“佳兆业·香瑞园”考查纪要：塘朗郊野之冠
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〖时间〗：2008年05月06日09：00~12：00
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地考查“佳兆业·香瑞园”项目
〖地点〗：龙珠大道与南坪快速交汇处北侧
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【2008特区内最低容积率新盘：塘朗山片区唯一TOWNHOUSE】
    【永久视野权，与山负距离：南山生态用地最大、比例最高的片区】
    【山阳面海：“风水宝地”】
    【净层高3.3米：深圳集合住宅层高之冠】
    【塘朗山车户比之冠，地下室车库自然通风采光】
    ■项目周边
    【佳兆来拟出资千万迁移高压线：可能的独享坡地公园】
    【位居交通要道，但安静程度超出想象】
    【深圳首条BRT途径片区】
    【距离配套集中区稍远】
    【紧临深云村：配套享受政策倾斜】
    【项目四周及景观】
     一、北侧：壮丽山景无比，远近各有趣味
     二、东侧：与塘朗山负距离，天然小溪延伸至本项目
     三、西侧：近处200米原始山林景以及公共绿地
     四、南侧：地势高，树林隔音效果佳
    ■片区特点
    【规划签注：27.07公顷的政府发展备用地】
    【186507平方米教育科研用地】
    【采石厂改造：安托山公园将现】
    【“欧洲城” 即将全面营业】
    ■项目考查
    【华侨城洲际酒VIP接待中心已开放】
    【进山先修路，施工速度南快北慢】
    【采用进口花岗岩石材】
    【地势高、地基高、回填高】
    【防护网全部涂防绣油漆】
    【危险施工材料设专房】
    【细节见功夫：线管、开关口接口胶布封闭】
    【无须穿孔，混凝土机械传送：建筑整体性得到保证】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【2008特区内最低容积率新盘：塘朗山片区唯一TOWNHOUSE】

佳兆业·香瑞园位于龙珠大道和南坪快速交汇处北侧，处于规划中的塘朗山片区，归属于大华侨城范围。项目平均容积率约为1.8，这个水平在市内是比较少有的了，我们查询了监测资料，在特区内新出来的楼盘中，佳兆业·香瑞园是最低容积率的，比容积率2、带TOWNHOUSE产品的卓越维港还要低。

项目分南北地块建设，北地块产品主要为联排TH、小高层洋房，其中TH主力户型集中在：约260-300平米，洋房主力户型为约168-180平米的四房及少量的约280-300平米顶层复式；南地块产品以小高层洋房为主，主力户型为约87-125平米的三房、约77-88平米的两房以及少量的公寓产品。

【永久视野权，与山负距离：南山生态用地最大、比例最高的片区】

土地资源日趋紧缺，房子越盖越密，现代都市越显拥挤。很多住户都有这种困惑，住在自己家里，抬头既见对面楼的阳台、客厅甚至卧室。当然自己也暴露在别人的眼皮底下，除非你每天都是窗子、窗帘紧闭，那就不叫生活了，是囚禁。

想要居住在没有对视现象的楼里，首先是海边的物业，其次是山居物业。佳兆业·香瑞园就一头钻进了塘朗山，无法自拔。

项目的整个地块是在塘朗山山脉的一个山窝里面，并且铲平了两个凸出来的小山坡，钻进了塘朗山。北侧和东侧两面都是山脉，并且西侧与南坪快速之间也有一个小山坡，根据规划西侧未来是体育用地和防护绿地。也就是说在本项目周围南北500米，东西400米之内没有第二个项目，不存在对视现象，窗外望去，除了青山还是青山。

本项目与万科千林山、招华曦城一样都是属于这种若隐于市的项目。《深圳市南山09-T1号片区塘朗山地区法定图则》显示，位于龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的塘朗山片区总面积为1843.44公顷。

该片区土地划分为城市建设用地和城市生态保护用地两大类。依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设，规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。

