〖时间〗：2008年07月21日16：00~18：00
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地考查“中惠·金士柏山”项目
〖地点〗：东莞市黄江镇太子酒店北侧，北环路与环城路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【中惠•金士柏山：黄江第一大盘】
【6高4快3轻轨：深圳50分钟到达中惠•金士柏山】
【名校物业：选择中惠熙元物业，入读北大学园】
【板湖片区：纯居住区】
■内敛、保守的黄江
【“全国百强乡镇”之一：太阳神升起的地方】
【台湾人最爱，汽车旅馆Motel】
【麦当劳汽车餐厅：无需泊车，3分钟搞定】
■项目周边
【项目四周】
一、北侧：现时厂房，规划为居住用地，距万科城800米
二、南侧：300米内绿化用地，远处山景极佳
三、西侧：与虎常高带之间未来是学校和居住区
四、东侧：三期待建，华南唯一汽车旅馆，远处山景有脉有势
【高压线、厂房影响：短期无法避免，长期是利好】
■项目考查
【现楼发售，7月二期全面入伙：39栋楼王发售中】
【“金柏名店街”：黄江最具规模的商业旺地】
【旱溪、旱湖点缀园林】
【建筑表情大胆“混搭”】
【不锈钢防雨防到灌排气管套口】
【同色勾缝：外墙美观大方】
【局部人车分流】
【花庭美墅：退台式设计】
【高层】
一、全面采用观景外飘窗
二、半墙半栅、双采光窗：公共空间通风采光佳
【别墅】
一、半地下室可下挖：自然通风采光
二、双拼别墅双车位
三、每栋别墅前后安装摄像头
四、买一送一：100%赠送
【户型略析】
一、中庭花园：三房变四房
二、百变空间有“机关”
【商有简价】
一、深圳房交会参与次数最多、参与规模最大的外地房企
二、东莞一线房企：中惠熙元
■数据与用料
【测量数据】
【部分用料】
正文：
■项目概况
【中惠·金士柏山：黄江第一大盘】
中惠·金士柏山总占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米，小区集花庭美墅、联排别墅、景观洋房、精装公寓及商业街于一体。
在黄江已售、待售的项目分别有雍雅山庄(棕榈泉)占地面积73552平方米，建筑面积110000平方米；南峰玫瑰园占地面积30000平方米，建筑面积100000平方米；富康花园占地面积204600平方米，建筑面积559000平方米；假日豪庭建筑面积33705平方米，占地面积6000平方米。
通过罗列以上项目规模，对比之后一目了然，中惠·金士柏山是目前黄江在售项目第一大盘。这个建筑体量大于深圳的黄埔雅苑，仅次于万科第五园。
【6高4快3轻轨：深圳50分钟到达中惠·金士柏山】
深圳客户前往中惠·金士柏山从莞深高速走到黄江收费站下高速，然后再往黄江镇中心区行驶，在太子酒店的东北侧就到了本项目。笔者从华侨城出发仅用了50分钟到达中惠·金士柏山，而现在以及未来，深圳与东莞之间还将有6条高速、4条快速、3条轻轨陆续开通：
6条高速：广深高速、莞深高速、龙大高速、沿江高速、南光高速、莞从高速；
4条快速：107国道、宝安大道、东深公路、公常公路；
3条轻轨：东莞轻轨R1、R2、R3线、广深铁路。
【名校物业：选择中惠熙元物业，入读北大学园】
通常一生中再没有比买房子更大的消费，也没有比孩子的教育更长远的投资，所以孩子和房子就成了不少人在置业过程必须综合考虑的主要因素。齐全的学校配套，优秀的教育质量始终是家长们对于下一代最为关注的话题。
中惠熙元房地产集团有限公司急家长所想，引进了北大学园外国语学校（北大学园南校区）作为该公司所开发物业中惠·香樟绿洲、中惠·沁林山庄、中惠·香士柏山的教育配套之一，解决了入读名校的业主们的愿望。
北大外国语学园是由北京大学北大学园教育投资有限公司在东莞创办的一所涵幼儿园、小学、初中、高一体化的寄宿和走读相结合的全日制国际化学校。学校位于107国道莞长路和常虎高速干道交汇处的中惠·沁林山庄内，开学仅一年师生人数即达1300余人。
