导读：
    ■中部综合组团次中心：观澜新中心区概况
    ■深圳所有级别中心区中，观澜新中心区商品房供应量最少
    ■1.0~1.1除生态控制区外，深圳容积率最低的片区之一
    ■1.45平方公里1个地铁站：观澜地铁第一站，就在招商·澜园
     一、境内唯一地铁口物业
     二、地铁口物业要义
    ■总站物业：12-08地块
    ■学校密度3.27所/平方公里
     一、500米一所学校
     二、招商·澜园可享用的学校资源
    ■文体医疗设施密度为6.9所/平方公里
    ■四级别公路：2高速+5主干道
    ■三山三水+四园一馆+五中心一广场
    ■三条视线通廊：显山露水，两轴一带三心多节点
正文：

■中部综合组团次中心：观澜新中心区概况

观澜新中心区是指：机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合的区域，总用地面积433.81公顷。

观澜新中心区功能定位为中部综合组团次中心之一，是以商贸、行政、文化、教育和居住为主的观澜综合服务中心区，未来见建成山水交融，传统与现代文化有机结合的生态、文化心脏。

观澜新中心区是福田中心区的后备基地，长达25公里的中轴线景观带即将形成，并将成为深圳新的城市象征。该片区对深圳的北向拓展至关重要。因此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn对观澜新中心区规划进行分析。

■深圳所有级别中心区中，观澜新中心区商品房供应量最少

不过，面积超过4.3平方公里的观澜新中心区，目前在售楼盘却只有两个：招商·澜园、中航·格澜郡，前者即将开盘，后者只剩少量尾盘选择余地较小。是深圳所有的市级中心区、次级中心区、组团中心区中，供应量最少的区域。

招商·澜园预计3月底开盘，现样板间已开放。首批将推出5、6两栋共231套，主力户型为小三房、大三房以及四房，面积在135-155㎡之间，另有部分82-88㎡的小两房户型。

招商·澜园作为招商地产在关外的第二个住宅项目、首个中轴线项目，具备景观河环抱之势，并享受平安保险、富士施乐、富士康、哈飞-标致等企业集群的直接辐射，

招商·澜园以中容积率、低密度位居观澜同质小区第一园，并拥有观澜最美的建筑轮廓，车户比也居观澜非别墅类小区之冠，社区商业连廊亚军，东西双公园，双单元连体建筑中最好的一层三户户型等优势。

■1.0~1.1：除生态控制区外，深圳容积率最低的片区之一

观澜新中心区法定图则规定建设规模总量控制为433～477万㎡。按土地总面积433.81公顷可计算得出该片区的整体容积率为1.0~1.1。低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，也低于龙华新城核心区1.28的片区整体容积率，是深圳除生态控制区以外，容积率最低的片区之一。

■1.45平方公里1个地铁站：观澜地铁第一站，就在招商·澜园

一、境内唯一地铁口物业

分析规划，4#地铁延长线从观澜新中心区西侧的观澜大道通过，由南北向贯穿，在观澜大道上设竹村站、世纪广场西站、江围新村站三个站点，意味着此片区的地铁站密度为1.45平方公里1个地铁站。

招商·澜园离4#地铁在的观澜境内的第一站---竹村站不到300m，从未来的翠幽路（跨越观澜河）步程约3-5分钟，到观澜大道与翠幽路交汇点就是竹村站，因此招商·澜园是典型的地铁口物业，也是区域内距离地铁站口最近的物业。中航·格澜郡距离竹村站、世纪广场西站都在600米以上。

靠观澜大道，未来4#地铁世纪广场西站地块，为商业地标，将结合轨道站点，形成集购物、餐饮、娱乐、酒店、办公、居住为一体的综合性商贸服务核心区。

4#地铁可是连接龙华新城、深圳CBD、皇岗口岸并与香港无缝连接的主要城市地铁，对于招商·澜园具有重要意义。但很遗憾的是，无论是房地内参·半求工作室www.BANQ.cn，还是招商地产，都对地铁没有分析清楚，忽略了此因素。

二、地铁口物业要义

对于地铁物业这个不太陌生的概念，社会存在很多误区，比如对于“地铁物业”和“地铁口物业”的分别并不清楚。“地铁物业”概念大于“地铁口物业”，凡是在地铁站辐射范围内的房产都可以归纳进入，而地铁口物业则必须是与地铁站紧密靠近的小区。

单就某一个车站来讲，离车站越近房地产价格越高，呈现出正态分布的特征，因此车站附近的房地产价值一般都会高于同区间的其他项目。车站地区范围内的房地产与区域内类似房地产相比，前者比后者的价格要一般都高出10%~15%，再参入项目定位、业态构成、产品品质、园林设计等其他因素后，价格很可能超过这个范围。

即对于置业者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口，因为即使你位于地铁之上，但如果距离站点特别远，等于没地铁。

■总站物业：12-08地块

观澜新中心区公共交通采用地铁普通站、公交总站和公交停靠站三级公交设施体系。位于招商·澜园东南角与大和路之间的，目前现状是一块坡状面积大约28158㎡的绿地，地块编号是12-08，目前临时用来做施工队驻地，按规划这里将是公共交通用地，建设公交总站。

