导读：
■前言
■项目劣势
【市内施工量最大区域：片区施工高峰期，灰尘较大】
【企业品牌稍弱，项目暴光时间较长，缺乏新鲜感】
【口岸区配套还有待时日】
■项目优势
【车户比2.15：1：深圳带高层小区中第一位】
【两个深圳最长的市区公园：3公里长城墙公园和带状公园】
【南头半岛两个主仆分入户设计项目之一：但设计最好】
【长条地块，错列布局：景观最全和最大化】
【后海最大的多元化商业】
【“素面朝天”： 清水立柱混凝土施工法】
【水晶明筑：在第一国门，唤起家的记忆】
【阔层高】
一、小高层室内3米2
二、车库可以走货车：4.158米。
三、首层住宅=4层高度：在架空层看深圳最壮丽的城市景观
■片区优势：第一国门
【地铁双站物业：距离2#地铁招商东路约200米】
【后海填海区空气质量优于市内？】
【金融聚集区：南山金融文化中心将建地标】
【几经周折“春茧”落户深圳湾】
【后海湾区2500米：幼儿园、小学、中学、大学全覆盖】
正文：
■前言
随着位于深圳湾口岸区的卓越维港连续在别墅、高层的开盘时间创出奇迹，这个片区的城市价值开始得到更广泛的认可，当大家还在回味卓越维港的销售时，另外一个楼盘正呼之欲出：皇庭港湾。
皇庭港湾位于深圳湾口岸西侧，招商东路和中心路的交汇处。项目占地面积26401平方米，总建筑面积52805平方米，建筑类型有别墅和小高层大宅，最小面积三房二厅180平方米、别墅面积220-410平方米。由深圳市皇庭地产集团有限公司开发。
要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了给大家有个全面的了解，将《皇庭港湾’唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。
■项目劣势
【市内施工量最大区域：片区施工高峰期，灰尘较大】
后海填海区自规划以来，区域内的建设已进入高峰状态。除地铁以外，正在施工的商业及住宅项目共有皇庭港湾、卓越维港、紫藤苑、太古新城、三湘海尚花园五个项目。
五个项目同时施工，这可能是目前深圳市内施工量最大的区域了，而建筑材料、施工车辆、施工人员、以及各种形式和阶段的施工作业将导致该区域内的灰尘和燥音在短时间内是无法避免的。笔者在中心路上也是深有体会，一路走过去泥头车不停的在这个路段上穿梭，虽然车速不快，但每经过一辆必带起一道灰蒙蒙的尘土。
香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn认为这种开发速度，使整个片区的灰尘与施工噪音都比较大，业主们还需要忍耐两年左右的时间。
【企业品牌稍弱，项目暴光时间较长，缺乏新鲜感】
皇庭港湾第一次路牌出街在2007年10月份，到开盘时，间隔将近一年。项目出街过早，一方面可以拦截潜在客户，但另外一方面，也使项目在开盘时丧失了部分的新鲜感。一般地说，开盘前三个月才开始对外宣示是比较合理的时间安排。
同时，皇庭地产在CBD做了皇庭世纪，在西丽做了一个小盘，其实产品都做得不错，质量控制得相当有水平，但是也不能回避的就是企业品牌知名度上弱了一些。发展商应该加强。
【口岸区配套还有待时日】
深圳湾口岸2007-7-1已经开通，但是整个口岸区虽然有美好的规划前景，但是目前的情况则还是一片空地，配套必须借助后海滨路以西来满足，就近消费是没有条件的，毕竟各个小区自身配套并不多。
■项目优势
【车户比2.15：1：深圳带高层小区中第一位】
皇庭港湾总户数215，停车位462个，车户比为2.15：1。这个车户比水平是与最新的别墅级别墅持平的，在整个深圳带高层小区中是排在第一位的，隔壁的卓越维港车户比是2:1，屈居亚军。
车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。
【两个深圳最长的市区公园：3公里长城墙公园和带状公园】
在规划中，后海填海区有两个带状公园：一个是皇庭港湾东侧与科苑南路平行的城墙公园，该公园在口岸和后海填海区中间，形成了两个不同功能区域的巧妙分隔；另一个是皇庭港湾西侧中心路上的带状公园，这个公园位于整个区域的最中间，形状为带状，贯穿整个后海填海区。
后海填海区的绿化规划是非常有特色的，有别于深圳其他各区的绿化系统，这两个公园都是南北长方形的，其总长达3公里之多，这也是整个后海填海区的总长度，到目前为止，这两个公园应该是深圳最长的市区公园了。
【南头半岛两个主仆分入户设计项目之一：但设计最好】
