导读：
        ■在深圳只能买两房，在光耀城可买到别墅
        ■深圳别墅自残，好在东门已开
        ■片区及周边情况
        ■五大类创新，深圳应反思
         一、华南唯一的三层退台T街
         1、全面三层退台。
         2、T形街构造。
         3、形态完美结合：大超市+小商铺、快速消费+休闲消费
         二、深圳之未见：无缝连接的屋顶集水系统
         三、唯一不怕搭建的天台，连排外观独栋化
         四、最高的地下室：3.622米
         五、路网创新：安全、效率兼顾的T+Y路口
        ■工地考查
         一、绿化仪式感之强媲美香蜜湖1号
         二、2期准现楼发售
         三、混凝土机械传送：建筑整体性强
         四、半降板、零噪音：全面采用同层侧排系统
         五、100%钢化玻璃、卫生间磨纱玻璃
        ■项目基本条件具国家级水准
         一、实际上，光耀城的规模没有深圳对手
         二、配套比最高、配套最大的华南住区
         三、真正实现“一站式生活”：产品线最齐、配套形态最全
正文：

■在深圳只能买两房，在光耀城可买到别墅

2009-4-24下午3：00~5：45，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn专业组成员赴深圳东惠州市惠阳区淡水镇，考查了目前深圳日益稀缺的别墅项目——深圳东定位最高端的项目之一“光耀城”。

深圳东·光耀城占地622860㎡，总建面923440㎡，总容积率为1.48。目前，光耀城已建成的一期及二期一组团，都是连排别墅。其二期一组团共72席，将于2009-5-1开盘推出，都是173㎡-209㎡的联排别墅，单价108万元/套起。别墅区的容积率低至0.76。

该项目位于惠阳淡水北环路与惠南大道交汇处，接壤深汕高速的淡水出口。从华侨城走南坪快速之后，梅林关→梅观高速→机荷高速→深汕高速淡水出口→惠阳北环大道，从梅林关到光耀城，车行全程约40分钟，这个交通时间，与深圳市内很多两区之间的时间要短。

深汕高速连通深惠，从光耀城出发，到深圳的龙岗区只要10分钟；而东部沿海高速将于今年开通，届时，到盐田也只要20分钟。而到南山、福田、罗湖等深圳主城区，车程也在40分钟以内。

所以，从以上数据可知，其实深圳人去往光耀城时空距离其实并不太远，只是由于一些心理认知的误区，导致心理距离与时空距离有一定的错位。

■深圳别墅自残，好在东门已开

深圳东·光耀城正处于深圳和惠州两个城市的轴心位置。随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》的进一步推进，珠三角一体化的加速，深圳向东拓进惠州，光耀城的重要性也将日益凸显。

2009年4月15日，深圳政府发布2009年第一号《政府公报》，推出《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2009年修订）》。该新版《导向目录》中，别墅类房地产开发也被列入限制类和禁止类的第一名。

也就是说，在未来的深圳房地产市场上，别墅项目将会受到越来越严厉的控制和打压。不过“上帝在关上一扇门的同时也会打开一扇窗”，对于深圳人来说，若想购买别墅作为第一居所，或阶段性居住、给父母养老、周末度假，深圳这边的别墅市场门槛已经越来越高，大门也关的越来越严实，而光耀城，或许正是那扇在上帝为深圳人所打开的另一扇窗。

■片区及周边情况

光耀城位于惠阳淡水北环路与惠南大道交汇处，东临惠南大道，南靠北环路，西有人民路。

其中，惠南大道贯通惠城、惠阳、大亚湾三区，是惠州的纵向城市中轴，其在惠州之重要性，相当于深圳的深南大道。下面分别从东、南、西、北四个方向来分析其周边情况：

一、东边

惠南大道以东：靠着惠南大道，光耀城四期地块的对面，是惠阳建设局所在地。沿惠南大道，光耀城二期对面，一个五星级酒店正在修建，投资方为世纪华园公司。而北环路与惠南大道交汇处的丁字路口，有一4S汽车专卖店——广州本田志远店。

二、南边

在光耀城的南边，与光耀城隔北环路相望，有一所九年一贯制公立学校——光耀实验学校，该学校是“北京师范大学珠海分校教学实验基地”，学校占地13.6万㎡，建筑面积4.5万㎡，绿化面积2万㎡，有学位4000多个。目前光耀城的营销中心，就设在学校的行政中心内。据销售人员透露，未来该学校还将增设高中部。