但按照目前的规划与建设水平，相信这里将成为一个高水准的公交总站，使招商·澜园成为一个总站物业，坐车就不愁没有位置、不怕坐过站了。

■学校密度3.27所/平方公里

一、500米一所学校

在该片区配套设施规划中，社会福利、行政管理与社区服务、道路交通、邮政、电信、燃气、环卫、防灾减灾等设施一应俱全。其中，教育、医疗卫生、文娱、体育等设施尤其受重视，依次居于规划的前四位。

其中，在教育设施上，将要新建幼儿园6所、1所54班九年一贯制学校 （位于10-05地块）、36班普通高中1所（位于11-20地块）。从而使得该片区幼儿园总量达到9所，小学2所（分别为30、25班），九年一贯制学校、初中、普通高中、中等职业技术学校（位于10-06地块）、成人与业余学校（位于04-04地块）各1所，合计学校16所，也就是说学校的密度是3.27所/平方公里，更直接地说，在本片区，相隔最远不超过500米，就一定有一所学校。

无论如何，这个比例都算是非常非常之高的。而且学校覆盖了除综合大学以外的所有类型，包括寄宿制、成人、中等职业学校等。

二、招商·澜园可享用的学校资源

在招商·澜园就有用地面积4300㎡的幼儿园1所，共12个班。该项目500m范围之内，还有幼儿园两所，高中1所。周边1000m范围内，还有1所九年一贯制学校。九年一贯制学校位于10-05地块，就在招商·澜园12-16、12-17两地块的东北方，两者相距只有700米远。

此外，澜园还规划有建筑面积1500㎡的文化室，1500㎡的体育活动场地，50㎡的社区警务室，100㎡的邮政所。

■文体医疗设施密度为6.9所/平方公里

在医疗卫生设施上，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn分析发现，片区将新建1所综合医院、3个社区健康服务中心。

在文体设施方面，在已有1个综合文化活动中心（06-09）的基础上，还将新建图书馆1个（08-05）、博物馆1个（06-06），社区文化娱乐中心6个（分别位于07-08、09-03、10-01、11-10、12-16、12-17地块），新建社区体育活动场地16个，分别位于09-03、07-01、07-03、07-12、10-01、10-03、11-04、11-06、11-07、11-09、11-14、11-16、11-19、12-10、12-16、12-17、12-18地块。与03-12地块已经建成的1个综合体育活动中心形成一个全民健身网络。

综合计算，区域内拥有文体医疗设施合计30处（所），计算得出文体医疗设施密度为6.9所/平方公里，满足居民需要是没有问题的。

■四级别公路：2高速+5主干道

在道路交通上，本片区对外联系的主要道路为机荷高速公路、梅观高速公路、观澜大道、观兴东路、环观南路和4#地铁。本片区内公路采用网状道路系统，区内道路分为四个等级：

1、城市干线性主干路：环观南路（路宽60米）；观兴东路（路宽60米）。
2、城市普通性主干路：观澜人民路（路宽40米）；观澜大道（路宽60米）；大和路（环观南路以南路段路宽55m、环观南路以北路段路宽45米）。
3、城市次干路：环观中路（路宽45米）；求知路（路宽40米）；翠幽路（路宽30米）；
4、城市支路：各街坊及组团内部道路，路宽12～30米。

3、观澜河西岸将建滨河景观路

观澜河西岸城市支路，北起环观中路，南至求知路，可结合实际分时段限制机动车通行，做为滨河自行车及步行景观路。未来，观澜河岸线夜景照明也会得到加强，以满足夜间游览、滨水休闲活动及整体景观需求。

招商·澜园也是这个景观路的受益者之一，居民可以沿着碧澜路走过两个路口，不到10分钟时间就可进入这条景观路。此外，足不出户，即可在家欣赏西边紧邻小区的观澜湖景观。

■三山三水+四园一馆+五中心一广场

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn分析发现，在自然地理山水景观方面，该片区有飞鹤山、颐年山、百花山三座山体，水有观澜河、长坑水、茜坑水。城市公共开放空间则有四个公园：西临观澜河、东临飞鹤山的鹤澜公园、东临百花山的百花公园、艺博园、澜幽公园。一个博物馆：观澜版画博物馆。

此外还有五个文化、体育活动中心，分别为观澜体育活动中心、百花文化活动中心、观澜文化艺术中心、大和文化活动中心、竹村文化活动中心。以及一个观澜世纪广场。从而构建了一个立体多元的市民户外活动体系。

■三条视线通廊：显山露水，两轴一带三心多节点

本着显山露水的原则，该片区将形成三条视线通廊，分别为登山公园→长湖山，登山公园→人民公园这两条山景通廊。还有一条山、水、城融合通廊：茜坑郊野公园→世纪广场→横坑水库。在空间组织上，规划形成“两轴一带三心多节点”的总体结构。

两轴为文化景观轴和文化精髓轴线。沿大和路，以世纪广场、文化艺术中心为基点，增加图书馆、版画博物馆、艺术品商业街等，形成文化核心；南北两段居住生活区建筑外观将与中部文化建筑协调，形成文化精髓轴线。

一带则为观澜河滨水风光带：观澜河东西岸的地块为大型滨水绿带，与东侧山体成为山色、水景交融区，是片区的重要自然景观核心区。修筑仿自然驳岸，维护生态平衡，增强水体自净能力。利用滨河绿地，设置多种小型休闲娱乐滨水场所。滨水而居的招商·澜园的将会因此而收获怡人的水岸景观。

三心为商贸景观核心区、文化景观核心区和山水景观核心区。