导读：
　　■前言
　　■产品劣势
　　一、待建地多，近期影响很大
　　二、金龙路路基抬高
　　三、东面城市面貌较差
　　四、新区大道交通噪音较大，其次是4#地铁
　　五、一些细节待改进建议
　　1、为了引进创意100：塞尚馆3楼架空硬地太多、绿化太少
　　2、电梯门框应改为“八字形”
　　3、塞尚馆LOFT卫生间隐私性相对较差
　　4、金域华府？还是金域城品？
　　5、万科再建房的话，会不会将全中国的大树都移植干净？
　　■产品优势
　　一、还是万科狠：全球最大住商不要则已，要就要地铁双站！
　　二、深圳首现悬空绿化：龙华住宅领域中首个双层地下车库
　　三、金域华府的高走价值
　　四、样板墙
　　五、产品线最丰富的小区之一
　　六、TOWNHOUSE：集约TOWNHOUSE的独立化
　　1、集约TOWNHOUSE的独立化
　　2、双层三庭院
　　3、可扩展的车位配置
　　七、LOFT：多层建筑地面化、集约住宅分户化
　　1、增加房间的技术条件都预先准备妥当
　　2、集约住宅的分户化
　　3、集约住宅的三进空间
　　4、多层建筑地面化
　　5、万科的过失与谦虚
　　八、高层更多地采用了成熟技术，兼有创新技术
　　1、高层与矮层之间的视觉独立与物理独立
　　2、拔高标准：大通流截面排烟管及空中树园
　　3、卫生间窗户设计表现了万科的大胆与把握能力
　　4、送面积不如送房间
　　5、侧排水
　　九、2007房价水位下确定的园林建造标准
　　十、其余
　　■片区将稀释南山优势
　　一、龙华拓展区将稀释南山优势
　　二、商业圈地将在此上演
　　三、中国的龙华，而非简单宝安的龙华、深圳的龙华
正文：

■前言

2008-11-24下午15:00~17:30，以及前几次，香地咨询•半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn考查了万科•金域华府，涉及规划设计、建筑施工、小区园林、片区配套、交通设施等各个方面。

万科•金域华府总占地68310.36平米，建筑面积195000平米。整体容积率小于2.85，分两期开发，分别为南区、北区。北区总计建筑面积10万平米，高层8.83万平方米，TOWNHOUSE为6700平方米，LOFT为5000平方米。

整个建筑布局，呈现西低东高的轮廓，将西面相对优越的山景最大限度地纳如小区更多业主的视野。幼儿园规划在小区的西北角，与TOWNHOUSE保持了等高线，外观上也差别不大，使小区整体感获得了加强。

实事求是地说，这个项目在整个楼市体系中具备相当优势，而在万科自身的产品体系里，除开位居深圳地理中心、城市中轴线的中心位置、地铁上盖等优势以外，资源、规模、环境都算不上一流。

考查的结论是，万科不但狠，而且还谦虚！万科是在用心设计、用脑盖房，而不是常规的用脑设计、用手建房，金域华府花了大量心思的众多细节很容易持续地感动人，产品经得起看、经得起品味。

■产品劣势

一、待建地多，近期影响很大

万科•金域华府位于梅林关龙华一侧，北面是十一号支路、西面是新区大道、南面是金龙路、东面是富国路，与书香门第上河坊一路之隔。区域内待建空地较多、导致灰尘与施工噪音较大。而西边的山体竟然刚刚被火烧过，真是煞风景。

二、金龙路路基抬高

而金龙路为了满足梅观高速龙华立交桥的要求，因而要将地基高起，类似深南大道与南山高新区的关系，未来南北低矮地势中的排水必须解决好，否则容易积水。在目前的技术条件下，相信并不困难。

三、东面城市面貌较差

万科•金域华府西侧、北侧、南面城市面貌不错，西侧主要是空地与山脉，北侧则是香水郡等新盘，北侧稍远处可以看到一些稍差的建筑。而东面则是本土村民早期建设的房产，面貌较差。

四、新区大道交通噪音较大，其次是4#地铁

项目北面是两车道的十一号支路，车流并不多；西面是六车道的新区大道，虽然与小区之间存在三道绿化屏障，合计6面宽人行道路，但是对于与路接近的单元依然存在噪音影响。南面是金龙路，1期与其之间还有2期120米宽隔离，影响很小。东面是富国路，汽车噪音影响不大，唯独是4#地铁的噪音还是有的，地铁带来便利的同时，噪音不可避免，相信在最新的防止噪音的技术下，问题应该可以得到控制。

