塘朗山片区简析：背靠最高山峰，享有亿年资源
室介屋笈
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗
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■前言
早在2004年年底，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn就作出了“超罗赶福”的判断。如今又该怎么看南山呢？南山又发生了那些变化？
2008年第一季度，南山GDP达到370.42亿元，三次产业的比例为0.1∶65.5∶34.4。GDP增速高达12.2%，高于深圳全市平均增速2个百分点，位居六个行政区之首；同时，南山经济对深圳GDP的贡献率也达到25.8%，跃居六区之首。原来的特区第三、难道转眼变成了深圳第一区了，不但是“超罗赶福”、而是“超罗越福”了？
■2008特区内最低容积率新盘，出在塘朗山片区
位于龙珠大道和南坪快速交汇处北侧的佳兆业·香瑞园，属于规划中的塘朗山片区，归属于大华侨城范围，平均容积率约为1.8，这个水平在市内是比较少有的了。
同时，佳兆业·香瑞园是在塘朗山山脉的一个山谷里面，北侧和东侧两面都是山脉，并且西侧与南坪快速之间也有一个小山坡，也就是说在本项目周围南北500米，东西400米之内没有第二个项目，不存在对视现象，窗外望去，除了青山还是青山。
之外，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn监测资料表明，在特区内新出来的楼盘中，佳兆业·香瑞园是最低容积率的，比容积率2、带TOWNHOUSE产品的卓越维港还要低，因此，这个小区也因此引起了社会的关注，因此，这里对塘朗山片区进行一些分析。
■南山生态用地最大、比例最高的片区：塘朗山
《深圳市南山09-T1号片区塘朗山地区法定图则》显示，位于龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的塘朗山片区总面积为1843.44公顷。
该片区土地划分为城市建设用地和城市生态保护用地两大类。依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设，规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。
在塘朗山地区，严格限定了区域开发范围，塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主，以现代都市生态型观光游览为发展目标。将塘朗山郊野公园建成以自然山林野趣为特色，山、水、林、泉为内容的城市郊野公园，成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。
片区绿地面积110万平米，占片区总面积的21.27%，在南山已经制定法定图则的片区中，这里是绿地面积比例最高的。除此之外，该区域还有总用地面积27.07公顷的政府发展备用地，政府的利益系与此，未来将获得更高的规划签注。
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用地代码
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用地名称
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用地面积（公顷）
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比例（%）
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大类
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中类
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R
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R2
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二类居住用地
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49.83
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99.89
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9.56
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19.24
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R2+G1
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二类居住+商业用地
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28.64
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5.52
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R22
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二类幼托用地
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0.48
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0.09
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R24
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配套设施用地
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1.14
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0.22
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R4
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四类居住用地
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19.84
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3.78
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R42
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四类幼托用地
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0.38
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0.07
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|
C
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商业性公共设施用地
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2.75
|
0.53
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GIC
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GIC
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政府社团用地
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1.20
|
45.58
|
0.23
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8.98
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GIC1
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行政办公用地
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5.77
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1.11
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GIC2
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文化设施用地
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1.38
|
0.27
|
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GIC3
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体育用地
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4.36
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0.84
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GIC4
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医疗卫生用地
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6.45
|
1.24
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GIC5
