导读：
    ■招商深圳第二大独立土地储备
    ■片区特点
     一、只有东西，没有南北：深圳城市中轴贯穿观澜
     二、景观河环抱之势：1.35亿治理观澜河
     三、观澜企业集群
     1、平安金融培训学院落户
     2、倍利得观澜基地：年产值将超35亿
     3、富士施乐观澜造城，最大基地紧邻招商·澜园
     4、大型企业集群浮出水面：哈飞-标致、富士康全球总部、和黄
     四、交通条件：地铁+公路
     五、品牌云集，央企外企对峙
    ■小区基本条件分析
     一、中容积率、低密度：观澜同质小区第一园
     二、准现楼，错落式平顶：观澜最美的建筑轮廓
     三、车户比1.44：1：观澜非别墅类小区之冠
    ■小区周边
     一、东西双公园：合计63434平米
     二、总站物业
    ■工地考查
     一、社区商业连廊亚军
     二、双单元连体建筑中最好的一层三户户型：使用率高达83%
     1、入户花园双面通透的唯一案例：使用率83%、净层高2.9米
     2、立体绿化：空中花池配置最多的小区
     3、错层阳台：即赠送也保证隐私性
     4、凸窗全面步入落地化：使用面积增加34%
     5、降板全侧排
     6、低级失误
     三、最先进的窗户装配法
     四、其余要素
     1~7点
    ■观澜土地拍卖史及招商·澜园地价
正文：

■招商深圳第二大独立土地储备

2009年3月12日14：00~17：00，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn耗费3个小时，认真仔细地实地考察了位于位于观澜中心区大和路与竹园路交汇处、观澜河以东，西临沿河南路、北邻环观南路的“招商·澜园”。

澜园位居深圳大北门---观澜中心区，是招商北极，是其位于深圳区域内维度最高的项目，也是继曦城之后第二个关外项目。由于在观澜，招商拥有其在除蛇口以外的第二大独立土地储备（曦城是与华侨城联合储备）。

招商地产在观澜拥有合计占地24万、计容积率建面444991.24㎡、总建面60万平米的土地储备，对于招商地产在蛇口以外的拓展来说，具有重要意义，而澜园又是招商在观澜的第一步，势必会使其倾斜此项目。

项目售楼处目前设在1500㎡会所中，售楼电话是88879666。项目建筑设计由城脉建筑设计公司承担、环境设计由香港ALN景观公司承担、建筑施工由中建及江苏二建两家承担。

■片区特点

一、只有东西，没有南北：深圳城市中轴贯穿观澜

深圳前30年的发展，更多地是聚集在特区之内东西横向发展。但由于深圳东靠惠州、西依珠江，因此这种发展模式导致辐射范围过小，并无法与南面的香港、北面的东莞、广州形成更密切的关系。

这种横向发展30年后，深圳特区内现在面临着没有新增用地、没有多余空间的窘迫。不改变深圳这种躺着的状况，就意味着深圳将自绝后路，将自动缩小自己的辐射范围。东边是山，西边是海，南是香港，唯独北上才是解决城市后续发展的出路。

2008-3-19，市政府审议通过深圳中轴线整体城市设计。将南始福田、途径龙华、北至观澜、更向东莞延伸的这条线，规划为深圳中部地区、25公里长的城市中轴线。深圳终于从从横向内生的发展态势，顺利向纵向辐射的阶段迈进，深圳从此站立起来了。

南北最近距离只有不到30公里，所以深圳其实并没有严格意义上的南北，观澜来往深圳CBD之间的时空距离，其实并不比特区内两点之间的距离远。城市中轴贯穿观澜对于招商·澜园来说，是一个再好不过的消息。

二、景观河环抱之势：1.35亿治理观澜河
 
招商·澜园西面紧临正在进行景观改造和治污的观澜河，观澜河对小区形成环抱之势。根据广东省《石马河流域水污染综合整治计划》和深圳《珠江流域(深圳)水环境综合整治实施方案》的有关要求，深圳市政府投资1.35亿资金对观澜河进行生态治理，治理要求“一年见成效”，实现由污水沟到景观河的转变。

在现场可以看到，湖岸的绿化已经种好了一大部分。同时，为了避免污染扩大，政府还将加强对土地开发的控制，并建设截流污水处理厂。现在已经完成污水处理厂一、二期建设，规模达到12万吨/日，水质净化工程已建成，处理能力为30万立方米/吨；观澜高尔夫污水处理工程、牛湖河水质净化工程、库坑河及桂花村两处污水处理工程四处处理工程已经建成。这对于位于观澜河西岸的招商澜园来说，是一个巨大的利好，少了一个污染、多了一处景观、少了一些竞争楼盘。