五、一些细节待改进建议

1、为了引进创意100：塞尚馆3楼架空硬地太多、绿化太少

塞尚馆底下二层是会所，第三层是架空。之上的4、5、6三层5米8以上层高的就是住宅。塞尚馆的架空层比高层的架空层高一层，以廊桥式大阶梯连接，构成了极为丰富的地貌，但可惜的是，塞尚馆架空层硬地太多，绿化太少，虽然凉快，但视觉感受一般，好在水景观可以改善客户的些许不满，建议增加绿化。不过后来得到消息，这里将引进创意100活动，成为喜欢艺术、创意、文化人士的一个聚集中心，成为深圳的一个文化磁场，并可举办相关展览活动，说到这里，又对这里保持平整与开阔的硬地铺装，具有了足够的想象。

2、电梯门框应改为“八字形”

电梯门框在装饰贴天然石材时应该改为八字形，宽处朝外、窄处向内，改善视觉与使用感受，减少身体磕磕碰碰的机率。

3、塞尚馆LOFT卫生间隐私性相对较差

塞尚馆LOFT卫生间窗户是朝走廊的，虽然窗口外种植了竹子以改善视觉直视的感受，但依然在心理上构成不适。这里的窗户如果改成高窗，也就是视野平视看不到窗户，相信可以极大地避免这样的感受。

4、金域华府？还是金域城品？

万科在本项目上花了很多心思，包括案名。开始案名定为金域华府，后来改为金域城品，后来几经研究又改回了最早的名字。在工地我们可以看到井盖上全部都是“金域城品”，估计11-29现场开放以后业主们会问：这个小区倒底叫什么名字呢？建议抓紧更换，谁叫万科连一个名字都要颠来倒去地折腾？那就只有放血，重做这些井盖了。

5、万科再建房的话，会不会将全中国的大树都移植干净？

小区主入口在西面，门口外侧是12棵大古木棉，进入小区，以及架空花园，大树、古树也是随处可见，万科所有小区都是如此。这种急功近利的方式，虽然可以速效，但是也必然将掠夺落后地区的绿色资源，甚至构成水土流失。

一棵树要留下业主的情感，就必须以时光来等待，让业主们亲手种植、或者亲眼看到从小树到大树的成长过程，难道这不是一种享受吗？为什么一定要一步到位呢？所以各位要是细心的话，万科正在给每棵古树自然注入营养液，类似与给人吊葡萄塘补充体力。万科是全球第一大住商，应该引导一下市场了。

■产品优势

一、还是万科狠：全球最大住商不要则已，要就要地铁双站！

继万景花园、福景花园、金域蓝湾后，万科金域华府是距离深圳CBD最近第4个楼盘，万科•金域华府位于二线拓展区南区，靠近梅林关口新区大道东侧（书香门第或上河坊2期对面）。

万科在深圳之前开发的所有项目，没有任何项目是真正意义上的地铁物业，作为全球第一大住宅供应商，这是非常尴尬的事。不过万科不要则已，要就来双地铁！金域华府东南角就是4#地铁民乐站，距离小区红线最近的距离只有20米。而小区东北角就是白石龙站，大约300米远，属于真正的地铁双站物业。所以本项目不但是全球第一住商首个地铁物业，而且还是地铁双站物业。

二、深圳首现悬空绿化：龙华住宅领域中首个双层地下车库

万科•金域华府为了提高车位户数比，设计了双层车库，这是龙华住宅领域中首个双层地下车库。同时，首层车库设计大量采光口，大树由车库采光口矗立而上，而在首层车库地面，有巨大的回填土极厚的花池，未来必然也将实现绿化。在半地下车库与在地面感觉无异。

同时，在与合院美墅之间的采光孔上的设计令人感到非常舒服。在长方形的巨大的孔上，设计了多个悬空的回填土厚度超过80公分可以种植大树的绿化池，实现了悬空绿化。而种植在半地下室的大树，其树顶则与别墅屋顶看齐，表达了生活所需要的戏剧效果。

三、金域华府的高走价值
 
“须弥”是佛经中的山名，佛教圣山称为“须弥山”，所以佛教中都是把须弥山作为佛像的基座，以示崇敬。之后这种基坐开始延伸到建筑。中国建筑从最原始的穴居发展到地面上的房屋，为防潮湿，增加坚固性，往往把建筑造在台子上，而且越是崇高、越是尊贵的场所殿、堂、宫、室，用的就越多。

