〖时间〗：2008年03月02日14：00~14：30
               2008年05月30日15：00~15：30
               2008年09月10日09：30~12：00
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地考查“深业·紫麟山”项目
〖地点〗：龙岗中心城以北，龙盛路与长兴路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【从地王价到百姓价的伟大转变】
    【以规划创新实现“纯别墅”愿望：龙城CLD唯一】
    【车户比区内第一：1.5：1】
    【地势至高点：远处山脉环绕，近处俯视双公园】
    【最丰富的内部资源：一山两湖双会所】
    ■项目周边
    【短期内不方便：未来交通四通八达】
    【配套：教育基地+双公园+文体中心】
    【施工高峰期：2年内灰尘和燥音无法避免】
    【项目四周及景观】
    ■项目考查
    【深业史上施工难度系数最大的项目】
    【会所很象深圳科技图书馆】
    【现房销售：西区待“嫁”，东区稍慢】
    【双拼别墅】
    一、至高 专享数百米私家专用通道
    二、地下车库的地面化：双车库、超大花园、露天私家游泳池
    三、别墅产品罕有三挑高设计
    四、双楼梯设计
    【联排别墅】
    一、景观式车库
    二、水管网全隐蔽布置
    三、双排木栅护栏
    四、全墙干挂石材
    五、外墙艺术化处理
    【临湖别墅】
    一、地下集中停车库，人车分流：地下室为何没有窗？
    二、私家码头
    【材料应用】
    一、摇柄式百页窗
    二、全面使用双层中空玻璃
    三、屋顶采用红狮一级品石材
    四、每户赠送：分体式太阳能家庭热水中心
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【从地王价到百姓价的伟大转变】

香地咨询•半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，2006年2月28日，当年第一块政府拍卖土地深业·紫麟山（G01024－0005）经过8轮角逐，最终被深业战胜万科、招商、振业等强劲对手，以7.7亿元的总地价成功拿下，折合楼面地价3780元/㎡，刷新龙岗土地拍卖当时的楼面均价，也是当时龙中出让的最大宗地。

如今看来，当时的天价3780元/㎡如今已经是非常的划算相对与别墅来说，这个价格从当年的地王价，已经成了百姓价了。

【以规划创新实现“纯别墅”愿望：龙城CLD唯一】

深业·紫麟山的别墅与高层是以组团形式管理，两者之间是分开的。整个项目率先入市为纯别墅项目，有双拼别墅、联排别墅和临湖别墅产品。

在龙城CLD只有中央悦城和本项目有别墅产品，但中央悦城的别墅是与高层一个院的，不属纯别墅社区。就目前为止，本项目是CLD区内唯一的纯别墅项目。纯粹的规划设计，使人以群分，降低不同群体之间的互相干扰。

【车户比区内第一：1.5：1】

深业·紫麟山占地145468.61㎡，建面203653㎡（住宅190553㎡、商业8000㎡、文化活动室1500㎡、社区健康服务中心400㎡、社区服务站300㎡、居委会200㎡、社区警务室60㎡、独立占地不小于2800㎡的9班幼儿园建面2500㎡、垃圾收集站90㎡、公共厕所60㎡），社区体育活动场地不小于1800㎡。容积率1.4，项目定位为Townhouse和高层住宅为主的高档住宅小区。

深业·紫麟山车位1961个，整体车位户数比达到1.5：1，不但拥有CLD区域内最大的车库、最多的车位，在车户比上也同样是第一。

【地势至高点：远处山脉环绕，近处俯视双公园】

龙岗中心城就是一个盆地，周围远距离全是山脉环绕，北侧是清林径水库山脉，西面是深圳龙岗与东莞凤岗交界的山脉，南侧有牛坳水库水脉，西侧也是有松子坑水库山脉。深业·紫麟山是龙岗中心城区域是地势最高的纯别墅居住区，周边远处即使有高层也只是有部分被遮挡，所以，远距离范围内是个四面环山的地势。

项目近处西侧仅一路之隔是11万㎡的市政公园“中央公园”， 东侧是荔枝公园，而深业·紫麟山小区内部拥有自己的山头，这样紧临项目一东一西两个公园，往两侧都是俯视公园的姿态。

【最丰富的内部资源：一山两湖双会所】

深业紫麟山整个项目，别墅和公共绿地占了约1/4的面积，洋房和小高层布局在了项目的西北侧。项目的配套由一山两湖双会所组成：所谓一山就是项目本身的山坡；两湖是西北侧和南侧的人工湖；而会所有两个，一个位于西南侧临山会所，另一个位于二期湖中央即临湖会所。

