导读：
　　■别墅史分野之作
　　■项目劣势
　　【优势就是劣势：但城核别墅价值表现是最出色的】
　　【“宝安中南海”：小区物业管理难度大】
　　【片区后续建设期较长，未来存在施工噪音影响】
　　■项目优势
　　【万科·兰乔圣菲：深圳中心区域首个别墅、容积率最低及唯一的纯别墅】
　　【小区会所：户均18平米】
　　【户型优势】
　 　一、赠送不能只用来看：首个卧室全面套房化案例、首个地下篮球场案例　
　 　二、前所未有：可以数星星、晒太阳地下室首现
　 　三、主人房配备标准可于美国豪宅媲美
　 　四、创新户型：双层挑高、两侧通透的大横厅
　 　五、深圳首个保姆专用步行楼梯
　 　六、户内步行楼梯1.3米
　　【产品优势】
　 　一、全优化立面设计：每个立面都是主立面
　 　二、车位解决方案一劳永逸
　 　1、全面人车分流，园林最大化的Townhouse
　　 2、中国车位户数比最高的小区，最高可达8：1
　 　3、地下车库私家化：行业唯一实现分户自然采光通风的地下车库
　 　4、园林极大化的典型别墅案例：几乎户户可做私家泳池
　 　三、从源头上杜绝加盖违法建筑
　　【技术优势】
　 　一、万科·兰乔圣菲采用刚性+复合柔性防水技术
 　　二、墙体全面外挂防裂钢丝网
　 　三、深圳最厚的隔热节能层：4公分！
　 　四、全铝合金雨水管、集水槽
　　■工程建议
　 　一、集中除灰尘系统建议
　 　二、防噪楼板
　 　三、集水槽加装防堵过滤网
　 　四、浴池外侧设计阶梯
　 　五、窗户应该设计成全天气候
　　 六、地下室阶梯应设计滑道
正文：

■别墅史分野之作

在深圳的房地产人士，有一个长期的尴尬，那就是一旦外地同行来深圳参观，就只能看中档住宅，不敢推荐他们看别墅，形成了“别墅看杭州、写字楼看上海、政治性建筑看北京、中档住宅看深圳”的局面。更让我们脸上无光的是，银湖、怡景两大别墅区，更是迅速堕落，如今已经不堪入目。

这种情况折磨了深圳专业人士很久，但是2008-10-24下午香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn的宝安中心区的一次深圳万科·兰乔圣菲考查，已经可以宣告上述情况宣告结束，未来我们也可以自豪地向外地同行们推荐深圳的别墅范本了。

2002年，万科在上海推出其首个兰乔圣菲产品，此后成为万科体系中最顶级的住宅之一。6年之后，兰乔圣菲来到深圳、落户宝安CBD核心位置，这是万科在深圳首个城市别墅TOP作品。“兰乔圣菲”源于美国一个著名的富人区，以此地命名的产品非常多，高档汽车、工艺精品都有。

深圳万科·兰乔圣菲占地约72500平方米、总建筑面积约43500平方米、容积率约0.6、绿化率约63.4%、覆盖率约30%、仅仅百余户。其1期预售预计就在10~11月份。

要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了给大家有个全面的了解，将《万科·兰乔圣菲’唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【优势就是劣势：但城核别墅价值表现是最出色的】

万科·兰乔圣菲位于宝中核心区最临海的位置，按照法定图则及区域规划，这里越靠海建筑高度越矮、建筑容积率越低，比如其西南侧就是鸿荣源的别墅用地，以营造出良好的临海视野界面，核心区+临海的地段是项目的优势，但也是其最大劣势。

劣势在于，对于那些不渴望生活高度便利并享受社会繁华成果的人来说，这就将是不利条件。但是无论个人的喜好怎样，根据世界不动产的规律，城市别墅，尤其是城市核心别墅，其价值与价格表现是最出色的不动产，这是毫无疑问的。

