导读：
        ■与深圳CBD距40分钟：住类别墅100万
        ■深圳别墅自残，利好城东市场
        ■难觅实质的量级对手
         一、实际上，光耀城的规模没有深圳对手
         二、配套比最高、配套最大的华南住区
         三、真正实现“一站式生活”：产品线最齐、配套形态最全
         ■两大创新
         一、路网创新：安全、效率兼顾的T+Y路口
         二、华南唯一的三层退台T街
         1、全面三层退台
         2、T形街构造
         3、形态完美结合：大超市+小商铺、快速消费+休闲消费
        ■城东意识的情理与地理
         一、深圳是个“小大城”
         二、深圳，已到进入居住半径扩大的前夜
         三、吃下惠州，才能保住深圳
        ■通吃深圳：光耀城“时空近、心理远”
正文：

■与深圳CBD距40分钟：住类别墅100万

2009-4-24下午3：00~5：45，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn专业组成员赴深圳东惠州市惠阳区淡水镇，考查了目前深圳日益稀缺的别墅项目——深圳东定位最高端的项目之一“光耀城”。

该项目位于惠阳淡水北环路与惠南大道交汇处，接壤深汕高速的淡水出口。从华侨城走南坪快速之后，梅林关→梅观高速→机荷高速→深汕高速淡水出口→惠阳北环大道，从梅林关到光耀城，车行全程约40分钟，这个交通时间，与深圳市内很多两区之间的时间要短。

深圳东·光耀城占地622860㎡，总建面923440㎡，总容积率为1.48。目前，光耀城已建成的一期及二期一组团，都是连排别墅。其二期一组团共72席，将于2009-5-1开盘推出，都是173㎡-209㎡的联排别墅，单价108万元/套起。别墅区的容积率低至0.76。

■深圳别墅自残，利好城东市场

深圳东·光耀城正处于深圳和惠州两个城市的轴心位置。随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》的进一步推进，珠三角一体化的加速，深圳向东拓进惠州，光耀城的重要性也将日益凸显。

2009年4月15日，深圳政府发布2009年第一号《政府公报》，推出《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2009年修订）》。该新版《导向目录》中，别墅类房地产开发也被列入限制类和禁止类的第一名。

也就是说，在未来的深圳房地产市场上，别墅项目将会受到越来越严厉的控制和打压。不过“上帝在关上一扇门的同时也会打开一扇窗”，对于深圳人来说，若想购买别墅作为第一居所，或阶段性居住、给父母养老、周末度假，深圳这边的别墅市场门槛已经越来越高，大门也关的越来越严实，而光耀城，或许正是那扇在上帝为深圳人所打开的另一扇窗。

■难觅实质的量级对手

经过房地内参·半求工作室www.BANQ.cn实地考察与比较分析，深圳东·光耀城在规模、产品线、配套上其实呈现出相当的绝对性的量级优势。

一、实际上，光耀城的规模没有深圳对手

资料显示，深圳东·光耀城小区的占地622860㎡，总建面923440㎡。这个建筑规模，相当于深圳波托菲诺、桃源居之后的第三名。但如果将发展商负责建造的紧邻小区的配套计算进去，则占地面积为114万平米。

如果考虑到波托菲诺实际被道路分为天鹅堡、纯水岸两个独立的小区，桃源居也被道路隔离为四个独立区域的话，完全为一个整体的光耀城放在深圳，在是当之无愧的第一名。大盘的内部配套、园林面积、规模效应等对于业主都是“大有好处”的。

二、配套比最高、配套最大的华南住区

同时特别值得注意的是，发展商围绕小区的北面、西面、南面三个方向，还建设了多项主要面向小区服务、并且与小区紧密相连的配套设施：

1、8万㎡的天然湖泊，湖底有天然的泉眼，湖水为活泉水，自然生态；
2、6万㎡北面后山公园；
3、10万㎡休闲体育公园和私家农庄果园；
4、8万㎡九洞高尔夫球场；
5、13.5万㎡九年制学校；
6、已建成商街占地4万㎡，待建商业部分占地约2万㎡；
7、占地2000㎡、建面5000㎡湖岸会所；
8、小区内幼儿园占地约3000㎡。

合计配套设施占地面积达52万㎡，项目紧邻的配套规模如此之大，足以让整个华南地区的所有住区难以望其项背。这同样意味着深圳东·光耀城的单位土地配套比例为520000/622860=83.5%。这个配套比例、配套规模，在整个华南地区绝对无二家！

三、真正实现“一站式生活”：产品线最齐、配套形态最全

深圳东·光耀城以英伦皇家建筑格调为范本，结合当地湖山地貌建造，将开发花园洋房、多层、高层、联排别墅、独栋别墅、商场及湖岸会所、湖心岛、13.5万㎡9年制学校、2万㎡已建成商业街、9栋高尔夫球场、10万㎡森林公园、8万㎡小区内部湖泊、6万㎡的山体公园等……这是建成后，华南住宅产品线最齐备、配套形态最完整的住区。