三、观澜企业集群

1、平安金融培训学院落户

2005-11-17，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn第一个透露《富士康全球总部将迁至深圳观澜》，富士康全球总部占地86.47万平方米，总建面110万平方米，总投资约11亿元，年产值超过300亿元。2006-5-26，斥资4.5亿、占地20万平方米，建面7.8万平米的“中国平安金融培训学院”（前身为“平安大学”）在观澜开业。

平安金融培训学院距离招商·澜园不超过2000米，该学院目前是国内最大的企业培训基地。下设寿险学院、产险学院、金融学院、管理学院和博士后工作站。平安计划再投入7、8亿元，把学院建成为亚洲一流的金融保险专业企业大学和人才基地。

2、倍利得观澜基地：年产值将超35亿

专业生产液晶显示器、笔记本电脑及各类高性能显示卡的跨国集团公司倍利得库坑生产基地由倍利得电子科技（深圳）有限公司投资建设，地址在观澜库坑社区，占地5.3万平方米，建面7.4万平方米。

3、富士施乐观澜造城，最大基地紧邻招商·澜园
 
2005，日本富士施乐株式会社第一次生产构造改革，将富士施乐90%的生产量转移到观澜；2007第二次生产构造改革，将东莞铃鹿富士施乐电机厂整体迁移到观澜，2008年7月投产，富士施乐决意在宝安区打造“施乐城”，以富士施乐高科技（深圳）有限公司为中心，缩短供应商之间的距离，大幅缩减物流成本，实现生产管理的优化。
 
富士施乐总经理稻垣政昭2008年拜会许宗衡市长，提出交通环境、供电等方面的问题，之后深圳市政府在机荷高速公路增设五和大道开口，这样既能方便富士施乐，也能缓解龙华、观澜、民治片区的交通拥堵现象，当然也有利于招商·澜园。
 
观澜因此成为富士施乐在海外最大的生产基地，其庞大的人流、资金流、物流等将对区域内相关产业形成推动作用，特别是居住需求将明显增加。稻垣政昭说：“我几乎一年到头都在深圳，深圳就是我的家，回日本倒像是出差探亲了，已经8年了。”

4、大型企业集群浮出水面：哈飞-标致、富士康全球总部、和黄

观澜这几年利好不断，首先观澜湖高尔夫球会成为世界最大的高尔夫球会，并连续12年举办GOLF世界杯。然后是富士康全球总部将迁至深圳观澜、李嘉诚的和记内陆集装箱仓储有限公司和别墅项目落户，富士施乐来得就更早，现在平安又进驻。

而占地65万平方米的“哈飞-标致”汽车生产基地已经启用，设计规模年产30万辆，首期投入20亿元人民币，年产汽车8万辆，2006年下半年投产。

截止目前，总面积89.8平方公里、建成区面积22平方公里的观澜已经拥有观澜湖高尔夫球会、富士康、和记黄埔、富士施乐、平安集团、哈飞-标致汽车、倍利得等7家大型企业落户，大型企业集群已经浮出水面。

四、交通条件：地铁+公路

1、4#地铁

4#地铁1、2期工程从皇岗口岸经CBD、龙华新中心站至清湖站（距离招商·澜园车程5分钟），3期工程将延伸到观澜，增设观澜广场站、观澜旧城站两个站点，将有效地为观澜打通向对外辐射的能力。

2、公路：三条高速

观澜的对外道路交通系统建设较为完善，机荷高速、梅观高速、深圳外环三条高速公路，以及观澜大道等城市干道组成的路网格局已形成。广州、东莞、香港、以至珠三角城际交通路网无缝连接，穿梭于城际之间将会更方便快捷。

众所周知，观澜各路段车辆出行较集中高峰时段，如观澜大道、观光路、观平路和四黎路，存在着一定的饱和，交通流分布不均匀所以堵车现象偶有发生，经常来往观澜的网友应该深有体会，片区内交通设施及道路系统还有待改善。

3、公交：直达除盐田外的其余区域

（1）罗湖方向：300路建设路至观澜镇；（2）福田方向：312路福田汽车站至观澜镇，313路皇岗口岸至观澜镇；（3）南山方向：332路蛇口至观澜客运站；（4）：宝安方向：625路西乡码头至观澜汽车站。

