导读：
        ■前言
        ■项目劣势
        【周围空地较多、南坪快速是玉中之暇】
        【近距离教育设施较为缺乏】
        ■项目优势
        【距CBD最近的纯别墅大盘：深圳第四大纯别墅项目】
        【深圳境内公共配套比例最高的别墅】
        【深圳境内稀缺资源最佳的纯别墅大盘：却只360户】
        【深圳最高水准的“人车关系”解决方案】
          一、深圳唯一人车分流、每户2+1个车位的纯别墅小区：户均实际可停5~6辆车
          二、人车分流、户均2+1车位的优点
          三、最多4连排：园林极大化的典型别墅案例
        【建材用料多有领先】
          一、深圳首家装配带防堵过滤网的坡屋顶集水槽
          二、深圳首家全面采用全铝合金雨水管、集水槽
          三、深圳首家全面采用森鹰纯木门窗：全中空、类断桥、ROTO五金件的隔热玻璃窗
          四、深圳首家全面采用PVC防水条、膨胀条……
        【杜绝十字交叉，采用T字路口：路线交叉巨降70%】
        【深圳可适应性改造升级的最佳典范：预留电梯井，层均1个分电箱、1个信息布箱线】
        【水榭花都地产：豪宅专业供应商】
        ■片区优势
        【“网中央”的第一居所秉赋：十分钟拥有深圳的全部】
        【莱蒙·水榭山所在区域是深圳容积率最低的第一居所豪宅片区】
正文：

■前言

莱蒙·水榭山地处深圳CBD、香蜜湖以北，是少有的纯别墅大盘之一。其一期未做过大声张就销售一空。相信社会对此都有很多好奇。

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《“莱蒙·水榭山”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【周围空地较多、南坪快速是玉中之暇】

周围目前空地较多，区域未来将面临较多建设任务。而建设任务较多，必然给小区带来一些影响，比如噪音灰尘等。

之外，虽然南坪快速距离项目最近距离也大约有300米远，而且南坪快速本身是有隔音屏的，但是毫无疑问，对于追求极度完美的豪宅客户来说，同样是一个遗憾。其西侧的玉龙路与小区存在8米左右的高差，对于边缘单位存在影响。

【近距离教育设施较为缺乏】

11#地铁、4#地铁相交汇于莱蒙·水榭山以北的深圳新客站，基于此重大交通设施，深圳规划建设100万㎡的商业及写字楼配套，这里将形成CBD以北的城际商务中心，距离小区大约3分钟车程。以南则是五分钟可到达的香蜜湖山姆会员店、十分钟可到达的CBD中心区各项配套（COCOPARK、怡景中心城等）。同时受福田中心区、龙华北组团商务中心两大商务/生活核心区辐射。 

粗略清点，莱蒙·水榭山方圆5公里内覆盖有22个幼儿园、35个小学，21个中学，区级医院3所。同时，项目还是龙华新城内唯一的春别墅用地，也就是说，别无二家了。但是其近距离的教育设施却较为缺乏，比较遗憾。

■项目优势

【距CBD最近的纯别墅大盘：深圳第四大纯别墅项目】

莱蒙·水榭山总占地143083.76㎡、容积率0.6、计容积率总建面85850㎡（其中：住宅82850㎡、小区级商业设施1000㎡、物业管理用房600㎡、社区服务中心（保健、文化娱乐、便民设施等）1400㎡），绿化率≥45%。

深圳的纯别墅大盘，只有占地60万㎡的招华·曦城、占地30万的万科·天琴湾、占地56万平㎡东部华侨城·天麓、14万平㎡莱蒙·水榭山、占地8万平㎡招商·半山海景别墅，莱蒙·水榭山是深圳境内规模第四的纯别墅大盘，同时，也是距深圳CBD最近的纯别墅大盘。

【深圳境内公共配套比例最高的别墅】

莱蒙·水榭山由于全部采用地下车库停车，同时，为小区各户设计了大量的地下空间，粗略估算，其地下库面积大约在70000平㎡上，加上区级商业设施1000㎡、物业管理用房600㎡、社区服务中心1400㎡，合计公共配套面积为71740平㎡与住宅建筑面积的比例为71740÷82850=86.6%。

这是深圳境内公共配套比例最高、并且遥遥领先的别墅，86.6%说明的问题是：除开私家空间，莱蒙·水榭山还配备了足够的公共空间和配套设施，解决自身需求的能力强。

【深圳境内稀缺资源最佳的纯别墅大盘：却只360户】

莱蒙·水榭山西邻玉龙路、东邻金龙路、北部为政府规划的近52000㎡的山体公共绿地，南紧连牛咀水库（20万平㎡然湖泊，与小区之间是密林没有道路），远望南坪快速与群山。小区住宅以4连排Townhouse为主、叠拼别墅为辅、并建设有少量独立与双拼别墅。Townhouse不超过三层，叠拼别墅不超过四层。