在塘朗山地区，严格限定了区域开发范围，塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主，以现代都市生态型观光游览为发展目标。将塘朗山郊野公园建成以自然山林野趣为特色，山、水、林、泉为内容的城市郊野公园，成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。

片区绿地面积110万平米，占片区总面积的21.27%，在南山已经制定法定图则的片区中，这里是绿地面积比例最高的。除此之外，该区域还有总用地面积27.07公顷的政府发展备用地，政府的利益系与此，未来将获得更高的规划签注。

【山阳面海：“风水宝地”】

改革开放以来，由于周易应用领域的盛行，很多置业者不惜花费高额的费用以及大量的时间去寻找一个能够适合自己居住并能给家人带来好运的房子。华侨城背山面海，人财两旺已是众人皆知。而这只是整个区域，如果具体到一个项目就不能统一定论了。

佳兆业·香瑞园钻进山林里，其山有峰有势，一脉高过一脉。山脉生气洋溢翠绿，山形图净。尤其是项目最北瑞的部分，左右各有山峰，正面亦有“案山”。而南坪快速在此路段又呈现环抱之势围挡。

山峰与山脉之间，挡而不围。风向流畅，氧气充足。远与塘朗山相互形成三面山势环抱，面向大海，符合传统堪舆学说的“风水宝地”。

【净层高3.3米：深圳集合住宅层高之冠】

经过现场测量，佳兆业·香瑞园高层房间净层高3.30米，意味着设计层高为3.45米，这个层高水平无论是在南山甚至整个深圳也是很少见的。之前层高最高的是“鸿荣源·熙龙湾”为3.20米。

而国家要求的设计层高是不低于2米4，也就是说，本项目的层高，比国家标准高出90公分，高出幅度达到27%，整个户型内部的空间感得到了彻底的改善。

【塘朗山车户比之冠，地下室车库自然通风采光】

项目的车户比约为1：0.9，是塘朗山片区项目中车位比的第一名。车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

地下室车库在不同的位置有正方形状的采光孔，可实现车库的自然通风采光。

■项目周边

【佳兆来拟出资千万迁移高压线：可能的独享坡地公园】

现阶段，在佳兆业·香瑞园中间段上空有高压线穿过，未来入伙后高压线会对业主产生心理以层面及实际影响。而在佳兆业产品发布会上，佳兆业方面透露，已拟定出几千万重金，准备将本条高压线迁移至另外的山头或采取地下走势，如果迁移工作顺利进展，那么预计2008年年内迁移就可能结束。

如果高压线迁移之后，下面的地块，就将投资建设成为近2万平米的休闲公园，而由于地块的特殊性，外人几乎无法进入，也就是说，一旦高压线迁移，这个2万平米的坡地公园就将成为未来们的独享。

【位居交通要道，但安静程度超出想象】

项目紧临南坪快速、北环大道、广深高速、龙珠大道、侨香北路，位居交通要道可实现与其他道路的转换与接驳。前往深圳CBD、福田、南山、以及龙华仅10分钟车程，通过南坪快速转换至梅官及水官高速，也使项目来往深圳其它区域及珠三角极为便利。

处于交通要道，很多人会觉得噪音大。确实，小区最南一排的高楼层肯定是有不小噪音的，但是其它单位的噪音令人惊讶地小，加上采用了中空玻璃等，就更让人满意。这与地理特征有关系。

佳兆业·香瑞园位于山谷之中，除北环以外，其它道路都高于本小区零标高，而且植物众多而且高大，使吸音效果相当不错，同时，小区西面与南坪入口的隧道之间，还有一个山头隔离。

【深圳首条BRT途径片区】

深圳首条BRT（快速公交线路）的1号线是深圳市交通骨干网络组成部分，BRT 1号线（深圳市首条快速公交线路）西起西丽，经茶光路、龙珠大道、侨香路、香梅北路、莲花路、笋岗路、人民公园路至东门老街，并经过香梅路与地铁1号线香蜜湖站接驳，在西丽火车站可与地铁5号线有效衔接。