【板湖片区：纯居住区】
根据东莞市黄江镇规划显示，黄江由南至北分别被规划为“城市南部新区组团”、“新城市中心地区”、“城市北部旧城组团”，而中惠·金士柏山是位于城市北部旧城组团的板湖片区。
在该区域，特别是中惠·金士柏周围只有太子酒店、裕光酒店、上群花园汽车旅馆三个酒店用地，高尔夫练习场体育用地以及东侧的学校用地，除此之外其他均为居住用地，地块比较集中居住功能比较纯粹。
■内敛、保守的黄江
【“全国百强乡镇”之一：太阳神升起的地方】
黄江镇位于东莞市东南部，东邻樟木头，南与塘厦接壤，西南与光明农场交界，西边的蚬壳海与大朗隔岸相望，北与常平相接。黄江镇地处粤港经济走廊的腹地，交通发达，西距广州80公里，南至香港60公里，北离京九铁路东莞站6公里，驱车往深圳国际机场和福永客运码头仅48公里，50分钟车程即可到达，每天有多班直通巴士到达香港。
黄江镇是“全国百强乡镇”之一，该镇有两个大型的高新科技产业园区裕元工业园区和田美北区工业园。飞利浦公司、精成科技、技嘉电子等700多家外资企业落户该镇带动了一批高新科技产业公司，闻名中外的广东太阳神集团就在这里创业发展，因此黄江镇也被称为“太阳神”升起的地方。黄江以发展电子信息工业为主导，集电子、塑胶、五金、鞋业、家私、玩具等产业于一体的现代工业体系。
【台湾人最爱，汽车旅馆Motel】
在中惠·香士柏山东南侧有个酒店地块，这就是上群花园汽车旅馆。汽车旅馆Motel与一般旅馆最大的不同点，在于汽车旅馆提供的停车位与房间相连，一楼当作车库，二楼为房间，这样独门独户为典型的汽车旅馆房间设计。1952年，美国人凯蒙·威尔逊开设了第一家汽车旅馆，这种自助式的廉价汽车旅馆一问世就受到了驾车旅游者的热烈欢迎。特别是法国雅高集团（Accord）的“一级方程式”廉价汽车旅馆自1985年开张后，在短短的15年里就在全球开设了1000家分店，取得了巨大的成功。
开车旅行、住廉价汽车旅馆如今已成为西方人的一种生活习惯。西方国家90％以上的驾车旅游者喜欢投宿汽车旅馆，尤其是廉价汽车旅馆，这反映出了人们对廉价汽车旅馆的喜爱程度。汽车旅馆Motel在日本、台湾有时候是“情人旅馆”的代名词。
在中国，汽车旅馆Motel也仅在上海、南京、温州等及少数城市才有，虽然深圳以速度创新著成，但至今还没有一家汽车旅馆。
【麦当劳汽车餐厅：无需泊车，3分钟搞定】
在黄江不止汽车旅馆成为这个小镇独道之处，刚刚进入中国市场不久的汽车餐厅也落户黄江，同样是百强镇之一，广东其他百强镇相比，黄江镇则更像是一个内内敛、保守的属性。麦当劳汽车餐厅及汽车旅馆率先落户此镇，说明这里的市场太吸引这些最现代、最流行的商业模式。
麦当劳汽车餐厅位于中惠·金士柏山南侧约1公里处。汽车餐厅分为点餐口和取餐口，顾客不用下车，从点餐、付费到取餐，前后不超过3分钟时间就可以完成整个流程。不再寻找车位泊车，在上下班高峰可以大大节约顾客的时间。而且汽车餐厅是24小时营业，还设有休息室、儿童游戏室，消费者可以免费读报、上网。
麦当劳汽车餐厅及汽车旅馆是台湾和日本是比较流行的一种商业模式，这也侧面反应了黄江是台湾人和日本人的一个聚集地。
■项目周边
【项目四周】
一、北侧：现时厂房，规划为居住用地，距万科城800米
本项目的北侧目前是一些旧厂房工业区，有拉链厂、胶布厂、手袋厂等。按照东莞市黄江镇板湖片区规划，中惠·金士柏山与这些厂房之间以及两侧以二类居住用地为主，将形成了一个较大范围的居住区，并且该项目与厂房之间是没有道路相隔的，未来厂房到期后，不排除中惠再拿下该地块进行后续开发。
北侧800米处是阳光山庄以及常平万科城别墅区，常黄路和虎常高速在项目的西北侧。此面整体现时没有什么高层建筑，虽然视野开阔，但厂房破坏了此面的景观，但远处的断断续续、连绵起伏的山脉看起来很舒服。
二、南侧：300米内绿化用地，远处山景极佳
项目的南侧紧临北环路，此面近处是酒店用地、商住用地和体育用地，分别是太子酒店和裕光高尔夫练习场，300米内全是绿化以及酒店的园林，所以近处的景观不错。
