〖时间〗：2007年09月18日14：50~15：30
                 2008年04月16日16：00~17：00
                 2008年06月20日09：30~16：30
〖天气〗：睛天、多云、或阴
〖事件〗：实地考查“万科·棠樾”项目
〖地点〗：塘厦观澜湖高尔夫东莞球会入口处、大屏障森林公园林坪路以南
〖提示〗：个人观点仅供参考，不及处见www.banq.cn/html/5495.Htm《“万科·棠樾”唯论》

导读：
    ■项目概况
    【万科唯一“地王”】
    【距深圳华侨城30分钟】
    【万科华南区域规模最大、定位最高的项目】
    【大地震后，领抗震之衔：拒绝凸窗】
    【浅山盆地，森林湖区：户型100%临湖、观山】
    ■四周概况
    ■产品创新
    【全新的居住图景：6个岛屿式组团，户户临水、私家码头】
    【中国最高水准别墅车库：地下工程成本最高、比例最高的中国别墅】
     一、 中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE：户均实际可停5~7辆
     二、南中国第一个“同向顺流式地下车库出入口”
     三、人车分流、户均3车位的极大好处
     四、最多3连排：园林极大化的典型别墅案例
    【多孔面砖：沉淀历史的同时，吸水性与藏污性可能较高】
    【万科住宅产业化威力发酵：构件质量一流】
     一、构件质量稳定
     二、还是感受到万科过度的精明：只有南向装配全天候窗户
     三、不锈钢防雨防到灌排气管套口
     四、高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障
     五、日式创新集水、降噪槽：雨水景观化
    ■项目考查 
    【会所：现代与古代在这里穿越了历史】
    【摧毁成功人士心理防线：老房子催忆童年】
    【批评：隐形避雷系统贯彻不彻底】
    【住宅建筑考查】
     一、具终身价值：一楼有房
     二、房均一个卫生间：每户两个阳光浴室
     三、窗户类型多构成丰富表情：一楼卫生间开高小窗
     四、户户私家电梯：楼道自然采光
     五、地下室三面采光井：地下室可晒衣服
     六、首次见识：污水管防臭顶盖
    ■数据与用料
    ■考查结论
正文：

■项目概况
 
【万科唯一“地王”】
 
2007年7月12日，万科以26.8亿元将塘厦企洞水库地块抢入囊中。该地块底价6.16亿元，折合起始裸地价为1752元／平方米，楼面地价为3504元／平方米。而最终成交楼面地价为15243万元/平米，创造了当时广东省的历史新高，被称为“广东地王”，这是万科第一次获得“地王”项目，最初定名“双城水岸”后改为“万科·棠樾”。
也就是在万科取得该地块五个月之后，万科董事长王石就在公开场合表示，2008年之后万科绝不拿地王，所以如果王董事长所言成真，那么本项目将成万科唯一的“地王”项目。
 
【距深圳华侨城30分钟】
 
万科·棠樾地处东莞大屏嶂森林公园片区、珠江东沿线中央别墅区核心地带，扼守世界第一大球会观澜湖高尔夫东莞球会入口处，林坪路以南，紧临莞深高速公路。四面均为山水田园。项目北侧是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库；西侧和南侧是观澜湖GOLF球场东莞球场和企洞水库：东侧与绿地森林景观相邻。
 
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业组从深圳华侨城出发，南坪快速转梅观高速，再至莞深高速，出了黎光收费站进入东莞后，莞深高速第一个出口大坪收费下高速既可顺路标到达本项目，费时只需30分钟，比深圳市区内绝大多数的点对点交通时间都短，而这30分钟，别墅之间的价差则是近3倍！
 
【万科华南区域规模最大、定位最高的项目】
 
60万占地的万科·棠樾，其实加上湖面，占地已经接近1平方公里了，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，截止目前，这是万科在华南地区储备的最大幅地块。

一期规划总用地面积约110000平方米，总建筑面积约90000平方米，住宅面积约30000平方米，容积率约0.378，居住户数约124户。 

万科·棠樾以现代中式建筑为核心，在产品素质上再次改写中国高端别墅的表现形式，超越了万科17英里项目，项目运用大量的明清时代的建筑结构，结合万科住宅产业化成果及高科技手段，实现了古徽派建筑与现代生态节能的统一。
 