一般的项目每户只有一个入户大门，而本项目小高层大多数户型设计了两个门，除了大门以外，在工人房位置也设计了一个通往消防楼梯的小门，这种双入户主仆分门的户型设计只有在招商半山兰溪谷出现过。
这种设计实现了主人与保姆是由两个不同的门进出将主人与保姆分区活动，互不干拢，设计比较人性化。本项目小高层产品户型为主仆分门设计，是后海填海区唯一全面采用主仆分门设计的项目，也是南头半岛两个主仆分入户设计项目之一。
但本项目比兰溪谷设计更好的地方表现在，兰溪谷的保姆入户门设计在保姆房，使房间实用性大了折扣，而皇庭港湾的保姆入户门设计在户内生活阳台处，保姆房与厨房分布在生活阳台的两端，各自的实用性得到了很好的保证，同时，晒衣服、洗衣服、洗菜等功能也设计得是最好的。
【长条地块，错列布局：景观最全和最大化】
皇庭港湾共有8栋，其中A、B栋为双拼别墅，C栋为联排别墅，D、E、F、G、H栋为小高层，总楼高18层。后海填海区的各个地块都有一个共同的特点，就是长方形一字排开，比如卓越维港是长地块，其他稍具规模的项目也是长地块。
皇庭港湾也是一个长条形的地块，总长度约为350米，建筑布局是把小高层以点式布置在了两端，别墅位列中间，这样一来，栋与栋之间对视较少，空间错位，另到绝大多数的户型可以看到西侧的山景，东北侧的体育公园、红树林景以及深圳湾海面和香港山景，实现了整个项目每户景观的最全和最大化。
【后海最大的多元化商业】
本项目的首层整层全部为商业，可以进驻大型商场及连锁店或者专卖店，临街也有中小型的街铺可以满足生活所需要的商业形态。而所有的商铺与道路之间都设计了非常开阔的步行街，另外，至少有五个主出入口可进出商业场所，极大的方便了各种商业的人行系统。一些临街商铺还设置了连廓可以24小时营业。到目前为止，皇庭港湾应该是后海填海区最大规模的社区商业，届时，最方便的还是业主。
【“素面朝天”： 清水立柱混凝土施工法】
本项目首层全部是商业，无论是外部还是内部的柱子比较多，这种立柱就起到了一种丰富建筑表情的功能，笔者在现场看到，所有的立柱都是采用清水立柱混凝土施工法。
清水立柱混凝土施工又称装饰混凝土，因其极具装饰效果而得名。它属于一次浇注成型，不做任何外装饰，直接采用现浇混凝土的自然表面效果作为饰面，因此不同于普通混凝土，表面平整光滑，色泽均匀，棱角分明，无碰损和污染，只是在表面涂一层或两层透明的保护剂，显得十分天然、庄重。清水混凝土是混凝土材料中最高级的表达形式，它显示的是一种最本质的美感，体现的是“素面朝天”的品位。
【水晶明筑：在第一国门，唤起家的记忆】
深圳的高端住宅目前只有百仕达红树西岸的外墙是全玻璃幕墙。皇庭港湾小高层是继百仕达之后第二个全玻璃幕墙项目，敢于如此在材料上下功夫的开发商并不多见，皇庭算是一个，值得同行学习。
同时，由于红树西岸过于横平竖直，导致有生硬象写字楼的评价。皇庭港湾小高层吸取了教训，将自己的所有阳台（生活阳台除外）都设计成圆弧形，从而远远望去犹如一棵大树上开满了花、又似乎是呼应深圳湾的波浪造型，从而实现了软硬结合、阴阳调和的设计目的。
这种以写字楼的标准建设住宅的手法，说明品质的精良，10年、20年后，其它建筑都年老色衰了，那个时候，皇庭港湾却战胜了时间，留给这个城市最清新的形象，采用窗墙系统，不但让外界是室内没有间隔，而且构成了深圳湾畔最独特优美的轮廓线。
建筑师利用玻璃更将光变成了一种建筑材料，蓝天、朝云和暮霞将倒影在皇庭港湾的立面上，成为多变表情，当飞鸟掠影出现外墙之上，建筑随外界变化而变化的戏剧色彩让人惊喜。在夜色中，参差的家家灯火将皇庭港湾变成一个晶莹的家的符号，为深圳人民换起家的诗歌般的记忆。在南头半岛，还没有第二栋住宅能够提供给深圳人民这样美丽优雅的体验。
能够战胜时间成为经典的建筑往往是公共建筑。皇庭港湾的规划构思在住宅建筑界是一次具有颠覆意义的革命，人们发现，住宅居然可以这样做。在完美完成功能要求同时，住宅居然成为了“经典建筑”。功能性与形式感居然可以如此完美的结合在一起。
【阔层高】
一、小高层室内3米2
经过实地考察测量，皇庭港湾的小高层室内净层高为3.041米，这就说明设计层高已经达到3米2了。这已经足够高了！但这还不是最让人欣喜的。
二、车库可以走货车：4.158米。
车库测量到的净层高为4.158米，一般地说，有3米5基本就可以允许轻型货车驶入了。此前，我们测量到的最大车库高度为3米89。4.158米的车库净层高已经可以允许大货车驶入了，业主们搬运东西将非常便利，无须将车停到远远的，然后一点点往楼栋里搬了。