远处玉塘围村以民房为主，仍有大面积的空地，只有个别住宅楼盘如棕榈泉，此面最高的建筑也没有超过十层，而中惠·金士柏山高层单位在10楼以上的景观能看到远处连绵起伏的山脉，近处的建筑对远处的景观根本没有影响。
三、西侧：与虎常高带之间未来是学校和居住区
项目西侧分别有常黄路以及虎常高速，而距离虎常高速约800米，高速公路与本项目之间，现时是一些厂房和民房，未来规划为学校和居住用地，因有这些建筑的遮挡，所以虎常高速对本项目没有任何影响。
虽然紧临虎常高速，但该项目距离虎常高速入口约2公里，还要驱车约5~10分钟的路程到莞樟路才能上高速，不远不近很合适。
四、东侧：三期待建，华南唯一汽车旅馆，远处山景有脉有势
项目东侧紧临环城路，这条路全面完工后是黄江中心区通往常平的主干道。东侧近处有两部分，东北是本项目的三期地块，桩基工程是与一、二期共同施工的，目前该地块已经开始围起了围墙，工人及材料也有序的进场。
东南是2万平方米的上群花园汽车旅馆，中间是园林，四周是双并车库与套房，外观类似别墅建筑。这是黄江唯一的汽车旅馆，即使在华南区也是廖廖无几。
【高压线、厂房影响：短期无法避免，长期是利好】
房地产的发展具不可预见性，今天阳台对面是一片绿地，可能一、二年后就高楼林立了，今天窗子外面是一片垃圾堆，有可能半年、一年之后这里就成了公园。特别是周围未全面建成的区域，其可变性就更大，当然有先好后坏的，也有先坏后好的。
中惠·金士柏山现阶段北侧有一些厂房，以及一排高压线，对本项目的视野造成影响，大煞风景。
然而这一现象只是暂时的，厂房到期搬迁后，该地块将建住宅区，待该区域全面建成后，届时景观最差的单位，有可能摇身变成最安静、最实惠、最具欣赏性的一面。
■项目考查
【现楼发售，7月二期全面入伙：39栋楼王发售中】
看房选房其实是一个比较辛苦的过程，甚至在一些正在施工的项目看楼时，还存在一定的危险性，深圳前几年就出现过因看楼而发生事故的现象。
中惠·金士柏山一期已于2006年12月入伙，到目前为止一期入住率已超过七成。二期的发售也将近入尾声阶段，所以全部是现楼发售，看楼环境舒适，并且能够看到房子的“全裸”状态，购买后装修完就可住进来。
二期产品花庭美墅已经售馨，目前正在发售的为四套双拼别墅以及为高层单位。39栋为整个高层单位的楼王，是位于园林中央距离湖面最近的的一栋，向北、向西、向南近处是园林及湖景，远处为山景，而东侧未来也是项目的三期园林，景观也是极佳。
目前39栋楼王已进入发售阶段，二期33栋和35栋两栋高层也将于7月份全面入伙。
【“金柏名店街”：黄江最具规模的商业旺地】
项目的商业集中在南侧北环路以及东侧环城路侧，为整个社区专门设计了一条“金柏名店街”，街铺层高为5.80米，买一层送一层，可达到200%的使用率。沃尔玛、华润万佳即将进驻，本项目共2万平方米的商业面积将成为黄江最具规模的商业旺地。
笔者在现场看到，靠近北环路的“金柏名店街”一期除了几家房屋中介以外，还有便利店、八佰伴、日本料理、米萝咖啡、真功夫、湘府湘城、台湾小吃等名店。总体来讲，“金柏名店街”近八成铺位已经进驻，有的正在装修、有的已经开业，看来名店街兴旺指日可待呀。靠近环城路的“金柏名店街”二期也在热销中。
【旱溪、旱湖点缀园林】
通常的项目，园林绿化都以草坪、树木为主以及水景为主，而中惠·金士柏山采用了旱溪、旱湖来点缀园林。
旱溪、旱湖就是在人造溪、人造湖设计建造时候，先是素土夯实，再碎石垫层，再混凝土，最后把天然石头放在之上，无论是溪流底部、还是湖泊底部都是这么施工。这样一来，即使在没有水的时候，露出来的依然是一种景观：天然原石景观，就避免没水时难看的状况出现。
在中国北京，比如赫赫有名的易郡别墅区就是这种做法，而南京的绿博园甚至还有专门的旱溪园。旱溪、旱湖成了一门造景学问，不过遗憾的是，深圳房地产业对外学习的动力在逐年减弱，对于新的做法反应越来越迟钝了。中惠·香樟绿洲、中惠·金士柏山、中惠·沁林山庄这三个项目的园林都是采用了这种做法。
【建筑表情大胆“混搭”】
