“万科·棠樾”唯论：中国大汤创新之巅
尹香武（半求，则达观）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【项目的优点，就是缺点：生活配套暂显不便】
    【建议发展商解决近距离出行问题】
    ■项目优势
    【“广东地王”：万科华南最大项目】
    【中国大汤的创新之巅】
     一、中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE
     二、人车分流、每户3个地下车位的极大好处：面宽超过12米
     三、园林极大化的典型别墅案例
     四、几乎户户临水
     五、三庭院，上中下立体绿化：面积赠送极大化
    【万科·棠樾其实内外配套比例高】
     一、保持与世界最大GOLF球会的合适距离：享双国际会所，免农药污染
     二、内部配套设施：基本生活需求可以不假外求
    【片区优势】
     一、珠江东岸都市区中心地区
     二、森林公园优于春城
     1、片区平均气温21.8℃
     2、13个湖泊水库、14个山岭围绕
正文：

■前言

万科·棠樾地处东莞大屏嶂森林公园，珠江东岸中央别墅区核心地带，世界第一大球会观澜湖高尔夫东莞球会入口处，林坪大道以南，紧临莞深高速公路。四面均为山水田园。项目北侧是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库；西侧和南侧是观澜湖GOLF球场东莞球场和企洞水库：东侧与绿地森林景观相邻。

万科·棠樾 一期规划总用地面积约110000平方米，总建筑面积约90000平方米，住宅面积约30000平方米，容积率约0.378，居住户数约124户。
 
项目自然环境不错，极为生态，即靠近都市，又十分乡野，与社会精英与富裕阶层的需求极为贴近。

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《万科·棠樾唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

实事求是地说，本项目对于潜在客户来说，其劣势往往就是优势。

【项目的优点，就是缺点：生活配套暂显不便】

项目所在的片区是公园用地，所以注定了这里的商业氛围是有一定的局限性，而不像中心区那样全而旺，这对喜欢清静、纯净环境的人来说是利好，因此本项目的优点，就是缺点。

现时在本项目只有一条公交线路，所以从生活的角度，可能会有不便之处，如购物、教育、就医等。基于片区的建设才刚刚开始，整体配套未来会有所改变，但短期内暂显不便。这也是美中不足之处。

【建议发展商解决近距离出行问题】

项目在入伙之后可能会面临着出行不便的问题，特别是老人和小孩等家庭成员及工人的出行，在此我们建议发展商应提早考虑业主未来近距离交通问题。方法有二：第一，与政府部门沟通，增开公交巴士至大坪或塘厦；第二，发展商主动提供专车出行，路线从项目至大坪或塘厦。以上只是短期行为，待片区整体配套成熟后既可取消。

■项目优势

【“广东地王”：万科华南最大项目】
 
2007-7-12在深圳以北的东莞，万科以26.8亿将一块宝地抢入囊中。该地块底价6.16亿元，折合起始裸地价为1752元／平方米，楼面地价为3504元／平方米。而最终成交楼面地价为15243万元/平米，创造了当时广东省的历史新高，被称为“广东地王”暨万科·棠樾。
 
万科·棠樾项目总占地约66万平方米，建筑面积约41万平方米，容积率仅为0.62。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，截止目前，这是万科在华南地区储备的最大幅地块。
 
【中国大汤的创新之巅】

一、中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE

万科·棠樾完全人车分流、所有车辆都停放到地下。而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风！万科·棠樾不但车库地下化完全人车分流、而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风。另外，地下室长约22米，除三个车位的面积以外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。

这一举超越了武汉·银湖翡翠一期的别墅。之前，武汉·银湖翡翠别墅实现了车库地下化的人车分流、地下车位自然采光通风、配备真正每户2车位。目前，这个由深圳发展商的别墅超过了银湖翡翠一期的别墅：3个车位，从而成为中国别墅创新上的新冠。

其实不但在中国，即使在全球，全地下但自然采光通风、人称分流、每户3车位的别墅也绝不多见。

二、人车分流、每户3个地下车位的极大好处：面宽超过12米
 
不要小看三车位的配置，这就意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大，否则就无法实现户均3车位配置。

而以往TOWNHOUSE最大的弊端，就是由于面宽小，导致一楼没有房间，导致户内层数过高带来居住不便。而如果能够配置三个车位，那么面宽足以在一楼起码配置1~2个房，从本质上改善居住品质，并能够在连排上呈现出独立别墅的居住感受。

深圳的TOWNHOUSE产品，通常面宽大多在8米之内，这样一来，通风和采光始终有一定的局限性。万科·棠樾 一期悦水庄A户型建筑约340平方米。其面宽超过12米，这种面宽仅次于独立别墅甚至超过一些独立别墅的面宽，不仅在深圳以及全国都是罕见的。

