导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【政府为梅林关发出首个道歉白皮书：交通瓶颈依然未除】
    【国储重地：业主要忍受3年以上的建设周期】
    ■项目优势
    【龙华新城唯一纯小户公寓项目】
    【深圳商业配比最高的项目】
    【深圳唯一亲地街区、唯一位于街区中央的纯小户】
    【关外唯一双地铁纯小户公寓】
    【位居城市门户：城市地标】
    【世界最顶级的设计公司：5个主题式广场，深圳第二高标志塔】
    【双核片区：书香门第2期·上河坊位于豪宅区中央】
正文：

■前言

龙华新城没有纯小户供应的时代就将结束了，随着书香门第2期·上河坊的推出，深圳公寓形态进入了一个崭新的格局。住宅共1020户，两梯13、14户，21至23层高，一栋A座层高21层、两梯14户；B座22层、两梯14户；C座21层、两梯13户；二栋A座23层、两梯13户

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《书香门第2期·上河坊’唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【政府为梅林关发出首个道歉白皮书：交通瓶颈依然未除】

2006年，深圳市政府的道歉白皮书，相信很多人还是记忆犹心的。事件起源于梅林关经常出现交通堵塞现象，甚至出现了急性病人因堵车而错过抢求时机导致死亡事件，梅林关长期大塞车引起了市民的不满，一时间在社会上掀起了一场关于梅林关的大讨论。

这场由企业发起，媒体介入，与网友、市民互动的形式引发的一场交通事件，最终吸起了市政府的高度重视。最后相关部门成立了专项小组，前往梅林关实地调研，迅速采取了整顿措施，并且以白皮书的形式公开向市道歉。这是深圳有史以来第一次以白皮书的形式向市民道歉。

在对梅林关交通整治过程中，首先将民乐立交桥改为部分互通立交，以缓解民乐桥的交通堵塞；另外，对梅林关的停靠站台进行了迁移；还有其他如关口和南坪快速、梅龙路、福龙路、新区大道建设结合起来进行了改造。经过以上的多个地段的改造，梅林关才有今天相对顺畅的交通环境，但是关还存在，交通瓶颈依然未除。

【国储重地：业主要忍受3年以上的建设周期】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，“龙华二线拓展区国有土地储备地块”位于羊台山郊野公园东侧，新区大道西侧，是紧临羊台山郊野公园，粗略的估计约有几百万平米左右。深圳政府储备的土地越来越少了，有这么集中的储备地块，未来的一些重要基础设施当然可能建设在这里。

储备地块紧临的羊台山郊野公园，公园目前都是一些原始的山脉和间断性的水库，其中也有一些已经干枯。而储备地块当中还有不少小山坡，所以的土方正在被开挖然后填至长坡岭一些干枯的水库，应该是准备公园的修建，目前大面积的黄土裸在外，整个地块逐渐平坦。国储重地：也就意味着业主要忍受3年以上的建设周期。

■项目优势

【龙华新城唯一纯小户公寓项目】

龙华新城上半年有金地梅陇镇三期、幸福枫景、世纪春城等项目入市，目前也都有剩余或后期产品在售。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，龙华新城下半年特别是9月、10月将迎来一次推盘的小高峰。除了以上项目的后续产品外，还有书香门第上河坊、水榭山2期、万科金域城品等项目推出。

龙华新城整个区域还有较多的待建地，还没有进入全面的开发热潮，但从目前来看，产品类型包括了别墅、大户型、中户型和小户型，而唯独纯公寓产品是空缺的。书香门第2期·上河坊是龙华新城唯一的纯小户公寓项目。

【深圳商业配比最高的项目】

通常，一个项目的商业一般是集中在项目的某个区域，或者设计在裙楼，这种是比较常见的做法。而上河坊的商业区别于以往所有的项目，公寓设计在了中间，外围四个方向全部为商业，这也是目前深圳唯一一个以内住外商为建筑设计的项目。

上河坊总建筑面积112353.5平方米，其中商业面积为36800平方米，占了总建筑面积的33%，是深圳商业配比最高的项目，对于豪宅这或许不是什么好事，但是对于小户来说，这是非常大的利好。