比如北京紫禁城的所有政治建筑的台基都采用了须弥座，建筑主体置于其上，以其尺寸与高低体现建筑主人的级别等级的用意是一样的。“须弥座”之上，就是即使立于建筑平面最底处，也有一种位居高台的感觉，视野因此开阔、空气因此新鲜、心理优势也因此明显。万科•金域华府的花园平台，就比周围高出大约5米，类似与采用了“须弥座”。业主从外面回家，经过楼梯或者室外手扶电梯，视野得以略过地面的繁杂、心高气阔。
 
这让就是较少人涉及的高走价值论。高走价值论的意义就是，当一个项目超出周边区域时，那么本地块就具有受周边环境干扰小、有居高临下的心理优势和长期开阔辽远的视野优势，这种地块在区域内往往具有最佳的开发条件，因此半山上往往就成为豪宅聚集地，道理就在于此。

四、样板墙

在未来2期的空地上，一面L形的折墙特别引人注目，原来这是为了实地验证施工技术的“样板墙”。三段式（地梁、中间砌转、顶部斜砌）防顶部开裂的墙体施工法、防止混凝土结构与轻型加气砖之间开裂的钢丝网、拉结筋、批荡基座的一应俱全。在施工领域，试验是检验真理的唯一标准啊，值得表扬！

万科的细心还表现在，人员培训及一些细节上。当香地咨询•半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn考查人员无意中问了一个与销售与策划无关的迎宾小妹时，才发现，与其它发展商项目不同，这个小姐竟然对项目情况了如指掌，不得不佩服，感觉比中原在场的人员还敬业一些。

而停车位的全软性处理也值得注意，车轮止位垫采用了软性的橡胶快，避免车辆震荡，而立柱防护垫也是采用了软性材料，减少车辆万一插碰时的损伤。不过停车场中，子母车位（前面与后面的车位只能同时使用）较多，虽然属于建筑立柱的限制，但依然是遗憾。

五、产品线最丰富的小区之一

万科金域华府的产品线丰富，TOWNHOUSE、LOFT、高层都有，属于复合型社区。其中TOWNHOUSE别墅25套，户型面积最小270平方米，最大350平方米。美学高层512，户型包括84平方米的两房、88平方米的三房。

另有LOFT单位57套，户型是85平方米的两房，层高5.6米，可以改为三房甚至是四房两厅两卫。项目有1万平方米的商业配套，高层带精装修发售，其余户型毛胚销售。

六、TOWNHOUSE：集约TOWNHOUSE的独立化

1、集约TOWNHOUSE的独立化

万科金域华府的TOWNHOUSE绝大多数是七合院，由7户组成一个合院，合计三个合院。同时小区最细侧有一排TOWNHOUSE联排，合计三户。合院的院落组成了一个大花园，花园中都有两棵大古树，以及儿童游乐设施、休闲椅子与木制平台等，而每户的入户方式不同，因而形成了独立的入户风格从而区分开来，实现了集约TOWNHOUSE的独立化。

每栋七合院外侧的西南角有一个公共的6米*7米的下沉1米2的大花池，可在半地下室的平台上种超大乔木，可以增强每栋的标识性与归属感、领地感。

2、双层三庭院

而一旦进入户内，七合院的TOWNHOUSE，从平面入户都拥有独立的前、中、后院，在半地下，也拥有2~3个日光通透庭院，这就是所谓双层三庭院的设计，院落加楼顶露台最多的一栋达7处，以及栅栏的合理摆方，户内的感受就与独立别墅相差无几了，除非你特别用心地看外面那就要另当别论了。而户内直达地下室的私家电梯，则将垂直交通效率大大提高。

3、可扩展的车位配置

每户都设有二个地下室车位，而其实如果将车位一旁的储藏室拆掉外墙，扩大到3~4个车位是完全没有问题的，但是代价就是半地下储藏室或者影音室面积要缩小，而之外的收获就是，可以增加一个地下篮球场。

人车完全分流、真正双车位，就给人以独栋别墅的感觉，同时将园林面积扩大到最大限度，家人的安全系数也因此大大提高。每套TOWNHOUSE的可使用的赠送面积分别有70-100平米不等，各位要注意，这里的可使用的意思就是可以成为独立的封闭空间，露台、平台还没有包括进去。

七、LOFT：多层建筑地面化、集约住宅分户化

1、增加房间的技术条件都预先准备妥当

LOFT单位设计在会所以上，从第四层开始，合计57套85平方米的两房，层高5.6米，可以改为三房甚至是四房两厅两卫，更可贵的是，在挑高路台一侧上方，为了业主加建房间方便，已经预先留出一扇门，直接加楼板即可。