另外，该项目的内部景观资源以自然和人工两种形态，高低错落的山体本身就是一种景观资源，原生态的公共绿地以及两个人工湖也使得整个项目山水交融。环顾深圳别墅项目，还没有哪个项目的内部山水资源如此丰富。

■项目周边

【短期内不方便：未来交通四通八达】

一、近距离道路短期内无法通行

项目周边的交通目前来讲是比较滞后的，北侧的龙盛大道还未动工，西侧的长兴北路在该项目段也只是修建了一部分，南侧的回龙路也未全面开始施工。不过，道路施工并不像建住宅楼速度那么慢，如果全面进入施工阶段，三五个月就可以修好，但目前情况来看，今年内完成以上三条道路的可能性不大。

二、规划起点高，区域内堵车少

旧路有旧路的弊端，新路有新路的好处，新建道规划起点高，设施齐全。笔者已经记不清楚去过龙岗中心城多少次，但在这个区域内从没有遇到过堵车的现象。虽然本项目紧临的道路还未全面修通，但未来通车后与外界的联系可谓四通八达：从龙城北路可以到深惠路及惠盐高速公路；龙平大道贯穿整个龙岗北部以及通往凤岗；通过长兴路可转向龙翔大道。

三、北通道施工中

除此之外还有另外一条非常重要的道路。香地咨询•半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，位于龙岗区龙城、龙岗街道的北通道于2007年4月3日开工建设。该路起点始于现在水官高速公路龙岗收费站和龙翔大道交接处。

向北沿龙岗中心城西侧经黄阁居委至龙平路，再向东经龙岗中心城规划区北侧至龙城北路，沿龙城北路过新生路后转向东北，接横坪公路为本工程终点。工程全长13.34公里，设计等级为城市快速路，道路红线宽度80米，主线双向六车道。未来，从深业·紫麟山可以通过北侧的北通道转向水官高速。

四、水官高速扩建9月全面启动

另外，香地咨询•半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，水官高速扩建工程已于9月全面开工，目前该路两侧正在进行围挡作业。水官高速扩建工程全长13.46公里，该项目完工后将变为双向8车道，设计时速仍为80公里，并增设与机荷高速无缝连接的互通式立交。届时，水官高速将成为全国第一条10车道的高速公路!水官高速是深圳市内与龙岗连接主要交通经路，改造后通行速度会得到全面提升。

【配套：教育基地+双公园+文体中心】

实事求是地说，目前“龙城”（CLD）中央生活区的配套还有所欠缺，但在5分钟车程以外则配套较多，与红树湾片区有点类似。不过在未来，配套则极为丰富：

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，区域规划配套包括：1、北部教育基地：由6所小学、2所中学、4所9年一贯制学校组成；2、城市生活圈：由5所医院、16条公交线路、82万m²商业包括大型购物中心组成；3、休闲配套：由占地7万m²的文体中心、11万m²市政公园（与深业·紫麟山一路之隔，就在西面）及政府将出资60多亿打造的31万m²的清林径山体公园组成。

【施工高峰期：2年内灰尘和燥音无法避免】

由于本项目周边，东侧和北侧以待建地为主。而本项目本身规模大也是分期开发，本项目将随周边一起出现施工高峰期，这个阶段大概要2年时间，所以2年内来自施工工地的灰尘和燥音是无法避免的，这也是城市发展的必然，置业者也已经习以为常了。

【项目四周及景观】

一、北侧：近处有待建地，远处山脉连环

项目北侧近处是一片空地，就是这片空地临时充当了本项目的工人宿舍以及材料堆放区。除此之外还有对面岭、三角坡、喽吓三个村子，远处还有五联，龙西等村。虽然此面民房较多，但距离本项目也都在250米以外，并且中间还有一片待建地，所以民房对本项目不但没有影响，反而有利于本项目。

为什么讲北侧的民房对本项目有利呢？因为民房以五至七层建筑为主，而本项目别墅区比这些民房的地平要高出40米，这样北侧因为没有高层建筑，而视野就更加开阔，正北及东北和西北全部是清林径水库以及与东莞交界的山脉，并且呈连环势，一脉高过一脉，极具欣赏价值。

二、西侧：近处是中央公园，远处山脉仅次于北侧

西侧隔长兴路是中央公园。已经规划好的中央公园目前仍有一排厚厚的原始植物林被保存，但在中间段还有一小部分黄土裸露以外，虽然有车经过的痕迹，但看样子并没有开始施工。中央公园的原始地块也是一个小山坡，但总高度还是低于本项目的别墅区，所以本项目的坡地别墅凡向西，未来都可以看到中央公园的景观。

