■前言

反观2001年以来的投资历程，投资收益最大的投资行为具备什么特点呢？这应该是所有人所关注的问题。又或者说在深圳26年的发展历史上，最成功的增值路径是什么路径？是什么品种、什么片区的增值幅度最大？是豪宅？是新片区？是住宅？是商业？是工业？

这个问题的提出，源于最近总是谈到皇庭港湾，很多朋友也说到它的前景，但是很可惜，大家往往把眼光只放在了产品本身的身上，这是不够的，甚至可以说看低了这个项目。我们必须放大视野，从城市的高度，才能看懂这个项目。

■深圳26年顶级增值片区，是什么片区？

其实香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.Cn认为答案很简单：选择存在质变可能的片区获益最大。比如当今的CBD，以前建设不顺导致房价很低，最便宜的时候住宅5500元/平米就卖了，现在基本在25000元/平米左右，这就是片区质变的威力。

再比如华强北，比如现在每天客流超过50万、年交易额260亿元的华强北，其实在上个世纪80年代初开发的“上步工业区”，以电子行业集中为特色，华强北的成功，是因为成功实现了“工转商”。

还有一个案例就是车公庙。如果说华强北的转型更多的是靠市场的推进的话，那么车公庙就是企业行为。目前车公庙工业厂房的空置率已非常少，该片区内市场行情一片红火。假设不是“工转商”形成的目前的车公庙商贸区定位，这是难以想象的。

所谓“质变片区”，指的就是一个区域，建设开始，前途不明，但是存在规划利好一及政府支持，导致其片区性质发生翻天覆地的变化，从而使区域城区价值也大大提升的片区。 “质变区域”需要几个条件：

1、地段城区化，最好是存在中心化、核心化可能；2、交通条件要求比较苛刻，具备物流、人流进出的便利条件；3、规划起点高，拥挤、农民房等再好的地段也是无益的；4、业权单一，如果业主众多，就难以实现整体转型，或者说难以彻底；5、具备相当的占地规模，否则很难有聚集效应和规模效应；6、转型潜力大的片区基本集中在深圳特区内，关外机会较少，唯独宝安中心区例外；7、政府规划支持。

■深圳湾超级总部金融商务区：深圳最后的质变区域在哪里？

香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn通过卫星地图去观察，发现在深圳特区内，具备建设所需的土地空间目前仅仅剩余三幅地块，全部集中在南山区：后海填海区、前海物流填海区、西丽。其中，后海填海区规划上赋予了金融与总部基地性质，而前海填海区则属于物流专业化用途，西丽则是教育与高科技，商业用途的极少。

因此，后海填海区是我们最应该关注的，更重要的，这里或许是特区最后的质变区域，也是深圳人最后存在较大投资空间的片区。

目前的后海填海区，待建地块非常多，区域面貌其实并不好，灰尘满天。但是其未来却非常远大。按照政府内部已经确定，但尚未公布的规划资料来看，后海填海区的历史使命与区域定位，将对深圳保持发展后劲起着至关重要的作用，这里被规划为“深圳湾超级总部金融商务区”。

随着深圳湾口岸的开通，南山连通珠三角和香港的核心节点地位更加突出，南山“三点一线一中心”商贸发展战略也随之提速。“三点”为深圳湾超级总部金融商务区、前海物流商务区、海上世界国际商务区，“一线”为滨海大道金融、商务、总部经济黄金线，“一中心”为南油商业旺区。随着前海中心区被定位为深圳两大城市中心之一，南山的战略地位和区位优势因此更加明显。

未来深圳吸引中央企业在深圳设立区域总部，以及深圳的新增金融、基金、保险总部，都将因为福田中心区土地枯竭而全部落址这里，深圳众多的连锁式商业企业总部，更是将全部在这里建设，目前的灰尘满天飞的后海填海区，其实就是深圳最后的质变区域。

2008-10-8，深圳发布《深圳市总部企业认定办法》和《实施细则》，宣布深圳将在5年内出资50亿元，重金吸纳总部企业落户，初步思路为，综合性总部企业和金融业、商贸业总部企业主要向两大主中心区引导，包括福田和罗湖中心区，以及前海、后海和宝安中心区。这无疑对于后海的经济及行政地位来说，又是一次质的提升。

■后海的企业总部密度将成全市之冠

目前，保利集团、中海油、中国航天科技、国家开发银行等大型央企已经或将陆续进驻深圳湾填海区，为2010年深圳特区成立30周年大庆铺路。香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn获悉，近期市政府审议通过的企业总部选址方案中，4家大型商贸连锁企业、11家上市企业总部和1家回迁企业总部将落户南山区：