【“宝安中南海”：小区物业管理难度大】

万科·兰乔圣菲不但位于宝中核心区最临海的位置，而且与宝中的精华配置保持了必要的距离，更是与宝安市民广场（宝安区政府、人大、政协）、以及项目西南方向的宝中商务区（未来这里将建设超过23栋写字楼，众多民营企业总部将进驻）保持了很合理的位置关系。

因此可以预料，万科·兰乔圣菲将集中最顶级的行政、商业领袖，环顾整个深圳西部，或没有哪一个小区具备这种条件，称其为“宝安中南海”是不为过的，未来这里机器可能形成这样的现象：居住户数虽然只有仅仅百余户，但是聚集的行政能量、经济财富却遥遥领先。也正因为如此，这里未来的管理难度可想而知。

或许正因为如此，中国第一管家万科物业，才首次屈尊与TOP物业服务供应商CBRE（世邦魏理仕）建立了合作关系，未来专门的服务于顶级客户的队伍就将成立。

【片区后续建设期较长，未来存在施工噪音影响】

万科·兰乔圣菲虽然还有二期开发，但是其本身属于短平快的工程。但是片区目前待建地块较多，因此，未来存在施工噪音影响难以避免，对于一期入住的业主来说，将存在一定的干扰。不过好在项目以西就是湖面，因此，只有东面、北面存在此类影响，其它方向是没有问题的，所以无须过度担忧。

■项目优势

【万科·兰乔圣菲：深圳中心区域首个别墅、容积率最低及唯一的纯别墅】

在深圳CBD、南山商业文化中心区、龙岗中心区、宝安中心区、罗湖商务核心区等深圳城市中心区内，之前有不少高层住宅，但从来没有过别墅产品。香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn判断万科·兰乔圣菲是深圳首个中心区别墅产品、深圳中心城区内容积率最低的项目及唯一的纯别墅项目，类似地段在中国的一二线城市中，也是非常罕见的。

【小区会所：户均18平米】

万科·兰乔圣菲规划将双拼置于外围，独立别墅设计在一期中央，形成通透而相对封闭的归属感与私家领地感，而小区中央的独立别墅实际上两栋之间的电梯井是连在一起的，其它都是分开的，而相邻的院落以高墙分开，实现即联院又独立的目的。

万科·兰乔圣菲设计在小区一期的中央位置，进入会所必须经过小区门岗与禁卫系统，因此可以判断此会所或许不对外开放，如果这样一来，就只仅仅百余户业主及其亲朋好友提供专享的娱乐、餐饮和社交服务，那么这就是深圳唯一不对外的小区会所，小区的档次因此得意保障。不过这只是我们的推断。

【户型优势】

一、赠送不能只用来看：首个卧室全面套房化案例、首个地下篮球场案例

万科·兰乔圣菲的所有卧室，都实现了全面套房化，也就是说所有卧室都带有自己的洗手间，包括保姆房也都有卫生间。深圳之前的很多别墅，实现了部分、但没有全部实现卧室套房化。

与很多项目赠送面积大，但是赠送面积中可以实际使用的却不大。而万科·兰乔圣菲的赠送面积（约360平米户型赠送地下室约280平米、约420平米户型赠送地下室约410平米）绝大多数都是可以实际使用的。比如建筑面积350平米的户型，其赠送面积也接近建筑面积。

很多别墅在赠送面积上，与兰乔圣菲一样，也设计了棋牌室、红酒收藏室，但是，设计有篮球场的之前还是没有的，当我们在高达近5米的地下空间中，看到三人篮球场时，想象出一家人玩球的温情场景。当然地下私家庭院内还可以设私家游泳池、荷花池，就更加强了这种感受。
   　
二、前所未有：可以数星星、晒太阳地下室首现

