查图片：在求水山公园看本项目

信义·荔山公馆考查图片：西侧的2号地块正在进行桩基施工

信义·荔山公馆考查图片：项目入口

信义·荔山公馆考查图片：外墙钢挂施工

信义·荔山公馆考查图片：防水一流，全面采用“高科的”高分子保温砂浆

信义·荔山公馆考查图片：公共格栅为楼道提供充足光线及通风

信义·荔山公馆考查图片：入户大堂

信义·荔山公馆考查图片：全面采用钢化玻璃

信义·荔山公馆考查图片：800平方米超大游泳池

信义·荔山公馆考查图片：东南亚风情园林