〖时间〗：2008年06月10日14：30~15：00
              2008年06月14日15：00~17：00
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地考查“百仕达·乐湖”项目
〖地点〗：罗湖区东湖公园西侧，太宁路与东乐路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【城东第一盘收官：罗湖大盘的最后供应】
    【深圳涵盖最宽的跨界物业】
    【12年精雕细刻百仕达花园】
    【建筑质量最好的新盘：2007建设局两次通报表扬百仕达·乐湖】
    【车户比全市第一：2.5：1超过众多别墅】
    【公园物业与山水物业：重度山水资源】
     一、80米外就是深圳东湖水库公园
     二、翠竹公园
     三、9个景区：围岭公园已规划未建
    【双地铁物业：距5#地铁布心站300米】
    ■区域概况
    【熟地物业：百仕达花园占泰安片区半墙江山】
    【项目四周及景观】
     一、北侧：远处观淘金山、围岭山景、深圳水库一揽无余
     二、南侧：距离翠竹公园约250米，海拔相差40.95米，几乎与之平衡
     三、西侧：商业与吉之岛连通
     四、东侧：比画还美，观深圳水库全景及梧桐山主峰
    ■项目考查
    【S型曲线设计扩大视面：鸟瞰深圳水库、翠竹公园全景】
    【电梯厅、消防楼梯、公共走道风速大于翠竹公园】
    【临街面宽约350米，超过万象城】
    【1楼=10楼：没有低层的高层】
    【现楼发售：实景令人心醉】
    【拷贝红树西岸智能系统：经典罗湖的现代追求】
    ■楼内考查
    【四种石砖：无辐射、硬度媲钻石】
    【同色勾缝：外墙美观大方】
    【三重防水】
    【公共外部设计百页窗】
    【铝合金地脚线、顶脚线：保养方便】
    【弃房间设双采光井：公共走道全自然通风采光】
    【采用变截面排烟管道，生活阳台半封闭】
    【采用剪刀式消防楼梯，楼道内自然通风采光】
    【全赠送落地凸窗：山湖美景尽收眼底】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【城东第一盘收官：罗湖大盘的最后供应】

百仕达·乐湖位于东湖公园大门西侧，具体在罗湖区太宁路与东乐路交汇处，占地35万、总建筑面积超过100万平米，属深圳大盘开启者之一、深圳城区东部最大盘、也是罗湖最大小区百仕达花园的5期，而5期又是百仕达花园的最后住宅供应。

百仕达·乐湖占地面积40786.17平方米，总建筑面积317783.63平方米，共有4栋34层住宅，约940套单位，停车位2357个，以三房、四房为主。

乐湖原名为百仕达东郡广场，为东郡项目的延续，在经过多次的讨论之后，遂决定启用百仕达·乐湖的新案名。百仕达·乐湖是百仕达花园最后一个地块，是罗湖大盘的最后供应。

【深圳涵盖最宽的跨界物业】

百仕达·乐湖有13.5万平方米住宅、41000平方米商业物业和50000平方米写字楼、酒店综合建筑，其功能将涵盖住宅、酒店、办公、商业、艺术等领域。

在国际上，跨界（crossover）是最新的潮流，当一个符号还无法诠释一种生活方式或者再现一种综合消费体验时，就需要几种符号联合起来进行诠释和再现，而这些符号的载体，就是不同的品类，这就是跨界。

在此之前，深圳曾经出现过商业、写字楼、住宅、酒店4领域合一的建筑体，比如华润万象城。而百仕达在百仕达花园5期“百仕达·乐湖”上，则规划了住宅、商业、酒店、写字楼、艺术5个领域，率先开始了更大覆盖的跨界物业的运作……