以上数据显然说明项目属于大盘之列，同时是纯粹别墅住区，而其西侧的圣莫利斯则是高层、多层、TOWNHOUSE杂居的小区。

遍查香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料库，距离闹市如此之近，还紧邻密林、天然湖泊（20万㎡的湖形成独特的4岛3湾）、五万平公园、2万㎡湿地，位于缓坡山地之上、延绵塘朗山脉近在咫尺。

而且小区还拥有三个准私家公园：南侧荔枝林公园，并将建有山顶观景平台；北侧矮山山体公园，适合任何年龄人的活动休闲；湖边漫步休闲公园，漫步道外侧就是水库2万㎡湿地；水库百米水坝就在小区以西，成为水上栈桥----莱蒙·水榭山拥有10重以上稀缺资源配置，综观深圳境内，莱蒙·水榭山是深圳境内稀缺资源最佳的纯别墅大盘，而这些资源，在14万㎡土地上，却只建了360户人家。

【深圳最高水准的“人车关系”解决方案】

如果说“住宅是人的房子”，那么“车库就是车的住宅”，在汽车时代，人的房子与车的住宅都一样重要，有偏颇就会影响产品长远的居住性能和保值增值特性。

一、深圳唯一人车分流、每户2+1个车位的纯别墅小区：户均实际可停5~6辆车

别墅、TOWNHOUSE此前在深圳，还只有卓越维港实现了人车分流、车库地下化，但遗憾的是车位配置又不够、而且不是纯别墅小区。因为住别墅的人家，往往车辆在两辆以上。

莱蒙·水榭山不但是纯别墅小区，而且完全人车分流、所有车辆都停放到地下。而且每户真正2个车位、靠地下室户内一面还有一个子车位，实现2+1车位配置，且车库自然采光通风，设计了很多采光与通风孔！另外，地下室除三个车位的面积以外，其他还有至少约80~200㎡的赠送面积，实用阳光地下空间赠送面积达50％，还有花园等，属于使用面积大于建筑面积的别墅。

莱蒙·水榭山的地下车库的专用双车道公共通道，因此，又何止三辆车呢，如果正确停放的话，每户停放5~6辆车完全足够的，当然不提倡占用公共车道的这种行为，但是这种留有裕度的建造，是否让人格外安心？

二、人车分流、户均2+1车位的优点

不要小看三车位的配置，这就意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大，否则就无法实现户均2+1车位配置，面宽的改善，使室内空间感受也得到提升，通风和采光也有改善。

对于户内来说，因全地下停车，因此室内地面没有必要通过跃层以满足车库层高的需要，室内各层全部平层化，增强了使用便利，简化了结构。

三、最多4连排：园林极大化的典型别墅案例

由于要实现户均三车位，因此，连排的栋数就不能过多。所以莱蒙·水榭山最多也没有超过4连排的，与那些动不动就是6连排、甚至8连排的所谓TOWNHOUSE比较起来，莱蒙·水榭山的双拼、4连排无疑品质更高。

同时，由于车位全部移到地下，使花园全部为园林，不但安全系数大幅度提高，而且园林面积也极度扩大化、视野因此纯粹干净、园林维护也更为严重容易。在户内居住品质得到质变的同时，户外园林品质也得到了根本性的提高。

【建材用料多有领先】

一、深圳首家装配带防堵过滤网的坡屋顶集水槽

为了防止下雨时，坡屋顶的雨水直接冲击地面、形成凹槽，现在做坡屋顶集水槽的项目比比皆是。但是莱蒙·水榭山所有的坡屋顶集水槽，都加了防堵过滤网，只有水可以进入，杂物全部被排除在外。

这是深圳第一家这么做的项目。而且，集水槽采用外挂施工，比整体混凝土施工的效率要高，未来维修方便。

二、深圳首家全面采用全铝合金雨水管、集水槽

你见过铸铁的、PVC的、PPR的雨水管，但是，这些东西总是有寿命的。你在深圳见过全铝合金雨水管？没有是吧？那到莱蒙·水榭山去看吧，那里的Townhouse的集水槽及雨水管全部采用全铝合金制造，寿命？比建筑还长吧？

三、深圳首家全面采用森鹰纯木门窗：全中空、类断桥、ROTO五金件的隔热玻璃窗

莱蒙·水榭山的门窗全部采用了森鹰纯木门窗，是真正的实木，玻璃全部都是中空LOW-E玻璃。而在窗户、门的外侧，为了防止腐化、开列，依然是铝合金。纯木有什么好吃呢？一是其吸水性能够保持室内湿度相对稳定，二是质感、手感好，三是其挥发的芬多精有利于身心健康，四是其热导性较低，节能，具有断桥隔热功能。

推拉窗、推拉门能够节省空间面积，所以在小空间位置，本项目采用了全中空断桥隔热推拉窗、推拉门。但是在空间足够的位置，则尽可能采用平开窗，因为推拉窗最多只能开启50%，通风效果相对差一些，平开窗的通风面积即可可以做到100%，就好多了。