光耀城一期西边，靠体育公园、邻北环路建有2万㎡的商业街，除音乐餐厅、特色咖啡吧、主题酒吧、便利店、健身房、SPA美容生活馆，还有3000㎡的大超市。此外，光耀城还布置了亲水湖岸、木制湖栈道、渔人码头、登山步道等各项休闲设施，完全可满足深圳人对别墅标准的要求。

同时，社区内按省一级学校标准建设了光耀国际学校，现在已经是省级学校。2009年4月20日，该校成为了北师大教育实习基地。该学校有学位4000多个，目前有学生1300多名。

钓鱼、高尔夫、网球、篮球、登山、泡酒吧、喝咖啡、就餐、健身、购物、美容、孩子上学……事实上，都可以在光耀城内一次性搞定，而不必为不同的目的而四处奔忙，这样节省了时间，也能让业主真正安然悠闲的享受度假与生活时光。

■两大创新
   
一、路网创新：安全、效率兼顾的T+Y路口

深圳东·光耀城在小区内路网设计上，在能够减少行人、车辆之间的路线交叉的T形路口的基础上，创新出Y形路口，这种创新不但提高了产品在当下的价值，更为未来的持续领先打下了基础，而不至于成为一个容易过气的临时英雄。更难能可贵的是，光耀城在创新上，不但注重外在、新颖，还把被普遍忽视的生活心理考虑了进去。
 
众所周知，无论是在深圳，还是其它城市，无论是街道、还是小区内，都喜欢设计十字路口。十字路口通达性好、节约用地，但是过于便利，路人与车辆、行人、自行车之间形成的路线交叉，交叉越多，发生事故的可能性越大，这个道理是很简单的。

但是，又不可能不发生交叉，不设计十字路口，该怎么办呢？答案是“丁字路口”丁字路口只有一条边存在路线交叉，而十字路口存在四条边交叉，相比之下，丁字路口的交叉率下降了3/4，也就是70%以上，如果简单推理，事故率也会大降70%以上。
 
在光耀城小区里，以及后期的规划上，路网系统没有任何的十字路口，全部都是T形路口、Y形路口。一期的Y形路口相对前者则扩大了通达性好、节约用地，同时增强了小区的视觉丰富性，也兼有安全性的特点。
 
这样一来，只要车辆进入光耀城范围之内，立即会感受到与众不同的场所暗示，司机自动自觉地将车速放慢。同时，由于路线交叉情况大降70%，发生事故的可能性也大大降低了。
 
二、华南唯一的三层退台T街

光耀城东临惠南大道、南靠北环路、西有人民路。在小区的西南侧北环路位置，建设了2万平米的商业街道，很多人看过之后总在问，这个商业街道很特别，以前从来没有见到过这种类型，但具体怎么特别，却一直没有人言明，包括发展商在内，也颇为内秀，不加宣传。

光耀城已建成商业街的特点有：

1、全面三层退台。

这种做法，对于土地消耗更大，但是带来的优点是明显的，比如层层有室外平台、不抬头即见天，楼上商铺实现了地面化。这在华南以前还没有出现过，在全国有没有出现过目前还不敢断言，建议对商业街创新有兴趣的人一定要去看看。

2、T形街构造。

T的南北竖直部分，成为小区与外界衔接的灰色空间，而横平部分则更为外向化。当人们从外界回家时，不是突然的场景变化，而是“全外界→小区商业街外向部分→公共与私人兼有的灰色空间→小区公共场所（园林、湖等）→私家庭院→室内”。

这种回家的路程安排，从外到内，或者说从内到外，都是渐变、顺畅的，而不是突变，突变对于心灵感应上其实是个伤害，渐变当然更为舒适。这种规划设计，层次更高，购房者要在生活中才能慢慢体会。

3、形态完美结合：大超市+小商铺、快速消费+休闲消费

深圳东·光耀城的商业街，即有一楼的中小商铺，未来将招商快速与日常消费类商家，也有一楼的大型超级市场。同时还有二楼、三楼的休闲消费，比如美容、健康、培训等。

从而实现了形态完美结合：大超市+小商铺、快速消费+休闲消费。在一个住区里，要实现这个目标，存在土地、成本、管理的各类困难，因此，对于光耀城的做法应该提出表扬！

■城东意识的情理与地理

一、深圳是个“小大城”

深圳的发展是令人意外的，因为他本身就是一个意外。比如深圳土地总面积为1952.84平方公里。1952平方公里意味着什么？

这个数字，大体上相当于天津的一个滨海新区，更比绝大多数中国的县要小。但是，正是这个城市，拥有人口超过千万，达到1200万，人口密度高达7169人/平方公里，深圳人口密度已经超过了香港，位居世界前列，成为中国第四大城。