中央公园是本项目西侧的近处景观，而远处西北约500米就是松元头以及大窝岭的山脉，特别是大窝岭更是与官井头水库及清林径水库的山脉相连，所以西侧远处的山景资源丰富，仅次于北侧。

三、南侧：园林广场和回龙路待建

项目的南侧是回龙路，目前回龙路整体还未开始修建。虽然在回龙路以南分别有志达工业区，搏深工业厂区两个工业区，以及龙平派出所。回龙路以南与地面有约15米高的坡堤，这个坡堤也是原始地形，紫麟山开发后保存下来的，巧妙的将南侧的工作区与本项目形成了一个隔离。由于别墅区距离工业区约250米，未来别墅以南还会有个园林广场，所以几乎没有影响。

此面倒是远处的高层建筑给本项目造成了视野上的遮挡，所以此面远处整体欣赏不如北侧，但近侧未来有园林广场，多少可以弥补一些。

四、东侧：荔枝林具有不确定性

东侧约250米是龙城北路，之间是荔枝园，目前生长着少量的椰树和荔技林，未来这里约5万平方米的地块仍然是公园？还是要建其他？具有不确定性。由于没有遮挡，所以一眼就能望见了龙城北路东侧的欧意轩花园。稍远处有部分山景，但欣赏性一般。

■项目考查

【深业史上施工难度系数最大的项目】

一、溶洞密布区

在深业·紫麟山刚开始进行地基施工的时候，笔者到现场后感觉最深的就是这个项目的施工难度很大，因为当时看到了从山坡里挖出来的土即有岩石也有黄土，而龙岗又是溶洞密布区。其实对于这个项目来说，施工中的挑战还不仅仅是地质的问题，还是边坡防护以及施工运输等在施工中不常见的施工形势。

二、地质复杂：六种基础形式

龙岗片区的地质情况是深圳市最复杂，受大环境影响，紫麟山的地质面貌也比较复杂。在桩基础施工过程中，遇到溶洞就要想办法用碎石回填，填完后继续钻孔，再遇到溶洞就再次回填，有的孔要如此反复十几次。如果建在半山腰就更难缠，由于建筑下面一半是岩石，一半是回填土，导致受力不均匀，必须打桩以固定、支撑其上的别墅。

而深业·紫麟山釆用了六种基础形式，分别有：预应力管桩、人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、强夯基础、天然基础，这也是深圳罕见的同一个项目里同时釆用六种基础形式的施工。

三、边坡变“绿墙”：近六成进行边坡支护

通常，山体比较容易出现山体滑坡，如何有效永久性的保证山体不发生滑坡是所有的山地别墅必需面对的问题。而深业·紫麟山与别的项目临时性支护不同的是，该项目采用的是永久性边坡支护。

除了整个山体、“楼王”、山体公园要作支护外，有近六成的别墅都做了边坡支护，如预应力锚索、人工挖孔桩、格构梁、毛石挡墙。由于地势高差大，除了边坡支护外，还要保证外立面的景观和绿化效果，虽然整个项目还没有全面建成，但边坡支护的效果还是显而易见的。在考查中笔者注意到，边坡除了采取了支护外，也留出了约2米的台地，种植了大小不同的树木及花草，较高的边坡处种植了竹林，边坡上下之间形成了立体绿化，未来将是一道道的“绿墙”。

四、陡壁施工危险性高速度慢，手工作业再现

目前，西区大多数的边坡位置都完成了花草及植物的载植，不久就是一片花红和绿叶。但在施工中，近30米的边坡上陡峭无比，转个身子都要格外谨慎，更何况还要挖坑、载植等作业。这种施工环境危险性极高，不但降低施工速度，还增加了成本。

另外，由于別墅间高差大，很多材料只能送到別墅脚下，常常需要二次运输，机械用不上，被迫采用较为原始的手工作业，如手推车，肩抗人抬等，在满地都是机械化的施工场面中，手工作业真是一种无奈之举呀。

【会所很象深圳科技图书馆】

目前深业·紫麟山营销中心已经准备就绪，销售人员个个精神饱满，沙盘、模型已全部摆放到位，楼书及宣传手册也已经就位。销售大厅和洽谈室都位于二层，从洽谈室通过一座钢结构的桥就可以进入到别墅区了。

目前的营销中心就是未来的会所，而本项目的这个会所应该是深圳所有的会所当中最具创新和艺术化的建筑。会所共有三层，整体建筑形式与传统的建筑相反，是下面窄上面宽，屋顶是起伏的，很象深圳大学城里的科技图书馆，所有的可利用空间全部集中在二三楼，一楼没有太多的空间，而二三楼外部结构即向外伸展，而内部又是一个即挑空又旋转的空间。