【12年精雕细刻百仕达花园】

位于太宁路的百仕达花园地块在1993年的时候是一个三无人员聚集地。自1996年开始，仅百仕达花园就已经开发了一期、二期、三期、四期开发面积近百万平方米。

百仕达花园曾先后获建设部优秀建筑设计一等奖，深圳首批“环境文明小区”等多项殊荣。2000年深圳被评为国际花园城市，百仕达花园被指定为深圳唯一的商品住宅接待单位，

百仕达在这个区域内持之以恒的已经有12年之久，当所有房地产开发企业都在追求全区域覆盖的时候，百仕达默默的独守在泰安区域，潜心精雕细刻百仕达花园。

【建筑质量最好的新盘：2007建设局两次通报表扬乐湖·百仕达】

深圳市建设局对全市建设项目会进行定期检查，而这个检查结果直接决定着项目的建筑质量。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料显示，乐湖·百仕达2007年两次被深圳市建设局通报表扬。

2007年第二季度建筑结构质量检查暨监理工作质量专项检查对百仕达·乐湖提出通报表扬，建设局评价：由江苏华建建设公司施工的百仕达东郡广场工程，结构外观质量好，梁、板、墙、柱大面平整，线条顺直，钢筋、模板安装质量好，结构垂直度、平整度实测合格率高。江苏华建公司在百仕达花园工地各期施工已近10年，一直保持了很高的施工质量水平。

2007下半年商品房建安质量排行榜中，百仕达·乐湖以92分的成绩排在第一名。

【车户比全市第一：2.5：1超过众多别墅】

百仕达·乐湖总户数约940套单位，停车位共有2357个，车户比为2.5：1，这个“车户比”不但在罗湖区是排在第一位的，在整个深圳市也绝对属于第一。

车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

【公园物业与山水物业：重度山水资源】

百仕达·乐湖的东、南、西、北四个方向分别具有前后、左右、远近不同角度的山、水、公园景观层面，是一个拥有重度山水资源的项目。

一、80米外就是深圳东湖水库公园

1、山湖资源最好的公园

深圳水库位于百仕达·乐湖东北侧，东湖公园大门距离本项目直线距离约80米。水库集水面积60.5平方公里，库容4577万立方米。深圳水库是深圳市重要的饮用水源一级保护区和二级保护区，同时也是深圳最早的景观之一。这里有深圳最高的山--梧桐山，这里也有特区内浩浩荡荡的东湖水库（深圳水库），是山湖资源最好的公园。

2、深圳最早、最大、景点最多、设施最完善的综合性公园之一

东湖公园位于深圳水库的南侧，距离本项目约300米。东湖公园原名“水库公园”， 1984年正式改名为“深圳市东湖公园”。

东湖公园是目前我市建立最早、面积最大、景点最多、设施最完善的综合性公园之一。现有11个景区、100多个景点和各种游乐项目30多项。公园内还有深圳市美术馆和红荔书画院等文化设施。

二、翠竹公园

翠竹公园位于百仕达·乐湖的西南侧，距离乐湖约250米，但如果以整个项目来衡量，则百仕达花园与该公园紧邻。公园总面积45.13公顷，最高峰位于公园南部，海拔153.24米。

翠竹公园风格体现岭南特色、客家风情，公园主题以竹为基调，全园贯穿竹的观赏、文化、科普、功能等，形成竹类大观园。全园功能分区为六大区，十六景，即延山迎宾区、引泉听琴区（琴韵竹径）、花坡蝶舞区、畅襟远眺区、森林浴神区、健身休闲区，十六景点分布于六个景区内。

三、9个景区：围岭公园已规划未建

围岭公园位于百仕达·乐湖西北侧约1500米处。该公园占地87万平方米，最高海拔189.72米。由于企业利益关系，1999年就开始筹建，到目前还未全面开工建设。根据规划，围岭公园将建成“绿野仙”“踪翠羽荫榕” 等9个景区。

【双地铁物业：距5#地铁布心站300米】

项目对外的交通可谓四通八达，五分钟内可实现贯穿整个深圳市的路网。区域内有东晓路、东乐路及太宁路，然后转换至布心路、爱国路、滨河大道、北环大道、沿河路前往福田、南山等。向东通过罗沙立交至罗沙公路前往盐田。