邻着光耀实验学校的东边，是惠州市公安局惠阳区分局排坊派出所，这是一个三级公安派出所。沿北环路，派出所再往东约300m处，是淡水北环花卉世界，及盛景园艺所在地。

此外，北环路以南，惠南大道以西，离光耀城约800m处，有一省际长途汽车总站。这个车站将在今年8月启用，届时，淡水的3个车站都将搬迁于此。

三、西边

光耀城西边，是体育公园，内含一个九洞的高尔夫球场，以及篮球场、网球场等。这些体育场馆、设施，都将在光耀城一期8月交楼的时候，同时启用。不过，在公园和光耀城之间，有高压线，不过，据介绍，相关高压线路也将从地上全部埋入地下。

体育公园和光耀城之间，是8万㎡的活水湖，湖中有一泉眼，能源源不断的流出活水，颇为神奇。在湖中还建有湖心岛两个，比较适合从事钓鱼等休闲娱乐活动。此外，体育公园以北，还有一个10万㎡的果林。果林旁有一片比较大的规划用地，目前尚未确定用途。

四、北边

光耀城的北边，是一个6万㎡的山体公园，此山体公园紧靠光耀城四期，四期地块有登山道通往山上。

■五大类创新，深圳应反思
   
深圳人总是以为，自己的小区是最好的，那么有这种思想的人应该尽快扩大眼界，如果有这种思想的人，到光耀城参观考查，或许就可以得到让他惊讶的答案。

一、华南唯一的三层退台T街

光耀城东临惠南大道、南靠北环路、西有人民路。在小区的西南侧北环路位置，建设了2万平米的商业街道，很多人看过之后总在问，这个商业街道很特别，以前从来没有见到过这种类型，但具体怎么特别，却一直没有人言明，包括发展商在内，也颇为内秀，不加宣传。

光耀城已建成商业街的特点有：

1、全面三层退台。

这种做法，对于土地消耗更大，但是带来的优点是明显的，比如层层有室外平台、不抬头即见天，楼上商铺实现了地面化。这在华南以前还没有出现过，在全国有没有出现过目前还不敢断言，建议对商业街创新有兴趣的人一定要去看看。

2、T形街构造。

T的南北竖直部分，成为小区与外界衔接的灰色空间，而横平部分则更为外向化。当人们从外界回家时，不是突然的场景变化，而是“全外界→小区商业街外向部分→公共与私人兼有的灰色空间→小区公共场所（园林、湖等）→私家庭院→室内”。

这种回家的路程安排，从外到内，或者说从内到外，都是渐变、顺畅的，而不是突变，突变对于心灵感应上其实是个伤害，渐变当然更为舒适。这种规划设计，层次更高，购房者要在生活中才能慢慢体会。

3、形态完美结合：大超市+小商铺、快速消费+休闲消费

深圳东·光耀城的商业街，即有一楼的中小商铺，未来将招商快速与日常消费类商家，也有一楼的大型超级市场。同时还有二楼、三楼的休闲消费，比如美容、健康、培训等。

从而实现了形态完美结合：大超市+小商铺、快速消费+休闲消费。在一个住区里，要实现这个目标，存在土地、成本、管理的各类困难，因此，对于光耀城的做法应该提出表扬！
 
二、深圳之未见：无缝连接的屋顶集水系统

由于小区TOWNHOUSE、连体别墅都是斜屋顶设计，在下雨尤其是下大雨时，雨水借助斜坡优势，迅速向下坠落。以前一些斜屋顶的房子一到下雨雨水就大量冲击屋顶下面的阳台和窗户，使这些业主家里非常不方便和难受。

深圳东·光耀城全面设置屋顶集水槽系统，下雨时，雨水集中到集水槽中，然后通过集中系统排入小区雨水系统，这样一来，在屋檐下放设置集水槽后就完全避免了这个难题。

同时，这个楼盘还在这个现在已经普遍的做法上再进行创新，那就是集水并不是沿着管下来以后排到地面，而是与地下管网直接连接，实现了无缝连接，也就是说，老天爷将雨水落到屋顶后，将完全在封闭管路中，进入地下，这在深圳是从来没有见过的。

三、唯一不怕搭建的天台，连排外观独栋化

在已经基本结束外部装饰的TOWNHOUSE，以及1期，看到了一个奇特的画面。比如六栋连体或者4连排的TOWNHOUSE外表粗看起来象一户人家，也就是说外立面整体感非常强。形成小区较为统一的外立面，同时形成较为流畅的连线。

同时，细看之下你才会发现，各栋TOWNHOUSE的每户之间则通过高差、进深差、折线等手法将各户予以区分，实现个性化的空间。这种“连排外观独栋化”的设计思维，很好地解决了连体TOWNHOUSE要不太死板统一、要不太个性而杂乱的弊端，是迄今解决TOWNHOUSE个性与共性难题的最佳途径。