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教育科研用地
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27.43
|
5.29
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M
|
M1
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一类工业用地
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21.75
|
4.19
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W
|
W1
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普通仓库用地
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0.60
|
1.00
|
0.12
|
0.20
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W2
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特种仓库用地
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0.40
|
0.08
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T
|
T1
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铁路用地
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23.02
|
4.44
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S
|
S1
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道路用地
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199.28
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199.42
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38.40
|
38.42
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S3
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社会停车场库用地
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0.13
|
0.20
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U
|
U1
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供应设施用地
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2.75
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14.12
|
0.50
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2.73
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U2
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交通设施用地
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11.08
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2.14
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U3
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邮政设施用地
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0.31
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0.05
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U4
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电信设施用地
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0.16
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0.03
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G
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G1
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公共绿地
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34.00
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110.38
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6.55
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21.27
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G2
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生产防护绿地
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76.38
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14.72
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小计
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城市建设用地
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518．92
|
100．00
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■佳兆业·香瑞园家门口的郊野公园：32景点，4条登山道
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗
www.BANQ.cn资料显示，2003年7月，深圳市塘朗山郊野公园总体规划通过专家评审。目前正在进行管理区和景区的建设。
塘朗山郊野公园位于北环大道与龙珠大道以北，平南铁路以南，东至南山区与福田区分界线，西至红花岭山脚，就在佳兆业·香瑞园家门口，总面积达990多公顷。
根据规划，塘朗山公园分生态游览、森林生态重建和公园服务管理等三个功能区。其中，生态游览区划分为塘朗峰、深云谷、红花岭和望天螺四个景区；森林生态重建区占地380多公顷，分前山和后山两部分，主要是重新造林，封山育林，恢复景观植被；公园服务区为现深云采石场用地。整个公园景点规划分石壁攀岩、海山博览、百尺天梯等32个景点。
游人可由四条线路登山赏景：一是深云水库经北山脊线赏瀑，二是从深云水库经百尺天梯放眼南山，三是从龙珠大道出发，到望天螺等处；四是从龙珠大道红石岭瀑布登山。
塘朗山郊野公园建设分三期，总投资2.4亿多元。其中，近期建设为2003年至2010年，主要实施退果还林，建公园服务管理区和深云谷、塘朗峰两景区；中期为2011年至2015年，重点建设望天螺和红花岭两景区，并向市民开放；远期为2016年－2025年，重点建设森林生态区，同时开通两条登塘朗顶登山道。
■背靠南山最高的山峰，欣赏亿年资源：采石场将被逐渐关闭
佳兆业·香瑞园背靠的塘朗山主峰海拔430米，比大南山（主峰336米）高出107米，是南山最海拔最高的山脉，羊台山则是在宝安区域。
塘朗山郊野公园建成后，市民可以体验到丛林的野趣，欣赏到“活化石”之称、、出现在3亿年前的桫椤树，以及国家Ⅱ级重点保护野生植物土沉香，在海拔430米的主峰居高临下，四周美景尽收眼底。南望华侨城、深圳湾、珠江口、香港、以及深港西部通道等景观。东眺梧桐山起伏连绵，西望大铲岛、小铲岛波光粼粼，北眺羊台山、西丽水库安详静谧。
另外，随着塘朗山郊野公园建设，山下两处采石场将被逐渐关闭，深云采石场的开采合同要到2008年8月才到期。
目前塘朗山郊野公园有一条沥青公路直通山顶，但为了游人的安全，此车道禁止游客开车沿此路上山，骑自行车可能目前还可以由此公路上山。沥青水泥路主要是给老人妇女小孩使用的，一般年轻人可以走另外一条“郊野”登山路。
■佳兆业·香瑞园：容积率最低，规模最大的公园物业
在塘朗山区片，目前在建的项目有佳兆业·香瑞园和城市假日花园二期（塘朗半山花园）两个项目。塘朗半山花园占地面积43266.20平方米，总建筑面积129333.45平方米；佳兆业·香瑞园占地面积约6万平方米，总建筑面积约10万平方米，平均容积率约为1.8。因此，佳兆业·香瑞园是区域内容积率最低，规模最大的公园物业。
佳兆业·香瑞园东北侧顺山势有一条小溪流，开发商已将此溪流保存，未来将成为项目天然景观之一。另外发展商还可以顺着这个溪流建条登山小道，那业主就可以从小区直接上到山顶了。
塘朗山郊野公园将建四条登山道，其中，香瑞园西侧的公园路就是登山道之一。
佳兆业·香瑞园，塘朗山郊野公园卫星图
《深圳市南山09-T1号片区塘朗山地区法定图则》