中惠·金士柏山在材料使用上，使用“混搭”风格。将传统材料(石材、木材、砖)与现代材料(钢材，玻璃)“混搭”，让不同的材料表达其各自不同的寓意，形成理性精致的细节构成。天然材枓使建筑更容易融入自然景观，结合现代材料组合穿插，天然石材、砖、木材及钢材与玻璃结合起来，形成轻盈舒展的造型特征。
而以百叶、隔墙等构件为低层高密度住宅间提供必要的阻隔，同时也增加立面的层次感。结合东莞湿热的气候条件，以深挑檐营造较深的阴影，丰富立面的进退关系。以东方的、自然的、现代的造型特征诠释山居住宅的身份特色。
【不锈钢防雨防到灌排气管套口】
绝大多数住宅，卫生间的排气都是预留一个简单的孔了事，这种做法容易产生雨水倒灌。后来有些住宅装配了钢铁的防雨排气管套口，但是容易生锈、倒灌。
中惠·金士柏山卫生间排气管套口伸出来的部分是半圆形的，排气朝下方，另外还有一层百页，装配这种不锈钢防雨防到灌排气管套口，整齐美观、而且功能上可以保证不发生倒灌、进水的问题。
【同色勾缝：外墙美观大方】
本项目的外墙磁砖有一部分采用了同色钩缝的施工法。通常外墙磁砖是用水泥钩缝，而水泥色彩与砖色彩不一，时间长了容易漏浆、污染，而同色钩缝使用比水泥性能更好的钩缝剂，在48小时后进行钩缝。这样做施工速度会降低，价格也比水泥更高，但外墙会更美观、整体感更强。
【局部人车分流】
本项目的建筑类型包括了高层、洋房、双拼别墅、公寓，由于建筑形态丰富所以无法实现人车分流。考虑到车辆对于小区的空气、噪音污染，以及对于住户、尤其是老人和孩子安全的威胁，该项目在洋房和别墅组团内采用了局部人车分流的做法。尽量减少“人车混流”，体出中惠熙元人文关怀的一面。
【花庭美墅：退台式设计】
中惠·金士柏山的花庭美墅采用了“退台式设计”，又称“台阶式”，其外型类似于台阶。这种建筑结构的特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台。
入户花园、露台花台、大面积观景露台错落有致，层次感丰富，这种退台式设计首先是通风采光效果佳，其次是保证每户都很好的景观性，然后户内与小区内绿化巧妙融合，可实现与园林绿化互动，安居家中就可与自然对话了。
【高层】
一、全面采用观景外飘窗
项目的高层除了观景阳台外，还采用了外飘窗，也叫全落地凸窗的设计手法，原本与墙面在一个平面上的窗体向外凸出呈梯形。外飘窗不仅可以为室内争取到更多的自然光线，更重要的是在于它扩大了对外视野，实现了室内外空间的交流，另外房子外立面也得到了丰富，对于业主来讲最实惠的主要是这里不计算面积。
外飘窗采用了双层中空玻璃，以保证其防风、防水、保暖性能。为了避免人在一定的高度上产生恐惧心理，除了安全护栏外还安装了一层高约40公分的隐形防护网，起到了双层保护的作用。
二、半墙半栅、双采光窗：公共空间通风采光佳
本项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。通常的消防楼梯只有一个采光窗，而本项目与众不同，消防楼梯有上下两个采光窗，光线很足。
在电梯厅的两侧共走道的外墙，一半是水泥，一半是铁栅，如果其中一端的消防门打开话，整个电梯厅可实现通风对流，自然采光。总体来讲，高层的公共空间不但全部实现了自然通风采光，并且效果极佳。
【别墅】
一、半地下室可下挖：自然通风采光
双拼别墅地下室空间虽然层高不算高，只有1.963米，但此处可以往下挖，所以还可有50-80公分的下挖空间。虽然是半地下室，但地下室的采光窗显得有点小气，不过地下室所有的房间都有采光窗，所以地下室也实现了自然通风采光。
二、双拼别墅双车位
双拼别墅虽然只设计一个车位，但实际是可以停放两辆车的，除了车库内的车位以外，车库外面还可以停放一台车，所以双拼别墅是双车位的。另外车库也是双开门的，首先可通往地下室，其次也有一个储物房。
三、每栋别墅前后安装摄像头
小区内出入口以及主要道路口安装摄像头是安防措施之一，这是通常的做法。而笔者在考查本项目时注意到，每一栋双拼别墅屋前屋后分别安装了两个摄像头，来监视别墅的前后实时情况。这样的安防配备就连一些纯别墅区也是不具备的，必定这玩意成本高呀，但安全系数大幅提高。
