导读：
  　  ■前言
　　■项目劣势
　　【最大优势就是最大劣势】
　　【小区物业管理难度大】
　　■项目优势
　　【产品配置特点】
　　　一、车位户数比高达2.25：1
　　　二、住宅配套比高居前列
　　　三、中少见配备双会所的别墅区
　　　四、实现矛盾的双低：公共场所水准最高的别墅
　　　五、珠三角唯一双公园别墅：公园最大、单位住宅所占园林最大的项目
　　【规划建设思路感动心灵】
　　　一、没有震撼，只有归宿感
　　　二、如果说山海是建筑，这里才有建筑
　　　三、别墅区也要大间距：3倍于对手
　　【结构与户型创新】
　　　一、唯一的叠拼独栋化案例：在车库地下室看海
　　　二、户型创新
　　　1、叠拼：前庭+中庭+屋顶花园
　　　2、复式：卧室全部配阳台
　　　三、二期户型构成
正文：

■前言

从深圳华侨城出发，走广深高速、经虎门大桥、京珠高速，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn专业人员一个半小时就来到珠海，情侣北路的凤凰山一号是我们的考查目标。凤凰山一号总用地约9万平米、总建筑面积约9万平米。二期90户，建筑面积约2.04平米、占地面积2.2万平米、容积率0.93。

二期预售日期预计在春节前后，交楼日期预计在2010年底。而项目的高层将于2010年10月份完工。

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《凤凰山一号’唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【最大优势就是最大劣势】

凤凰山一号三面环山，一面临海，位于凤凰山的一个独立的山谷之中，一个山谷、就是一个小区，环境的这种优势，其实也是最大劣势。好处在于周围不可能再有新建项目，视野干净，变数小。

劣势在于，对于那些渴望生活高度便利的人来说，这里将因为居住户数不多而不太便利。

【小区物业管理难度大】

由于小区仅有403户，对于物业管理来说缺乏规模，同时，由于这里绝大多数是被墅，因此，管理要求非常高，如何在世邦魏世理的帮助下，提高管理水平，将是小区建成一个长期的考验。

但好在，由于小区只有一面朝外，其实管理难度就要小很多的了。

■项目优势

【产品配置特点】

一、车位户数比高达2.25：1

总403户、总住宅面积8.6万平米、总停车位907个，计算其车位户数比为2.25：1。在汽车越来越普及的当下，这个车位配置让客户们感受到了更多的安心。

凤凰山一号南侧约200米处为叠石巴士站，北侧约1公里处为鸡山巴士站，经本项目的公交车线路有：3路、10路、10A路、68路、69路、7路及观光巴士。因此小区内部与外部的交通资源配置其实是不错的。

二、住宅配套比高居前列

凤凰山一号公建配套面积3400平米，住宅配套比例为4%，也就是说，100平米的住宅，就拥有4平米的内部配套，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn认为这个配套比例，在同类型物业中，位居前列。而且这个配套面积是没有学校、幼儿园的面积，这对于别墅来说与日常生活当然更近。

三、中少见配备双会所的别墅区

凤凰山一号是别墅项目中罕见的配置双会所的项目：生活会所（凤凰会所），休闲会所（半山会所），一个是生活会所，更靠近海，就在小区主入口，将引入超市、西餐厅、西饼店、自助存取款机。

而靠山的为休闲会所，更为内向，配以社区服务站。会所主要的休闲设置有：棋牌室、兵乓球室、台球室、健康房、瑜珈房、SPA会馆、游泳池。另还配以儿童娱乐房、儿童阅览室。而社区服务站会提供如下服务：订票、干洗预定、钟点工、家政服务、叫车服务、代收代寄包裹、紧急维修等。