三、首层住宅=4层高度：在架空层看深圳最壮丽的城市景观
以路面为基准线，本项目首层全部为商业，再往上是架空层，架空层之上才是住宅，一层商业和二层架空层两层的高度就已经是6.744+6.032=12.743米，这就是最低住宅层与路面的距离，相当于四层以上才是住宅。这样做有什么意义呢？笔者在架空层就能够看到深圳湾海景、西部通道大桥以及蛇口山和大南山等景观了，更何况再上一层的住宅首层呢？所以本项目小高层产品实际上是没有低楼层单位的。
■片区优势：第一国门
深圳湾口岸是全球最大的陆路口岸，也是中国大陆与香港衔接的最主要界面，是中国第一国门。
【地铁双站物业：距离2#地铁招商东路约200米】
在考查中我们注意到，2#地铁的施工已经到了高峰阶段。2#地铁从后海滨路通过，并在填海区设立4个站点，分别是招商东路站、工业八路站、登良路站、南山商业中心站，其中项目位距离招商东路站约200米，步行2分钟既达。
深圳2#地铁由2号线一期工程和2号线延伸段工程组成。2号线一期工程西起蛇口车辆段，沿线设蛇口客运港站、海上世界站、南水路站、东港路站、招商东路站、工业八路站、登良路站、南山商业中心站、科技园站、沙河东站，在世界之窗站与1号线接驳。2号线延伸段工程西起世界之窗站，沿线设侨城北站、安托山站、农园路站、香蜜湖站、香梅北站、景田站、莲花山站、广电中心站、市民中心站、彩田站、田面站，在华强路站与1号线接驳。
【后海填海区空气质量优于市内？】
不知道是天气的原故还是区域之间环境的差别，笔者前往后海填海区两次考查时都遇到了白云飘飘在上的天气，本次考查皇庭港湾又是如此（后图可见）。同在深圳，难道后海填海区与其他区域有着不一样的环境吗？
笔者想起了“热岛现象”。 2008-7-30的“晶报”A10版发布新闻，深圳连续偏暖21年，市内不同地段温差高达10℃。人群密集的华强北高温难耐，而华侨城与蛇口却凉爽宜人，经过现场测量发现，两处温差高达10℃。
“热岛现象”出现了在同一个城市，不同区域气候条件不一样的现象，华侨城和蛇口温度低于其他区域的，绿化是主要原因。那我们再来看看后海填海区的区域情况，该区域有约5公里长的海岸线，除了区外的大南山和北侧的高尔夫练习场外，区内更有内湾湖以及规划合理的公园，没有污染源是这个区域空气好主要的因素。大家可以留意观察一下，同样的天气，在市内和东滨路两个不同的地方，会有明显的天气差别，总感觉这里的天空更干净，云彩更漂亮。
【金融聚集区：南山金融文化中心将建地标】
根据规划，后海填海区北区将建成南山金融文化中心。南山金融文化中心位于南头半岛东面以2.3平方公里的填海区为金融核心，以南山后海中心区为中心，整个区域未来将建设成为南山金融聚集区。
该区域将主要吸引保险企业总部、保险资产管理公司以及保险研发中心、客户服务中心、保险人才交流培训中心、保险中介机构等落户南山，形成保险业集聚区。南山区计划在这里再建设一栋高度达288米的超高层商务大厦，为深圳的标志性建筑再添一道靓丽的风景。
【几经周折“春茧”落户深圳湾】
香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn资料显示，3月30日，深圳南山区政府向媒体通报：深圳湾体育中心的设计由招标确定的“海之贝”方案改为“春茧”方案，并表示愿意承担法律责任。
方案在设计、创新方面具有优势，可满足深圳各项需求。对已中标者，将依法进行补偿。此事在当时还引起国内设计界人士的关注，成为社会话题。
深圳湾体育中心位于滨海大道西临科苑路，东临沙河西路，南临深圳湾内湖，东西长约720米，南北宽约430米。
【后海湾区2500米：幼儿园、小学、中学、大学全覆盖】
香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn资料显示，根据《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》，为提升深圳湾口岸区城市文化形象，深圳歌剧院、深圳现代艺术馆、后海体育中心（又称深圳湾体育中心）三座市级文化场馆，以及望海学校以及已落户于后海填海区。其中，深圳湾体育中心距离本项目约2000米。
而望海学校就皇庭港湾的家门口，仅一路之隔。同时，望海学校（小学）的北侧紧临还有一所幼儿园，这样本项目的教育配套从幼儿园到小学、中学、大学，在后海及深圳湾区2500米范围就可以全覆盖。