从这个意义上来说，深圳其实是“小大城”，小的是地域面积、大的是经济体量。即使是将深圳惠州城区面积（2670平方公里）加起来，还是比广州、北京、武汉、天津等城市面积小了一倍以上。可见，深圳惠州之间的时空关系，与广州、北京、武汉、天津、上海等城市内部的两个行政区之间的时空关系是一样的。

二、深圳，已到进入居住半径扩大的前夜

所以，深圳、惠州的“同城化”并不是一相情愿的概念，而是事实，这两个城市，更象一个城市的两个区，尤其是淡水、大亚湾一带，就更应该视为深圳的共同体，那里的人们，是以靠近深圳为荣的。所以我们也可以看到，广州、北京、武汉、天津、上海等城市居民，一个小时车程上班是再正常不过了，但是深圳、惠州居民却非常幸福，都以半小时为限。

如果将住在惠州，在深圳上班的40分钟的时空关系，讲给上海人听，上海人会觉得很正常，可见深圳、惠州人的思想还是很顽固的，或者说，经济压力，还没有到使他们愿意扩大居住半径的地步。

但是随着经济发展、以及城区空间的枯竭，无论是主观上愿意还是不愿意，扩大居住半径，将不以个人的意志为转移。所以，这两个城市的房地产市场就可以视为一个房地产市场。

2006年的两会上，有多名委员就向政府提出，应该将惠州的房产供应量计算入深圳的供应量，引导深圳人扩大视野，降低购房压力，这就是政府层面对此的理解。

三、吃下惠州，才能保住深圳

深圳市土地资源短缺，未来可建设用地全部来自于存量消化（包括旧区更新、旧村改造与地下空间利用）以及填海工程。四大新城的规划无论是对房地产商家还是消费者来说都是莫大的安慰，但四大新城均是对杂乱无序的现状进行了系统的梳理，使其更合理化、法制化。而真正能够开发的土地也是有限的。

而去年政府制定的《深圳市城市总体规划（2007-2020）草案》首次呼应“共建港深都会”，珠三角大深圳格局展现。大深圳，无论是从产业还是从居住及其他配套功能，都包括惠州在内的外延城市。

如果说深圳是“影子香港”，那么惠州就是“影子深圳”。在产业梯度上，惠州以承接深圳转移为第一跳板；在产业结构上，深圳研发，惠州休闲与制造；在房地产市场上，惠州则为深圳提供了良好的补充，几乎可以计算入深圳的房产供应量。

在房价上，惠州与深圳的关系，也象极了深圳与香港的关系。深圳房价相当于香港的1/4，惠州的房价则相当于深圳的1/5，形成了良好的梯度关系。因此，如果按照上海、北京、广州等地的时空关系来衡量，我们忽然可以发现，深圳人的购房压力顿时降低。

而深圳房价高忽然成为了一个伪命题。伪在哪里呢？因为大家没有意识到惠州、深圳原本就是同一个城市。按照上海的居住半径，我们在深圳能够扩大到一个小时的话，那么以3500元/㎡就能够在淡水等地住上很好的大盘，6500元/㎡左右就可以挑选到类似深圳东·光耀城这样的大盘中的连排别墅了。

比如说即使是在惠州以较高价购买200㎡的深圳东·光耀城别墅，也只需10万左右，而同类产品在深圳则需700万以上。2007年深圳居民人均可支配收入27596元，三口之家为82788元/年，按此计算都市标准面积住宅（100㎡计算）的“房收比”仅为6.6：1，如果计算普通住宅，房收比则在4：1左右，超级低！何况深圳月收入万元的个人何其多！即使按很多个人的房收比下降到2：1是没有任何困难的。

如果能够端正我们的认识，扩大眼界，那么深圳房价过高就是伪命题，之后吃下惠州，才能保住深圳之前的财富与发展成果。

■通吃深圳：光耀城“时空近、心理远”

深汕高速连通深惠，从光耀城出发，到深圳的龙岗区只要10分钟；而东部沿海高速将于今年开通，届时，到盐田也只要20分钟。而到南山、福田、罗湖等深圳主城区，车程也在40分钟以内。

南坪快速向东接驳深汕高速，直达龙岗大工业区，未来将连接惠州，全线开通或，从南山到坪山，然后再到光耀城，只需50分钟。而从福田出发，经梅林关去往光耀城，车程也不过40分钟。而罗湖则可以选择由布吉出关，走深惠路→水官高速→深汕高速→淡水出口（右行）→北环路，35分钟可达光耀城。

所以，从以上数据可知，其实深圳人去往光耀城时空距离其实并不太远，只是由于一些心理认知的误区，导致心理距离与时空距离有一定的错位。

后注：更多片区研究、项目工地、国际对比等请注意后续系列分析文章。