〖时间〗：2008年11月02日16：30~17：00
2008年11月03日15：30~17：00
〖天气〗：睛、有雾
〖事件〗：实地考查“中海·阳光玫瑰园”项目
〖地点〗：大南山下月亮湾公园之儿童乐园及廉政广场，港湾大道大道以东、前海以西
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
一、前海片区唯一双盘供应商：唯一的全国性品牌住宅
二、中海供应位居区域亚军：前海中档低容积率小区供应商
三、深圳最便宜的品牌公园物业
■工地考查
一、前海片区容积率最低的新盘
二、中户型小区：可适应性改造
三、对南京建工既要表扬，又要批评
四、U形规划形成口袋，把景观装进来
五、深圳唯一的岗石幼儿园
六、精密石材，不精度的凸窗
七、内外景观无缝衔接：外部景观连为一体
八、最简单的最安全：非降板整体结构的厨房与卫生间
九、外墙采用新型保温隔热材料专利新品“阳光洁士”
十、整体式园林与整体式车库
十一、水路、无障碍通道系统、楼梯交叉设计、架空层
■周边概况
一、项目周边别墅区密度为深圳之最
二、项目东边是深圳公园密度最高的区域：4大公园（项目紧靠月亮湾公园）
三、项目西北边是特区最大的物流园：总投资逼近深圳CBD的前海物流园区
四、深圳监视镜头最多的非主城区
五、流动咨询点设在广场：月亮湾公园内林湖交错、坡地起伏
六、西北角的中国高科大厦
正文：
■项目概况
一、前海片区唯一双盘供应商：唯一的全国性品牌住宅
占地37591平米、总建面110498平米的中海·阳光玫瑰园地处前海物流园区的南侧，位于南山区前海路与港湾大道（又称月亮湾大道）交汇处（深大附中东南侧），户型分布为一房、二房、三房。
阳光玫瑰园是中海地产在前海片区的第二个作品，之前的是总占地面积185000平米、总建筑面积350000平米的阳光棕榈园，中海也因此成为唯一在前海片区拥有两个项目供应的发展商。同时，中海地产还是前海片区住宅供应商中唯一的全国性品牌企业。
二、中海供应位居区域亚军：前海中档低容积率小区供应商
阳光棕榈园与阳光玫瑰园合计总占地222591平米、总建面460498平米，两项指标小于占地30万平米、建面84万平米的星海名城，但稍高于占地22万平米、建面42万平米的鼎太风华。
可见，中海项目的容积率与鼎太风华一致，低于星海名城，容积率越低，单位土地上居住的人就越手，自然也就越舒服。
三、深圳最便宜的品牌公园物业
香地咨询·半求工作室＆房地内参ww.BANQ.cn的资料表明，在深圳，即满足品牌发展商建造要求，又是公园物业（项目与公园顶多只能是一路之隔，最好是紧密相连）的项目只有以下9个：
月亮湾公园以西的中海·阳光玫瑰园、莲花山公园南面的黄埔雅苑、荔景公园以西的招商兰溪谷、东湖公园以西的百仕达乐湖、银湖山郊野公园以北的星河丹堤、梧桐山仙桐体育公园以东的万科东方尊峪、波萝山郊野公园山谷的万科东海岸、石芽岭公园的鸿荣源公园大地、深圳最大森林公园里的万科清林径。
各位可以发现，除中海·阳光玫瑰园还没有开盘之外，其余8个都已经开盘，售价（售完者计算二手成交价）最高峰时都在15000元/平米以上，而且也都是纯大户物业。由于是中户型项目，中海·阳光玫瑰园成为深圳最便宜的品牌公园物业是肯定的了。
■工地考查
一、前海片区容积率最低的新盘
在月亮湾区域，新盘合计约有超过60万平米的供应量，中海阳光玫瑰园、泛海拉菲花园、恒立心海湾（依云半山）三个项目紧靠在一起一字排开，汉京峰景苑稍远，它们的容积率指标分别是（由小到大排列）：
占地37591.6平米、建面110498平米的中海阳光玫瑰园容积率为2.90
占地93570.4平米、建面28万平米的泛海拉菲花园容积率为3.00