五、品牌云集，央企外企对峙

观澜片区内，已经拥有招商地产、中航地产、和记黄埔、城建地产、观澜湖等品牌房企聚集开发。招商地产、中航地产是两大著名的驻深央企，和记黄埔、观澜湖属港资，城建地产属市属国企，他们的对峙格外有趣。

■小区基本条件分析

一、中容积率、低密度：观澜同质小区第一园

招商·澜园的容积率为2.4，属于中高档小区的主流容积率，而其建筑密度（也即覆盖率）仅有21%，而绿地率达到42.6%，这是一个中容积率、低密度小区。

中容积率、低密度的好处是，建筑适度向高处要空间，而将地面更多地留给了绿地、楼间距，使小区的室外空间极大化。所以从现场来看，这里的楼间距是比较宽的，其中南区的7栋建筑的约40米平均楼间距、比北区的5栋建筑35米的平均楼间距又要更宽一些。

而南区拥有一个面积超过8000平米的集中园林、北区拥有长方形的集中式园林大约6000平米，而且南北中央园林通过5、6栋及7、13栋之间的宽横距得以整体化贯穿，形成景观轴线。如果包括小组团园林在内，整个小区的园林面积超过3万平米，论及户均园林面积，这是观澜同质小区第一园。

二、准现楼，错落式平顶：观澜最美的建筑轮廓

招商·澜园幼儿园、商业街早已竣工，13栋主体建筑已全部封顶，现在正在内外装修，而即将率先推出的5、6两栋的六套样板房已经开放，首批将推出两栋楼合计大约有231套单位，产品类型包括小三房、大三房以及四房，含部分两房。大户型样板间已开放。

如果仔细从东南西北四个方向看去，就会发现，澜园的建筑高度是错落的。位于小区西部靠近河边的1、6、7、8、9、10栋为12~18层；靠近大和路的2、4、5、11、12、13栋为18~26层；3栋为23层。形成了东西两侧建筑稍低、小区中间高的韵律式构成，扩大了小区对外界景观的涉猎程度。

同时，除10栋为3单元、3栋为1单元之外，其余栋数都是两单元结构，因此，即使是同一栋，左右单元的层数都是不一样的，比如1、6、7、8、9、10栋靠近河边的单元要比东侧单元要低两层，2、4、5、11、12、13栋靠近大和路的部分基本都要比靠近小区内部的单元低两层，形成了错落式的屋顶结构，近处感受还不是很强烈，从远处看去，这绝对可以称为观澜最漂亮的屋顶、最漂亮的建筑轮廓了。

三、车户比1.44：1：观澜非别墅类小区之冠

招商·澜园合计有2036个车位、合拼后1414户（不拆开卖）。计算可以得出车位户数比1.44：1，也就是说每户拥有1.44个车位，这是观澜非别墅类小区之冠，并领先于容积率低于自己的中航·格澜郡达41%！在私家车的时代，车户比是一个越来越重要的指标。

■小区周边

一、东西双公园：合计63434平米

按照政府规划，招商·澜园与观澜河之间的弯曲条状地块，将建成防护林及防护绿地，占地面积达42208平米，这里将建成开放式休闲防护公园。而招商·澜园东北角、隔大和路近邻的也是一块防护绿地，占地面积为21226平米，这里将建成开放式市政公园。

招商·澜园50米范围内合计拥有公园面积为63434平米，双公园东西环抱，这种物业在深圳不会超过5个。

二、总站物业

位于招商·澜园东南角与大和路之间的，目前现状是一块坡状面积大约28158平米的绿地，目前临时用来做施工队驻地，初步规划，这里将是公共交通用地，这里将建设何种交通设施目前还不得而知。

但按照目前的规划与建设水平，相信这里将成为一个高水准的公交总站，使招商·澜园成为一个总站物业，坐车就不愁没有位置了。

■工地考查

一、社区商业连廊亚军

招商·澜园小区分南、北区，南区包括7、8、9、10、11、12、13栋及幼儿园等8栋建筑，北区包括1、2、3、4、5、6等6栋建筑，南区占地面积相当于北区的两倍。

南、北区之间是一条区间两车道道路，路两边是150米长的商业街，商业街合计宽大约25米宽，路灯采用泛光照明，不直射眼睛。而商业连廊宽达3.2米，为深圳第二宽的社区商业连廊，仅仅比华业玫瑰郡窄了30公分，可以保证无论何种天气都可营业。商业部分全部采用青褐色的岗石外墙，质感不错。