同时，如果考查者仔细的话就会发现，深圳东·光耀城的露台是绝不没有后顾之忧的。什么后顾之忧呢？那就是一般地说，路台容易被业主加建，一旦加建就容易破坏外观的统一性和整体性。

深圳东·光耀城的天台，在设计时通过设立天台四面艺术化处理的框架，最坏的情况，如果业主搭建，在外观上也绝没有任何影响，这满足了业主的个性化要求，同时提高了性价比，能够多间房子，这样的选择还是不错的，这是非常少见的智慧设计。

四、最高的地下室：3.622米

无论是端头还是中间户，都设计了全面自然采光通风的地下室，而且地下室的高度竟然高达3.622米，里面卫生间、洗衣间等设备齐全。这是迄今为止，在TOWNHOUSE小区中所见到的最高的地下室，比一般的卧室层高还要高0.8米！

五、路网创新：安全、效率兼顾的T+Y路口

深圳东·光耀城在小区内路网设计上，在能够减少行人、车辆之间的路线交叉的T形路口的基础上，创新出Y形路口，这种创新不但提高了产品在当下的价值，更为未来的持续领先打下了基础，而不至于成为一个容易过气的临时英雄。更难能可贵的是，光耀城在创新上，不但注重外在、新颖，还把被普遍忽视的生活心理考虑了进去。
 
众所周知，无论是在深圳，还是其它城市，无论是街道、还是小区内，都喜欢设计十字路口。十字路口通达性好、节约用地，但是过于便利，路人与车辆、行人、自行车之间形成的路线交叉，交叉越多，发生事故的可能性越大，这个道理是很简单的。

但是，又不可能不发生交叉，不设计十字路口，该怎么办呢？答案是“丁字路口”丁字路口只有一条边存在路线交叉，而十字路口存在四条边交叉，相比之下，丁字路口的交叉率下降了3/4，也就是70%以上，如果简单推理，事故率也会大降70%以上。
 
在光耀城小区里，以及后期的规划上，路网系统没有任何的十字路口，全部都是T形路口、Y形路口。一期的Y形路口相对前者则扩大了通达性好、节约用地，同时增强了小区的视觉丰富性，也兼有安全性的特点。
 
这样一来，只要车辆进入光耀城范围之内，立即会感受到与众不同的场所暗示，司机自动自觉地将车速放慢。同时，由于路线交叉情况大降70%，发生事故的可能性也大大降低了。

■工地考查

一、绿化仪式感之强媲美香蜜湖1号

回家时从北环路进入光耀城的车行路口，就会发现，5米一棵，两排并列的18棵树龄达50年以上的高大香樟树，组成了密集的树阵，形成可以媲美香蜜湖1号的绿化仪式感。

而一侧，就是原汁原味的青铜雕塑及建筑青铜苍穹顶，进入小区首先感受的是具有活泉眼的8万平米小区内天然湖泊，使小区的回家之路需要经受绿化屏障、浓荫道、活泉湖泊景观、T形商业街及湖泊会所、全面大理石预制路牙的洗礼。小区的礼仪性及仪式感非常隆重且厚实，让人有尽快回家的冲动。

二、2期准现楼发售

深圳东·光耀城1期已经卖完，2期别墅区目前已接近施工的尾声，其中两端的别墅主体及外墙已施工完毕，正在进行地面道路、花园的铺设，以及地下部分的施工。而中间段还有约四栋在进行主体二至三层的混凝土浇灌作业。

而与别墅紧临的内湖一侧的会所刚刚动工，但临湖的双拼、独立别墅还没有动工的迹象，相对速度是较慢的。

在户型设计上，设计师看中的似乎不是一眼之间的震撼和惊艳，而是长期的适用性。比如连排间户型是采用大中庭，以改善采光与通风。而对于端头户型由于自身已是三面采光，因此只开出中间的相对面积小的采光槽，形成对流，而不是设计浪费土地面积的所谓中庭。

三、混凝土机械传送：建筑整体性强

深圳东·光耀城为纯别墅区，而别墅的层高为三层，所以无需像高层建筑施工那样架设施工升降机以及其他机械设备，在考查时也看到了项目在浇灌混凝土作业时全部采用了机械传送的施工方法。

浇灌混凝土作业机械传送施工的好处是楼板无须穿孔破坏楼板，整体质量有保证，但由于施工作业时要两台车辆同时作业，这样施工的方法成本就增加了。

四、半降板、零噪音：全面采用同层侧排系统
 
深圳东·光耀城的卫生间、厨房半降板23公分，比一般的降伴浅10~15公分，而卫生间及厨房的排水系统全部采用的是同层侧排水系统。因此减少了未来的填埋工作量，但又达到了便于隐埋管路，并实现减少上下邻居噪音干扰、检修干扰的目的。 这样完全避开了因排水管道而发出的声响对于室内的影响，实现了室内的零燥音干扰。