四、买一送一：100%赠送
双拼别墅首层分别有前后花园以及及侧花园，并且是连通的，笔者看到已经装修的一户，后花园将其做成了假山，侧花园全是园林，花样不多但很实用。
双拼别墅建筑面积约300多平方米，花园以及地下室总赠送面积也有约300平方米，赠送率高达100%，等于买一送一了。
【户型略析】
一、中庭花园：三房变四房
高层景观洋房二梯四户为跃式户型，建筑面积为92.83平方米至118.04平方米，方方正正，通透实用，其中02户型最多有四个露台及两个飘窗。与餐厅紧临的中庭花园长约3米，宽约2.7米，加上花池总面积约9平方米，交楼时为全玻璃房，此处稍加改动就是一个很好的房间了。
二、百变空间有“机关”
03户型最具有改动空间的是与阳台紧临的房间，可缩小，可往阳台方向外延，这样就丰富了客厅的功能及装饰空间。厨房的生活阳台可以改成储物间或者是工人房也可以。02户型四房116平方米，03户型三房92平方米，在室内感觉空间很大，使用率高，客户可能也不明白为什么这么高的使用率？其实，外飘凸窗是个“机关”为这种高使用率做了贡献。
【商家简价】
一、深圳房交会参与次数最多、参与规模最大的外地房企
自2005年以来，有一家成长于东莞本土的房地产开发企业频繁参展深圳房交会，引起了深圳人的关注，这就是中惠熙元房地产集团有限公司（前身中惠集团有限公司）。中惠熙元对于深圳人来说并不陌生，在深圳举办的今年的房地产展览中，无论是春交会还是秋交会，必有中惠熙元的身影，其参展楼盘、参展次数远多于很多深圳本土房企，在展位的设计上也是不惜重金打造。中惠熙元是深圳房交会参与次数最多、参与规模最大的外地房企，给深圳市民留下了深刻的印象。
二、东莞一线房企：中惠熙元
中惠熙元房地产集团有限公司始创于1994年，是中国华南地区一家大型房地产企业集团，公司总部设于广东省东莞市。该公司自1999年起，先后在东莞市东城、长安镇、黄江镇、大岭山镇、樟木头镇等镇区开发了十多个品质优良的大型房地产项目，涵盖了住宅、公寓、写字楼、商场等多种物业类别。
其在东莞近年开发的面积，与万科在深圳的开发规模等量齐观，甚至略有超出，也属当地前列。而在产品类型上，中惠熙元也是与万科一样，以住宅为绝对主力。而且在产品类型上也极为类似：高端产品、大盘多多。金士柏山、香樟半岛、沁林山庄、香樟绿洲都是赫赫有名的高端大盘。
中惠熙元不但是东莞本土房企的领头羊，还以超常规发展成为东莞房地产民营经济的领头羊，成为东莞房地产的三大品牌企业之一。2008年，中惠熙元已经规划了东莞、阳江、天津和海南等四地开发战略，以东莞和珠三角为发展中心，从区域开发升级为全国开发。
■数据与用料
【测量数据】
一、双拼别墅
客厅净层高：3.417米
餐厅净层高：3.187米
车库净层高：2.033米
地下室净层高：1.963米
二层房间净层高：3.187米
三层房间净层高6.986米
楼梯宽：1.173米
二、高层
卫生间降板：30公分
房间净层高：2.776米
电梯厅净层高：2.393米
消防楼梯净层高：2.274米
消防楼梯宽1.274米
【部分用料】
美国电子指纹锁、XBF-01型独立式可燃气体探测器、雄塑污水管…….
中惠·金士柏山
会所
园林
垂钓
旱溪
左下角是华南唯一汽车旅馆
麦当劳汽车餐厅：无需泊车，3分钟搞定
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三期待建
不锈钢防雨防到灌排气管套口
地下室所有的房间都有采光窗
双拼别墅双车位
前后都有摄像头
双拼别墅花园
高层： 半墙半栅、双采光窗，公共空间通风采光佳
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中庭花园：三房变四房
全面采用观景外飘窗
户外景观
高层样板房
最靠近湖的楼王
花庭美墅
信报箱有遮雨板
鸟瞰中惠·金士柏山