1.5公里长双向特色步行商业街是目前龙华新城南侧规模最大的社区商业。其中主入口为集中大型商场，其他均为不同类型和大小的商业街铺，整体形成了一个商业广场。

首层设计有车行道，二层有步行、休闲以及各种运动场地，笔者在研究现场模形以及相关资料后整体感觉和东部华侨城茵特拉小填有点相似。

【深圳唯一亲地街区、唯一位于街区中央的纯小户】

书香门第2期·上河坊总占地面积63192.48平方米，总建筑面积112353.5平方米，1.46容积率，其中商业面积为36800平方米，其余建筑面积都是50709.72平米的公寓与地下车库。项目集国际公寓、高级私人酒店，城市大型商业、风情商业步行街于一体的复合型街区物业。共计逾千套30~70平米的一房、二房户型。

从规划与现场可以看出，其商业均是2层楼高，局部三层楼。主要的建筑面积集中在住宅上，住宅相对集约，而商业则表现出典型的亲地特征，容积率低、宽敞而舒适。

书香门第2期·上河坊是深圳唯一位于自身亲地街区中央的纯小户项目。

【关外唯一双地铁纯小户公寓】

4#地铁梅林检查位于梅林关联检站处，该站是出关后的首个站点，该站出入口距离书香门第2期·上河坊约150米，举步即达；4#地铁出站后的第二个站为白石龙站，该位于白石龙路与龙塘路交汇处，距离本项目约500米，步行约3-5分即可到达。书香门第2期·上河坊是关外唯一双地铁纯小户公寓。

深圳4#地铁一期目前已开通了皇岗至少年宫站，二期续建工程线路全长15.953km，其中：地下线4.551km，地面线1.15 km，高架线10.252km。设2座地下站，1座地面站和6座高架站，共9座车站。计划2009年建成。

4#地铁二期站点为：少年宫站、莲花北站→梅林站→梅林检查站→白石龙站→龙华火车站→龙华中心站→上塘站→龙华镇中心站→龙华新城中心。

【位居城市门户：城市地标】

书香门第2期·上河坊紧临金龙路的一部分商业目前已经建成，这里作为临时的营销中心已经对外开放，现场楼盘模型、户型资料、以及宣传册等资料全部摆放到位，四五名销售人员在现场已经开始了接待工作。

本项目是来往深圳特区的交通显耀之地，只要进出梅林关，上河坊的宣传条幅以及建筑本身肯定会映入路人眼帘，宣传上具有一定的优势。

【世界最顶级的设计公司：5个主题式广场，深圳第二高标志塔】

上河坊商业街是曾设计过美国白宫、香港迪斯尼乐园（万象城华润中心、香榭里花园、北京世界金融中心）的国际建筑设计公司RTKL精心打造的具有地中海式加勒比海风情色彩明快、休闲、浪漫国际时尚街区，建筑外观色彩明快，总建面为36800平米，包含1.5公里长的双向特色步行街区、5个主题式广场（欢庆湾、嘉年华庭、阳光广场、绿洲园、棕榈滩）和一座高达40米的标志塔（是继世界之窗埃菲尔铁塔后深圳最高的标志塔）。住宅是陂屋顶中式建筑风格，和一期的建筑风格相同，结合了中西建筑文化精髓。

商业街道包括5个主题式广场（欢庆湾、嘉年华庭、阳光广场、绿洲园、棕榈滩）和一座高达40米的标志塔（是继世界之窗埃菲尔铁塔后深圳最高的标志塔）

【双核片区：书香门第2期·上河坊位于豪宅区中央】

在书香门第2期·上河坊的东面，是星河·丹堤。在西面，是水榭山、圣莫利斯、鸿荣源龙1号。这些项目都是赫赫有名的豪宅项目。而书香门第2期·上河坊就位于这些豪宅的中央位置，享受比价效应。

同时。11#地铁、4#地铁相交汇于书香门第2期·上河坊以北的深圳新客站，基于此重大交通设施，深圳规划建设100万㎡的商业及写字楼配套，这里将形成CBD以北的城际商务中心，距离小区大约3分钟车程。以南则是五分钟可到达的CBD中心区各项配套（COCOPARK、怡景中心城等）。同时受福田中心区、龙华北组团商务中心两大商务/生活核心区辐射。

书香门第·上河鸟瞰图

项目周边逐渐形成了深圳高尚片区

交通枢纽中心，即将形成

夜晚俯视效果图