二、双单元连体建筑中最好的一层三户户型：使用率高达83%

招商·澜园每栋都是双单元连体，为两梯三户布局，也是一层三户户型小区之中的顶级水平。根据房地内参·半求工作室www.BANQ.cn17年的看楼经验，这是双单元连体建筑中的最好户型，具体理由包括：

1、入户花园双面通透的唯一案例：使用率83%、净层高2.9米

招商·澜园使用率高达83%，所有合拼户型净层高都是2.9米，这个层高于深圳高层豪宅的水准是一致的。除88.74平米的C、D两房户型外，招商·澜园其余户型的入户花园都是双面通透的，采光与通风性能一流。

在深圳确实有项目局部做到了这一点，但是，90%上都做到，目前则只有招商·澜园。实地体验的感受非常明显，经过这个明朗、开阔的空间再进入室内，心情都会好很多。

连入户花园都双面通透，那么户型的南北通透、视野开阔、通风采光俱佳就不用再重复了吧？

2、立体绿化：空中花池配置最多的小区

招商·澜园户户配置1~2处空中花池，而且90%户型都是两处空中花池。电梯厅也都全部配置。这是深圳空中花池配置最多的小区，未来将形成丰富的立体绿化，实现空中地面化。

3、错层阳台：即赠送也保证隐私性

招商·澜园的阳台配置较多，A+B户型多达每户4处阳台：主卧法式阳台、次卧景观阳台、厨房生活阳台、客厅景观阳台。同时，为了避免单纯挑高露台所带来的隐私性被破坏的弊端，这里没有采用。

而是改为两种错层结构：（1）上下搭配全尺寸阳台与窄尺寸法式阳台，利用后者的外凸阻挡上层视线对下层邻居的干扰。（2）左右错层生活阳台。

4、凸窗全面步入落地化：使用面积增加34%

招商·澜园的所有凸窗都设计为可步入落地式，也就是说，凸窗与地板保持同一标高，凸窗从原来的只可坐、摆放小件物品，变成可以直接利用，比如书桌就可以直接摆放进入。而经过德国先进精密激光仪器的测量，步入式落地凸窗宽达81公分，而且绝大多数凸窗都是全墙式，也就是整个房间墙壁宽度都是采光面，因此扩大使用面积的幅度比较大，这对于小户型具有实际意义。

比如，房间的面宽肯定是要在2米以上，否则就无法成为房间，这是面宽的下限，平均应该在2米5左右，我们以此计算，2米5宽、深0.81米，增加的可使用面积就是2.025㎡。以小户一间较大的6㎡房间计算，增加的使用面积比例高达35%！这其实比那些挑高等更具有实际意义。

5、降板全侧排

招商·澜园的湿空间（厨房与卫生间）都是30公分深降板设计，这种设计便于填埋污水管、降低浴缸边缘高度提高进出安全性的优点。同时，由于具备填埋污水管的深降板设计，因此，所有的排水都设计为侧排。

全面侧排，也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。侧排有什么好处呢？大概有这么几点：（1）、不穿越楼板使楼板更整体，质量更好，毕竟楼板是长期承重的。（2）、检修方便，无须进入户内干扰业主生活。（3）、防臭功能得到提高。（4）、上下邻居噪音影响减少到最低限度。（5）、万一要更新则很容易。

6、低级失误

看到了亮点，不过也看到了一个低级失误的地方。比如6栋A+B户型入户门前有一处空间，面积达1.3*1.3=1.69平米，在走廊没用处，却也没有包括到户型内去，这是明显的浪费，为何不直接圈到业主室内呢？

三、最先进的窗户装配法

在深圳，之前房地内参·半求工作室www.BANQ.cn只看到过将铝合金或者塑钢窗户直接安放在混凝土建筑墙内的安装法。但是招商·澜园采用了新型的窗户安装法：

先在混凝土窗框安装预制的方钢窗围，直接连接在混凝土内的布筋上，以增强稳定性，然后再在方钢窗围里装配铝合金窗户，增加了一道环节，但是稳定性、防渗漏、防变形的性能就大大增强了。这种做发，在目前是唯一的。

四、其余要素

1、外墙铺贴杜拉纤维，不用容易生锈的钢丝网，这虽然不是深圳唯一，但却是观澜唯一；

2、厨房采用通流效率高的变截面烟道；

3、楼板厚12公分、找平之后厚度将达15公分，在现场，以最大的脚力跺楼板，凭借经验可以断定，完全没有是不可能的，但上下邻居的干扰很小，在深圳中高档小区中，这属于优异的顶级水准；