三、园林极大化的典型别墅案例

同时，由于车位全部移到地下，使花园全部为园林，不但安全系数大幅度提高，而且园林面积也极度扩大化、视野因此纯粹干净、园林维护也更为严重容易。在户内居住品质得到质变的同时，户外园林品质也得到了根本性的提高。

四、几乎户户临水

万科·棠樾还有一些重大优点：小区内就有水库延伸，90%以上的户型均紧临水有观景码头，同时，其会所建设在一个完全独立、以桥梁连接其它组团的独立岛屿上，使小部分商业也与居住完全分开。未来，这个岛屿上将出现一座几百年历史的老房子。

同时，其它组团也表现为半岛、或者岛屿，每个组团都被水环绕。水、房子、山体、林木互相呼应，形成全新的，深圳人从来没有见过的居住图景。在9070政策下，在国家停止别墅用地的严格控制下，类似这种山水，既然已经创造了记录，恐怕也极难有后来者。
 
项目以“营造一种方东奢华为主的低密度现代居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用东方文化特有的低调展现属于东方居住的奢华概念。在南中国的别墅市场中独树一帜。
 
一期连排别墅，依托景观河道资源，将客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水。

五、三庭院，上中下立体绿化：面积赠送极大化
 
万科·棠樾客厅及门厅挑高将户外景观、光线、自然风引入室内。首层前、中、后三个庭院，与二楼、三楼的露台形成了上、中、下立体绿化。挑高、花园、庭院、露台，其总赠送面积将超过约400平方米。

【万科·棠樾其实内外配套比例高】

一、保持与世界最大GOLF球会的合适距离：享双国际会所，免农药污染

180洞10个球场的观澜湖高尔夫球会（含深圳球场与东莞球场）为世界第一大高尔夫球会。从卫星图能够清淅的看出，观澜高尔夫球场虽然是深圳的，但东莞球场要比深圳球场面积大出2倍之多，所东莞球场才是球会的主要比赛场地。

观澜高尔夫球场东莞球场会所及球场的配套---柏丽乡村俱乐部会所距离万科·棠樾仅几千米。同时，建面5万平米的东莞观澜湖会所距离小区大约也是这个距离。

双国际会所、GOLF球场对于万科·棠樾的客户来说，满足了自住、度假、商务多种需求。另外，与GOLF球场内部的别墅需要忍受常年的农业杀虫剂不同的是，万科·棠樾没有这个担忧。

二、内部配套设施：基本生活需求可以不假外求

一期会所定位为高档私房菜餐厅及运动健身中心。配有室内恒温泳池、室外泳池、健身桑拿设施、书吧、儿童活动室、附属酒店套间、自助银行、配套超市等。六期的会所定位为运动主体会所，配有运动设施等。社区内五期山城部分配置有一幼儿园。

【片区优势】

一、珠江东岸都市区中心地区

万科·棠樾与东莞-深圳-香港经济大走廊之间的时空关系为：

1、项目离莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，距深圳市中心区约25公里，离深圳机场约40公里，约30分钟车程。
2、往来东莞主城区如：东城、莞城、南城约35公里，约30分钟的车程内均可到达。
3、距广州市区约108公里，离广州火车站约80分钟车程。
4、东距惠州市约56公里，约60分钟车程。
5、东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇。
 
尤其是项目距离深圳市中心区、深圳机场这种时空距离，其实比深圳本身很多区域距离CBD的空间更近。

二、森林公园优于春城

1、片区平均气温21.8℃

大屏嶂森林公园26.7平方公里，公园内沟谷、溪流众多，植物品种多样，拥有树龄超过100年的罗浮栲等古木。森林覆盖率达96%以上，林地相对高差最大290m，一般在100－200m之间。根据多年资料，平均气温21.8℃，比深圳及东莞建成区起码低5℃、自然更为怡人。

2、13个湖泊水库、14个山岭围绕

经过统计，大屏嶂森林公园内分别有13个大大小小湖泊和水库分别是：石水口水库、南山坑水库、打古山水库、大kan湖、相思湖、明月湖、企洞水库、仙女湖、月牙湖、虾公岩水库、大椴水库、段坑湖、桃花湖。

14个形状各异的山脉及山岭分别是：旱窝仔岭127米，姑王田顶165米，应朱领167米，观音山277米，相思山267米，鸡公岭278米，雷公山294米，猪肝山150米，大屏嶂348米，五指罗347米，骑相公273米，翠顶山96米，鹤头岭102米，大风围凤99米。

14个山脉及山岭，最低高度96米，最高348米，平均海拔高度为206米。而万科·棠樾就位于这些山头及山岭的中心靠南的位置。