一是选址高新区，由三鑫玻璃等9家上市企业统建上市公司总部大厦，华动飞天和奥特讯2家上市企业单建总部大厦；二是选址后海填海片区，华润、百丽、海王、天虹等4家大型商贸连锁企业单建总部大厦，喜之郎作为回迁企业单建总部大厦。

经初步预计，上述企业未来3~5年内将为南山新增销售收入近千亿元，实现税收近80亿元，对南山区域经济持续稳定增长具有深远意义，更将为后海填海片区带来最直接的刺激。而如果按照土地面积与企业总部数量来计算，后海的企业总部密度将成全市之冠。未来预计将有150家企业总部聚集在这里及其辐射区。

南山区1991年在深圳市第一个提出创建区级中心区，经17年发展，南山CBD如今已初步成型，海岸城、保利文化广场、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等屹立在南山CBD核心区域。2007-7-1西部通道正式通车，后海更成为了众人关注的焦点，作为最接近西部通道的片区，其商业、金融、科技等受益程度无疑给了大家更多的猜想和期望。
   
■后海总部红利效应
 
2007-11-21，《深圳市城市总体规划（2007-2020）》公布，该规划将深圳的城市中心扩展为福田和前海两个中心，其中前海中心把后海片区涵盖在内，目标为发展区域功能的生产型服务业与总部经济。
 
国家开发银行入股深圳金融租赁公司，金融租赁公司业务范围将覆盖全国，在经营项目上将大力开拓航空租赁、大型设备及中小企业、高新技术企业设备等。预计资本规模有望扩大到800亿元。在深圳寸土寸金之地，到时该公司有可能在深圳湾这一规划中的金融地带设立其总部，影响深远。 

而华润、百丽、海王、天虹、喜之郎等4家大型商贸连锁企业在后海单建总部大厦，也应该引起重视，按照深圳市贸易工业局公布的《深圳市连锁经营发展报告(2007—2008年)》，2007年深圳全市连锁商业销售额超过976.7亿元，占社会消费品零售总额的比重超过50%，高于上海、北京、广州等传统商业中心城市，在全国居领先地位。

目前，深圳开展连锁经营的企业超过1000家，其中达到一定规模的有600多家，连锁店遍及全国三十个省、市、自治区，总店数超过3万家。2007年，深圳连锁企业仅其会员单位的营业额已达1886亿元，深圳以外地区营业额占62.2%的1174亿元，远远超过上海的955.22亿元，可见深圳本土企业在外地的影响力远远大于上海。

如此之多的总部齐降后海填海区，这里就收获了最大的总部红利。销售在外，纳税在此，影响之深远恐怕要超出我们的想象之外。

■高管好皇庭港湾：价格敏感性低、地段敏感性高

总部的大量到来，意味着什么？总部意味着企业高管。企业高管意味着什么？意味着高收入。高收入意味着什么？意味着要有对等的人居供应。但可惜，能够真正对应他们的高端人居又是如此之少。

高管们的第一居所必须要靠近决策地点，超出半小时的车程就可能导致损失，因此，如果能够在后海填海区内解决他们的居住需求，那么他们就能够和曼哈顿的高管们一样，在下城工作，在距离车程5分钟的中城居住了。    
 
地段上，皇庭港湾位于后海填海区南的纯住片区，即保持了合理的车程关系，也享受到了纯粹居住，在产品上，无论是规划设计还是用了都更是无所不用其极，同类产品没有直接竞争对手。资源上，是最靠近深圳湾口岸香港管理区域的深圳楼盘，是香港登陆深圳的第一站物业，并与15公里休闲观景长廊近在咫尺，山、海、城、园、廊等5重景观优势汇聚。

这些条件决定了皇庭港湾这个项目完全具备高管所要求的产品、资源与地段条件。而其周围150家企业总部聚集，即使每家企业20个中、高级管理人员，就是3000人，而皇庭港湾才供应了200套，即使将后海填海区所有供应全部计算，也才500套不到，供求比例0.16：1，只有16%的高管才有可能的资格入住，而这还是没有考虑这些高管之外的其它富裕群体的居住需求。

因此，无论短期之内市场发生什么样的波动，对于这种价格敏感性比较低、地段敏感性很高的起群体来说，皇庭港湾的前途是非常光明的。

皇庭港湾：这里最靠近世界