在轨道方面也有地铁3#和地铁5#经过该区域，特别是5#地铁布心站与本项目约300米，3-5分钟的步程既可到达。3#线途经翠竹路稍远一些。

根据最新的地铁施工资料显示，5#地铁线路沿分别有：前海湾站、临海站、宝华站、宝安中心站、翻身站、灵芝站、洪浪站、兴东站、留仙洞站、西丽站、大学城、塘朗站、长岭陂站、深圳北站、民治站、五和站、坂田站、扬美站、上水径站、下水径站、长龙站、布吉站、百鸽笼站、布心站、太安站、怡景站、黄贝站。深圳地铁5#全长约42.6公里，设站31座，平均站距1.4公里。

■区域概况

【熟地物业：百仕达花园占泰安片区半墙江山】

以布心路、翠竹路、太宁路、爱国路围合的泰安片区，仅百仕达花园就占去一半的面积，百仕达总部也迁至太宁路，其一举一动足以影响着整个区域的发展。

经过前四期的开发，泰安片区生活配套已经非常成熟。沿布心路分别有东湖医院、东湖中学；沿泰安路的百仕达小学，乐湖北侧的水库小学；太宁路商业相对较为集中，乐湖隔壁的吉之岛也为区域内的居民提供了便利的购物条件；乐湖500米范围内分别有深圳水库、东湖公园、翠竹公园，是区域内休闲游玩的最佳去处。

【项目四周及景观】

一、北侧：远处观淘金山、围岭山景、深圳水库一揽无余

项目北侧近处是水库小学以及东湖客运站，笔者在考查时也听到来自学校的广播声，学校会给本项目带来燥音影响，而这是只是偶尔的小时段的。再往北东乐小区是94年入伙的多层住宅社区，所以此面500米范围内只有局部有两栋小高层建筑，直至北环大道才有两栋高层建筑。

此面由于没有建筑物遮挡，视野开阔，景观层面尤其丰富，正北方向可以看到远处的淘金山山脉以及西北侧的围岭山脉，而东北侧深圳水库的湖景更是一揽无余。

二、南侧：距离翠竹公园约250米，海拔相差40.95米，几乎与之平衡

项目南侧紧临太宁路，太宁路以南分别有太宁小学、太宁小区、水翠工业村、水库新村等，这些建筑以多层为主，只有东南侧靠爱国路有四栋泰宁花园的高层建筑。

此面西南侧是翠竹公园，该公园总面积45.13公顷，最高峰海拔153.24米。翠竹公园与百仕达·乐湖的直线距离约250米，该项目南向所有的户型均可欣赏到翠绿公园景及山景。另外项目的建筑总高度为112.29米，与翠竹公园最高峰海拔153.24米只相差40.95米，几乎与之平衡。

三、西侧：商业与吉之岛连通

项目西侧紧临东乐路，以及百仕达四期和吉之岛商业，此面高层建筑比较多，远处分别有百仕达一期、二期、三期、东安花园、宝龙苑等住宅楼盘，以及万事达酒店、会所、学校等百仕达相关配套设施。

在施工现场笔者注意到，百仕达·乐湖的商业裙楼二楼已与隔壁的吉之岛商业连接，连通之后，项目的商业与隔壁的吉之岛将形成互补，对经营形态起到积极作用。

四、东侧：比画还美，观深圳水库全景及梧桐山主峰

项目的东侧近处是百仕达将要建设的高层建筑，以及爱国路、滨河路、北环大道，而本项目最东侧的栋数与这几条路之间的距离约100米，并且未来会有一栋单体建筑在中间，所以来自路面的燥音被阻隔，影响不大。

东侧250米范围外就是山脉了，而远处东北侧是深圳水库，正东是东湖公园和仙湖植物园，东南是深圳水库的山脉及塘排山。因为这个山脉动是深圳的主山脉~梧桐山山脉，而本项目向北的所有单位均可以看到梧桐山主峰。

