导读：
　　■前言
　　■项目劣势
　　一、无须避讳的关外现状
　　二、来自高速公路的噪音
　　■项目优势
　　一、山湖相联，满眼绿色：内外景观之优越超过想象
　　1、外景山湖相联，满眼绿色
　　2、内景：中户型所能享受到的最好园林
　　3、原石之园、原生之园
　　二、以小占大：1/7的价格，就可获别墅区生活品质
　　三、公共部分
　　1、架空层高7.88米
　　2、垂直交通效率倍增：所有电梯都通地下车库
　　3、加宽的景观电梯厅，与自然采光通风的剪式消防梯
　　4、中户型建筑首现青色全岗石基座
　　5、深圳成本最高、最结实的围墙：水泥用最好的
　　四、户内部分
　　1、面积零浪费：高度适用
　　2、最简单的最安全：非降板整体结构的厨房与卫生间
　　3、超大通流截面的集中式逆止排烟管
　　4、三重防噪措施
　　5、有些内隔墙太厚，影响使用面积！
　　■片区特点
　　一、中海、振业、新亚洲等构成深圳最大的别墅群落
　　二、规划为城市综合配套服务区和居住区
正文：

■前言

2008-11-25下午15：00~17：20，香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn组员到中海·大山地即将发售的高层实地考察，当天天气晴朗，也因此项目的景观也以最佳的姿态呈现给了我们。

中海·大山地即将发售的2栋高层，以3单元组成一个连体，位于整个小区北地块的东北角。北地块中除此而外其它都是矮层建筑。而中海在这个高层上，其实小题大作，建中户型的住宅、却用了别墅与豪宅的力气。

从2004年开始，这块储备用地我们就予以了关注，大山地开始建设以后，到现场的次数已不下30次，按道理说，看多了容易审美疲劳，但是本次中海大山地高层考查，却让我们这些阅楼无数的人，有了“空腹到厨房”的感觉，也就是说，这个项目吊起了我们的胃口，理由如下。

■项目劣势

一、无须避讳的关外现状

项目位于关外，而关外与关内存在较大差距，城市管理、规划、交通等都是如此，这是毫无质疑的，乐观主义者向前看、悲观主义者向后看，这一点我们并不准备论述。

二、来自高速公路的噪音

高层北面是水官高速，这一面是优点与缺点都非常明显的，一方面这里山水相连景观极为优越，甚至可以说是豪宅的资源。

另外一方面这里又有来自高速公路的交通噪音，在采取了中空隔音玻璃、自然换气系统之类的降噪措施之后，噪音问题确实得到了极大改善、室内非常安静，但我还是建议各位现场体会。不过未来东面新亚洲地块建成以后，噪音将大幅度下降。

■项目优势

一、山湖相联，满眼绿色：内外景观之优越超过想象

1、外景山湖相联，满眼绿色

在中海大山地高层的第一层住宅，由于有7.88米的架空，因此都可以看到北面的东莞雁田水库及望海岭山脉，以及深圳的龙口水库与洋山等，东莞望海岭、龙口水库与洋山植被构成项目的生态屏障。

这一面山湖相连，景观非常优越，可以说，中海其实将最好的景观给了高层。而如果到了5层左右，龙口水库与雁田水库的湖面就越来越大了，记得2004年考查中海怡美山庄时，由于是多层住宅，也没有这么高的架空，景观就比这里要差不少。

同时由于水库周围被划为生态控制区和水源保护区，因此这个方向未来建设密度将非常小，对于保证小区的北面景观是有帮助的。

而南面，深圳最高的山峰梧桐山及其余脉清晰可见，同样蔚为大观。东面与大山地北区平齐的是新亚洲住宅地块，而与大山地南区平齐的是振业城的小幅地块。西面远看是规划中的城市绿化屏障，目前视觉一般。

2、内景：中户型所能享受到的最好园林

在高层，俯瞰与四周都无遮无挡的特征，就内景观来说其实具有非常强的心理优势，低矮的别墅，就在高层脚下的感觉，所以才有墅上生活的意象。香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn对比之后判断，以高层中户型的成本，大山地是能够享受到的最好的园林，各位可以横向对比，就会得出同样结论。

就目前深圳楼市的园林水平而论，中海属下小区从香蜜湖1号开始，就已经领先对手一个身位，中海新建小区的园林绿化在获得了良好的观感的同时，还满足了精神需求、心理需求、文化需求，实现了园林的哲学化，形成了自己的核心竞争力。

中海大山地的园林包括几个要素：山、石、水、路、树、草、人、动物、建筑。比一般的园林起码多了山、石、两个元素。大家就可以发现，路、人、动物（鱼）、建筑并没有被孤立在园林景观之外，而是将其当做一个整体，以人为核心进行园林的建设。