四、实现矛盾的双低：公共场所水准最高的别墅

凤凰山一号合计容积率1.0、建筑密度24.7%、绿化率60.6%。二期90户，建筑面积约2.04平米、占地面积2.2万平米、容积率0.93、建筑密度34.7％，户型面积实用率92％。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn分析这个数据就发现，一般地说别墅区的建筑密度（建筑投影面积占总用地面积的比例）往往较高，没有什么公共场所，比如赫赫有名的上海九间堂，土地都是建筑和各家的花园，是没有公共场所的，对于业主的长期生活来说，这无疑是恶梦，只能天天呆在自己家里。而凤凰山一号则可以在小区里游览、休闲、散步，非常舒适。

而本项目实现了低容积率、低建筑密度的矛盾统一。这就意味着，这个别墅区在各户的私人空间得到保证的情况下，小区内的公共场所也有很多，比如绿地、水面等，而考查过程中，我们就发现，凤凰山一号做了很多公共休闲平台、椅子、绿地、水面溪流。

五、珠三角唯一双公园别墅：公园最大、单位住宅所占园林最大的项目

凤凰山一号三面环山，一面临海，位于凤凰山的一个独立的山谷之中，一个山谷、就是一个小区，环境的这种优势，也给小区的园林建设提出了很高的挑战。考查时，我们特意从小区山谷的南侧的自然溪流一侧的道路登上去，其实只需不到1分钟，就是完全的山野环境了。

项目园林依据现有山地气质，依势就坡实现环境与山地建筑的共生，将一线海景、自然山体、原生山泉、原生林木四大资源统一编排，很难分清小区内外，内外界限的模糊化，也正是本项目园林的高明之处。同时小区以内部园林+双公园+登山道而成为珠三角唯一双公园别墅，并是公园最大、单位住宅所占园林最大的项目。

1、小区内部：一条水脉、两条水系

在景观设计上，项目最大限度保留用地内的溪水，以一条水脉、两条水系围绕整个园区，结合山地建筑，利用天然地势，形成以叠水为主要元素、错落有致的园林风格。

2、小区外部

凤凰山整体景观资源丰富，山中有三处峡谷溪涧，有两条的流向途径凤凰山一号，尤其是南面的溪流，水之清澈，让久居都市的我们十分享受。而项目后山公园则是在凤凰山一号小区规划基础上，结合凤凰山得天独厚的自然景观开发的。

后山公园以强调自然生态，保持山体的原始气息的原则下，将公园分为三部分，分别是原生态公园、体育公园、后山登山道。原生态公园春节前后开放。体育公园、后山登山道待定。

（1）、原生态公园

原生态公园是以溪源为重点，结合步道、山石，修筑河道引水入园。一进入公园，就会看到由溪流汇合成的山涧水景，景观廊架、亲水平台、特色树池、登山步道等组合成移步换景的原生态气息公园，悠悠隐没于山林丛间。

（2）、体育公园

体育公园由网球场、儿童娱乐区、老人活动区组成，提供不同年龄段的健身设施。

（3）、后山登山道

依势凤凰山为业主开凿健康、绿色的生活，整个登山道拾阶而上，一步一景，斑驳的林间光影，鸟鸣打破山林的寂静。

【规划建设思路感动心灵】

一、没有震撼，只有归宿感

其实，房地产行业之所以容易让人有成就感，是因为破坏性建设，试想将一坐山铲平难后变成里程碑式的高楼大厦，那将多有震撼！但是，考查凤凰山一号我们就会感受到另外一种风格。

这个项目对山体的破坏之少可以说到了建设所要求的最低限，而且项目的容积率也被压制到了能够满足商业要求的最低限度。天然坡地被最大限度地保护，所有别墅依山而建，建筑高度也不高，所以考查这个项目就没有震撼，而只有回归的归宿感。如果说震撼是外向的，则归宿感就是更侵入内心世界的精神世界的感受。

二、如果说山海是建筑，这里才有建筑

为了贯彻以壮丽的山海为小区背景、建筑必须谦逊的宗旨，二期外立面继承了一期材料的特色，立面采用构成主义的现代设计手法，以不同的材质和色彩表现建筑的时代感，颜色只控制在白、灰、褐色三大色系，这些色彩都属于非常经典的，简明的对比与质朴，使建筑显得沉稳，在小区内，山、海、人因此成为主角。