【大地震后，领抗震之衔：拒绝凸窗】
 
在国际交流中，最能让西方世界为之震惊的其实是中国古代文化。而现代建筑领域恰恰相反，从建筑设计、景观设计、材料的应用、甚至是售后服务等大量搬抄西方模式，而忽略了中国古代最优秀的文化内蕴。
 
四川震后就有专家说，抗震性能最好的建筑其实就是中国古结构的建筑，万科·棠樾会所的老房子，就是一个完完全全的古代木结构。而在本项目一期别墅产品中，从建筑设计、基础施工等大量的吸取了中国古代建筑的优秀抗震成果。本项目还没有设计任何凸窗，以保结构的整体性、增强安全性。

【浅山盆地，森林湖区：户型100%临湖、观山】
 
单从项目千米内自然环境来讲，深圳波托菲诺天鹅堡里的天鹅湖与纯水岸里的燕栖湖、星河丹堤的丰泽湖、华侨城南部的内湖，与本项目相比那就是小巫见大巫了。
 
首先本项目与企洞湖水库、仙女湖水库两个湖面零距离接驳，另外周边千米范围内还有其它2个水库、11个湖泊、14个山脉山岭，并且都是原生态未经人为破坏的。
 
东侧500米以外大坪村由于楼层低、数量少、规模小对本项目几乎没有影响。所以在万科·棠樾一期悦水山庄100%的户型向外望去，除了茂密的山林就是披着霞光的湖面，还可聆听鸟儿歌唱。
 
■四周概况
 
项目四周没有太多需要描述的，就是群山群湖！景观在这里无须挑选，什么角度都是美景。
 
项目北侧紧临林坪路，这条路也是通往观澜高尔夫球场东莞入口处唯一的车行道路。在林坪路上有个三叉路口是通往观澜球场以及大屏嶂林场。林坪路以北分别是仙女湖水库、虾公岩水库、以及大屏嶂森林公园，站在样板房别墅的三层露台向北望去，两个水库侧卧在群山群脉之中，山水环绕非常迷人呀！
  
项目的南侧没有任何建筑，但1500米开外是一些公共建筑，东南是企洞水库，再南就是石硖岭山脉了，所以此面也是山水坏绕的景观面，并且是完全原始野生状态的。
 
项目西侧全部是连绵起伏的山脉及水库，西侧距离观澜高尔夫球场东莞入口约800米的距离，这个入口也是整个球场最中间的位置。 虽然一期项目还没有完全建好，但会所西侧的自然生态湖面上已经停放了三艘古船，让长期居住在城市里的人们再次感受到了乡野的乐趣。
 
项目的东侧是大坪村以及莞深高速公路，本项目距离莞深高速公路约1800米，从本项目上莞深高速约3分钟车程。并且在与大坪材之间还有约800米距离的空地，目前主要种植了农作物，如菜地之类的。

■产品创新
 
【全新的居住图景：6个岛屿式组团，户户临水、私家码头】
 
万科·棠樾还有一些重大优点：小区内就有水库延伸，90%以上的户型均紧临水有观景码头，同时，其会所建设在一个完全独立、以桥梁连接其它组团的独立岛屿上，使小部分商业也与居住完全分开。未来，这个岛屿上将出现一座几百年历史的老房子。

而组团之间除汽车出入口（消防通道）外，还以桥梁相连，所以本项目每个组团相当于一个岛屿，包括商业、会所，也都设计在一个即发现联系，又相互独立的岛屿之上，整个1期被划分为6个组团（1个商业会所、5个住宅）。

半岛、岛屿，每个组团都被水环绕。水、房子、山体、林木互相呼应，形成全新的，深圳人从来没有见过的居住图景。在9070政策下，在国家停止别墅用地的严格控制下，类似这种山水，既然已经创造了记录，恐怕也极难有后来者。

一期连排别墅，依托景观河道资源，将客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水。其中，位于端头位置的别墅是三面临水，并且每户都配置有独立的私家码头供业主游玩，由于水深较浅，安全性与景观性找到了很好的平衡点。

