■人口，是楼市的根本着力点

上个月月末，笔者去了一次珠海，观摩珠海湾区的凤凰山1号。原因是2008年4月12日，深圳房企绿景集团首个异地化项目，珠海凤凰山一号别墅开盘，当日推出72套别墅，共实现销售66套，销售率92%。而且价格理想，独栋大约28000元/平米、连排约17000元/平米。

在目前珠三角楼市低迷的大背景下，销售业绩理想。本次别墅的高端客户中，除了珠海本土客外，还有不少客户是来自深圳、香港、澳门等外围城市。联排别墅及独栋别墅两类产品能够销售这么快，这种现象本身对于研究者来说就已经具备很强的杀伤力。

当时在现场就谈起来目前的楼市的一些吊诡之处。犹如当今伟大的、掌握资金最多的投资家，连巴菲特都要按时看他的投资报告的葛洛斯说，一切投资的背景，都基于人口。判断人口趋势，是包括不动产在内的所有投资的根本着力点。

中国房地产开自2001年楼市进入全上涨通道以后的全盛时期，延续到2007年年中之后，楼市开始调整。调整的表面原因，是宏观政策与金融收紧，但其实质，却与我们的人口结构关系甚大。

2007年10月份之后，房地产进入调整，各个城市房地产成交量萎缩，深圳更是出现局部价下跌而量萎缩的局面，似乎是楼市已经“拐点”。但是如何理解这种拐点呢？单纯将其定义为价格的拐点是丝毫没有技术含量的，因为中国城市化之后，居住成本高企是时代不可逆的必然，中国不动产价格并不存在大幅下调的空间。
■无所谓其它拐点，只关乎人口

所以，将其定义为人口结构变化的拐点，似乎更符合实际。那楼市发生惊心动魄的转变的背后，我们的人口结构有了什么根本性变化呢？

首先，八零后一代开始成为主力消费群体，八零后是中国实行计划生育之后的第一辈，他们上一辈均只拥有一个孩子，八零后结婚后，就有4个老人的支持，所以他们的购房实力其实是不可小视的。

而八零后的父母都是六零后一代。中国在上个世纪60年代初期经历了三年自然灾害之后，国家鼓励多生育，八零后的数量极其庞大，在六零后与八零后之间，就是七零后。

七零后不上不下，过得最辛苦，六零后从零开始反而好过，其中数八零后日子最好过。之外，六零后目前距离退休越来越近，但依然身居要位，孩子也都独立了，原本热闹的家现在空了起来。按照万科的定义，这就叫六零后空巢期。

八零后与六零后的变化，就是房地产关系最大的人口的拐点，恰好在新世纪的第一个时代中后期到来了，从实质上决定了房地产的走向。

■六零后家空，但购买力强盛

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为上述转变，使房地产的基础发生了“拐点”。我们可以这么理解这个拐点的意义：

而六零后，他们比五零后幸运，他们不用下乡插队，高中毕业就进大学，大学毕业就因为五零后因为国内战争等原因而直接担大任。

六零后年富力强，其在社会中所起的作用和所居的地位，七零后、八零后一时还难以取代他们，所以目前的商场精英、主要官员、主力骨干都是六零后为主，这就是他们的购买力极其强盛，是最有钱的一批人。

上个世纪90年代之前建设的房子，在质量、抗震性上，都存在相当的缺陷，本次四川大地震，恐怕会将众多的老房子业主考虑迁出，以保安全。同时，由于六零后原本忙碌的生活忽然清闲下来，消费时间成了他们主要的安排。之外，六零后的人，总是希望孩子们经常回来看望自己。

那么什么房子能够做到即能够休闲消费时间，又能够吸引子女回来看望自己呢？其实就是休闲地产、旅游地产。凤凰山1号位于极为休闲的珠海，并依山靠海，是否满足了六零后的要求呢？同时，高端的休闲地产预料未来会随着六零后的一代的逐步越来越大清闲，上述趋势将越来越明显。

■屈服于时代的不动产动标
 
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为美国次按危机之前的房地产大增长，其实就是因为美国二战之后的五零后一代进入退休导致的，这群人是美国最富、最具实力的购房者，他们不愿意闲着，而是找旅游城市呆着，把闲变成事。

六零后的第一代，他们自己目前即将面临一个重大变化，那就是即将在6年之后到来的退休，他们忙习惯了，这种忽然的闲，一定要他们闲在家里，那非得闲出病来不可。

所以选景区、旅游城市是难免的了，这样自己有事情做，孩子也愿回来看望。所以中国可能会出现与美国一样的情况，只不过中国推迟了10~15年。银行信贷紧缩，但六零后钱不是问题，忽视这个趋势的发展商及产品将会被淘汰。稍稍控制一下。

所以，目前可以初步判断，类似珠海凤凰山1号这样的旅游城市的高端休闲房产，将成为未来10年及之后的不动产的发展动标。而这，或许是凤凰山1号能够逆风飞扬的社会基础性原因吧？

珠海凤凰山1号模型

珠海凤凰山1号实景