而为了增强建筑的质感，呼应有天有地有山海的厚重感，外墙大量镶嵌了高档的外墙砖及高级优质涂料、在楼王，更是将厚重历久的铜搬到了外墙，丰富了建筑立面元素，除此而外，项目除去了常见建筑中多余的外在装饰。

三、别墅区也要大间距：3倍于对手

众所周知，别墅区绝大多数都是小间距的，横向间距3米、纵向间距（庭院一侧）10米几乎是众多别墅楼体间距的标准。不过凤凰山一号无论是一期还是二期，都实现了大间距，这得益于低覆盖率的规划设计思路。当然别墅的间距不可能也没有必要去与那些高层小区相比了。

凤凰山一号二期楼间距、楼层高（楼栋总高度、客厅、主卧等层高）指标如下：

1、楼间距：左右楼间距在6.6米~23米之间，前后楼间距在10~30米之间。相当于其它同类小区2.5~3倍的水平。

比如说71#与72#之间：最窄的左右间距6.6m，最宽处为前后楼间距13m。其它楼栋的本项目指标如下，格外自己看吧：72#与73#最窄处9.5m、最宽处11m）；73#与78#为46m；75#与76#最窄处12m、最宽处22.7m；76#与77#最窄处9.6m、最宽处16.3m；77#与78#为30.8m、71#与72#及73#与一期间距最窄处10m、最宽处16m；75#与一期间距19m；76#与一期间距29m。

2、楼层高：叠拼和联排客厅均3.6米高，主卧3.2米；复式客厅高3米，双层中空6米餐厅。

71#-73#总高度约19.90m；客厅3.6m；主卧3.2m；
75#-77#总高度约20.20m；客厅3.6m；主卧约3.2m（衣帽间约4m）；
78#联排总高度约10.55m；客厅3.6m；主卧约3.2m；
78#DP总高度约30.25m；客厅约3m；餐厅约6m；主卧约3m。

【结构与户型创新】

一、唯一的叠拼独栋化案例：在车库地下室看海

由于坡度、坡地被很好保护，在已经建成的一期我们就看到了太多的地面化的车库与地下室，在车库里就可以看到海在这里成为现实。

而即将销售的二期从地形分析出发,在常见的TOWNHOUSE之外，还起用了叠拼型TOWNHOUSE，上下重叠的两户TOWNHOUSE呈“Z”型布局，从而实现了叠加独栋化，这是迄今为止，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn认为在考查了众多项目之后，看到的唯一的叠加独栋化案例，从而使上下两户都“上有天，下有地”。

二、户型创新

1、叠拼：前庭+中庭+屋顶花园

利用天然坡地，顺应地势依山而建，入户方向设上、下两种，将互相的干扰降低到最低限度,而消解前后高差的手段并是平整土地，而是尽量保留及处理好山地景观的前提下，以大面积人工平台来达成。

叠拼下层单元为二厅三房单元，单元内有双中庭，确保理想的采光通风效果。大部分单元拥有平台空间及屋顶花园。上层单元为三厅二房二套单元，单元内有前庭及中庭，并赠送屋顶花园，之前，并没有其它项目实现过“前庭+中庭+屋顶花园”的设计任务，值得表扬！在屋顶花园，山几乎可以触摸。

2、复式：卧室全部配阳台

配置在TH3型的上层，通过电梯到达，一梯两户的复式单元，为三厅三房一套加工人房单元，配置有入户花园，所有卧室都设有阳台，户型布置在地块较后地势较高地段，确保了景观没有被遮挡。

三、二期户型构成

二期户型以叠拼别墅为主，配以部分联排、复式。其中，叠拼别墅为240－270㎡，共60套，均为四房；联排别墅为220-230㎡，共6套，为3房；复式为230-260㎡，共24套，为5房。