1号线最大的特色是BRT车辆在道路中间的专用车道上行驶，不受其他社会车辆的影响，速度更快；在12个路口对BRT车辆实行信号优先控制，通过延长绿灯或提前结束红灯，使BRT车辆优先通过。此外，还通过视频监视、GPS卫星定位等系统，对BRT车辆进行智能调度指挥，提高准点率。

【距离配套集中区稍远】

本项目是在塘朗山的山角下，北侧和东侧都是山脉。而区域内的配套大多集中在龙珠及桃源街道，距离本项目约500~800米，所以生活上稍显不便，如购物、餐饮等则要步行三五分钟才低达配套集中区。

但这也给高端居住人群一个很好的理由：生活之外的干扰全部都没有了！

【紧临深云村：配套享受政策倾斜】

在本项目的南侧与龙珠大道公一路之隔的是正在施工中的深云村。深云村经济适用房住宅区，是市政府拟兴建的大型经济适用房住宅区。该住宅区总用地面积约13.6万平方米，总建筑面积约48万平方米。要求建筑层数不超过34层。

根据规划，深云村将建设成为一个节能、节水、节材、节地及资源综合利用的“四节一 综合”的经济适用房示范住宅区。这样一来在公共配套方面该区域也将享受到政府更多政策支持。

【项目四周及景观】

一、北侧：壮丽山景无比，远近各有趣味

项目的北侧整体为塘朗山的山脉，其中南坪快速路穿过山脉之间，进入遂道。项目最北端栋数与南坪快速路之间的距离约为200米，南坪快速在此路是刚好出口然后下坡，车速不是很快，所以发动机无需发力。尽管如此来自路面的燥音对本项目的最北端的栋数还是有一定的影响。

北侧是整个项目景观表现最优的一面，东北侧紧临山脉，近可见山林枝叶摇摆、鸟儿飞翔，远处约1000米，塘朗山主峰有脉有势，观赏性极佳。

二、东侧：与塘朗山负距离，天然小溪延伸至本项目

东侧此面全部紧临塘朗山山体，其中有两栋小高层洋房是开挖山体而建的。笔者在考查中注意到，有一条天然的小溪在东侧山脉顺山而下延伸至本项目。让人神清气爽。

三、西侧：近处200米原始山林景以及公共绿地

佳兆业·香瑞园的西侧近处与南坪快速之间分别是一个原始小山坡，以及一块市政公共绿地，也就是说此面约200米范围内不会再有其他建筑，山坡与绿地将南坪快速路的燥音阻隔，距离也远所以笔者在现场并没有听到隆隆的车流燥音。

此面由于是山体和绿地，所以景观层面丰富，近处主要是园林及原始山林景观，远处为桃源片区。

四、南侧：地势高，树林隔音效果佳

项目的南侧紧临龙珠大道以及北环龙珠立交，此立交分别连接至南坪快速、龙珠大道、北环大道，所以本项目最南端的栋数也会受到路面燥音的影响。

笔者在考查中注意到，本项目地势要比龙珠大道高出约10米，而项目最南端的栋数与龙珠大道之间也有约30米的距离，特别是这里的一排树林都是长达二三十年之久了，所以起到了隔音的效果。

■片区特点

【规划签注：27.07公顷的政府发展备用地】

塘朗山片区是指龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地，总用地面积为1843.44公顷。

根据规划，塘朗山片区共有27.07公顷的政府发展备用地，政府发展备用地为公共及市政配套设施的预留用地，其用地性质可以兼容居住或商业用地。

深圳政府储备的土地越来越少了，有这么集中的发展备用地块，未来的一些重要基础设施当然可能建设在这里，将获得更多的政策利好。

【186507平方米教育科研用地】

分析规划以后，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cnv发现，塘朗山区域仅教育科研用地就有186507平方米。未来将于西丽连成互动效应，成为仅次于西丽的教育科研主区。