四、深圳首家全面采用PVC防水条、膨胀条……

在深圳，在窗户下沿、外构件下沿如果做了鹰嘴（一个斜度），大家就很高兴了，可以防止雨水倒灌嘛。但是，莱蒙·水榭山无论是Townhouse、还是小高层，其所有可能产生雨水倒流、倒灌的部位，不但做了鹰嘴，还以专门的PVC防水条做为第二道防线。

同时，当深圳建筑的找平层还是一体化、因而容易因为热膨冷缩导致开裂、起拱情况发生的时候，莱蒙·水榭山所有的找平层全部采用了PVC膨胀条，减少开裂、起拱的机率。

【杜绝十字交叉，采用T字路口：路线交叉巨降70%】
 
众所周知，十字路口是最常见的。十字路口通达性好、节约用地，但是过于便利，路人与车辆、行人、自行车之间形成的路线交叉，交叉越多，发生事故的可能性越大，这个道理是很简单的。
 
但是，又不可能不发生交叉，不设计十字路口，该怎么办呢？答案是“丁字路口”丁字路口只有一条边存在路线交叉，而十字路口存在四条边交叉，相比之下，丁字路口的交叉率下降了3/4，也就是70%以上，如果简单推理，事故率也会大降70%以上，这是一场革命。
 
在莱蒙·水榭山小区里，无论是与玉龙路想连的小区主出入口，还是小区内组团之间的路网系统，没有任何的十字路口，全部都是“丁字路口”。这样一来，只要车辆进入莱蒙·水榭山范围之内，立即会感受到与众不同的场所暗示，司机自动自觉地将车速放慢。同时，由于路线交叉情况大降70%，发生事故的可能性也大大降低了。
 
【深圳可适应性改造升级的最佳典范：预留电梯井，层均1个分电箱、1个信息布箱线】

在莱蒙·水榭山工地，反复查看，最终确认，其电力分电系统、信息布线系统遥遥领先与同僚：4个分电箱、1个专门照明控制箱、4个信息布线箱。也就是说，包括即使包括阁楼在内，都是每层一个分电箱、一个信息布线箱。

这保证了用电系统、信息系统的一劳永逸，预留了充足的升级空间。这种做法对于销售并没有多大效果，但是对于长期使用来说，则是大有裨益的，这种下功夫的方法，值得表扬与提倡。

同时端头户型的中间部位靠花园侧，以及中间户形的内庭院处，都预留了装电梯的位置。等年老以后，就可以装置户内电梯，解决上下楼的问题。

【水榭花都地产：豪宅专业供应商】

水榭花都，在解决TOWNHOUSE、小高层、高层建筑共处一小区难题上，以及在挑高阳台、大面积园林等规划创新上，是深圳房地产发展的里程碑，正因为水榭花都的诞生，深圳房地产市场才进入了内涵式创新的新阶段，如今在全国，模仿和抄袭水榭花都项目的，绝不在30个以下。

而如今，水榭山更进一步，水榭花都公司历史上动作不多，但都着眼于豪宅开发，每次都能够给社会以惊喜。

■片区优势

【“网中央”的第一居所秉赋：十分钟拥有深圳的全部】

莱蒙·水榭山位于玉龙路、白龙路、金龙路、南坪快速形成“井”字状交通网的“网中央”，南坪快速、福龙路、梅龙路，梅观高速、龙大高速、莞深高速等高速体系。

从莱蒙·水榭山向东驱车10分钟可至龙岗工业区，向南车程10分钟至福田CBD及皇岗口岸，向西车程10分钟至南山华侨城，向北10分钟至观澜高尔夫、东莞。在此面前，强调30分钟生活圈、1小时生活圈就有点滑稽了。

项目虽然位于宝安龙华二线拓展区，具有原始天然的生态环境，但其实与特区无缝连接，首先是通过福龙路、南坪快速实现便利交通，同时从特区前往本小区、或者从本项目千万特区都无须过关，并且特区闹市与本小区指教的交通车距只有7分钟，这是第一居住所的秉赋。

【莱蒙·水榭山所在区域是深圳容积率最低的第一居所豪宅片区】

1997年开始的填海工程在深圳湾畔、华侨城世界之窗南侧造就了这片占地2.9平㎡里的红树片区，早期规划其容积率只有1.2。但是2007年，调整规划以后，这里的整体容积率达到2.5。华侨城片区整体容积率2.0，香蜜湖片区整体容积率2.5，后海填海区整体容积率超过3。

龙华二线拓展区南段高档居住配套区规划整体容积率仅为1.2，相比之下，莱蒙·水榭山所在的区域是深圳容积率最低的第一居所豪宅区域。

深圳CBD以北7分种，山、湖、林之中的水榭山能成为全能无限豪宅吗？

莱蒙水榭山鸟瞰图

总平面图