2、集约住宅的分户化

LOFT整体上形成了回形挑高中庭，回形外廊道6米层高，采光性与视觉观感一流。同时，虽然是低集约住宅，但是每户都以“阶梯+廊桥”或者“阶梯+块状绿化”来标识入户，实现了集约住宅的分户化。

3、集约住宅的三进空间

之外，从电梯出来，就是一个带有左右两扇防火门的独立方形平台，面积不小。这个平台，自己感觉有这么几个功能（首先当然是满足了消防要求）：1、邻居短暂交流的公共场所；2、景观休憩平台，如果能够放置椅子就更好；3、相当于进入私家领域与外公共领域的过渡空间，是每层的前厅，用中国传统建筑语言来解释的话，称其为一进吧，那么走廊就是二进，各家的小玄关就是三进。

4、多层建筑地面化

而更值得注意的是，不但走廊的朝中庭天井一侧可以上下打量、招呼，在西面的走廊与各户结合部位，设计成了廊桥，廊桥之间就是镂空，上下大招呼是没有问题的。因此这里就实现了“多层建筑地面化”，或者说平面化。

5、万科的过失与谦虚

而走廊，唯独的遗憾就是走廊的护栏不够高，现在只有92公分高，应该到1米1的位置，略微超过人体心脏位置，就可以减轻业主的恐高症状。

而万科对外的一些数据过于谦虚，比如说她宣称自己的LOFT层高5.6米，而我们以德国进口精密仪器现场测量，是5.86米。万科宣称LOFT面宽为4.1米，但实际测量是4.3米。都谦虚了5%，万科是不是因为鞭打快牛打怕了？不过有些时候，过度谦虚其实是一种傲慢，连讨好客户都不想了，难道是觉得客户层次赶不上自己的缘故？

八、高层更多地采用了成熟技术，兼有创新技术

1、高层与矮层之间的视觉独立与物理独立

万科金域华府的高层采用灰白主色，而矮层建筑则采用灰色，体量大的因此视觉上轻一些，体量小的因此感觉上重一些，或者说视觉上隐一些，同时两个区也实现了视觉上的独立。在物理独立上，两者之间通过景观墙实现了分墙而治，相互相对独立，便于管理。

2、拔高标准：大通流截面排烟管及空中树园

高层所有的厨房都采用了大通流截面的集中式逆止排烟管，截面面积为0.47*0.55，比一般排烟管截面面积大了约30%，这就意味着排烟能力增强了30%。

而其电梯厅宽度为1.85米宽大胆超过了1.5米的普遍水准。在入户花园和条高中庭，朝外侧设计了深降板的空中花池，回填土厚度可以达到55公分，空中种树的梦想可以成真。

3、卫生间窗户设计表现了万科的大胆与把握能力

大堂与车库连通高层端头户型的卫生间窗户设计非常有意思，在深圳除万科体系之外，之前还没有出现过，原本可以开窗的部分以整体混凝土浇铸，与窗体形成大约80公分的距离，而阻挡外界视野，而改为两个小侧窗户，改善了隐私性，即使不装窗帘也没有关系了。

4、送面积不如送房间

高层层高2.797米，即使作为豪宅这个水平也不差。通过条高中庭、入户花园、大面积可变性阳台的设计，高层中两房都可变3房，部分单位可实现5房，而户型的通透非常好，包括消防楼梯、电梯间都是自然采光通风，景观、采光、通风条件较好，有落地飘窗附设。高层单位将附送约1500元/平米的精装修销售。

5、侧排水

卫生间与厨房，都采用了侧排水，这种排水方式，可以减少上下邻居之间的噪音干扰。同时维修件更多是在外墙之外，因此更换与维修极为方便，无须打搅邻居与动自己的装修。

九、2007房价水位下确定的园林建造标准

总占地68310.36平米的万科•金域华府的园林总面积就达2.4万平米，由美国设计师蒙特立安设计，园林较为立体，主要由各个组成区域（LOFT、TOWNHOUSE、高层）之间的园林高差与风格细微区分来实现。

其中，园林大量地采用天然原石，比如大红墙采用的是昆明红砂岩，红色大石砖采用丽江云南红，石材建筑风格类似丽江悦榕庄。而所有花池护边的花岗石厚度为23公分，绝对的深圳第一，很明显是以2007年的房价水位才确定的这个园林水平，如果按照现在的房价水平，万科绝不会做这种决策了，也好，业主们有福了。