占地48842.52平米、建面15.28万平米的恒立心海湾（依云半山）容积率为3.13
占地11573.79平米、建面44559.平米的阳光花地苑容积率为3.85
占地7082.25平米、建面49974.53平米汉京峰景苑（原御景苑别墅拆建）容积率为7.00
可见，中海阳光玫瑰园是前海片区容积率最低的小区，比最后一名的容积率低了4.10、59%，优势十分明显。
二、中户型小区：可适应性改造
中海·阳光玫瑰园户型主要以48-53平米一房和66-84平米两房为主，少量90平米以下实用三房和113平米舒适三房。产品的设计充分体现了高使用率和高性价比，有空中露台、观景阳台、入户花园等多功能附赠空间外，还设计了N+1空间，充分考虑了白领精英在不同时段的成长家庭需要。
三、对南京建工既要表扬，又要批评
1、对南京建工既要表扬，又要批评
项目先动工的其实是幼儿园、会所以及2栋，其余都还只是在打桩。在工地现场，笔者看到加工好的钢筋箍都有标志牌，上面的信息包括使用的位置、钢筋尺寸等，工地南侧建筑公司临时办公区内的南墙上，有涂料、磁砖、花岗石的粘贴效果试验区。
承建商南京建工毕竟属于江苏风格，江苏的建筑工程公司，特别创新的技术公关并不太在行，但是精细管理则是全国有名的，因此中海请这家公司负责中档小区中海·阳光玫瑰园的施工实在是太有道理了，但是，工地的出入口管理太松了，随便进入是一点问题也没有的，建议加强。
2、南京建工史话
南京建工集团（原南京三建）成立于1959年10月，是具有四十余年历史的大型施工企业。现具有房屋建筑工程施工总包特级资质，以及市政公用工程总承包、建筑装修装饰工程、钢结构工程、机电设备安装工程、地基与基础工程专业承包、消防设施工程专业承包一级资质。
江苏广播大厦、广州新世界、深圳海怡东方、深圳江苏大厦、农科片区俊安苑、南京市政府 、南京五台山体育馆、南京国际大酒店、厦门大会堂 都是南京建工的作品。
四、U形规划形成口袋，把景观装进来
中海·阳光玫瑰园小区以U形规划，向东开了一个大口子，这个口子里除了三层幼儿园、会所（销售中心）之外，没有其它更高的建筑，这样一来，就将大南山、青青世界、月亮湾公园的景观全部纳入整个小区，何况这些资源都近在咫尺，因此小区东面景观优越。
当然西面景观虽然稍远有珠江口海景，但是近景则全部是集装箱，不太舒服。好在中海最早销售的，是离深圳大学附属中学远、离月亮湾大道远、靠近公园与会所的最好的一栋，围绕会所先卖几乎是中海的个性动作，所以喜欢这里的，应该早动手。
五、深圳唯一的岗石幼儿园
日本与台湾两个地区，喜欢以“岗石建筑”来形容自己建筑的质量与档次，比如上海外滩，以及衡山路，那些历久弥新的殖民时期的建筑，也不都是岗石建筑幺？近期，深圳也出现了一些以花岗石做基座的项目，但是对于学校、幼儿园则从来没有这幺做过。
中海·阳光玫瑰园位于U形布局开口处的玫瑰幼儿园，只有三层，近期用来做销售中心，内部装修正在紧张进行，香地咨询·半求工作室＆房地内参www.BANQ.cn仔细查看发现，玫瑰幼儿园的外墙除开玻璃和一小块是瓷砖以外，其余全部是花岗石贴面，包括阳台需贴砖部分，这是深圳住宅领域至今唯一的全岗石幼儿园。
顺便提一句，幼儿园的前广场不错，幼儿园东南角设计了一个以六个玫瑰花为底座的水法，幼儿园玻璃幕墙上也有密密麻麻的玫瑰花图案。内装修也采用了玫瑰风格，玫瑰红的楼梯玻璃护栏、黄色的墙等等，椭圆的内窗户、舰板式观景台使整个建筑格外活泼。
六、精密石材，不精度的凸窗
在幼儿园广场上，摆放着一台精密石材料加工机械，全部需要切割的花岗石、大理石都由这部机械负责，与那些采用手工机械制作的工程相比，这里的切割精度当然不可同日而语。机械的说明是：“本机床适用于……精密石材开料……锯切口高度光滑平整……精度高，误差不超过0.3毫米！”。