在植物选择上，大山地实现了绿、蓝、灰、红、紫、黄等全色系绿化搭配，而不是简单地把绿化就理解成绿色，实现了人工营造与天然植被之间的自然对接，基本没有太多差别。中海大山地在山、石、水的应用上，也摆脱了物化色彩。以天然原石蕴涵者固化的时间性，以流水带来强烈的空间性，以山包含时间与空间，从而实现了时间与空间上的自由。

3、原石之园、原生之园

道家认为，石头与人同是自然之子，地位是平等的。天然原石的美与真，价值就在于原理石的简朴和原始，以及它的自然生态律的和谐、宁静、原汁原味、平淡，此所谓“天籁”之美，若给石头做了手脚，那便失去其意味了。放到今天说，原石的园林才是“道法自然”，而那些人造石所堆砌起来的园林，不人道也更不天道。

其实，深圳发展商也深知原石的重要性，但存在成本过高、施工困难的问题，导致深圳园林中，假石泛滥，人工痕迹过多渗入造园过程，致使园林品位无法得到足够的保障。最鲜明的一个例子就是，盐田的云深处水池边上的假石竟然全部露出了内里的钢筋，让人啼笑皆非。这种例子还数不胜数。

大山地的园林大量地采用原石，全部为天然石头和石材，水冲花岗岩石、胆石、层积岩石、鹅卵石、大理石……不一而足，可以说，这里是深圳迄今为止最好的社区原石园林。特别是南侧入口处的瀑布溪流区，层积岩石与大型鹅卵石堆积而城的小型瀑布与鹅卵石组成的错落有致的溪流，与狂野的茅草亭及间种的棕榈树、勒杜鹃、矮棕、芦苇、狗尾巴草、浮萍、山芋、玉兰树、巴蕉、枯枝、榕树、古木构成了茂密但不阴暗、浓郁却又清凉的场景，质朴、自然、原始的感觉油然而生。

原石的刚强与树木花草的柔和结合在一起，达到了一种平衡。而原木铺砌的木栈道和连廊，与园林中的条条花径、雕花原石路穿插连通。其中的原石、石板路则是整个园林的核心，这些原石合理组合在一起之后，表达出来的多种形态、良好的质感、丰富的色彩、多样的纹理以及内涵神韵。

二、以小占大：1/7的价格，就可获别墅区生活品质

中海大山地总用地约18万㎡（南区约9万㎡，北区约8万㎡）、总建面约26万㎡（南区约10万㎡，北区约16万㎡）、计容积率总建面约22万㎡、容积率1.5（南区1.2，北区1.73）、绿化率42.07%、建筑覆盖率28.62%，总户数1764户（南区569、北区1195）。

中海大山地北区共有联排别墅118户、类双拼别墅19户、高层1058户。高层产品将带精装修销售，高层共2栋（41、42栋），6个单元，每个单元分为A、B、C、D、E、F共6户：包括73-82㎡二房、89㎡三房，140㎡顶层复式。以二房、三房为主力。

在深圳18万占地的大盘高容积率小区，即使按照低限容积率计算也是近4800户、13000人的规模，而中海大山地只有1764户，5000人左右，居住户数密度下降了63%、居住人口密度下降了62%。居住密度越低、人均占有的土地资源、园林资源、空间资源、景观资源就越多。

目前南区1-4期已基本售罄，北区5期御园首批32套联排别墅目前已销售8成。这些别墅起价都在350万以上，不是一般人所能够承担得起的。但是毫无疑问，别墅区的园林档次高、小区管理好、居住人口少，居住的品质自然也就高了。

因此，本次高层供应的中户型为主力的结构，就能够在深圳楼市上第一次大规模实现“低成本高墅质”生活的梦想。按三房89平米计算，代价只相当于别墅的13%左右，但是居住的小区都是一样的！也就是说，1/7的价格，就可以获得同样的居住品质。

三、公共部分

1、架空层高7.88米

中海大山地6期·公馆（北区高层）首层架空层花园架空高度为7.88米，未来回填土后也将是7米以上，这是横岗第一架高，在深圳全市，也在前10之列，完全可以做攀岩。同时这个高度改善了视觉感受，并使较矮的别墅获得了延伸到更远的空间及空气流通环境。

同时，整个架空层将被建设为园林，园林面积3813㎡，配置30米长泳道的500平米游泳池、散步系统、儿童游乐设施、室内活动中心等。7.88米超高架空层配有水景入户大堂，营造起人漂浮在水面的视觉效果。