据悉，现场营销中心以及双拼别墅样板房将于秋交会期间开放，相关咨询登记也会同时启动。唯一不足的是营销中心门口的长兴路，目前还是比较脏乱，物业管理人员应该尽快解决该问题。

【现房销售：西区待“嫁”，东区稍慢】

深业·紫麟山别墅区有东区和西区，目前西区已经进行到施工尾声了，大多数的别墅都是现房待“嫁”，偶有施工也是在进行园林的载植以及别墅室内局部施工。待项目发售之时，全部为现房，在考查中笔者也看到有业务员带客户现场到别墅现场查看。

相对来讲东区施工就稍显慢些，现阶段施工主力也集中在东区，如从下水道到地面排水，以及混凝土浇灌，管路的焊接，外墙干挂等等。本项目施工难度最大的是地基及边坡，而这个阶段已经完成，所以目前的别墅施工不会太慢，预计到年底东区别墅就可以现房发售了。

【双拼别墅】

一、至高点专享数百米私家专用通道

整个别墅区只有两栋双拼别墅，也是楼王单位，分别位于整个项目两个山坡的最高点，与山坡下路面距离为45米。由于这两栋双拼别墅位于最顶位置，所以车行道行至此处就是终点，不会有其他车辆经过，长达数百米的车行道也成了这两栋别墅的私家专用通道。

二、地下车库的地面化：双车库、超大花园、露天私家游泳池

双拼别墅的车库内为并排双车位，车库直接与私人电梯互通，车库与户外路平行完全是在地面以上，打开车库门之后，就是自然通风采光的，也就是说利用地势高差实现了地下车库的地面化。超大私家花园的围墙外没有任何遮挡，近远处的景观分别以俯视和平视角度欣赏，长方形的私家游泳池位于花园的中间，并且是露天的，笔者在游泳池内站立向外看，蓝蓝的天空与远处的山脉交织在一起，极具诗意。

三、别墅产品罕有三挑高设计

深业·紫麟山是深业南方地产的首个豪宅项目，在产品的打造中可是独具匠心。在户型设计中，本项目打破传统别墅的户型设计，采用了三挑高的做法，即一楼双层挑高，二楼也有双层挑高，三楼为斜屋顶挑高。三挑高的项目深圳并不多，只有原来香蜜湖1号出现过。在室内但很明显的的感觉到，空间放大，更具立体层次感，整个户内的通风采光得到了加强。

四、双楼梯设计

目前深圳的独立别墅也都是一个楼梯通往上层，最多再有电梯，而本项目的双拼别墅，除了电梯以外还有两个楼梯。一个楼梯位于户内紧临公共走道，可以通往每一层；另外一个楼梯位于室外，是从地下室连接至一层花园。该楼梯增加了家居生休闲娱乐时的便利性，各功能区的独立性更强，如打麻将以及集体性的活动时，在地下及一层花园活动的同时还不影响二层以上的居住。另外也将工人和家人的空间区分更加合理。

【联排别墅】

一、景观式车库

联排别墅为私家车库，可以从车行道路直接驶入车库，在从车库乘电梯到达上层。另外，在进入车库的坡道两侧分别设计了花池，车辆进出都会经过花池，做成了观景式停车库，无论是出行还归来都有鲜花陪伴。

二、水管网全隐蔽布置

在室内，无论是卫生间还是厨房及室内各墙角，所有冷热水管及污水管全部采用隐藏式布置手法，将各种管件隐藏在管井内，预留检修工作口及盖板，方便以后的维护室，内外都看不到管件，清除了视觉障碍，室内更加美观。

三、双排木栅护栏

一般的别墅项目花园的围墙多以铁栏杆为主，或者是水泥及石墙，铁栏杆时间长了容易生绣，后期维护比较麻烦。本项目花园围墙以及部分阳台护栏采用了木栅式护栏与石墙结合的一种围墙形式，并且木栅护栏是双排的，透亮、透光、通风性能好。其实木材料是最贴近自然的，与花园内及外部园林的花草形成了良好的互动关系。

四、全墙干挂石材

干挂石材目前比较普遍，但也多是局部的，如大堂、会所、架空层、首层等等之类，深业·紫麟山所有的别墅，整个墙全部为干挂石材。与其他项目不同，本项目的干挂为四面受力，也就是在石材的四个角进行干挂，这样整块石的受力比较均匀，即使是长间长了石块出现了损坏与裂，也不会脱落。