通常以美景如画来形容景观的美，而本项目东侧的山水景观比画还要美，并且是实景。雨后的清新，傍晚的彩霞，时刻都在流动的云层，天地之间的交织美伦美幻……

■项目考查

【S型曲线设计扩大视面：鸟瞰深圳水库、翠竹公园全景】

百仕达·乐湖由规划设计了多项国际著名建筑的美国ARQ公司总裁本纳道·霍先生亲自主笔。该项目的建筑设计是由它的地理地形而决定，因为这个项目的地块并不是正南正北的，而是沿太宁路呈西北与东南长方形走向的。

项目是由四栋板式结构组成，采取了S状曲线设计，这样的设计保证了尽量多的户型能够鸟瞰深圳水库全景及翠竹公园全景。

【电梯厅、消防楼梯、公共走道风速大于翠竹公园】

在考查本项目时，笔者也登上了南侧翠竹公园的最高峰，而另笔者奇怪的是，在乐湖的五楼与在翠竹公园顶峰所感受到的风速没有太大的差别。如果在翠竹公园的平台而不是最高的阁楼里，其实还不如乐湖五楼的风速大。为什么会样呢？

在经过对该项目的全面考查以及详细的分析后得出结论，原来这种现象是由于地理地形而产生的。翠竹公园与乐湖之间几乎没有高层建筑，主峰与项目之间长约800米，宽约400米，气流绕过翠竹公园在与乐湖之间形成了强气流，就是这股强气流直捕向乐湖整个项目，而乐湖的东北侧与深圳水库之间只有两栋高层，与乐湖形成一个建筑群，所以乐湖的电梯，消防楼厅，以及公共走道的通风风速比翠竹公园的风速还要大。

各位如果前往乐湖看楼，不妨在电梯厅，消防楼梯和公共走道稍作停留，特别是在电梯厅和消防楼梯处更能感受到这种强气流所带来的凉爽。

【临街面宽约350米，超过万象城】

百仕达·乐湖整个项目的最底三层为商业，其中最下面一层商业是半地下式。整个商场临街面宽约350米，因为二楼已经和百仕达四期的吉之岛商业连通，所以未来入伙后其商业临街总长度可能会超过400米。万象城临街长度也才约180米，既便加上二期，其总长度也不会超过300米。

该项目的三层商业是连接的，所以外面有多长里面就有多长。笔者在商场里面看到，大量的工作人员正在聚精会神的安装扶手电梯，格局类似于万象城，中间为挑空，两侧为店铺，虽然没有万象城高，但其规模、档次完全可与之媲美了。

据了解，百仕达已经启动了商业广场的招商工作，招商对象为：家居家电、餐饮、电影院、桑拿、夜总会、精品店、儿童游乐、健身、书店、便利店等社区配套设施。像乐湖这种综合体，其实商业应该是率先也是最具机会的产品。

【1楼=10楼：没有低层的高层】

百仕达·乐湖的住宅是在三层商业之上，第四层还有平台花园及架空花园，笔者站在平台花园上根本看不到南侧七层的多层建筑。本项目从五楼以上才是住宅，而这个五楼就已相当于其他楼盘约十层高度了。所以本项目没有低层单位，起始既是中楼层。

【现楼发售：实景令人心醉】

百仕达·乐湖从2006年10月开始建设，至今已有近两年施工期，预计将于今年年底施工完毕。而施工现场无论是内隔墙还是外立面已经全部脱去了“绿衣”，施工升降机也由上至下开始拆卸了。崭新的外立面让客户赏心悦目。

笔者注意到，有一些网友在质疑百仕达·乐湖为什么迟迟没有发售，除了遇到支援四川抗震求灾而推迟以外，笔者认为争取现楼销售也是百仕达营销的策略之一。笔者在看楼过程中也遇到了一些客户由销售人员陪同前往户内看楼，看看深圳水库的景观，看看翠竹公园的山景，以及项目的产品品质，这就是现楼的好处。当然现楼对于发展商各项要求就更高了。