原来，在中海香蜜湖1号出现了一个创新，就是开了一个狭长的槽，将阳光引入地下室，但可惜槽的面积过小，实际使用起来，意义不大。但是，建议各位去万科·兰乔圣菲双拼的样板间看看，副一层与游泳池紧邻的位置的方厅之顶，全部采用了钢化玻璃，巨大的向上可视面积，使得地下室从此也可以数星星、晒太阳，前所未有！

三、主人房配备标准可于美国豪宅媲美

万科·兰乔圣菲的第三层为独立主人层，也就是说这里全部是主人使用面积，并采用了双卫浴系统，淋浴、浴池两全其美。同时，私家电梯（独立连院别墅设计进门处的独立电梯井，连排设计在步行楼梯中央位置。直接从地下室通到顶部的主人层，使楼层的分割与室内交通的便利之间达成了良好的矛盾统一，这种配备，与美国豪宅已经没有区别。

不过有一个小小的建议，如果能够在浴池外侧设计阶梯方便进出，那就更加完美，现在进出由于浴池侧壁过高，存在隐患。

四、创新户型：双层挑高、两侧通透的大横厅
 
深圳的TOWNHOUSE产品，通常面宽大多在8米之内，甚至有些独立别墅也没有超过这个范围的，这样一来，通风和采光始终有一定的局限性。万科·兰乔圣菲的别墅采用了客厅横置的方式，将客厅一面朝向地下庭院一侧，一面朝向地面内庭院，这样一来不大加大了面宽，而且使客厅、居室绝大多数都两侧通透，尤其是双层挑高大横厅，配合两面的景观，实在是佩服设计师对现场的把握灵感。

五、深圳首个保姆专用步行楼梯

万科·兰乔圣菲保姆房设计在副一层，设计师设立了在一楼室外庭院中直接通向保姆房的专用的80公分宽楼梯。原来我们见过分门入户地做法，但这是深圳首个保姆专用步行楼梯。而且保姆房也没有那种强烈的歧视，卫生间、淋浴房、电视等一应俱全。

六、户内步行楼梯1.3米

万科·兰乔圣菲户内楼梯宽1.3m，而且采用混凝土一次施工，不需要重新设计，一步到位。与众多别墅采用钢结构临时搭建、宽度90公分以内的楼梯比较起来，万科·兰乔圣菲的做法更为体贴。

【产品优势】

一、全优化立面设计：每个立面都是主立面

绝大多数建筑，包括住宅在内，都有主立面、次立面之分。主立面则着力表现整齐、大气的建筑风范，而次立面则集中了较多的外挂设备、设计上所耗费的精力就不多了。这样一来，主立面看着还不错，可是换个方向，就简直成了孔雀的屁股了。

相信实地考察过万科·兰乔圣菲的人，都有种感觉，每个立面都没有差异，都很美观整齐、大气，也就是说，没有次立面，无论从哪个角度去看，都有良好的视觉表现，而不是厚此薄彼。

二、车位解决方案一劳永逸

1、全面人车分流，园林最大化的Townhouse

在中国至今，绝大多数别墅、Townhouse项目都不考虑人车分流，原因在于成本过高。人车混流给业主特别是老人与小孩带来极大干扰，尤其是地面还要被车道占领，减少了公共绿地的面积。

而万科·兰乔圣菲实现了全面人车分流，其地下建筑面积与地上建筑面积的比例接近1：1。在中国，实现人车分流的别墅、Townhouse项目不会超过20个。不过，万科·兰乔圣菲还不单是实现了人车分流这么简单，请继续往下看。

2、中国车位户数比最高的小区，最高可达8：1

万科·兰乔圣菲每户配置了4个车位，而且是并排而非母子车位，全部可以同时使用，同时，位于小区边缘的户型，由于车辆通行道比较宽，因此靠路一侧每户还可以多停放最大4台车。

这在中国别墅区中，查核相关治疗后确认：这是车位户数比最高的小区，遥遥领先。同时,.车库层高3.5米，这个高度可以满足轻型货车进入，业主搬运大件物品就可以直接通到自家地库，非常方便。