在石材精度的同时，凸窗的施工却不精度，我们以德国进口仪器测量，发现中海·阳光玫瑰园的凸窗宽度为83公分，这是超宽设计，一般豪宅最宽的也就80公分。而奇怪的是，按照中海公开发布的户型图，凸窗应该只有70公分，难道施工多做了13公分？这可不是一个小数啊。
七、内外景观无缝衔接：外部景观连为一体
“须弥”是佛经中的山名，圣山称为“须弥山”，佛教中都把须弥山作为佛像的基座，之后这种基坐开始延伸到建筑。中国建筑从最原始的穴居发展到地面上的房屋，为防潮湿增加坚固性，往往把建筑造在台子上，而且越是崇高、越是尊贵的场所殿、堂、宫、室，用的就越多。
“须弥座”之上，就是即使立于建筑平面最底处，也有一种位居高台的感觉，视野因此开阔、空气因此新鲜、心理优势也因此明显。中海·阳光玫瑰园的花园，其实是架空了大约5米（目测）的，类似与采用了“须弥座”，视野得以略过地面的繁杂、心高气阔。
这让就是较少人涉及的高走价值论。高走价值论的意义就是，当一个项目超出周边区域时，那幺本地块就具有受周边环境干扰小、有居高临下的心理优势和长期开阔辽远的视野优势，同时也将东面的山体、绿林、湖泊景观全部收纳到小区之内，实现了内外景观的衔接。
八、最简单的最安全：非降板整体结构的厨房与卫生间
降板式厨房与卫生间的好处是上下邻居之间的水管独立了，但是缺点是楼板结构复杂，对于施工要求过高。因此大山地高层舍弃了这种做法，而回归为非降板整体结构的厨房与卫生间，这种结构的安全系数其实更好，而水管独立的问题，就通过外挂和侧排来解决。
中海·阳光玫瑰园的室内净层该为2.71米，楼板厚12公分，厨房与卫生间是10公分，有2公分的适度落差。而高层所有的生活阳台护墙，并不象其它发展商以低成本的砖砌，而是混凝土整体浇铸，成本高了，质量好了，其实感动人的全部在细节之中。
九、外墙采用新型保温隔热材料专利新品“阳光洁士”
中海·阳光玫瑰园外墙采用了新型保温隔热材料专利新品“阳光洁士”，这种产品属于FSW无机保温砂浆，保温性能好、抗压强度高，干燥收缩率低，而且工作性能优越、无污染、粘结力强，还可免基层处理，明显突出了墙体的轻质、高强、保温、隔热、节能等功能，克服了板材和其他保温砂浆材料的某些缺陷。
这种产品研究出来的半年时间内，不但获得建设部科技成果鉴定及七省市的新产品技术成果推广认证，而且被国家科技部列为“国家十一五计划既有建筑节能改造首选墙体技能材料”，典型工程案例已超过百万平米，中海·阳光玫瑰园是深圳中档小区中第一家采用的，以前都只是豪宅才用得起。
十、整体式园林与整体式车库
在中海·阳光玫瑰园现场，我们看到，除会所基础外，地基其余部分全部挖空做地下车库，规模很大，目测大约有23000平米。而由于项目的建筑都摆放在地块四周，因此，内部就形成了相对封而不闭（U形布局的优点）的特点，而园林面积与整体性也得到了保证，相信未来这里的园林面积应该在20000平米左右。
十一、水路、无障碍通道系统、楼梯交叉设计、架空层
1、人行交通路线的全面无障碍化
在幼儿园南边的小区主出入口，有台阶通向小区未来的架空平台，在一侧就是“Z”形的无障碍通道，经过向现场技术人员核实，未来中海·阳光玫瑰园将实现所有人行交通路线的全面无障碍化。
2、水压试验一丝不苟
在幼儿园的北墙脚，一块精密仪表吸引了笔者的注意，表上，0.18MPA的压力数字提醒着我们，这里正在进行连续两天的水压试验，以保证给水系统的安装质量。
3、楼梯交叉设计