【中国最高水准别墅车库：地下工程成本最高、比例最高的中国别墅】

如果说“住宅是人的房子”，那么“车库就是车的住宅”，在汽车时代，人的房子与车的住宅都一样重要，有偏颇就会影响产品长远的居住性能和保值增值特性。

一、 中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE：户均实际可停5~7辆

别墅、TOWNHOUSE此前在深圳，还只有卓越维港实现了人车分流、车库地下化，但遗憾的是车位配置又不够。因为住别墅的人家，往往车辆在两辆以上。

万科·棠樾完全人车分流、所有车辆都停放到地下。而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风！万科·棠樾不但车库地下化完全人车分流、而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风。另外，地下室长约22米，除三个车位的面积以外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。

这一举超越了武汉·银湖翡翠一期的别墅。之前，武汉·银湖翡翠别墅实现了车库地下化的人车分流、地下车位自然采光通风、配备真正每户2车位。目前，这个由深圳发展商的别墅超过了银湖翡翠一期的别墅：3个车位，从而成为中国别墅创新上的新冠。

其实不但在中国，即使在全球，全地下但自然采光通风、人称分流、每户3车位的别墅也绝不多见。
 
万科·棠樾的地下室不但每户地下可以并排停放三辆车，并且车库都有专用双车道公共通道，因此，又何止三辆车呢，如果正确停放的话，每户停放5~7辆车完全足够的，当然不提倡占用公共车道的这种行为，但是这种留有裕度的建造，是否让人格外安心？

二、南中国第一个“同向顺流式地下车库出入口”
 
一期悦水庄的地下车库出入口设计在1期与会所岛之间的车道上，同时其设计颇为类似深圳会展中心的地下库出入口：无论是下地下车库还是出地下车库，与地面汽车道的车流之间，均表现为同向顺流的关系，不会与地面道路正在行驶的车辆发生交叉、垂直的现象。

在北方不知道有没有这种设计，但是在南中国，这应该是第一个这么做的，这种从根源上杜绝事故因素的创新做法值得提倡。

三、人车分流、户均3车位的极大好处

不要小看三车位的配置，这就意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大，否则就无法实现户均3车位配置。

而以往TOWNHOUSE最大的弊端，就是由于面宽小，导致一楼没有房间，导致户内层数过高带来居住不便。而如果能够配置三个车位，那么面宽足以在一楼起码配置1~2个房，从本质上改善居住品质，并能够在连排上呈现出独立别墅的居住感受！

深圳的TOWNHOUSE产品，通常面宽大多在8米之内，这样一来，通风和采光始终有一定的局限性。万科·棠樾一期悦水庄A户型建筑约340平方米。其面宽超过12米，这种面宽仅次于独立别墅甚至超过一些独立别墅的面宽，不仅在深圳以及全国都是罕见的。

对于户内来说，因全地下停车，因此室内地面必要通过跃层以满足车库层高的需要，室内各层全部平层化，增强了使用便利，简化了结构。

四、最多3连排：园林极大化的典型别墅案例

由于要实现户均三车位，因此，连排的栋数就不能过多。所以万科·棠樾一期悦水庄最多也没有超过3连排的，与那些动不动就是6连排、甚至8连排的所谓TOWNHOUSE比较起来，万科·棠樾的双拼、三连排无疑品质更高。

同时，由于车位全部移到地下，使花园全部为园林，不但安全系数大幅度提高，而且园林面积也极度扩大化、视野因此纯粹干净、园林维护也更为严重容易。在户内居住品质得到质变的同时，户外园林品质也得到了根本性的提高。
 
【多孔面砖：沉淀历史的同时，吸水性与藏污性可能较高】
 
釉面实心外墙砖的优点是耐久性、清洁方便好，但是，也正因为如此，建筑就没有必要的变化，使人没有历史感、缺乏沉淀与时光的感受。

万科·棠樾的外墙采用的是灰色多孔砖，这是万科产业化的成果，虽然是专门定作，但是由于量大，成本并不高。但是这种多孔砖，吸水率相对较高、孔容易藏污。这样做的好处使历史感十足，而且随着岁月推移，时光被沉淀了下来，建筑因此具有了记忆。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业组在现场1#的样板房的大门看到，已经有了一些下雨时的痕迹。这是优点好是缺点，与受众的文化层次、精神境界、人生阶段、价值观有相当大的关系。