塘朗山区域教育科研用地共有四个地块，当中有已建成以及未建，包括国家工商管理学院。而以佳兆业·香瑞园为起点，其中三个教育科研用地与本项目距离仅为800米左右。从事教育科研事业的从业者，大多数是在本科以上学历，而这些人中又是社会的精英中的精英。

【采石厂改造：安托山公园将现】

在考查区域时，我们看到安托山片区开发整治工程目前进展顺利，安托山与塘朗山两个区域紧临，仅一路之隔。安托山片区的功能定位是：“以防护绿地、组团隔离绿带和城市发展备用地为主”的功能片区。

安托山片区现时主要是有安托山以及采石厂。从《深圳市南山09-02号片区[安托山西地区]法定图则》可以看出，该区域主要由三个部分组成：一是安托山公园、二是安托山改造既深云村项目、三是市政公用设施用地。

安托山改造项目，总开发面积为150万平方米，由五部分组成：鹏润达公司整治开发B—22地块22万平方米，安托山东侧主山体开发整治地块约73.5万平方米，B—21—1地块（经济适用房用地）及东侧地块和友邻路边坡开发整治约21.5万平方米，美视电厂北侧地块约3万平方米。

安托山公园保留山体约30万平方米，绿地率80%。该公园距离本项目约800米，具有景观欣赏和日常利用价值。

【“欧洲城” 即将全面营业】

本项目西南侧约2500米处是即将全面营业的“欧洲城”。 “欧洲城” 位于北环大道、沙河东路及广深高速交汇处。“欧洲城”是欧美“shoppingmall”在中国的克隆版，该项目是由市政府高起点统一规划，由企业自购自建。

3月29日，百安居开业；４月１６日，宜家开业；金海马深圳总部已封顶正进入紧锣密鼓地招商；加上之前建成开业的麦德龙、迪卡侬。深圳“欧洲城”这个汇集诸多欧洲著名商业企业，面积达１０多万平方米，经营品类涉及家具、家电、建材、办公用品、体育用品、服装、美容用品、玩具，集购物、休闲、健身、游玩于一体的“shoppingmall”将正式进入深圳人的视野。

在经营理念方面，“欧洲城”将带着欧洲特有的“时尚”气息，引领着全新的经营理念和消费潮流。“欧洲城” 将形成永久性的商业圈，对于提升该片区的商业价值以及提升深圳人的生活品位都将起着重要的作用。

■项目考查

【华侨城洲际酒VIP接待中心已开放】

4月28日上午，佳兆业·香瑞园产品发布会暨金钥匙物业联盟加盟、授牌仪式在华侨城洲际大酒店举行。同时，设在华侨城洲际酒店的香瑞园项目VIP接待中心现已正式开放，接待中心现场有项目沙盘、模型以及相关资料。

项目现已开始接受意向客户咨询登记，客户可致电咨询，佳族会塘郎山郊野专线：0755-25181111

【进山先修路，施工速度南快北慢】

佳兆业·香瑞园钻进塘朗山，做的第一件事就是修路。项目西侧的公园路目前已经修建完毕，路两边的路灯已安装到位，绿化也已载植完毕。公园路未来直通深云水库，是登山的主要通道之一。

同时，在项目西侧的山坡山体的防护已施工完毕，北侧和西侧山体正在进行防护施工。

南北两个地块都已进入全面的施工阶段，其中南区小高层最高已到第六层。北区TOWNHOUSE已施工至第二层，小高层洋房最快已到第二层，慢的刚出地面。整体而言，南区栋数少，施工速度比北区要快一些。

【采用进口花岗岩石材：细节雕琢展显冲突之美】

法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在联系，不过有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。

法式建筑风格还有一个特点是建筑整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫。建筑多采用对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗。