先行建设的2栋属于17层小高层，其消防楼梯的设计十分有想象力。1~17楼与其它楼盘无异，而在一楼的设计就完全不同了，属于交叉式设计，下行的阶梯分为两处，一边下车库，一边出平台花园。而项目架空层高度在回填土之前为5.893米、回填后预计为5米，这个数字无法和新豪宅比，但在重档新住宅以及2005年之前的豪宅之间，则属于前列。
■周边概况
一、项目周边别墅区密度为深圳之最
中海·阳光玫瑰园1500米范围内，拥有青青山庄、青青世界度假别墅、月亮湾山庄、南山花园、原御景苑等5个别墅区，在1平方公里的土地上，拥有5个别墅区，密度之高为深圳之最。
其实，其中的南山花园原本是以前深圳最大的国有企业南油集团的领导们建来自己住的，后来东窗事发，就转为商品房对外销售。别墅区扎堆的地方，必定是拥有稀缺资源的地方，这对于中海·阳光玫瑰园是一件好事，当然，这些别墅算不上深圳的顶级别墅，只能算是中档别墅，但居住成员中，还是藏龙卧虎的，笔者字青青山庄中就看到奔驰、宝马等名车，以及军队、好车牌数不胜数。
二、项目东边是深圳公园密度最高的区域：4大公园（项目紧靠月亮湾公园）
中海·阳光玫瑰园周边的公园包括：总面积3.9平方公里的两个公园--南山郊野公园及月亮湾公园，还有20万平米的青青世界、以及荔林寿文化公园、青青世界。公园密度之大为全市之冠，特别是东边最紧靠的月亮湾公园，仅仅一条4车道前海路（原叫荔湾路）相隔，从中海·阳光玫瑰园步行应该用不了10秒，就进入了月亮湾公园的儿童乐园与廉政广场了，休闲、健身十分方便。
1、月亮湾公园建了十景区：儿童乐园的人造小太阳会否干扰业主？
南山区月亮湾公园总体规划方案2004年敲定，现在已经建成。月亮湾公园地处大南山西面山脚，占地面积约38万平方米，周边连接着青青世界、青青山庄。
公园有10个景区：风情文化街、嫦娥奔月主题广场、月晓风清景区、荷塘月色景区、红荔农庄景区、雨林生态谷景区、蝶谷花溪景区、荔枝文化村景区、大南山登山服务中心景区、荔枝生态区等。
月亮湾公园之儿童乐园的人造小太阳的照明，在方便儿童游玩、改善安全性的同时，会否对业主产生干扰？这是我们实地考察后的唯一担忧，不过好在照明是背着阳光玫瑰的。
2、大南山郊野文化公园
总面积352.6公顷，有8个景区和36个景点。主峰南山高336米。建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。首期建成了南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区。
3、荔林公园
荔林公园面积近60万平方米，规划为8个景区和多个景点，公园建成后将成为以表现自然风貌为主，体现“寿”文化特色，能带动市民健身休闲，兼具城市公园功能的郊野文化公园。
南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已经成立。
三、项目西北边是特区最大的物流园：总投资逼近深圳CBD的前海物流园区
中海·阳光玫瑰园小区红线与月亮湾大道之间有22米绿化隔离地，再西边和北边是前海物流园区，这是深圳最重要的国际物流枢纽园区，其填海工程已经于2006-9-19开工，前海物流园整个填海工程和市政工程总投资就已经达到60亿元，如果包含未来一些配套建筑和设施的建筑，突破150亿其实并不在话下。
深圳中心区建设12年，总投资也就190亿弱，前海物流园的投资力度可见一斑，其对于深圳物流的重要性可见一斑。由市建筑工务署和招商局集团共同建设的前海物流园填海区拟开发土地面积13.78平方公里（大于蛇口工业区现有面积），其中由市建筑工务署开发的建设范围为7.7平方公里，招商局负责其余部分。