十、其余

高层凸窗80公分宽、采用德国霍曼入户门、鹏桑普太阳能热水系统、工地材料管理规范（堆放整齐、标识有买入日期与使用日期、进行了风雨保护）、15人大轿箱快速电梯……

■片区将稀释南山优势

一、龙华拓展区将稀释南山优势

南山楼市，以滨海大道开发出更多的廉价土地，逐渐升华从而成就了今天。当关口越来越名存实亡，地铁越来越向关外延伸，政府投资越来越关注关外，作为距离CBD最近的区域，龙华凭借地段与交通优势，必然也会释放出具备相对优势的新增土地供应。而其更具备稀释南山地位的优势，5~10分钟与CBD的距离，将具备足够的诱惑力。

二、商业圈地将在此上演

如今，在龙华拓展区中有三个新型商业街区受到关注，比如白石龙街区、龙华火车站街区以及红山站街区。目前世界大型零售知名企业沃尔玛、家乐福、乐购等，以及国内的大型零售品牌纷纷表示关注此区域发展，并做好了适时进驻的准备。

可以预见，新一轮的商业圈地运动即将展开。星河在龙华的旧改项目也包含了商业地产，就在本项目东北角，比对cocopark定位。而项目的东南角，就是上河坊商业街，本项目不远、可以方便享用，也不近、不受商业的干扰。

三、中国的龙华，而非简单宝安的龙华、深圳的龙华

其余包括深圳实验小学已在项目附近落户，方圆5千米内覆盖22个幼儿园、35个小学，21个中学。

项目以北的深圳新客站是两条国家铁路的交汇点，将与深圳轨道4、5、6号线和常规公交、长途客运、出租车及社会车辆实现有效接驳，设铁路口岸并实行“一地两检”，是深圳市最重要并具强大口岸功能的陆路交通门户，这里将成为中国的龙华，而非简单的宝安的龙华、深圳的龙华。

万科·金域华府独有的卫生间窗户：提高隐私性的卫生间窗户造型

万科·金域华府：集水井盖也采用天然石材预制

万科·金域华府的样板墙

万科·金域华府：精密石材料加工机械保证施工精度

万科·金域华府：新区大道与小区之间的人行道

万科·金域华府主出入口

万科·金域华府：给大树注营业液

万科·金域华府实景

万科·金域华府？金域城品？

万科·金域华府：太阳能热水系统组件

万科·金域华府：高于地面5米的高走价值

万科·金域华府：真担心全中国大树都给万科用完了

万科·金域华府：双层地下车库，龙华唯一

万科·金域华府：地下车库中巨大的降板式绿化池

万科·金域华府：子母车位

万科·金域华府：会所、塞尚馆LOFT与TOWNHOUSE之间的连接

万科·金域华府：塞尚馆架空平台的水景一流

万科·金域华府：销售中心一角

万科·金域华府：塞尚馆架空平台将引进创意100

万科·金域华府：电梯门框能否装饰成吧字形呢？

万科·金域华府：整个小区东高西低，将最美一面的景观尽可能让更多业主享受

万科·金域华府：LOFT之高赠送，将近5米8层高

万科·金域华府：那些拿万科施工开玩笑的人应该收声了

万科·金域华府：LOFE卫生间窗户如果能够改为高窗隐私性就更好了

万科·金域华府：LOFT为增设楼板已经准备了所有的技术条件

万科·金域华府：7合院的屋顶

万科·金域华府：LOFT实现了上下走廊、电梯间之间的通话，实现了平面化、地面化

万科·金域华府：7合院中庭花园

万科·金域华府：7合院TOWNHOUSE半地下私人篮球场

 万科·金域华府：在高层看山景

万科·金域华府：最西侧是带巨大花园的联排

万科·金域华府：22公分的花岗岩做花池护边，深圳最厚

万科·金域华府：高层大降板的空中花池可种乔木

万科·金域华府：工地材料管理井井有条

万科·金域华府：一、二期中间的道路与私人花园

万科·金域华府：车库采光通风孔，以及首个悬空绿化

万科·金域华府：7合院夕阳下

万科·金域华府：高层园林与塞尚馆平台之间以阶梯连接

万科·金域华府：高层架空平台园林一角

万科·金域华府：沙盘，绿色部分就是2期用地

地铁双站物业万科·金域华府：南面是4#地铁民乐站，北面是白石龙站

从西面小山头上看万科·金域华府