五、100%钢化玻璃、卫生间磨纱玻璃

深圳东·光耀城全面采用钢化玻璃，钢化玻璃比非钢化玻璃的安全性要强上几倍，但是价格也要贵一些。同时，阳光面与朝路面为中空隔音LOW-E玻璃，为5厘+5厘厚。卫生间采用了钢化磨纱玻璃，卫生间可以不用窗帘，非常方便。

■项目基本条件具国家级水准

经过房地内参·半求工作室www.BANQ.cn实地考察与比较分析，深圳东·光耀城在规模、产品线、配套上其实呈现出相当的绝对性的量级优势。

一、实际上，光耀城的规模没有深圳对手

资料显示，深圳东·光耀城小区的占地622860㎡，总建面923440㎡。这个建筑规模，相当于深圳波托菲诺、桃源居之后的第三名。但如果将发展商负责建造的紧邻小区的配套计算进去，则占地面积为114万平米。

如果考虑到波托菲诺实际被道路分为天鹅堡、纯水岸两个独立的小区，桃源居也被道路隔离为四个独立区域的话，完全为一个整体的光耀城放在深圳，在是当之无愧的第一名。大盘的内部配套、园林面积、规模效应等对于业主都是“大有好处”的。

二、配套比最高、配套最大的华南住区

同时特别值得注意的是，发展商围绕小区的北面、西面、南面三个方向，还建设了多项主要面向小区服务、并且与小区紧密相连的配套设施：

1、8万㎡的天然湖泊，湖底有天然的泉眼，湖水为活泉水，自然生态；
2、6万㎡北面后山公园；
3、10万㎡休闲体育公园和私家农庄果园；
4、8万㎡九洞高尔夫球场；
5、13.5万㎡九年制学校；
6、已建成商街占地4万㎡，待建商业部分占地约2万㎡；
7、占地2000㎡、建面5000㎡湖岸会所；
8、小区内幼儿园占地约3000㎡。

合计配套设施占地面积达52万㎡，项目紧邻的配套规模如此之大，足以让整个华南地区的所有住区难以望其项背。这同样意味着深圳东·光耀城的单位土地配套比例为520000/622860=83.5%。这个配套比例、配套规模，在整个华南地区绝对无二家！

三、真正实现“一站式生活”：产品线最齐、配套形态最全

深圳东·光耀城以英伦皇家建筑格调为范本，结合当地湖山地貌建造，将开发花园洋房、多层、高层、联排别墅、独栋别墅、商场及湖岸会所、湖心岛、13.5万㎡9年制学校、2万㎡已建成商业街、9栋高尔夫球场、10万㎡森林公园、8万㎡小区内部湖泊、6万㎡的山体公园等……这是建成后，华南住宅产品线最齐备、配套形态最完整的住区。

光耀城一期西边，靠体育公园、邻北环路建有2万㎡的商业街，除音乐餐厅、特色咖啡吧、主题酒吧、便利店、健身房、SPA美容生活馆，还有3000㎡的大超市。此外，光耀城还布置了亲水湖岸、木制湖栈道、渔人码头、登山步道等各项休闲设施，完全可满足深圳人对别墅标准的要求。

同时，社区内按省一级学校标准建设了光耀国际学校，现在已经是省级学校。2009年4月20日，该校成为了北师大教育实习基地。该学校有学位4000多个，目前有学生1300多名。

钓鱼、高尔夫、网球、篮球、登山、泡酒吧、喝咖啡、就餐、健身、购物、美容、孩子上学……事实上，都可以在光耀城内一次性搞定，而不必为不同的目的而四处奔忙，这样节省了时间，也能让业主真正安然悠闲的享受度假与生活时光。

城东·光耀城’的三层退台T型商业街及其绿化仪仗、林荫停车位

城东·光耀城’商业街之后就是未来的9洞高尔夫用地

城东·光耀城’小区内的8万平米天然湖泊，据了解高压线即将迁移

城东·光耀城’的别墅 

城东·光耀城’超过3米6高的地下室采光通风

城东·光耀城’会所已经动工

城东·光耀城’挑高客厅已经预备加楼板的技术条件

城东·光耀城’卫生间磨纱玻璃

城东·光耀城’无缝连接的雨水集水系统

城东·光耀城’混凝土输送法 

城东·光耀城’光耀实验学校同时也是北师大教育实习基地

城东·光耀城：中国的古树，被豪宅强取豪夺

城东·光耀城’区域沙盘及售楼处

城东·光耀城’门口就是公交车站

城东·光耀城’东南侧有本田与丰田专卖店