前海物流园建成以后，将成为集配送、商务、信息交流、商品展示、商品检验、物流装备制造为一体的国际物流枢纽园区。那幺本地就业人口、国际就业人口就将大幅度增加。而作为半岛型城区，本身土地空间有限、承载人口数量有限。目前，小小南头半岛上，已经聚集了百万人口，密度过大。前海物流园一旦建成，南头半岛本身已经没有足够的空间来解决新增就业人口的居住问题。
所以，前海物流园即对中海·阳光玫瑰园构成噪音、灰尘等负面影响，但也带来了经济刺激，如何衡量其利弊，则要看每个人的情况的不同。
四、深圳监视镜头最多的非主城区
在中海·阳光玫瑰园周围考查时，无论是在前海路，还是公园中的小路以及公园中，基本上是80~90米一个镜头，粗略的不完全点算，在0.5平方公里的土地上，起码有60个监视镜头，绝对是深圳监视镜头最多的非主城区。
而南山保安公司驻月亮湾公园的保安队队员就达21名，而其实月亮湾公园占地面积才38万平米。监视镜头多、保安力量多，是否意味着区域的治安好，则还需要业主自行体验。
五、流动咨询点设在广场：月亮湾公园内林湖交错、坡地起伏
如果不走个2分钟，外人很难相信，月亮湾公园里有一个30米宽、100米长的天然湖泊，水都是从山上自然流入的，湖边是蜿蜒的木栈道，湖中饲养了鸭与鹅，湖边建了好几个木亭子，坡地欺负、树荫浓密、虫鸟欢唱、一片宁静。
从这一侧看中海·阳光玫瑰园，实在是让人没话说。这幺好的公园自然聚集了不手游人，中海因此在公园中的月亮湾广场处设立了一个临时咨询点（就是几张椅子）和一个流动咨询点。
六、西北角的中国高科大厦
中海·阳光玫瑰园西北角，也就是深大附中边上是中国高科大厦，这是中国高科集团旗下的物业，主体七层总面积48000平米，首层高8米，荷载3T/平米，2~4层高5米，荷载1.5T/平米，前后共有20个货柜卸货平台，可停放多部货柜车辆同时装卸，整栋配共有8部2—3T货梯，目前不知道是何用途？
中海·阳光玫瑰园：旁边的月亮湾公园儿童乐园的人造小太阳照明会否影响到业主？不过照明并不对着小区
中海·阳光玫瑰园：从月亮湾公园看南头半岛的地理中心----大南山主峰
中海·阳光玫瑰园：月亮湾公园内景
中海·阳光玫瑰园：与月亮湾公园广场的关系
中海·阳光玫瑰园：月亮湾公园里的临时咨询点
中海·阳光玫瑰园：月亮湾区域监视镜头之多，深圳罕见
中海·阳光玫瑰园：已经建设的是位于小区最好位置的2栋
中海·阳光玫瑰园：承建商是南京建工
中海·阳光玫瑰园：深圳唯一的全岗石幼儿园（目前用做销售中心）
中海·阳光玫瑰园：精密石材加工仪器
中海·阳光玫瑰园：与南山的关系，后期基础施工中，巨大的整体式车库
中海·阳光玫瑰园：与港湾大道之间宽20米的绿化带
中海·阳光玫瑰园：涂料、石材、瓷砖粘贴试验
中海·阳光玫瑰园：西面是集装箱堆放场，规划中这里将成为深圳最大的汽车城（汽车销售中心）
中海·阳光玫瑰园：东南面是原南油集团腐败未隧的南山花园别墅区
中海·阳光玫瑰园：东北角是青青山庄别墅
中海·阳光玫瑰园：交叉式消防楼梯，很罕见的设计
中海·阳光玫瑰园：无障碍通道
中海·阳光玫瑰园：给水系统水压试验
中海·阳光玫瑰园：幼儿园临时做销售中心正在内装修
中海·阳光玫瑰园：舰板式阳台
中海·阳光玫瑰园：幼儿园玻璃墙上的玫瑰
中海·阳光玫瑰园：幼儿园、会所与水法
中海·阳光玫瑰园：50万平米的月亮湾公园，保安力量多
从月亮湾公园的天然湖一侧看中海·阳光玫瑰园
月亮湾公园与中海·阳光玫瑰园的位置关系
从青青山庄会所处看中海·阳光玫瑰园
从青青世界看中海·阳光玫瑰园
从月亮湾公园儿童乐园处看中海·阳光玫瑰园
从卫星地图上看中海·阳光玫瑰园与大南山、月亮湾公园及周边的关系
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