【拷贝红树西岸智能系统：经典罗湖的现代追求】

有了亚洲最大智能小区红树西岸的建设经验，百仕达已经具备了智能小区建设的先发优势，领先深圳，全国知名。百仕达·乐湖继承了红树西岸的智能化住宅小区的宝贵经验，小区的智能化可实现无线网络覆盖、小区智能化管理、网络家电的普及等与红树西岸同一级别。

可视对讲功能，不仅包括门铃、开锁、大堂管家、户户可视对讲、每家每户进行互相的可视对讲，物业还可通过这套系统，向住户发布信息或通知，住户可自行阅读；通过电子门锁布撤防，预留网络摄像头线路，为住户提供家居监控；

远程互联网控制只要有网络的地方都可以监视家里所有情况，如果家里安装了一个摄像机，我们可以在办公室就可以看到小孩在家里的情况，经营控制、安全防范都集中在一个平台……

■楼内考查

【四种石砖：无辐射、硬度媲钻石】

在考查本项目时，在工地上搬放最多的材料非磁砖莫属，在各个角落都有摆放，而且还是罗马瓷砖、亚西亚世纪石材、钻石陶瓷、意大利石英石四种顶级石材。该项目所有的公共走道、电梯厅等墙面全部贴的是亚西亚石材。

亚西亚集团是亚洲最具知名度的全方位陶瓷专业制造厂商，是中国陶瓷业首家在新加坡挂牌上市的公司，是陶瓷业界的“领头羊”。本项目所采用的大规格世纪石是国家建材局认定的石材无危害辐射明星企业。

本项目商业广场所使用的罗马岗石是是全中国第一片再制石制造商，这也是亚州第一片彩色瓷砖制造商，同时又是亚洲最大的再制石生产厂商，传承了罗马企业独特的开创性。

意大利石英石其石英含量高达94%，石英晶体是自然界中硬度仅次于钻石的天然矿产，其表面硬度可高达莫氏硬度7.5，远大于厨房中所使用的刀铲等利器，不会被其刮伤；即使经过长时间的使用，其表面也同新装台面一样的亮丽，无需维护和保养；该石材具备人造石等台面无法比拟的耐高温特性；石英石的表面光滑，平整也无划痕滞留，致密无孔的材料结构使得细菌无处藏身，可与食物直接接触，安全无毒！

【同色勾缝：外墙美观大方】

百仕达·乐湖的外墙磁砖采用了放射性水平最低A类产品的“钻石” 牌瓷砖，外墙由米黄色磁砖和纯白色两种颜色格调，而且是防污釉面。

另外，本项目所有的磁砖全部采用了同色钩缝的施工法。通常外墙磁砖是用水泥钩缝，而水泥色彩与砖色彩不一，时间长了容易漏浆、污染，而同色钩缝使用比水泥性能更好的钩缝剂，在48小时后进行钩缝。这样做施工速度会降低，价格也比水泥更高，但外墙会更美观、整体感更强。

【三重防水】

项目的卫生间首先是降板的，降板达40公分，然后又涂上一层高达65公分的防水沥青，这还没完呢，在整个墙面再抹一层防水水泥，然后再加一层防水涂料，多达三重防水，整体防水效果具有一流水平。

【公共外部设计百页窗】

本项目所有的公共电梯厅、消防楼梯，除了有玻璃窗子以外，在外墙的表面还安装了百页窗。黑色的百页窗成为白色外墙的点缀，同时又起到了除玻璃窗以外的第二层防护功能。房间的落地窗下方及部分阳台位置也安装了这种百页窗。

【铝合金地脚线、顶脚线：保养方便】

在公共空间，最容易脏的地方是墙体的角落位置（地脚与楼顶），这里也是最容易结蜘蛛网的地方。百仕达·乐湖在楼内的公共走道，磁砖墙面与吊顶的边角位置增加了一层窄边的铝合金作为地脚线或者顶脚线，位于吊顶与磁砖的接合处，或者与地面结合处。