3、地下车库私家化：行业唯一实现分户自然采光通风的地下车库

万科·兰乔圣菲的小区整体比市政路面抬高3.2米，这样的设计使副一层获得了更好的通风采光，实现了整体车库的自然采光通风，并营造出高高在上的领地感。这还不够。

如果说，实现了人车分流的别墅、Townhouse项目还有20个的话，实现了自然采光通风的地下车库的项目大约10个以下，而万科·兰乔圣菲的地下车库在这些的基础上又有了这样的独家特征（唯一性）：

每户的4个车位有车库门关闭，实现了地下车位的私家车库化，同时，为了解决在4个车位有车库门关闭以后的自然采光通风问题，在地下车库与地下私家庭院之间开了大小不等的通风采光孔，这是行业里唯一实现分户自然采光通风的地下车库。

4、园林极大化的典型别墅案例：几乎户户可做私家泳池

由于要实现户均4车位，因此，连排的栋数就不能过多。所以万科·兰乔圣菲除开一栋是三连排（小区角上），其它都是2连排、连院独栋，与那些动不动就是6连排、甚至8连排的所谓TOWNHOUSE比较起来，万科·兰乔圣菲的双拼、4连排无疑品质更高。

同时，由于车位全部移到地下，使花园全部为园林，不但安全系数大幅度提高，而且园林面积也极度扩大化、视野因此纯粹干净、园林维护也更为严重容易。在户内居住品质得到质变的同时，户外园林品质也得到了根本性的提高。所以，当我们要告诉你，这里户户均可做私家游泳池时，而且是半地下的私密性非常之好的泳池时，你千万要相信自己的耳朵。

三、从源头上杜绝加盖违法建筑

很多别墅、Townhouse，在建成之初，很是整齐美观，可日子一长，业主就开始自己随意搭建，最后变成了违法建筑集中营。这就是中国特色，光靠强硬管理是行不通的，别墅、Townhouse是乱搭建的顽固品种。

万科·兰乔圣菲则从设计源头上杜绝这种可能性：不留可能乱搭建的大面积露台、全部处理为坡屋顶。坡屋顶结合良好的建筑铺排，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式；并运用交错围合组合方式，形成层次丰富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律。

这样一来，即使业主想搭建也做不成，小区将历久弥新，从长期利益来看，这是划算的。

【技术优势】

一、万科·兰乔圣菲采用刚性+复合柔性防水技术

防水工程有两种：刚性与柔性。所谓刚性防水是指采用较高强度和无延伸防水材料，如防水砂浆、防水混凝土所构成的防水层，这种依靠结构构件自身的密实性或采用刚性材料作防水层以达到建筑物的防水目的称为刚性防水。
　
而在建筑物基层上铺贴防水卷材或涂布防水涂料，使之形成防水隔离层，这就是人们通常所说的柔性防水，这是一种被大量广泛推广应用的防水方法，而万科·兰乔圣菲采用的是复合柔性防水技术，使用耐久年限可达20年以上，而且更新修复方便。这种柔性防水措施的成本费用较高。

刚性防水层的抗结构变形能力较低，刚性防水层适用于防水等级为Ⅲ级的屋面防水，当屋面采用多道防水层设防时，刚性防水层也可用作Ⅰ、Ⅱ级防水屋面中的一道防水层。目前万科·兰乔圣菲的防水措施是采用刚柔并用的复合防水技术，与深圳很多重点工程一样采用了刚柔互补复合防水措施。

二、墙体全面外挂防裂钢丝网

在万科·兰乔圣菲施工现场，我们发现，墙体施工全面外挂防裂钢丝网，这一层钢丝网是在加气砖与抹灰之间的。防裂钢丝网在其他项目只有在混凝土与砖墙接合处，局部采用较多，而本项目则是全墙满挂这种防裂钢丝网，成本自然增加，但防止开列渗漏的性能大大提高了。