【万科住宅产业化威力发酵：构件质量一流】

一、构件质量稳定

东莞是万科住宅产业化的基地，而 万科·棠樾的建造工期能够这么短平快，一方面与建筑类型有关系，更多的是与万科住宅产业化已经取得突破性进展关系甚大。

万科·棠樾的各种各样的窗户、阳台与入口处的铝合金栅栏、外墙多孔砖等众多构件，都是住宅产业化的成本，比如窗户在工厂最好，现场装配上去就可以了，质量非常稳定。

二、还是感受到万科过度的精明：只有南向装配全天候窗户

万科·棠樾全部是灰色的铝合金窗，无论哪扇窗玻璃全部是双层中空、LOW-E的，这是值得表扬的。更值得业内注意的是，南面主风向窗户全部设计成为了全天候窗户：窗户上方是与窗框一体式的上沿，宽约60公分，而在开启部分的侧面与下面，还设计了同等宽度的侧沿与下沿。

这样做的好处是什么呢？那就是即使是刮风下雨，同样可以开窗户而无须担忧雨水飘进室内。原来招商海月2期曾经做过上沿（没有侧沿与下沿），但由于是现场手工施工，因此质量不稳定。而万科·棠樾则更进一步，三面遮挡，并且是一体化施工。

不过，万科在北向窗户上，则没有采用这种优秀做法，做了50%，虽然已经非常超前和不错，但是……商业行为，没有办法！强烈建议万科将所有主要窗户都设计为全天候！
 
三、不锈钢防雨防到灌排气管套口

绝大多数住宅，卫生间的排气都是预留一个简单的孔了事，这种做法容易产生雨水倒灌。后来有些住宅装配了钢铁的防雨排气管套口，但是容易生锈、倒灌。万万科·棠樾卫生间排气管套口伸出来的部分是半圆形的，排气朝下方，另外还有一层百页，装配这种不锈钢防雨防到灌排气管套口，整齐美观、而且功能上可以保证不发生倒灌、进水的问题。

四、高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障

在一期还在建设的部分现场看到，所有地下室的墙脚部位，全部设置了高31公分的地下室隔水钢围，隔水钢围设在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障，这一点给人的印象极其深刻，万科磐石行动之后，质量突飞猛进！

五、日式创新集水、降噪槽：雨水景观化

通过工厂统一制作，万科将从日本引进的屋顶与阳台的创新式集水、降噪槽进行改进。这种集水、降噪槽在下雨天，可以使雨水不直接跌落冲击地面，而是变成平滑的类似布匹一样的水面落下，让雨水变成一种景观。
  
■项目考查
  
【会所：现代与古代在这里穿越了历史】
 
通常的会所，清一色的豪华装修及装饰，挑高大空间，甚至有星级酒店般的设施及服务。而万科·棠樾的会所则只有低调的奢华，会所里里外外各个角落的装饰品都是明清时代的真迹，其年限距今约二三百年的历史。
 
从主入口进入会所，首先穿过以水池与大树中分的林荫道，迎面两棵珍贵稀有的200多年树龄的古罗汉松树提示您到家了，这里也被设计为会所的前门厅，中国人讲究“三开三进”。会所的正门靠墙处分别有两个水槽，两个石制麒麟座镇于上台阶的两侧，麒麟在中国古代是镇宅吉祥物，而在本项目的会所内外，共有四个这种镇宅之宝，全部都是有百年历史的宝贝。

会所完全由木和钢结构组成，外围及屋顶是钢化玻璃，会所四个方向都有门进出，其中装饰在正门的条柜以及两侧门的门梁也都是明清时代的古迹。
 
【摧毁成功人士心理防线：老房子催忆童年】
 
项目的会所是临湖而建，在会所的西侧，眺望远处群山环绕，而近处生态湖里的小船在湖中荡漾。
 
会所南面的老房子由于还正处于施工阶段，暂时未对外开放。老房子完全是由于木结构组成，其底部为石墩，而建筑中的柱、梁、顶以及其他构件全部为木结构。这里的建筑材料，特别是那些带有雕刻的构件大多是从徽派建筑所在地搬运过来的。
 