2、垂直交通效率倍增：所有电梯都通地下车库

高层为三梯六户，共18部电梯（三菱），也就是每栋3部电梯，3部电梯均直通地下车库，而早期的住宅设计都是一部消防电梯通地下车库，在每单元增加了2部电梯直通地下车库以后，首先是增加了轿箱的成本，但是却将垂直交通效率提高了70%以上。

而中海在香蜜湖1号以后，显然对于地下车库大堂的建设有了深刻理解，这里也一样，地下车库大堂将于首层大堂保持同样的级别。

3、加宽的景观电梯厅，与自然采光通风的剪式消防梯

香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn测量发现，大山地高层的普通层的电梯厅宽达1.82米，远比一般的1.5~1.6米宽出22~32公分，空间感自然得到了改善。同时，电梯厅正对墙则开了长约3米的采光窗，采光、通风自不在话下，而且景观也一览无余，想必回家的情绪也因此好了很多吧？

之外，在消防楼梯间，虽然剪式梯很难完全实现自然采光、通风，但是中海顽强地开了采光槽，也实现了，非常不错，虽然是不起眼的小节，但这种态度值得赞赏。额外提一下，在没有批荡之前，这里的消防楼梯宽为1.3米，超出标准20公分。

4、中户型建筑首现青色全岗石基座

销售价格3.5万/平米的天安高尔夫·珑园采用的是全岗石基座，而在深圳中档房产、中户型还没有这个待遇，不过这种情况被中海大山地改变了。日本与台湾两个地区，喜欢以“岗石建筑”来形容自己建筑的质量与档次，比如上海外滩，以及衡山路，那些历久弥新的殖民时期的建筑，也不都是岗石建筑么？

中海大山地高层的基座（架空层7.88米相当于将近4层楼）全部采用青色花岗岩外部钢挂式，以保证绝不渗浆，同时以后所有的小高层也一样处理。在深圳看到的往往是写字楼、或者单栋的住宅这么处理，大盘这么处理，则还没有出现过，这么齐整的大规模“岗石建筑”就在眼前。

5、深圳成本最高、最结实的围墙：水泥用最好的

中海大山地北区东侧，比周围地势高出4米以上，营造了非常好的高高在上的心理优势，但是这就对边坡处理提出了更高的要求。在高层一侧，我们看到中海用密集布筋、宽厚混凝土的犹如建筑地铁隧道方式建设围墙，这绝对是深圳住宅中成本最高、最结实的围墙。

品牌的价值对于客户来说意味着什么呢？就意味着品牌企业更要面子、更要长远，所以就更让人放心，这围墙就是一个例子。

工地上，大山地只有两种牌子的水泥：华润水泥、海螺水泥。这是中国目前品牌形象最好的水泥了。同时宏佳铝合金材料、中空LOW-E隔音玻璃也都不错。

四、户内部分

1、面积零浪费：高度适用

看过太多的高赠送户型，结构就发现，很多赠送是用不上的，反而增添了不安全系数。而大山地高层，给人的印象非常深刻：赠送比较克制、且所有赠送都是可以使用的，其它正常面积也都非常实用，没有浪费。赠送比较克制，有一个巨大好处就是不虚赠小区实际容积率降低舒适度。

大山地高层的所有房间窗户都是不计算面积的步入式落地凸窗，宽80公分，以2米宽的中型窗户来说，就增加了1.6平米的使用面积。这种赠送方式即没有增加小区实际容积率，也非常适用。不过要提醒的一点是，希望在窗框底部设置安全基座，否则掉东西容易砸到玻璃。

而82平米的两房两厅，由于设计了未来可封闭为房间的接近6平米的空中庭院，事实上可以变身为三房两厅。而部分主卧送隐藏式衣柜，尺寸为1.9*2.05米，足够了。

2、最简单的最安全：非降板整体结构的厨房与卫生间

降板式厨房与卫生间的好处是上下邻居之间的水管独立了，但是缺点是楼板结构复杂，对于施工要求过高。因此大山地高层舍弃了这种做法，而回归为非降板整体结构的厨房与卫生间，这种结构的安全系数其实更好，而水管独立的问题，就通过外挂和侧排来解决。

大山地高层的净层该为2.71米，楼板厚12公分，厨房与卫生间是10公分，有2公分的适度落差。而高层所有的生活阳台护墙，并不象其它发展商以低成本的砖砌，而是混凝土整体浇铸，成本高了，质量好了，其实感动人的全部在细节之中。

3、超大通流截面的集中式逆止排烟管

大山地高层所有的厨房都采用了大通流截面的集中式逆止排烟管，截面面积为0.50*0.58，超过了万科金域华府的0.47*0.55，比一般排烟管截面面积大了约35%，这就意味着排烟能力增强了35%。