五、外墙艺术化处理

一期别墅屋顶有两种建筑形式，一种是欧式四坡屋顶，另一种是钢边平屋顶，两者之间组合后使整个屋顶系统更加简单、整洁，极具线条美。别墅的外立面整体更具艺术化，以小的构件或建筑表情来点缀墙面，非常生动别致，适当的运用铝金属条及幕墙不透明玻璃板，传统建筑融入现代建材，呈现出一种现代时尚的线条美。

【临湖别墅】

一、地下集中停车库，人车分流：地下室为何没有窗？

本项目的车库有两种形势，除了半地下式私家车库外，临湖别墅为地下集中停车库，集中停放在地下室，这样地面及园林就实现了人车分流；很怪的是临湖别墅的地下室靠湖一侧居然是全封闭的，连个采光窗子也没有，地下室没有自然光线和通风。

二、私家码头

人工湖目前水位很低，湖岸边放置了大量的鹅卵石，湖南侧的绿化刚刚植入，这个湖比较简单，在湖的中央位置有个八角亭及短距离的木桥。临湖别墅每户都有私家码头，码头全部采用了木结构，从一楼客厅有楼梯可直接到达私家码头。园林、花园、码头、湖水从客厅延伸出来，可静静的欣赏，也可动手玩耍，其乐无比。

【材料应用】

一、摇柄式百页窗

深业南方地产在打造深业·紫麟山项目时可是下了不少的功夫，在材料选用上也是。例如百页窗，本项目的百页窗无论是卫生间、厨房及其他房间，所有百页窗全部为摇柄式百页窗。

摇柄式百页窗在窗子的左下角按装了摇柄装置，打开或关闭百页窗时，只需握住摇柄360度旋转即可实现关闭，非常轻松，使用时也更方便。不像有些房子，时间久了，窗子长时间没有开关，突然开启或关闭时就是很费力。

二、全面使用双层中空玻璃

双层玻璃或双层中空玻璃，在目前的豪宅项目应用的比较普遍。本项目在材料使用方面也豪不吝啬，所有的窗子均采用双层中空玻璃，阳台护栏、以及户外的栏杆都是双层玻璃，就连厨房的百页窗也是双层玻璃。

三、屋顶采用红狮一级品石材

石材质量短期内看不出来，但经过长时间的风吹日晒后，等级低的陶瓷容易损坏和脱落，增加了维护成本。本项目使用了多种品牌的石材，分别有佳城艺术石、红狮陶瓷、广陶石等，其中红狮陶瓷为一级品石材，也就是别墅屋顶的釉面陶瓷。

四、每户赠送：分体式太阳能家庭热水中心

深业·紫麟山为每一户安装了分体式太阳能家庭热水中心。现代家庭，特别是别墅用户对热水的应用已经逐步从洗澡、洗衣、洗米、洗菜等普及到家庭冲浪、按摩浴缸、全面供应等。但是当前燃气热水器、壁挂电热水器、普通太阳热水器等都因为容量小，无法满足多点供水、按摩浴缸、家庭冲浪等更高需求。

别墅型分体式太阳能中央热水系统由于将太阳能建筑一体化技术与中央电热水器进行优化融合，节能环保、热水恒温充裕，在经济性能、使用效果、节能保、安全可靠等综合性能上具有独特优势，更适合于在别墅建筑中应用

■数据与用料

【测量数据】

一、双拼别墅：
车库净层高：2.299米
地下室净层高：3.433米
客厅净层高：4.806米
楼梯宽：1.054米
餐厅净层高：3.084米
房间净层高：3.053米

二、联排别墅：
车库净层高：2.430米
地下室净层高：3.405米
楼梯宽1.054米
客厅净层高：4.352米
餐厅净层高：3.450米
房间净层高：3.216米

三、临湖别墅：
车库净层高：2.969米
地下室净层高：3.253米
客厅净层高：4.650米、
餐厅净层高：3.446米
房间净层高：2.852米

【部分用料】

佳城艺术石、乐德诗木腊油、燕南牌万能胶、红狮一级品、广陶石、粤鹰水泥………

深业·紫麟山临山会所

沙盘

主出入口

洋房刚出地面

入口广场

远处的山脉

别墅区实景

双拼别墅车库

双拼别墅私家游泳池及花园

双拼别墅顶层的采光窗

雕刻

挑高

 屋顶钢边及木木结构

地质复杂，施工难度大

电梯直达每一层

红狮一级品陶瓷

摇柄式百页窗

客厅三面都有窗

楼梯与公共走道

景观式车库

每户赠送：分体式太阳能家庭热水中心

坡地园林

别墅南侧的人工湖

临湖别墅

私家码头

与临山会所紧临的联排别墅