■房地产根本问题是人口问题
房地产的根本是人口。比如，经过三年自然灾害后，中国在上个世纪60年代发生了一次生育高潮，直接导致了目前中国人口众多以及本轮房地产热潮流。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn认为，看待目前的房地产市场，以年份、以一个城市去看，显然会进入死胡同。在巨大变化面前，只有以大尺度、大框架的视野，我们才可能在繁杂的数据中，理清其中的奥妙，把握未来的方向。
■全球人口百亿说
2005年6月24日，法国人口研究机构公布报告说全球人口已接近65亿，其中超过半数居住在6个国家，中国高居首位、印度其次，美国、印度尼西亚、巴西和巴基斯坦紧随其后。而中国、印度、巴基斯坦更是邻邦。
2007年3月13日，联合国人口司发表世界人口最新研究报告指出，全球人口将在未来43年间（也就是2050年）增加25亿，达到92亿，逼近百亿大关，其中预测中国人口将超过18亿。最近，曾获诺贝尔奖的斯坦福大学经济学家迈克尔•斯宾塞(MichaelSpence)最近发布《增长报告》，确认了上述观点。
也就是说，2050年，经过一百年之后，全球人口将比1950年增长100%。作为衣食住行中人的基本需求之一，未来政府也好、楼市也好，对于解决居住的压力显然越来越大。
人口在增多，但是地球不会变大、土地只会越来越少，因此，无论中途发生什么，越往后，房地产越来越成为共同认知的可以保值增值的载体是毫无疑问的。
■深盐二通道7月4日开通：老城区泄洪、大梅沙被淹
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn得到确切消息，大后天，也就是7月4日，深盐二通道就将投入使用了，开通后，市民从罗湖开车去盐田可全程快速通行，而且不会遇到任何收费站。这对固执己见不愿被政府收购的收费梧桐山隧道公司将构成毁灭性打击，但对于盐田区来说，这将永久性地摆脱扼住自己与罗湖、福田两区的瓶颈，从而彻底松绑。
深盐二通道起始于罗芳立交以东罗沙公路4公里处，终点位于盐田港与盐坝高速公路连接处，全长11.392公里，设立交2处（恩上上下道和梧桐山北山立交群），隧道6座共计6.03公里，桥梁4座共计4.68公里，主线采用双向六车道。
从罗沙路的长岭村口望去，深盐二通道整个桥体如一条长龙，蜿蜒在罗沙路的上方，然后从万科东方尊御楼盘附近伸入山中，在盐田港后方陆域的明珠立交实现对接，和深盐路将成为上下平行的两条路，然后与东部沿海高速接上，来往老城区与万科东海岸之间，不但不收费用，而且一路快速，这样一来，老城区的人口就会被顺利地输送到盐田大梅沙等区域。
■特区用地零增长，深圳空间紧约束
深圳国土与房地产管理局按市政府要求，目前出台了《深圳市土地利用总体规划（2008—2020年）》修编，其中明确首次提出：深圳特区内要实现循序渐进、逐步实现的建设用地零增长，新增建设用地与生态清退增减相抵，是实现建设用地总规模的“零增长”的途径之一。
在深圳政府2006出台的《深圳市近期建设规划（2006-2010）》中，充分体现了深圳土地资源困扰的现状，深圳必须寻求“紧约束条件下的城市和谐发展之路”。紧约束，就是深圳的各项资源如土地、水源、绿地等都难以为继。
“特区用地零增长，深圳空间紧约束”这对于深圳房地产市场来说，就是一条刚性底线，与上述人口现象结合起来，也是进行深圳房地产市场发展研究的根本。
■零增长与紧约束下的盐东房变：“度假→住家”有利东海岸
零增长与紧约束下，盐田又担负者生态用地保护重任，不可能释放更多的用地。深盐二通道开通后，将打破深圳东部交通瓶颈，市民驾车从罗湖到盐田可实现全高速、全免费。届时将实现南坪快速、水官高速、盐排高速、梧桐山立交与深盐二通道、盐坝高速相连，这几条高快速路全部实现互通，无缝衔接，从而进一步减轻中心城区的交通压力。另外，盐坝高速C段通车后，可与惠州的惠深高速相连，形成第二条惠深快速通道，缓解机荷、惠盐高速的压力。
所以，原来限于收费梧桐山隧道的限制，罗湖、福田居民来往盐田特别是大梅沙非常不便，而深盐二通道建成以后，罗湖、福田，乃至南山居民前往大梅沙的时间将从40分钟、50分钟、70分钟分别缩短到20分钟、30分钟、45分钟。
1998年滨海大道开通，福田、罗湖与南山之间的时空关系被缩短，福田、罗湖居民迅速向南山泻洪，南山房价从4500起步，直到实现超罗赶福。这就是闹市区泻洪威力的前车之鉴。其实，盐田距离市中心仅为12公里，这种距离，满足居住半径的要求。
时空关系的极度压缩，这必然使原来以度假为区域功能的大梅沙，迅速向住家转变，罗湖、福田的闹市区居民将向盐田泻压，这对于旅游并不是什么好事，但是对于区域楼市则是相当的利好。
作为距离城区最近的海滩，这个转变应该引起足够的重视。而对于深圳东部第一盘---万科·东海岸的上居来说，成为富裕群体的“第一居所”即将当仁不让，而大梅沙成为深圳版的“浅水湾”的条件也就因此而越来越完善，“深圳主流住区”将成为盐东地产发展的新方向。