三、深圳最厚的隔热节能层：4公分！

在万科·兰乔圣菲现场经过测量可得，其屋顶采用了4公分厚的隔热节能层，超过一般的2公分达两倍，这是深圳建筑中（含别墅）最后的节能隔热层。在能源价格高企、提倡节能的当下，万科的做法无疑具有长远的社会与经济意义。

四、全铝合金雨水管、集水槽：建议加装防堵过滤网

你见过铸铁的、PVC的、PPR的雨水管，但是，这些东西总是有寿命的，而万科·兰乔圣菲不但所有汇聚雨水的部位，都全面设计了集水槽（这一点大大超过了只是部分配备的水榭山），为了防止下雨时，坡屋顶的雨水直接冲击地面、形成凹槽。而且集水槽及雨水管全部采用全铝合金制造，其寿命比建筑还长。

但唯一遗憾的是，这里要建议为所有的坡屋顶集水槽都加防堵过滤网，使只有水可以进入，杂务被排除在外，防止被堵。

■工程建议

仔细看完万科·兰乔圣菲以后，总体感觉振奋，但是依然要提出几个技术建议，

一、集中除灰尘系统建议

别墅室内楼层较多，即使是万科·兰乔圣菲设计了户内电梯，但是上下拿着除尘器，依然是烦不胜烦。因此建议装配集中除灰尘系统，一个吸尘主机设计在副一层，然后每个房预留吸尘口，就非常方便了。

二、防噪楼板

万科在东海岸、万科城等TOWNHOUSE上已经有了做防噪楼板的经验了，之需要在其中增加一层隔音层就可以了，建议万科·兰乔圣菲加装。

三、集水槽加装防堵过滤网

万科·兰乔圣菲在所有集水部位都设计了集水槽，这是非常好的，但要建议为所有的坡屋顶集水槽都加防堵过滤网，使只有水可以进入，杂务被排除在外，防止被堵。

四、浴池外侧设计阶梯

对于样板房主人房卫生间，有一个建议，如果能够在浴池外侧设计两级阶梯方便进出，那就更加完美，现在进出由于浴池侧壁过高，存在隐患。

五、窗户应该设计成全天气候

深圳多雨多风，因此窗户上方设计漂出的上沿，就能够使下雨时也无须全部关窗、保持小开的状态。棠樾已经这么做了，建议万科·兰乔圣菲也应该这么做。当然，对于那些喜欢时刻都开空调的人来说，这个建议的意义就不是很大。

六、地下室阶梯应设计滑道

香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn仔细查看的结果是，由于车库、副一层之间的标高存在一定程度的落差，因此从车库进入副一层必须经过多级台阶，假设有重物需要拖动、或者出差回来旅行箱要拖动，这里无意非常不便，因此建议在阶梯一侧应设计滑道。

万科·兰乔圣菲总体效果图与沙[盘

万科·兰乔圣菲树比楼高

万科·兰乔圣菲的入口处理

万科·兰乔圣菲会所内部

万科·兰乔圣菲的标志性钟楼：幕鼓晨钟，钟让人感觉朝气

万科·兰乔圣菲：大别墅不但有私人庭院，小区内的公共场所也是很大的

万科·兰乔圣菲的建筑

万科·兰乔圣菲集水槽如果能够加转防堵网就好了

万科·兰乔圣菲：近处是鸿荣源别墅用地，稍远600米处是宝中的商务核心区

万科·兰乔圣菲：户户可做私人半地下泳池，隐私性自然更好

万科·兰乔圣菲：赠送空间不但好看，还好用

万科·兰乔圣菲：你相信这里是地下室的上空吗？

万科·兰乔圣菲：信箱

万科·兰乔圣菲：全墙防裂钢丝网

万科·兰乔圣菲：超厚隔热保温节能层

万科·兰乔圣菲：连地粱也是一丝不苟

万科·兰乔圣菲：大城深院

万科·兰乔圣菲：2期施工中

万科·兰乔圣菲：户户有私家游泳池之外还有一个公共大游泳池