这种铝合金脚线除了具有装饰功能以外，未来保养维修也更加方便，只需用布擦十净就可以了，防止织烛，很方便。

【弃房间设双采光井：公共走道全自然通风采光】

项目每一栋的格局是由东西长的走道分成南北两个朝向的单位，走道以北有三个单位，走道以南有两个单位。而在南北两侧分别设计了采光井，并且在走道的两个端头位置也是采光井，这样一来，公共走道中间有采光窗，两端也有采光窗子，采光窗覆盖了整个走道。

本项目的公共走是全自然通风采光的，其实位于中间的采光井是完全可以做成两套房，但会造成项目整体采光通风效果的下降。

【采用变截面排烟管道，生活阳台半封闭】

项目的厨房没有采用降板，保证了楼板的完整性。排烟道采用的是变截面式，排烟道的截面积呈阶梯状变化，低层的截面积大于高层的截面积，形成向上的抽力，以适应不同通风量，保证合理的风速和吸力，避免楼层之间的串烟味，采用单孔变截面，有效通风面积相对增大，结构简单，安装方便。同时排烟道侧壁的室内排气孔处设有进风逆向阀门，防止倒灌。

项目以大户型为主，所以都带有生活阳台，工人房或储物间与生活阳台相对布局。本项目的生活阳台是半封闭状态的，有1.38米的水泥墙，而阳台的外面下方就是空调位，业主入伙后空调的安装和维修是很方便的。

【采用剪刀式消防楼梯，楼道内自然通风采光】

项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。

在消防楼梯的一侧是自然采光窗，采光窗够大够宽，所以本消防楼梯实现了自然通风采光，避免了物理照明的弊瑞。另外，由于该项目是板结构，并且前后没有其他建筑遮挡，而消防楼梯的宽度为1.35米，属于较为宽的设计，所以楼梯内非常明亮，自然光线充足。

【全赠送落地凸窗：山湖美景尽收眼底】

本项目所有房间的窗子全部为落地凸窗，最宽达90公分，与房间同一水平线，入伙后无需改动可直接使用。落地凸窗有两个好处，首先是景观面的涉取，在本项目的房间透过玻璃窗向外望去，不是山景就是湖景，少有楼与楼之间的对视现象。同时这部分面积是完全赠送的。

另外，玻璃窗与地板之间有2厘米的凸台，能够起到保护玻璃不容易被损坏。

■数据与用料

【测量数据】

车库净层高：3.382米
卫生间下沉：40公分
防水沥青高：65公分
消防楼梯净层高：2.746米
消防楼梯宽1.395米
客厅净层高：2.745米
住宅架空层净层高：7.527米
商业净层高：5.379米

【部分用料】

星陶彩色防水防龟裂填缝料、罗马瓷砖、西亚世纪石材、钻石陶瓷、意大利石英石、金龙羽电缆、坚凝水泥……

在百仕达·乐湖的客厅，透过阳台看到的梧桐山与深圳水库的湖景

在翠竹公园看乐湖与深圳水库及梧桐山

在房间向南看到的翠竹公园山脉

每个房间不是山景就是湖景

百仕达·乐湖与东侧的梧桐山主峰

东南侧的山景

从东湖公园看百百仕达·乐湖

东湖公园实景

5#地铁布心站与百仕达·乐湖约300米

让我们来回忆一下历史，这是1993年的百仕达

地下室车库，车户比全市第一：2.5：1超过众多别墅

商业临街面宽约350米，超过万象城

商业外墙

第四层平台花园的防水处理

平台花园

商业与吉之岛连通

西侧百仕达四期的园林

东侧近处是百仕达将要建设的高层建筑

南侧距离翠竹公园约250米，海拔相差40.95米

洗手间下沉

楼道内自然通风采光

铝合金地脚线、顶脚线：保养方便

四种石砖：无辐射、硬度媲钻石

在翠竹公园鸟瞰百仕达·乐湖

在翠竹公园鸟瞰罗湖及地王大厦