现场的施工技术人员告诉我们说，弄不明白中海是不是喜欢里面可以藏人，这么大的烟管，一根就200多斤，实在是重啊！其实他哪里知道，对于高层来说，截面太小的烟管，将根本无法足够满足排烟需要。估计大山地高层即使所有人家都一起做饭，排烟也是没有问题的。

4、三重防噪措施

大山地高层实际上存在三重防噪措施，第一层是路边绿化屏障，第二层是小区围墙及密集绿化，第三层是中空玻璃与换气系统。而别墅区在与公路之间还有一个山坡防止噪音，所以大山地的噪音问题确实得到了极大改善、室内非常安静，但我还是建议各位现场体会。不过未来东面新亚洲地块建成以后，噪音将大幅度下降。

5、有些内隔墙太厚，影响使用面积！

大山地高层有些部分的内隔墙厚度太厚了，比如厨房与客厅或者餐厅之间的隔墙，既然有21公分，其实这种墙属于非承重墙，有15公分就足够了，太厚减少了使用面积，建议中海改进，毕竟现在隔墙还在施工之中，来得及。

不过，应该表扬的是中海的选料不负众望。比如在室外批灰时，没有采用一般的腻子，而是采用了高级日本进口的原子灰，这种灰是由不饱和树酯、滑石粉、苯乙烯等料经搅拌研磨而成的主体灰及固化剂组成的双组份填平材料，具有常温固化干燥速度快附着力强等特点。

■片区特点

一、中海、振业、新亚洲等构成深圳最大的别墅群落

中海大山地所在的六约北区域东临盐田国际港，南临布吉，西北毗邻东莞市，北连龙岗中心城。根据《深圳市2030年发展策略》，横岗六约片区将规划为城市综合配套服务区和居住区。区内82%的土地部分规划全部为住宅及街头绿地、道路广场、郊野公园、学校、医院、商业等公共建筑，是目前深圳关外规划中，唯一的低密度纯居住区。

在六约北区域内，中海大山地占地面积18万平方米、建筑面积22万平方米，振业城占地面积42万平方米、建筑面积54万平方米。另外，在区域内还有两块占地都在15万平方米以上的土地将开发住宅。这样一来，在不到2平方公里的六约北区域内就起码将集中4个大盘，可见，中海大山地所在的横岗六约北是典型的大盘集中地，是关外少有的大盘片区。

二、规划为城市综合配套服务区和居住区

“深圳中部物流组团”刻意打造物流基地，而物流对居住存在一定影响。但是从目前的规划资料来看，横岗六约北规划定位为城市综合配套服务区和居住区，则前景不错。首先，组团规划将平湖及布吉李朗片区作为组团的物流核心区，主要发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业，成为组团的物流发展中心。这两个区域离六约的直线距离都在3公里以上。

而盐田港后备基地则规划在安良片区，重点发展港口服务型物流产业，离六约的直线距离也在3公里。而包括六约在内的横岗中心区域规划成城市综合配套服务区，通过旧城、旧村及部分工业区改造等城市更新措施，区域内的农村生活模式将转变为城市生活模式，城市公共空间得到优化，居住环境品质得到提升。

可见，六约与物流存在距离，但又可享受物流带来的消费者，同时规划为城市综合配套服务区和居住区，也给中海大山地的业主吃了定心丸。

中海大山地平视全景：从南区一期看过去 ，越矮越舒服

中海大山地北区高层公馆：从北区西北角山顶看高层

中海大山地北区高层公馆：从北区西北角山腰看高层

中海大山地北区高层公馆：中海准备在山头上种植树木了

中海大山地北区高层公馆：从北区西北角山顶看北面 

中海大山地北区高层公馆：从北区别墅这一块看高层 

 中海大山地北区高层公馆北面的景观：山湖相连，绿色一片

中海大山地北区高层公馆：局部外立面效果

中海大山地北区高层公馆：东面远处是自家的怡美山庄，近处是新亚洲居住用地

中海大山地北区高层公馆：大截面大通流能力集中排烟管

中海大山地北区高层公馆：高层俯瞰南区及振业城

中海大山地北区高层公馆：高层俯瞰北区

中海大山地北区高层公馆：这是小区山头的至高点

中海大山地北区高层公馆：户内隔墙为什么要这么厚？

中海大山地北区高层公馆：生活阳台属混凝土整体浇铸，质量不错

中海大山地北区高层公馆：中空LOW-E玻璃

中海大山地北区高层公馆：7.88米的架空，深圳前10，横岗第一

中海大山地北区高层公馆：东北角新亚洲地块内的小山包，山羊！

中海大山地北区高层公馆：这样做围墙，质量一级棒

中海大山地北区高层公馆：南面的小学放学了