笔者在施工现场看到，本项目所使用的材料均是进口花岗岩石材，因为其美观独特，看起来典雅奢华。

【地势高、地基高、回填高】

项目虽然是在塘朗山的山角下，但地下土质多以碎石和粘土为主，岩石较少出现，所以施工技术方面没有太高的挑站性。

项目本身地处地势比南山区要高，笔者在现场注意到，项目最南端的栋数比龙珠大道要高出约10米。地势高，地基也就是比同类项目高。此外，本项目的回填也是比一般项目要高。

地势高、地基高、回填高，基础牢固不容易有滑波；心理优势明显，高高在上吗；遇到雨天不容积水；景观层面得到全方位的拓展。

【防护网全部涂防绣油漆】

在材料堆放区以及防护网内的施工通道，笔者注意到本项目所有的铁制防护网在使用之前全部涂上了一层防绣高级油漆，以免防护网生绣断裂。走在施工通道内，特别稳健，安全预防的措施非常到位。

【危险施工材料设专房】

建筑施工工地不免有一些燃易爆之类的建筑材料和工具，这往往也是发生事故的“原凶”。本项目在施工现场的西侧搭建了两上临时材料房，分成两个部分堆放着氧气和乙块，为易燃易爆然险品设置了“专房”。

【细节见功夫：线管、开关口接口胶布封闭】

通常施工方法的创新是施工单位智慧的结晶，但在创新过程中也存在着不可避免的风险。所以对原有的施工方法能够严格执行，也是一种更加稳健的做法。虽然是小细节，但稍有疏忽，未来将给业主带来更多的麻烦。

在佳兆业·香瑞园的施工现场笔者看到，项目并没有对施工方法标新立异，反而对细节的要求极高，这对于业主是好事。如在浇灌混凝土之前的布筋这一环节，所有的线管接口处以及开关口处全部用胶布封闭，以避免在施工过程中漏入杂物。看似小事，但处理不当未来对业主来说可能会是大麻烦。

【无须穿孔，混凝土机械传送：建筑整体性得到保证】

佳兆业·香瑞园的北区有三栋联排别墅、以及会所幼儿园，层高最高只有三层。在施工过程中虽然有施工升降机货梯，但在混凝土施工中还是采用了机械传送的施工方法。

浇灌混凝土作业机械传送施工的好处是楼板无须穿孔破坏楼板，整体质量有保证，但由于施工作业时要两台车辆同时作业，这样施工的方法成本就增加了。

■数据与用料

【测量数据】

一、别墅
楼梯宽：1.15米
楼板厚：13公分
楼梯净层高：2.877米
客厅净层高：4.430米
餐厅挑高：7.193米
地下室采光井宽1.418米
洗手间下沉：42公分

二、小高层洋房
洗手间下沉：45公分
客厅净层高：3.300米
露台挑高：6.518米
消防楼梯宽：1.346米
消防楼梯净层高：3.208米
车库净层高：4.394米

【部分用料】

广东友钢钢材、东大洋混凝土、康达照明设备、宝源牌水泥、川路给水管、川路电线套管、晨竹牌高级油漆……

佳兆业·香瑞园考查图片：项目位置及周边卫星图

佳兆业·香瑞园考查图片：项目北区

佳兆业·香瑞园考查图片：中间段的园林

佳兆业·香瑞园考查图片：项目东南侧的安托山

佳兆业·香瑞园考查图片：这里的溪流将成为项目的天然景观之一

佳兆业·香瑞园考查图片：远处的华侨城

佳兆业·香瑞园考查图片：项目南侧与龙珠大道之间有一道绿色屏障

立交绿化

佳兆业·香瑞园考查图片：山体防护

佳兆业·香瑞园考查图片：防护网全部涂防绣油漆

佳兆业·香瑞园考查图片：线管、开关口接口胶布封闭

佳兆业·香瑞园考查图片：主出入口

佳兆业·香瑞园考查图片：车库自然通风采光

佳兆业·香瑞园考查图片：别墅地下室采光

佳兆业·香瑞园考查图片：别墅室内

佳兆业·香瑞园考查图片：户外山景

佳兆业·香瑞园考查图片：塘朗山郊野公园效果图