中国人生活在现代其实很少再看到这种建筑，在老房子的中间抬头就能够清楚的看到，门梁上的雕刻是古代各种阶层人物的生活场景。这些场景，现代人只能从电视或者影像里面目睹，而老房子唤醒了中国古代文化及建筑在开发商传承的责任，也足以让众多成功人士想起童年时光，心理防线因此崩塌。
  
【批评：隐形避雷系统贯彻不彻底】

在考查中注意到，项目避雷系统全部都是隐藏处理，非常美观，但是三层楼顶与二层露台边缘避雷连接部分却成为暴露式的，成为非常的遗憾，这条连接线，完全可以施工为隐形的。这一点与星河丹堤等比较起来，存在差异！建议万科对此处进行调整。

【住宅建筑考查】

住宅建筑，通过实墙、木板装饰、格墙、铝合金上沿等做法，实现了虚实结合、软硬结合、隔透结合的建筑风格。

一、具终身价值：一楼有房

A、C户型入户门厅是双层挑高的，并且在上空分别设计了条窗和横向的采光窗，两面采光墙的采光使入户全自然通风采光。入户首先是屏庭，中国古代接待客人都会有前庭后院，不同人物、关系其接待方式及场所也有所差别，其屏庭就是临时来访人员的接待，也可以改作为书房或其他功能房。

户内功能分区合理，首层入户这一侧是会客及客房，而对面隔中庭是客厅、餐厅及厨房，其中客厅是双层挑高6.877米，并且是三面采光，两面通透。如果是亲朋好友经常见面比较熟悉的朋友来访则会在客厅招待，客厅由于空大，必要时也可以当作一个小型会议室等功能。

后院临水并且有私家码头，圆桌圆椅以及一把太阳，后院则是知已交心的交流场所，中庭与后院相连接，整个中庭是在一个浅水景的水池中。前庭中庭后院与二三层的露台形成了立体绿化。

而无论是A、B、C别墅，一楼都设计有一间房，而稍加改动，就可以拥有2~3间房。一楼没有房间的别墅、TOWNHOUSE，都只能算是过渡产品，不具备终身使用的价值！

二、房均一个卫生间：每户两个阳光浴室

按照卫生间的数量与房间的数量，你就可以发现，万科·棠樾平均每个房间配一个卫生间。A户型甚至出现了卫生间比房间多的情况，其实就是为了便于改多一个房间出来。

同时，在第三层主人房、地下室，都各设计有一间阳光浴室，通过上空的LOW-E天窗，让阳光、星光进来，让节能达标。而阳光浴室，使衣帽间及洗手间也实现了自然采光。

三、窗户类型多构成丰富表情：一楼卫生间开高小窗

万科·棠樾的窗户类型，没有中海·大山地多（13种），但横窗、竖窗、方窗、圆窗、幕窗、宽窗、长窗、活窗、固定窗、遮阳窗等10种窗户，加上遮阳百页的运用，将室外阳光割裂成碎片，同时由于被切割，阳光的移动变得可以观察到，因此就有了岁月、光阴的感受了。

卫生间是最私人的地方，因此私密性非常重要。而一楼卫生间的隐私性实现起来更困难，目前常见的那些大窗、低窗，甚至是凸窗其实对于保护隐私来说是没有好处的，谁会敞开窗户上厕所啊？

在本项目，就看到一楼厕所全部采用了高小窗设计，窗户不但相对小，而且离地高，窗户在有条件做大的情况下，保持了理智的克制，做了相对小的窗户。从使用上来说，这种做法其实是对的。

四、户户私家电梯：楼道自然采光

项目每户都有电梯，电梯井长为2.1米宽为2.1米，可以装配450公斤、载客6人及以上的电梯，足够家用。环绕电梯井两侧为上下楼梯。而楼梯上面有天窗，也就是说楼梯是全自然采光的。出电梯后的公共走道靠外侧也全部是有采光窗的，所以项目的公共空间采光通风效果一流。