4、招商为了扩大澜园的地毯面积，在可能的地方都采用了只有7公分的超薄内隔墙，比一般的20公分、15公分、10公分厚的隔墙壁比起来，节约了30%~65%的空间。

5、无论是南区还是北区，都设计了车库顶圆孔，实现地下车库的自然采光通风，这是典型的招商元素，不过自海月2期以后，招商明显对此加以了改进，缩小了尺寸，避免地下车库被浪费；

6、地面花园与地下车库之间有楼梯，开车的业主回到车库后，可以先到花园休闲再回家，也可以从地下直接回家，实现回家途径的多样化；

7、在5栋的屋顶，顶部的女儿墙局部框架相当于两层楼高，这是房地内参·半求工作室www.BANQ.cn在深圳见到的最高的住宅屋顶处理了，除开美观目的之外，还有别的用意吗？实在没看出来，希望有懂行的人解疑。

■观澜土地拍卖史及招商·澜园地价

一、招商前地块

2003-9-5观澜首拍，A906-0104（中航·格澜郡1期）被中航地产1.84亿夺得，地块面积 79396.54㎡，建面118800 ㎡，楼面地价1548元／㎡。观澜地价跳高100%高开。

2004-12-30，中航地产以2.5亿竞得A906-0288地块（中航·格澜郡2期），楼面地价为 1816元／㎡。地块面积为76444.82㎡，建面137600㎡。比第一块地块上涨17%。

2005-8-9，城建集团7.75亿竞得位于环观南路北、东临富安路的A909-0082。地块面积194645.96㎡，建面292835㎡。成交价为人民币7.75亿，楼面地价为2646.54元／㎡。比第一块地块上涨71%。

二、招商地块

2006-10-31，招商地产以12.2亿拍得位于宝安观澜的两幅地块，地块均受9095政策约束，也就是说套型建面90㎡以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上，因此，合拼户型设计是必然的了。

1、占地92820.78㎡、容积率2.4、计容积率总建面222770㎡的A906-0312，位于大和路与竹园路交汇处，为现在的澜园，地价4.8008亿。其中：住宅面积210020 ㎡(含公共租赁住房31503 ㎡)、商业面积6000㎡。

澜园总建面的15%、计31503㎡将无偿转让给政府作为公共租赁住房，这是深圳乃至中国首个“商品房+廉租屋”项目，澜园的廉租屋户型建面为45㎡~50㎡，户型为二室一厅或一室一厅。

2、占地147595.15㎡、容积率1.5、计容积率总建面222221㎡的A909-0097，位于环观南路以北，这就是为现在的观园，地价7.49亿。其中：住宅面积204301 ㎡、商业面积4000 ㎡。

三、招商地块楼面价

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn计算可得出楼面地价、可售楼面地价：

1、澜园楼面地价为4.8008亿÷222770㎡=2155元/㎡、可售楼面地价为4.8008亿÷（210020 ㎡-31503 ㎡+6000㎡）=2601元/㎡。

2、观园楼面地价为7.49亿÷222221㎡=3371元/㎡、可售楼面地价为7.49亿÷（204301 ㎡+4000㎡）=3596元/㎡。

3、两幅地块合计占地24万、计容积率建面444991.24㎡、总建面60万平米，楼面地价2741.63㎡、合计可售楼面地价为3128元/㎡。

招商·澜园：就是12-17、12-18地块

招商·澜园：错层阳台之一

招商·澜园：沙盘

招商·澜园：主出入口及商业街

招商·澜园：南区与北区轴线对接处的绿化

招商·澜园：看样板房由此进

招商·澜园：5星级大堂

招商·澜园：观澜河治污及公园化

招商·澜园：保安提前操练

招商·澜园：情景式工地围墙

招商·澜园：石材超厚

招商·澜园：提高稳定性、防裂及渗漏的独创窗户安装法

招商·澜园：观澜河改造进行中，空地就是未来的4万多平米公园

招商·澜园：杜拉纤维防止外墙开列

招商·澜园：屋顶的装饰框架为什么要两层楼高呢？

招商·澜园：俯瞰商业街

招商·澜园：北区中的车库通风采光圆孔，及车库出入花园的上下楼梯

招商·澜园：变截面大通流排烟管

招商·澜园：远处是中航格澜郡，中间的空地由西部城建获得，即将建设住宅

招商·澜园：邻居富士施乐将带来国际客户？

招商·澜园：屋顶几何构造

招商·澜园：交通设施用地，未来的总站？

招商·澜园：泛光路灯不直射行人眼睛

招商·澜园：家庭看房

招商·澜园：看房者的层次

招商·澜园：平屋顶错落有致