五、地下室三面采光井：地下室可晒衣服

项目的地下室面积超大，总面积最大的应该超过300平方米。位于中间的娱乐室在靠近前花园的上方有采光井，娱乐室是自然通风采光的。地下室的一角设计了独立的SAP房，在上方的靠墙也设了采光井，所以SAP房也是自然通风采光的。

再往里面就是健身房了，而健身房的采光井是地下室最大的采光井，宽约1.30米，所以地下室越是往里，采光通风效果越是最好的。除了以上功能以外，还配置了独立的洗衣房、杂物房、工人房及卫生间。

六、首次见识：污水管防臭顶盖

在楼顶，我们看到，所有污水管顶部并不是象常规一样，就做一楼镂空的顶盖而已，这种做法产生臭气外泄，但又不能堵住，否则下水就不通畅。而万科·棠樾的污水管，全面采用污水管防臭顶盖，通过内外气压的差别实现自动控制，需要时顶起，实现压力差后又密封，实现逆止、通透的作用。这是我们首次见到这种做法，值得提倡。

■数据与用料
 
【测量数据】
 
庭院隔墙高：2.08米
卫生间下沉：25公分
房间净层高：2.905米
客厅挑高：6.877米
楼梯宽：98公分
中庭花园下沉：80公分
入户花园下沉：38公分
公共走道净层高：3.18米
地下室车库净层高：3.326米
私家电梯轿厢：450公斤，载客6人
私家电梯井：长2.1米、宽2.1米
 
【部分用料】
 
川路防臭污水管、广州日立电梯、梅兰日兰MERLINGERIN电源箱、意大利GSG公司生产的GIESSE五金件……

■考查结论

在30分钟时空开外的浅山盆地、森林湖区，全球最大住商万科为东方成功者提供了“6万标准、3万售价”的丰饶居住范本。

除全天候窗户配置、隐形避雷系统留有遗憾外，棠樾以规划设计、建筑质量、产品创新、社区文化、品牌形象、物业管理、生态环境的全优姿态，用充分平衡身心的居住价值体验，让都市人群梦想成真：搬家将成往事！

万科·棠樾考查图片：总平面图

万科·棠樾与观澜湖高尔夫球会卫星图

航拍万科·棠樾

 万科·棠樾与深圳华侨城30分钟的时空距离：出黎光收费站入东莞后，莞深高速第一个出口大坪收费下既可到达

万科·棠樾北侧是东莞大屏嶂森林公园

万科·棠樾考查图片：2007年地块原貌

 从北侧仙女湖看万科·棠樾

 从观澜湖及企洞水库一侧看万科·棠樾

 大坪村的碉楼：文物级景观在万科·棠樾3公里开外

 万科·棠樾 主出入口

万科·棠樾端头临水别墅

万科·棠樾项目沙盘

万科·棠樾工地管理严格

万科·棠樾无须通过穿越楼板输送混凝土，保证建筑楼体质量

万科·棠樾工地与周围环境 

万科·棠樾室内游泳池

万科·棠樾的污水管防臭顶盖

万科·棠樾的窗户、外墙多孔砖、防雨防倒灌排气端盖等众多产业化构件

万科·棠樾的南面配置了全天候窗户

万科·棠樾阳台与铝合金栅栏产业化构件

万科·棠樾的隐形避雷针本来不错，但这一段怎么露出来了呢？

万科·棠樾的日式创新集水、降噪槽：雨水景观化

万科·棠樾的露天、阳光浴室

万科·棠樾考查图片：地下室SAP房采光

万科·棠樾的中庭院

万科·棠樾户户临水，并且有私家码头

 万科·棠樾的后花园

万科·棠樾的三层露台

万科·棠樾的别墅正门

万科·棠樾的老房子正在施工

万科·棠樾三进之会所门厅 

万科·棠樾的上海滩时装秀

 万科·棠樾入选《2008全球人居环境最佳范例论坛》

  万科·棠樾考查图片：紧临自然生态湖的会所早期施工图片